Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[select]

Ужас какие барыги темные пошли, даже РЫЧАГ 100 не знают.
http://yes2.ru/credit59.htm

Дело в том, что соотношение цены покупки и цены
аренды жилой недвижимости в Москве несколько нарушено относительно устоявшихся
европейских правил. На Западе свято почитается формула «рычаг 100»,
утверждающая: цена объекта недвижимости завышена, если превышает 100-кратный
размер его аренды. Плохонькая московская квартира сегодня сдается за $500–600, а
стоит при этом $110–120 тыс. Получается одно из двух: либо квартиранты платят в
два раза меньше, чем положено по европейской формуле, либо продавцы московского
жилья просят в два раза больше, чем оно на самом деле стоит. Можно привести
много причин помимо наличия на рынке «пузыря», объясняющих сложившийся
дисбаланс, равно как и причин, доказывающих его ненормальность. Для нас в данном
случае важно то, что $500–600, сэкономленных на аренде, уже никак не хватит для
выплат по ипотечному кредиту. Но есть и хорошая (для банков) новость: в
последние два месяца наблюдается быстрый рост арендной платы. Формула «рычаг
100», кажется, работает и на московском рынке, хотя совсем не так, как хотелось
бы покупателям жилья.
-----------------------------------------------------------------------------

http://eestiseebimul...og-post_24.html

"Многим нравится, когда их недвижимость поднимается в цене. В это время люди становятся опьяненными жадностью и поглощаются идеей обладания недвижимым имуществом как инвестиции. Однако, как только недвижимость становится инвестицией, цены на недвижимость начинают вести себя как инвестиции, и изменчивость вводится в систему. Вы не хотите чтобы недвижимость торговалась с изменчивостью рынка товаров потребления. Это вызывает больше вреда чем пользы..."
(Полный текст на английском на Irvine Housing Blog)

Разберём интересные факты менталитета пузыря, как подсказывает нам эксперт.
График менталитета мыльного пузыря



Вышеупомянутый график - превосходное описание психологических стадий пузыря рынка недвижимости. Довольно легко поместить периоды в каждую из этих стадий, как показано нашим местным рынком недвижимости*(смотрите сноску внизу):
* Взлет: 1998-1999
* Первая Распродажа: 2000
* Внимание СМИ: 2001-2002
* Энтузиазм: 2003
* Жадность: 2004-2005
* Заблуждение: 2006
* Опровержение: 2007
* Опасение: 2008
* Капитуляция: 2009-2010
* Отчаяние: 2011-2013
* Возврат к золотой середине: 2014

Стадии отчаяния перед и после краха



http://bp3.blogger.c...es-of-grief.jpg[/url]

Из вышепоказанного каждый может определить, на какой стадии он находится

Сообщение отредактировал select: 01.12.2008, 16:15:19

[БандЭрос]

Меняю однушку в Аксае на замок в Париже...ранее 17 века постройки не предлагать и не ниже!!! Сены
Ух ты , а это кто? Месье, же нема па си жур...О, Сигги

[Roksolana]

Кстати в той же Крыше писали. что можно вкладываться в обл центрах.Например в Караганде где цены уже 5 000$ не за квадрат , а за квартиру. Дешевле уже не будет.Только повышения цен ждать долго-минимум до 2013 года, а сдавать в аренду хлопотно из 100$ - половина уходит на коммуналки+ пьянки и бой мебели и посуды квартирантами.
Но для тех кто покупает жилье для себя сейчас самое время вложится. Кстати так же в Чимкенте, Таразе,Талды Кургане рухнули цены. Там однушки по 5000-8000$ .

Обычно цены в Алматы до пузыря были выше чем в регионах в 2 раза.Соответственно наш пузырь схлопнется до этого уровня.А барыги врут,чтоб свои хатки слить.Ндо ждать и не покупать квартиры.

точно, а у нас соответственно -однушки будут по 10! -Лед тронулся, господа присяжные заседатели!

