да, насчет банков в минусах уже было. но это, естественно, только десерт. ждем продолжения обнародования реального положения дел в банках, СК и МСБ. думаю дорого им обходится опускать бакс в Казахстане при общем его росте в мире.
привет Селект! такие новости пошли уже в августе, а что ж будет в октябре-ноябре? кстати, пользуясь тем, что в Астане цены на жилье пока не так сильно как у вас просели, некоторые пытаются поменяться на аналогичное жилье в Алматы. но алматинцы что-то не идут на обмен - психологически за несколько лет привыкли что в Алматы обычно жилье дороже стоило.
Да так и есть.Августовские "ягодки" это чепуха в сравнении с тем что ждет в ноябре.если в осетию втравят Казахстан через ОДКБ, то будет плохо.В Грузию наши очень много денек вложили, еще если рухнет рынок недвижимости России, а он рухнет обязательно,то денки наших банокв там тоже сгорят.Один Океанариум на Поклонной горе чего стоит.Это БТА строит и другие объекты там есть.
Вот нарыл статью про землю в Алматы-полный ахтунг.
Налетай – подешевело?
Жанар КАНАФИНА
http://www.caravan.k...id=138&aid=6270Некогда дорогая алматинская земля сейчас стоит сущие копейки
Специалисты считают, что настоящий обвал стоимости земельных участков еще впереди. И это будет гораздо серьезней, чем обвал на рынке недвижимости.
Об этом редакции нашей газеты заявили оценщик Борис Гузев и заместитель председателя совета Казахстанской ассоциации оценщиков Александр Калинин.
– Вспоминаются заверения бывшего алматинского акима Имангали Тасмагамбетова о том, что земли в Алматы почти не осталось. И возражения на это со стороны тогдашнего председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами Бахыта Оспанова: как нет земли? В Алматы 31,5 тысячи гектаров, из них 40 процентов – свободная территория! Аким поправился: земля есть, но к ней не подведены коммуникации, как такую раздавать людям под индивидуальное жилищное строительство?! На этом вопрос о бесплатных 10 сотках сошел на нет.
Но вскоре возникла тема изъятия земель под госнужды. По мнению Бориса Гузева, если бы не изъятие земли, то она в Алматы по-прежнему бы стоила 2–5 тысяч долларов за сотку.
– Теория оценки земли тесно переплетается с перспективой наилучшего ее применения. Одно дело, если бы земля перепродавалась из рук в руки для строительства индивидуального жилья. Совсем другое – когда речь идет о комплексной застройке, строительстве жилых комплексов, торговых центров и прочей коммерчески выгодной недвижимости. Вот поэтому стоимость земли в южной столице с 2001 по 2005 год планомерно росла на 30–40–50 процентов, а в 2006 году резко взлетела в три раза! Шутка ли: в верхней части города сотка земли оценивалась (без строения!) в 300 тысяч долларов! Она бы и сегодня так стоила, если бы не отменили изъятие.
– Получается, что земля в Алматы никогда не имела рыночной стоимости?
– Совершенно верно. Ее “надули” искусственно, сначала приняв Земельный кодекс и не обеспечив его нормативами по оценке земли при изъятии для госнадобностей, дикими аппетитами чиновников, которые снимали свою пенку, – продолжает разговор Александр Калинин. – Строительные компании, получив за бесценок землю, брали в банке кредит на строительство. На свои деньги мало кто строил.
А поскольку чиновники умудрились запустить механизм изъятия земель без методики рыночной оценки, это привело к многочисленным скандалам – и опять вызвало рост цен. Оценку в конце концов приняли, но слишком поздно. Сегодня изъятие сошло на нет. В Алматы сегодня есть только три объекта, где происходит изъятие. Это район Аль-Фараби – Гагарина (“СитиСервисИнвестСтрой”), Достык, и Аль-Фараби (“Мобилстрой”) и Восточная объездная дорога. Район Зеленого рынка и парка Горького, где намечалось изъятие, сегодня – один из самых дешевых по ценовым предложениям районов. Здесь ждали сноса, практически ничего не вкладывали в свое жилье, там стоят ветхие строения. И люди не могут от них избавиться. И сегодня как никогда становится ясно: желание жить на земле – это миф. Человек хочет жить комфортно. И хочет денег. Другое дело, что сегодня их уже ему никто не даст.
