Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[BM75]

Цена предложения в Алматы:

↑ 1 531 $/м2
Рост за неделю +9 $ (+0.59%)

Cегодняшняя динамика индекса — результат значительного перераспределения предложения в пользу более дорогих сегментов рынка. Общее предложение по городу заметно снизилось, признаков дрейфа нет.

Это говорит о том, что более дорогие сегменты пошли на рынок. А индекс почти остался тем же -- значит, падение в более дорогом сегменте на фоне сдувающегося пузыря (уменьшающегося объема предложения).

Суть не в средней температуре по больнице, а что творится с пациентами в палатах. В данном случае, бедных пациентов либо отправили домой на амбулаторное лечение, либо в морг, а на их место пришли более "жирные" пациенты, которые платить могут койко-дни.

Можно делать всякие разные выводы .
Например, таг - дешовых хат уже не осталось, и на рынок пашли более дорогие, которых не очень много, отсюда и заметное снижение объема предложения

[Andro Labakhua]

Обратите внимание на фондовый рынок, тоже рост. Все тренд определен, рост пошел, надеюсь будет не такой сумашедший как раньше.

[Три тире]

Можно делать всякие разные выводы .
Например, таг - дешовых хат уже не осталось, и на рынок пашли более дорогие, которых не очень много, отсюда и заметное снижение объема предложения

но соль остается та же. "дорогие" хаты по той же цене... хм... странно не находите.

[киркуду]

Вряд ли это дело рук барыг... Это ДНО господа!

Да ну!
Это уже не дно, судя по ростущему индексу, а начало нового неслыханного пузыря?
Товарищи бандерлоги! Покупайте недвижку, пока не подорожала!

(А мы ещё с годик-другой подождем, пока падать будет)

+ потом будет -... потом опять + и т.д. -> признак дна

вообще то я думал - осени, но если вы видите признаки дна в осеннем обострении .... вам к доктору зло событиям прошлого года. Н/Л (диагноз)

[select]

Однако барыги сбрасывают цены и сливают хатки. Поступают дорогие сегменты на рынок. Те кто не успел слить, хотят успеть слить до сентября.

Особенно после новостей по БТА.Новости чрезвычайно хреновые.

Как и прогнозировалось до середины сентября Крышеиндекс даст 4-5% роста, а потом свободное падение до марта 2010 года. Индекс 1500 по сопротивляется и уйдет вниз. Следующая остановка 1000.

Бегите лохи - покупать квартиры. Чем больше купит квартир людей сейчас, тем быстрее рухнет индекс т.к. не будет уровня поддержки.

Самое интересное начнется после 20 августа.Сейчас скучно.


http://www.kn.kz/med..._graph/5376.jpg




По этому графику видно, что август -сентябрь 07,08 годов цены немного росли, потом резко падали.
Так что в этом году будет, то же самое. Причины перечислил в посте ранее, счас повторю.

зы. Барыги сливайтесь пока не поздно. Зимой ничего не продадите. Кризис только начинается.

Сообщение отредактировал select: 29.07.2009, 17:04:57

[BM75]

Можно делать всякие разные выводы .
Например, таг - дешовых хат уже не осталось, и на рынок пашли более дорогие, которых не очень много, отсюда и заметное снижение объема предложения

но соль остается та же. "дорогие" хаты по той же цене... хм... странно не находите.

На рынке бывает минимальная цена, ниже которой теряется всякий смысл продажи... Мне кажется, что на рынке А-ты такая ситуация уже сложилась... Вот скажите, нах дальше снижать цену, если оно ничего не решает? 1500 за кв.м. это нормальная цена, когда есть смысл говорить о рынке... а дальше это уже бедствие .

[kaizer3]

Бандерлоги..логи..логи
Слышите ли вы глас божий..ожий ..ожий.

