Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[PhD]

товарищи растишки!!! вы что ли не знаете что Ромка Абрамович прилетает в Алматы? Цены то подрастут

Читать здесь http://www.express-k...php?art_id=9168

Вот пусть ему Раха и сольет свою недвижимость, за безценок, а мы пощеримся!

Нееет,пусть лучше нам за бесценок!!!А Роме в тридорога!

[vatokat]

Ну и что здесь удивительного что цена 770 за квадрат? Во-первых это Астана, там и КУАТ строит по 1600. Во-вторых это долевое участие, а это сразу другая цена чем на вторичке. В третьих район не очень престижный. У нас вон тоже Елимай продают около 1000 за квадрат, так почитайте их ветку, там дольщики сначала понабронировали квартир а теперь плачутся - кинут их или не кинут.

[Штурман Басов]

товарищи растишки!!! вы что ли не знаете что Ромка Абрамович прилетает в Алматы? Цены то подрастут

Читать здесь http://www.express-k...php?art_id=9168

Вот пусть ему Раха и сольет свою недвижимость, за безценок, а мы пощеримся!

Нееет,пусть лучше нам за бесценок!!!А Роме в тридорога!

Интересно, а Рома хоть сам слышал такое название Баганашыл?
Я сам против падения цен, но чтобы вот так дешево народ разводить, это просто даже не смешно. Статейка конечно супер. Коллаж какой-то корявый слепили. Там и учительница сразу нашлась, которая учила эту счастливую девушку. А школа 54, это хде вобще? А в комментариях, там и однокласница сразу нашлась, и даже чувак который ей первый присунул. Вобще отпад..

Кажется я понял, эту статью наверно Калиныч проплатил, чтобы пропиарить свою новостройку. Угадал?

[1111124]

Ну и что здесь удивительного что цена 770 за квадрат? Во-первых это Астана, там и КУАТ строит по 1600. Во-вторых это долевое участие, а это сразу другая цена чем на вторичке. В третьих район не очень престижный. У нас вон тоже Елимай продают около 1000 за квадрат, так почитайте их ветку, там дольщики сначала понабронировали квартир а теперь плачутся - кинут их или не кинут.

здесь ситуация другая.... Дом уже практически сдан. Весь отстроен все коммуникации подведены.... ВСе нормал... 13 магистраль многообещающая улица... Вы же знаете анекдот если у вас квартира на краю города на первом этаже - не переживайте скоро это будет престижный центр города а квартиру превртите в магазин....

[Калистрат Калиныч]

Кажется я понял, эту статью наверно Калиныч проплатил, чтобы пропиарить свою новостройку. Угадал?

Хы-хы-хы...

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Decadente получает плюс по пункту 2.2.5

Пользователь Калистрат Калиныч получает плюс по пункту 2.2.7

Сообщение отредактировал Правша: 27.05.2007, 17:39:07

[Калистрат Калиныч]

Модератор Правша, всегда прав.
Пользователь Калистрат Калиныч получает плюс по пункту 2.2.7
2.2.7: Малосодержательную информацию, не несущую смысловой нагрузки. А также информацию не относящуюся даже косвенно к теме дискуссии.

Тем не менее, это был многозначительный и информативный смешок, напрямую относящийся к возможному подъёму цен на недвижимость в Баганашыле, в связи с приездом г. Абрамовича.
Если, модератору Правше, не нравятся мои смешки, то я постараюсь больше не смеяться, даже когда мне смешно.

Сорри, модератор Правша.

[diletant]

Прочитал недавно статью о "carry trade". Тут помоему тоже кто-то об этом говорил.
Суть феномена в том что в Японии уже длительное время ставки по кредитам равны или близки к нулю.
Их центробанк начал вести такую политику после их знаменитого крушения на рынке недвижимости и фондовом рынке. Сначала это делалось для стимулирования экономического роста и для преодоления последствий кризиса. Теперь же это позволяет держать обменный курс йены заниженным по отношению к другим валютам, что делает японские товары более конкурентноспособными на мировых рынках.