Момент истины
– Какова сегодня ситуация с земельными участками?
– На днях мы завершили мониторинг, и результаты шокировали. Я неделю сидел и думал, писать или не писать отчет? Хотя я в этой теме нахожусь постоянно, поскольку консультирую четыре банка. Поверьте, ипотечные кредиты – это еще не самая большая головная боль банков! Земля – вот самая большая проблема!
В залоге у банков сейчас сосредоточено до 10–12 процентов земель Алматы. Это более 3 тысяч гектаров! В основном в верхней части города.
Конечно, если бы это были небольшие участки по 10 соток, банк реализовал бы их с большим удовольствием и выгодой для себя. Но речь ведь шла о комплексной застройке города. Есть генплан, его нельзя менять. Это почти как закон. И инвесторы выкупали после изъятия землю у государства одним неделимым куском. Под эту землю банки давали огромные кредиты, а поскольку многие застройщики действовали по принципу пирамиды, то многие участки остались неосвоенными.
Я уже не раз приводил пример, что даже при точечной застройке, если у тебя есть 60 соток свободной земли, ты можешь выстроить жилой дом в 9 этажей за девять месяцев и у тебя будет чистая прибыль в 3,5 миллиона долларов. А при комплексной застройке фигурировали совсем другие цифры.
Сегодня незастроенные залоговые земли – это неликвидный инвестиционный капитал, который практически ничего не стоит. Он вновь приобретет цену, когда снова начнется реализация генерального плана. А пока… эта земля будет лежать мертвым грузом.
Я начал мониторинг земли, когда отменили 67 постановлений акима об изъятии. Произошло не просто снижение, а обвал рынка земли. Почти на 85 процентов! Не веря своим глазам, я объехал все объекты, предлагаемые в свободную продажу. Начал с самых “горячих” районов: Медеуского и Бостандыкского. За речкой Алматинкой (так называемый район “Компот” – улицы Грушевая, Вишневая и т. д.), где год назад и с 200 тысячами долларов за сотку было не подобраться, сегодня ее отдают за 35 тысяч. Когда я озвучил эти цифры, две недели рынок просто не мог переварить это, у людей был шок.
Самое интересное, что даже по этим ценам за две недели всего лишь в 3–5 процентах случаев были совершены сделки купли-продажи.
– Неужели совсем нет покупателей?
– Покупатели есть. Среди них те, кто получил некогда большие компенсации и ждал падения рынка, те, кто отложил свой покупательский спрос из-за дороговизны. Рынок земли вновь входит в стадию спокойствия, где ее покупают не для спекуляций, а для себя. Чтобы построить на ней дом и жить.
* * *
Платим дважды
Другой проблемной стороной вопроса о недвижимости, включающей в себя землю и собственно строения, является их “развод”. Земля находится в земельном кадастре, строения – в кадастре недвижимости.
– Почему это сделано? – задается риторическим вопросом Александр Калинин. – Ответ очень простой: там и там – большие деньги. Кто захочет это терять? Ни Минюст, ни Агентство по управлению земельными ресурсами делиться своей долей пирога не захотят. И там и там проводят нормативную оценку и получают большие деньги. В Алматы 325 тысяч объектов недвижимости. Если в день делать оценку трех тысяч объектов, это более 3 миллионов долларов!
Отсюда и порочная практика двойного налогообложения.
Примеры ценовых предложений на рынке земли по районам Алматы. Стоимость дана за одну сотку (в долларах)
Гольф-клуб “Жайляу” – 60 тысяч.
Совхоз “Алатау” (600 м от Аль-Фараби – Розыбакиева) – 53 тысячи.
Район Коктобе – 52 тысячи.
Фурманова – Аль-Фараби – 37,5 тысячи.
Баганашил – от 8 до 29 тысяч.
Алмаарасан – 25 тысяч.
Район Татарки – 22 тысячи.
Таусамал – 18 тысяч.
Район ЦПКиО – 11 тысяч.
Байсеркинский сельский округ – 6 тысяч.
Район зоопарка – 5 тысяч.
Карасайский район, “Ленинский” – 3 тысячи.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