[_Hard_]

точно, а у нас соответственно -однушки будут по 10! -Лед тронулся, господа присяжные заседатели!

Непонял, лично Вы, сколько однушек осилите? Давайте сразу договариваться. А то на всех не хватит.

Сообщение отредактировал _Hard_: 01.12.2008, 16:16:24

[Born98]

стрельбы на 03.12.08

Киркуду: - 1.5%
AIATOLLA: -1.78%
Born98: -1,8% (увеличиваем постепенно скорость)
BANDIT: - 2 %
Главарь банды палачей: -10%

[_Hard_]

Сигги! Там нету про рычаг. А подтасовать циферки совсем не сложно. И про китайцев пожалуйста.

[select]

Меняю однушку в Аксае на замок в Париже...ранее 17 века постройки не предлагать и не ниже!!! Сены
Ух ты , а это кто? Месье, же нема па си жур...О, Сигги

Исторические дома на Сицилии продаются за 1 евро


http://tv.ukr.net/news/03092008/19761/

На Сицилии в историческом квартале города Салеми продаются дома по цене один евро. Об этом пишет The Guardian.

Сообщение отредактировал select: 01.12.2008, 16:21:52

[LiQuid]

стрельбы на 03.12.08

Киркуду: - 1.5%
AIATOLLA: -1.78%
Born98: -1,8% (увеличиваем постепенно скорость)
BANDIT: - 2 %
Liquid: -2.14%
Главарь банды палачей: -10%

[iegudi]

У нас через несколько лет, иметь квартиру в хорошем районе Алматы будет вообще недоступно, даже если ты 5000$ в месяц будешь получать. Это как иметь квартиру около эйфелевой башни в Париже или на Таймс-сквер и т.д. Где-то за городом, пожалуйста, там места много. Вот вам по 1000 за квадрат. Пожалуйста. Но в городе а тем более в центре и всяких там самалах, квартиры вообще станут недостижимой целью.

Так что, ловите момент, господа!

Близко к истине. Соглашусь практически со всем, только понятие "центр" нужно заменить на "хороший район", потому что, хоть именно в самом-самом центре живу, совершенно не считаю, что это идеальный вариант. Ну и у еще меня сомнения при сравнении с Парижем - Лахмата и Париж - это совсем из разных песен, наш город стремительно теряет дух и атмосферу, ради которых народ ломится в центр. Отпочковали нашу казахстанскую духовность деление пополам в Астану, а теперь оба отростка никак не хотят цвести и колоситься. Так что есть места в Алматы не хуже центра, где жить гораздо удобнее. В текущем варианте развития судьба города - это центр с полицейскими постами и освещением, немногие равноценные районы в верхней части города, охраняемые поселки за заборами, также с постами и электричеством, а все остальное место займут Шаныраки и скатывающаяся к ним окраина. Это самый пессимистичный сценарий, естественно. Оптимистичный - все то же самое, но чуть-чуть получше

[_Hard_]

Исторические дома на Сицилии продаются за 1 евро


http://tv.ukr.net/news/03092008/19761/

На Сицилии в историческом квартале города Салеми продаются дома по цене один евро. Об этом пишет The Guardian.

Там ключевая фраза "заброшенный квартал"

[select]

"Пирамида" на рынке московского жилья начала рушиться

http://www.riarealty...icle/32759.html


Снижение цен на "перегретую" московскую недвижимость, которого многие ожидали уже давно, началось. Напуганные мировым финансовым кризисом собственники московских инвестиционных квартир, покупавшие жилье в расчете на быстрое получение значительных доходов, ринулись на рынок, чтобы на волне спекулятивно высоких цен на столичную недвижимость успеть зафиксировать свою прибыль. В результате предложение квартир на московском рынке жилья стало заметно превышать спрос, а цены поползли вниз. И хотя большинство застройщиков и частных собственников пока не спешат официально переписывать свои ценники, в ходе конкретных переговоров по продаже квартир они готовы идти на значительные скидки и уступки в цене.