Уровень в 60% это и есть божественная пропорция

[kaizer3]

Однако барыги сбрасывают цены и сливают хатки. Поступают дорогие сегменты на рынок. Те кто не успел слить, хотят успеть слить до сентября.

Особенно после новостей по БТА.Новости чрезвычайно хреновые.

Как и прогнозировалось до середины сентября Крышеиндекс даст 4-5% роста, а потом свободное падение до марта 2010 года.

Ну ка ткните ка в пост,где вы рост прогнозировали?
Лох пока здесь тольо вы,начиная с 2005 года пыаетесь уронить цену ниже этого уровня.и где? Только не надо говорить что вы имели ввиду пузырь,который сдулся. начало ветки неопровержимо показывает,что вы роняете цену 2005 года.
Зы, " как и прогнозировалось" ,ни стыда ни совести.

Сообщение отредактировал kaizer3: 29.07.2009, 17:13:46

[select]

Можно делать всякие разные выводы .
Например, таг - дешовых хат уже не осталось, и на рынок пашли более дорогие, которых не очень много, отсюда и заметное снижение объема предложения

но соль остается та же. "дорогие" хаты по той же цене... хм... странно не находите.

На рынке бывает минимальная цена, ниже которой теряется всякий смысл продажи... Мне кажется, что на рынке А-ты такая ситуация уже сложилась... Вот скажите, нах дальше снижать цену, если оно ничего не решает? 1500 за кв.м. это нормальная цена, когда есть смысл говорить о рынке... а дальше это уже бедствие .

банки будут сливать залоги им нужны наличные.Аналогичная ситуация была в 1994-1995 годах. Тогда у КЗ был долг 5 млрд.долл. Терещенковских кредитов. Эти деньги ушли хрен знает куда а отдавало государство и отдавало мучительно долго. Если помните тогда лопнули до фига банков. А бывший Внешторгбанк был на грани дефолта. Тогда они превратились из Туран банка и Алем банка в Тураналембанк, а сейчас этот Титаник под названием БТА идет ко дну. Так вот когда в середине 90х не стало денег в стране, т.к. банки были в коме, вы не поверите, но за 4 года цены в Алматы рухнули до 100 долл. за квадрат.

Сейчас ситуация намного хуже. Долгов очень много - банки будут выжимать все соки из страны.
Смердящий рынок недвижимости, как умирающий спрут опутал здоровую часть экономики.
Реальный сектор несет нагрузку по выплатам за "мыльный пузырь "недвижимости. В казне денег нет . Крах цен на жилье неизбежен.

[Песец]

ВМ, так вы с Германом спелись? На какой почве?

Газета «РБК daily» на первой полосе пишет о том, что Герман Греф увидел «дно рынка недвижимости» («Герман Греф увидел дно»). Застройщики продают квартиры «буквально по себестоимости», «сейчас самое правильное время покупать недвижимость» — цитирует газета слова главы «Сбербанка». К тому же Герман Греф предупредил, что в дальнейшем стоимость жилья будет только расти. Аналитики, опрошенные изданием, отмечают, что на сегодняшний день, действительно, около 80% строек в России заморожено, а значит, уже скоро рынок недвижимости столкнется с серьезным дефицитом готовых квартир и цены должны пойти вверх. В то же время некоторые участники рынка считают, что долгожданное дно еще впереди, а слова г-на Грефа они связывают с обилием девелоперских кредитов в портфеле банка, которые те не торопятся возвращать.

[Три тире]

Можно делать всякие разные выводы .
Например, таг - дешовых хат уже не осталось, и на рынок пашли более дорогие, которых не очень много, отсюда и заметное снижение объема предложения

но соль остается та же. "дорогие" хаты по той же цене... хм... странно не находите.

На рынке бывает минимальная цена, ниже которой теряется всякий смысл продажи... Мне кажется, что на рынке А-ты такая ситуация уже сложилась... Вот скажите, нах дальше снижать цену, если оно ничего не решает? 1500 за кв.м. это нормальная цена, когда есть смысл говорить о рынке... а дальше это уже бедствие .