Так вот этой ситуацией уже длительное время пользуются инвесторы, кредитуясь в японских йенах, конвертируя их в доллары или евро и инвестируя их на других рынках. По сути получается беспроцентный кредит и деньги из воздуха. Это явление уже приняло такой размах, что считается одной из основных угроз для мировой финансовой системы. Так как это приводит к переоценке активов на рынках. И в случае изменения денежной политики японского центробанка может привести к массовому оттоку инвестиций с фондовых и других рынков.

Так вот эта статья привела меня к мысли что-то подобное происходит и на нашем рынке. Банки и компании кредитуются в огромных объемах за рубежом под 4-7%. Инвестируют их на внутреннем рынке. И за счет роста обменного курса тенге и бурного роста стоимости активов делают деньги из воздуха.
А так как активов в которые в Казахстане можно инвестировать немного, то основные деньги идут в недвижимость.
Ведь не секрет что многие банки сами активные игроки на рынке недвижимости. То есть помимо выдачи кредитов, сами активно инвестируют. Только подумайте , за 2006 год в Казахстан было привлечено кредитов на 15 млрд.долларов!

Это и есть основная причина спекулятивного пузыря на рынке недвижимости.

[diletant]

Именно низкий платежеспособный спрос будет причиной в пользу того что этот пузырь именно лопнет, а не сдуется. Так как банкам нужно будет отвечать по большей части своих обязательств в самое ближайшее время. А возможностей и резервов для рефинасирования осталось не так много.

Схемка была хороша и очень неплохо работала последние несколько лет... занимать деньги за рубежом, вкладывать их в строительство и рынок недвижимости, иметь маржу в сотни процентов на росте рынка недвижимости и строительстве только за счет продажи объектов, и ещё 13-20% ежегодно с ипотечников.
Неудивительно что банки получают сверхприбыли и растут такими темпами последние несколько лет.

Но всё хорошее когда-нибудь заканчивается. Резервы роста рынка недвижимости исчерпаны. Платежеспособный спрос минимален.
Ипотечных заемщиков слишком мало и значительное увеличение их количества маловероятно. То есть поступления ипотечных платежей недостаточны чтобы отвечать по внешним обязательствам.

Более того ипотека сегодня совершенно бессмысенна и невыгодна для заемщиков в финансовом плане. Кроме того если нет роста рынка то дальнейшие инвестиции в недвижимость тоже бессмыслены.

Выхода нет?

[Grishakz]

Именно низкий платежеспособный спрос будет причиной в пользу того что этот пузырь именно лопнет, а не сдуется. Так как банкам нужно будет отвечать по большей части своих обязательств в самое ближайшее время. А возможностей и резервов для рефинасирования осталось не так много.

Но всё хорошее когда-нибудь заканчивается. Резервы роста рынка недвижимости исчерпаны. Платежеспособный спрос минимален.
Ипотечных заемщиков слишком мало и значительное увеличение их количества маловероятно. То есть поступления ипотечных платежей недостаточны чтобы отвечать по внешним обязательствам.

Более того ипотека сегодня совершенно бессмысенна и невыгодна для заемщиков в финансовом плане. Кроме того если нет роста рынка то дальнейшие инвестиции в недвижимость тоже бессмыслены.

Выхода нет?

Сейчас тебя местные небожители поправят (не буду называть поименно )
Ты че типа братан будет расти - сначала до 4000 за квадрат, потом до 5000 - типа рост, финансовый центр и т.д. - дополните если что забыл
Нравится!

[Калистрат Калиныч]

Хорошие размышления. Думаю, что у банков в отличии от многих инвесторов есть аналитические службы, планы и консультанты, которые делают прогнозы и вырабатывают стратегию развития.
Скорее всего, не спроста пошла речь о городах - спутниках, на дешовой земле с низкой себестоимостью строительства. Очевидно, что туда потянется производство, а за ним и обслуга с рабочей силой.
Стабильные зарплаты могут открыть новые волны ипотеки и различных займов.
И таких проектов у правительства в кармане припасено немало. Если цены на нефть достигнут 80$, то золотой поток необходимо куда то вливать.
Так что, не всё так плохо.