Инвестиционные квартиры "захлестывают" рынок

Инвестиционные квартиры, которые долгое время поддерживали устойчивый спрос на московское жилье и, естественно, тянули вверх и цены, теперь начали активно поступать на рынок и тем самым способствовать снижению стоимости.

"На регулярном рынке жилья столицы сезонное увеличение объема предложения, начавшееся еще в начале осени, продолжилось и в октябре, каждую неделю прирост составлял порядка 3%. С начала месяца количество квартир на рынке увеличилось с 34,5 до 36,6 тысячи объектов", - говорит генеральный директор аналитического консалтингового центра "МИЭЛЬ" Владислав Луцков.

С эти мнением согласен и руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов: "Предложение продолжает увеличиваться темпами порядка 2-4% в неделю. При этом спрос с сентября находится примерно на одном уровне".

[roof876aba]

Через год-два о таких ценах как сейчас можно будет забыть. Весь этот кризис-шмизис развеится как дым. И тот кто переждал, поддавшись на массовую истерию как обычно проиграет.

Вы совершенно правы, через год-два все забудут что квадрат в Алматы стоил 2000. он будет стоить... 1000 .

[Коляныч]

стрельбы на 03.12.08
Коляныч: -0.75%
Киркуду: - 1.5%
AIATOLLA: -1.78%
Born98: -1,8% (увеличиваем постепенно скорость)
BANDIT: - 2 %
Liquid: -2.14%
Главарь банды палачей: -10%

[gani-sh]

Мне сегодняшние тенденции сильно напоминает лето 2007-го.

Товарищи которые сейчас дружно кричат "дальше будет только Жопа" действуют точно также как риелторы в летом 2007-го кричали "недвижка всегда будет расти". И те и другие верят в то что говорят. И те и другие кардинально ошибаются.

Тогда самой правильным (как оказалось потом) было - вовремя слиться. Точно также, сейчас самой правильной стратегией является - вовремя вложиться.

Через год-два о таких ценах как сейчас можно будет забыть. Весь этот кризис-шмизис развеится как дым. И тот кто переждал, поддавшись на массовую истерию как обычно проиграет.

полностью разделяю Ваши сомнения, но если честно не вижу объективных предпосылок для роста, поэтому думаю торопиться не надо

[_Hard_]

Через год-два о таких ценах как сейчас можно будет забыть. Весь этот кризис-шмизис развеится как дым. И тот кто переждал, поддавшись на массовую истерию как обычно проиграет.

Вы совершенно правы, через год-два все забудут что квадрат в Алматы стоил 2000. он будет стоить... 1000 .

Вопрос только 1000 чего?

[БандЭрос]

Через два года, при условии, что строительство не возобновится, квадратов в городе вообще не останется

[LiQuid]

Если государство начнет скупать недострой по 1000 за кв метр то это даст толчок на продажу первички, значит спрос на вторичку упадет и цены будут еще ниже.

[БандЭрос]

Вопрос только 1000 чего?

баранов нах

[select]

Сигги! Там нету про рычаг. А подтасовать циферки совсем не сложно. И про китайцев пожалуйста.

Внеплановое прозрение


http://www.express-k...hp?art_id=18010
№ 115 (16501) от 24.06.2008
Александр КАМИНСКИЙ, Алматы
Иногда очень полезно узнать, как это делается у них за рубежом, в странах победившего благополучия. Чувствуешь себя новорожденным котенком, у которого, наконец, открылись глазки.