Не-а бывает нужда и другие цели, которые определяют минимальную цену - вот в чем смысл. И этот смысл меняется со временем и исходя из ситуации.

Как уже писал выше, мне выгодно будет продать улучш. 4-ку в центре даже при 1.000. В другом городе (зарубежом) цены падают тоже. Поэтому скажем, сейчас разница в 10% составляет в абсолюте 1000 долл на кв., то со временем когда и там и тут снизятся цены, даже при той 10% разнице абсолют составит скажем 500 долл. Т.е. вроде процентное соотношение тоже, а платить же я буду кэшом, поэтому я и говорю, что смысл меняется со временем и в зависимости от конкретных целей.

[kaizer3]

Что то все забыли как в 1999 годе двушка в А ате стоила 3500 у.е
сам покупал,а сейчас 36000 у.е .что за это время кроме официальной болтовни
доходы не выросли настолько ,взять пенсии и стипендии .
Логично что цены не выдержав своего веса рухнут.
Почему закрыли эту тему не пойму ,там посты грамотные с аргументами.
А фигня которую недвижки кидают по рекламе напоминают Леню из МММ
Цены 1240, скоро вырастут......прямо МММ .Перед крушением.

Сигги,вот ваш пост за 2005 год , не вижу чтобы " как прогнозировалось" цена на 2ушку рухнула с 36000.

[BM75]

ВМ, так вы с Германом спелись? На какой почве?

Старина Г. Греф ашибается... у них дно чуть позже будет

[киркуду]

На рынке бывает минимальная цена, ниже которой теряется всякий смысл продажи... Мне кажется, что на рынке А-ты такая ситуация уже сложилась... Вот скажите, нах дальше снижать цену, если оно ничего не решает? 1500 за кв.м. это нормальная цена, когда есть смысл говорить о рынке... а дальше это уже бедствие .

на рынке бывает 0-вая цена - товар выбрасывается в мусорную корзину
квартирки просто бросаются, в Алматы с квартирками это не подходит, но повторения конца 90 - ХЗ

[BM75]

На рынке бывает минимальная цена, ниже которой теряется всякий смысл продажи... Мне кажется, что на рынке А-ты такая ситуация уже сложилась... Вот скажите, нах дальше снижать цену, если оно ничего не решает? 1500 за кв.м. это нормальная цена, когда есть смысл говорить о рынке... а дальше это уже бедствие .

на рынке бывает 0-вая цена - товар выбрасывается в мусорную корзину
квартирки просто бросаются, в Алматы с квартирками это не подходит, но повторения конца 90 - ХЗ

Када товар выбрасивается в мусорку это не рынок... В А-те рынок состоялся, а в тех 90-х рынка то и толком не было... разные параллели .

Сообщение отредактировал BM75: 29.07.2009, 17:31:11

[-Dem-]

Как рухнут так и поднимутся.
Рынку диктует спрос-предложение!!!
Падение вызовет большой спрос на жилье (и опять этот мыльный пузырь начнет раздуваться)

[select]

Вот повторю свой пост.
http://vse.kz/index....p;#entry9304872

Фундаментальные причины краха цен на недвижимость в Алматы остались прежними.