[Медведь]

К чему пришли?
Булгари, получается, что цены уровня осени 2006 года - это нормально? 2.000 за вторичку, до 2.000 за новостройки в долевку. Вы же говорите, что - 30% от крыши - не так уж и плохо.
А что мы тут копья ломаем? Я за то же, кроме новостроек и хорошей ЦК-овской и конторской вторички (центр), нет им смысла валиться. Левые тут же о других ценах говорили. Они еще в 2005 году утверждали, что цены заоблачные и пузырь лопнет со дня на день.

Дилетант, как же выхода нет? Есть - оставить все как есть.

Я за стабильность!

Еще, Дилетант

А возможностей и резервов для рефинансирования осталось не так много

Ну, за эти то несколько лет маржи в сотни процентов, банки то "жирок" заимели. Может и не надо им уже рефинансироваться? Это вопрос, не спор

Сообщение отредактировал Медведь: 28.05.2007, 10:01:56

[Grishakz]

Ну вот мои предположения сбылись - двое отметились
Они здесь по моему работают
Нравится!

[Медведь]

Я тоже могу предположить, что здесь скоро появятся: Далила, Дилетант, Большой папа, 1111124, Ватокат, Ден10, Булгари, Византиец, ну и Калиныч, само собой. Может мне в прорицатели податься

Сообщение отредактировал Медведь: 28.05.2007, 10:05:28

[Медведь]

Сдается мне, что банки больше рубят с 30 тенге за перевод и с 1% в банкоматах, чем с ипотеки.

[Sandra2006]

Московское жилье: больше всех подешевели квартиры в панельных домах


За неделю с 21 по 28 мая 2007 года средняя стоимость квадратного метра московского жилья опустилась на 0,2

Больше всех, на 0,6 процента, за неделю подешевели квартиры в домах из "плохой" панели. Квадратный метр в них стоит 3728 долларов.

[bigpapa]

Ну вот мои предположения сбылись - двое отметились
Они здесь по моему работают
Нравится!

Надоело уже, одно да по тому
Сначало было интересно а тепрь занудство одно

[Grishakz]

Ну вот мои предположения сбылись - двое отметились
Они здесь по моему работают
Нравится!

Надоело уже, одно да по тому
Сначало было интересно а тепрь занудство одно

Вот и третий отметился с наибольшей активностью в данном месте
Извини, что про тебя забыл
Пиши исчо

[Медведь]

Обращение
Не заметил, видели, нет?

[litePhreon]

Ведь не секрет что многие банки сами активные игроки на рынке недвижимости. То есть помимо выдачи кредитов, сами активно инвестируют. Только подумайте , за 2006 год в Казахстан было привлечено кредитов на 15 млрд.долларов!

если эта цифра правильная, то непосредственно сами банки привлекли только половину.
причем из этого только половина вложена в недвижку. т.е. 3-4млрд.
не так уж и много.

ипотечные деньги привлекаются под 6-9%.
учитывая что размещаются они под 11-18% запас прочности еще далеко не исчерпан.

банковский кредит - это инструмент, не причина.
если инвестиционные игры с жильем прибыльны, то ставка по кредиту неважна, можно взять и 20, и 30, все равно отобьется.
если инвестиционные игры с жильем неприбыльны, то брать кредиты будут только тот кто берет жилье для себя. просто так брать кредит даже под 5% никто не станет.

так что ставка по большому счету на объемы инвестиций не влияет.
(хотя ставка влияет на точку отсечения - ставка по кредиту превышает доход, инвестиции становятся невыгодны)

я бы выделил три причины роста:
1) ажиотаж - неважно за сколько ты купишь сегодня, важно что ты продашь его завтра дороже, поэтому деньги привлекаются по любым ставкам, на любых условиях, жилье покупается в любом состоянии и по любой цене.
2) деньги за снос - живые бесплатные деньги на рынке жилья, при одновременном уменьшении этого самого жилья.
3) рост доходов - у кого то больше, у кого то меньше. тем не менее кол-во семей способных выплачивать, скажем 1000 в месяц по ипотеке за новое или улучшенное жилье все таки растет. плюс, если седня 1000 выплачивать тяжело, то есть шансы того что через год доходы вырастут, и станет легче.