Казахстанская федерация недвижимости (КФН) вступила в ряды Международной федерации недвижимости (FIABCI), объединяющей экспертов из 60 стран мира. Казалось бы, официозное событие, ни тайфуна, ни цунами не предвещающее. Но вот в плане обмена опытом в Алматы приехал Эйри Фельдман, ректор Университета FIABCI, профессор, ветеран мирового рынка недвижимости с более чем тридцатилетним стажем работы - и как давай сообщать!
Александр Калинин, вице-президент КФН, зам. председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков, кандидат экономических наук:
- Мы вдруг узнали, что средняя арендная ставка должна составлять не более одного процента. То есть, если ставка составляет 500 долларов, то квартира должна стоить 50 тысяч и окупаться за 8,5 лет. Мы узнали, что средняя ипотечная ставка составляет 6,7 процента. Мы узнали, что средний налог на недвижимость в мире - около шестидесяти долларов на тысячу долларов стоимости, что средняя кредитная ставка в мире равна инфляции плюс два процента. Если мы переведем это на нашу ситуацию, то окажется, что кредитная ставка у нас должна быть 11+2=13 процентов. Что на 35 "квадратов" офисного помещения должно быть одно парковочное место для автомобиля. Польза от таких мероприятий очевидна! И, кстати, мы еще узнали - в Мексике уходят на пенсию в 50 лет!
Гульжахан Нусабирова, главный редактор журнала "Недвижимость без границ":
- Так вот какие вещи происходят на мировых рынках: А ведь знаете - мы всегда об этом догадывались! Мы знали, что где-то там такое есть - но отчего бы это не применить у себя дома?
Автор статьи (не утерпел, вставляю свои "пять копеек"):
- В свете сказанного - как понимать наши банки, дерущие за кредит по двадцать с лишним процентов?
Вариант А: Они великолепно устроились!
Вариант В: Банки, в отличие от правительственной статистики, не считают, что у нас инфляция 11 процентов в год.
Но что же будет дальше?
Александр Калинин:
- У нас сейчас главная проблема - банковский залог. Как поведут себя банки, так ситуация с недвижимостью и будет складываться. Более ста тысяч проблемных, проще сказать, невозвратных кредитов! Более ста тысяч квартир! Банки говорят: "Мы согласны продавать на 10-15 процентов ниже рыночной стоимости. Но есть проблема - там живут люди". Мы можем получить еще одну социальную проблему, и никакие суды ничего не решат. Как поведут себя банки, так все и будет. Если будет массовый выброс, то недвижимость обрушится. А тогда обрушится и вся экономика.
Серик Туржанов, вице-президент КФН, председатель Ассоциации товаропроизводителей Алматы:
- Недвижимость - это барометр всей деловой активности бизнеса. Сейчас она упала на 70 процентов. Малый и средний бизнес был отдан на растерзание банкам второго уровня. Народ фактически был поставлен на колени перед банками. Сорок процентов населения Казахстана оказалось за чертой бедности. Это не кризис идет, это меры не принимаются!
Инфляцию подгоняют несколько аспектов: во-первых, монополисты взвинчивают цены; во-вторых, дорожают энергоносители; в третьих, продукты питания. Недвижимость в цене падает, но никто ее не покупает, поскольку людям надо выживать, удовлетворять свои ежедневные потребности. А ситуация с недвижимостью может развиваться только в том случае, когда уровень потребления в этих трех аспектах будет не более 30-40 процентов, и у людей останутся деньги, чтобы инвестировать в будущее.
Профессор Эйри Фельдман (отвечая на вопрос о кризисе с недвижимостью в США: как, мол, американские банки - не взвинчивают ли ипотечную ставку?):
- Как давали под шесть-семь процентов, так и дают! Другое дело, что теперь они более тщательно изучают кредитную историю заемщика. Повышают качество кредитного портфеля, так сказать.
Серик Туржанов:
- Вопрос с недвижимостью - не только экономический, но политический и стратегический. Если человек покупает недвижимость - значит, он верит в будущее Казахстана! А сейчас с рынка уходят профессионалы.

Сообщение отредактировал select: 01.12.2008, 16:42:08

[razrus]

стрельбы на 03.12.08
Коляныч: -0.75%
Киркуду: - 1.5%
razrus: -1.7%
AIATOLLA: -1.78%
Born98: -1,8% (увеличиваем постепенно скорость)
BANDIT: - 2 %
Liquid: -2.14%
Главарь банды палачей: -10%