1) Отсутствие доступного ипотечного кредитования. Под 5-6% годовых.Получить ипотеку сейчас практически невозможно, с одной стороны и люди не хотят лезть в ипотечную кабалу под 18-20% годовых с другой стороны.Ситуация дикая, когда занимая 50 000$ под покупку квартиры надо отдать 250 00$. Со всех сторон все слышат стоны ипотечников, ИПОТЕКА И ЛОХОТРОН стали синонимами. Даже при доступной ипотеке основная масса активного населения уже в кредитах. Выдано свыше 350 000 ипотечных кредитов, примерно 10% населения, а это активная часть погрязла в кредитах-ипотечных,потребительских и т.д.
2) Огромное количество "плохих кредитов" в банках. В частности в некоторых банках количество неработающих кредитов равно 66%.А два системообразующих банка имеют отрицательный капитал т.е. долги больше чем капитал банка. Фактически эти банки - банкроты.
3) Гигантский внешний долг частных банков. Именно внешнее заимствование привело к раздуванию "мыльного пузыря" на рынке недвижимости. Так внешний долг Казахстана с 2.5 млрд долларов в 2004 году , вырос до 118 млрд долларов в 2008 году и продолжает увеличиваться. Цены на недвижимость в Алматы выросли в 16 раз, именно во столько раз вырос внешний долг. При этом цены на землю выросли в 50-100 раз в зависимости от района. Сверх доступная ипотека за счет внешних заимствований привела к росту цен на 2000% и более.Отсутствие ипотеки привело к краху цен на недвижимость на 55% и краха цен на землю на 80%.
4) Выплаты долгов банками Казахстана. Структура внешних долгов наших банков такова, что кредиты брали они короткие на 1-3 года, а выдавали ипотеку на 10-15 лет. Соответственно у банков нет денег на обслуживание внешнего долга.Надо либо занимать эти деньги за рубежом, а их никто не даст , пока не будет расчета по старым долгам. Либо привлечь средства населения на депозиты , а денег у население мало. (Потому что внешнеторговое сальдо за 2008 год показало, экспорт 40 млрд долларов, импорт 70 млрд долларов. При этом из страны ушло денег на 30 млрд больше.) Третий вариант выживания для банков присосаться к государственно титьке, что они и делают.Но под разными предлогами в банки закачано 19 млрд долларов, это позволяет им свести концы с концами, но не развиваться и кредитовать реальный сектор-основу процветания государства.
5) Коматозное состояние МСБ, Про это много писали, 70% МСБ на грани разорения, это видите и сами 50-70% скидки в магазинах, это предвестник банкротства.Соответственно по цепочке - нет взяток чиновникам, свободных денег меньше и меньше. Покупать квартиры без кредита нереально, а кредита нет (смотри пункты 1.2.3.4.)
6) Сжатие денежной массы. Денежный агрегат М2. Масса наличных в стране равна 25 млрд.долларов.Что очень мало, для успешного развития экономики. От уровня ВВП это 18-20%, в других странах в Китае,США,Японии и т.д.этот показатель доходит до 200%.При этом долларизация экономики существенно уменьшилась, за счет отсутствия зарубежных кредитов. Падение акций казахстанских компаний на 70 и более процентов не позволяет размещать их на фондовых площадках за рубежом.В стране не хватает денег, а ГМ не печатает их, ибо страх "веймарской республики" велик. Инфляция может перейти в гипер инфляцию и галопирующую в течении 1-2 лет. Что и было на рубеже начала 90 х годов.
Так, что ситуация похожа на ту, когда из раненного человека истекающего кровью, выкачивают остатки крови, вместо того, чтобы вливать новую.
7) 100 000 проблемных залоговых квартир в банках история показывает, что крах цен на недвижимость наступает, когда банки массово скидывают залоги.В частности в 1998 году в Корее так и получилось, в Японии, США и т.д. везде крах рынка недвижимости наступал, когда банки массово выставляли недвижимость на продажу. При этом 17% не возврата кредитов детонировали этот процесс и дефолты банков. Именно рубеж 17% не возврата кредитов считается смертельным для банков за которым следует дефолт-так было в Корее, России -1998 годы. Поэтому по принципу "спасайся кто может" в осенне-зимний период 2010 года следует ожидать слива квартир банками.

[select]

8) Новые изменения в законе, о без судебной продаже ипотечных квартир новые поправки в законодательстве принятые на прошлой неделе позволяют без суда выкидывать людей из квартир взятых в ипотеку. Поскольку- пока ипотечник не рассчитался с банком , квартира юридически ему не принадлежит. Поправки в закон упростят процедуру отъема квартир у ипотечников, соответственно эти квартиры через аффелированные с банками агентства недвижимости поступят на рынок с лагом в 6-12 месяцев.
9) Шок инвесторов от краха цен на недвижимость. недвижимость и вложенные в нее средства больше не гарантируют стабильный доход, выше инфляции - как это было с 2000 по 2007 год. Значит стратегическое инвестирование невозможно. Более того дефолты домохозяйств Алматы только начинаются.
Народный дефолт только наступает, люди в капкане -физически тяжело обслуживать ипотечный кредит и крах цен на недвижимость не позволяет продав квартиру, рассчитаться с банком т.к. сумма продажи не перекроет сумму кредита.
10) Обесценивание залоговой базы у банков залоги банков стремительно обесцениваются и не могут в скором времени покрыть обеспечение по кредиту. А по земле они уже не покроют эти траты.Смешно наблюдать в Крыше как пытаются банки продать земли за миллионы долларов и рядом на той же странице продают частники землю на 80% дешевле.Банкам хотя бы свое вернуть, не говоря уже о прибыли.
11) Абсолютная безграмотность оценщиков в банках, коррупция и не профессионализм риэлтеров.
кого следует винить это в первую очередь оценщиков в банках, которые подставили и себя и банки и страну. Менеджер по рискам и оценщики в 2004-2008 годы в банках были по статусу чуть выше уборщицы. На оценку выезжали юнцы, только из института. Впрочем не профессионализм игроков на рынке недвижимости раздул пузырь , этот же не профессионализм обрушит цены.
12) Всеобщее ожидание падения цен на недвижимость. основная часть населения которым действительно нужно жилье, не может позволить купить его себе по нынешним ценам. Стандарт по всему миру жилье должно стоить 100 арендных плат за него, 1 м.кв =1 зарплате. т.к. в результате кризиса аренда и зарплаты упали, то население обоснованно ждет падения цен.Заклинания риэлтеров не действуют.Лозунг недвижимость всегда в цене! - не работает. Строители погрязшие в кредитах отдают жилье почти по себестоимости, при этом нет наплыва покупателей.

[Песец]

Все правильно Сигги!
Если я покупал в 2003 году супер-пуперную элитстроевскую квартиру, в центре, с мраморно-паркетными полами и французскими потолками по 800$, то почему не смогу купить такую же в 2013 году по такой же цене?
А это значит обычка будет по 400$ максимум!

а дальше и 50-100 за квадрат рулит!

[киркуду]

банки будут сливать залоги им нужны наличные.Аналогичная ситуация была в 1994-1995 годах. Тогда у КЗ был долг 5 млрд.долл. Терещенковских кредитов. Эти деньги ушли хрен знает куда а отдавало государство и отдавало мучительно долго. Если помните тогда лопнули до фига банков. А бывший Внешторгбанк был на грани дефолта. Тогда они превратились из Туран банка и Алем банка в Тураналембанк, а сейчас этот Титаник под названием БТА идет ко дну. Так вот когда в середине 90х не стало денег в стране, т.к. банки были в коме, вы не поверите, но за 4 года цены в Алматы рухнули до 100 долл. за квадрат.

Сейчас ситуация намного хуже. Долгов очень много - банки будут выжимать все соки из страны.
Смердящий рынок недвижимости, как умирающий спрут опутал здоровую часть экономики.
Реальный сектор несет нагрузку по выплатам за "мыльный пузырь "недвижимости. В казне денег нет . Крах цен на жилье неизбежен.

первоначально банки будут выжимать все соки из заёмщиков, и заёмщики будут выставлять квартирки по ценам покупки + банковский процент, это то и ведёт к + в индексе хотелок, дальнейшее развитие событий нет надобности развивать, просто потому что нет доступной ипатьТеки и необходимого количества денег у нуждающихся !!!!!