31 mars 2008
НАШ «МЫЛЬНЫЙ ПУЗЫРЬ» - ВСЕ ПУЗЫРЯМ ПУЗЫРЬ
$200 тыс. за жилье – это много не только в Казахстане, но и даже в США
В декабре прошлого года председатель Национального банка Казахстана Анвар Сайденов в ходе своего интервью британской газете «Financial Times», имея в виду порожденную дефицитом ликвидности сложную ситуацию в секторе строительства и на финансовом рынке РК, сказал: «Это – определенно мыльный пузырь, и он должен лопнуть, но мы пытаемся контролировать ход того, как же этот взрыв произойдет». С тех пор прошло больше трех месяцев.
Сейчас уже среди тех, кто, так или иначе, связан своей деятельностью с вышеназванными отраслями экономики, исподволь ведутся разговоры примерно в таком ключе: кризис на рынке недвижимости идет к концу, и уже в скором времени можно ожидать повышения цен, хоть и небольшого. Получается, что «пузырь», о котором говорил А.Сайденов, вроде как перестал представлять опасность, и угроза того, что он, лопаясь, может наделать неприятностей, миновала.
А в США, откуда все эти сложности берут начало, последствия ипотечного кризиса еще далеко не преодолены. В сюжете, показанном 23 марта в вечерних новостях по I российскому телеканалу, рассказывалось о женщине из Калифорнии, которая в свое время оформила стандартный американский дом на одну семью под ипотеку и теперь вынуждена его освобождать, так как, оказывается, переоценила свои возможности. Журналист говорит, что она не очень-то верит в то, что из-за нее случился мировой кризис ликвидности. Но такая реплика – это всего лишь журналистский прием. Ибо дальше он говорит, что в основе кризиса то, что американские банки слишком много ипотечных кредитов раздали без должной проверки и оценки платежеспособности получателей. Теперь, мол, все это выходит боком. И не только для Америки.
Но давайте поинтересуемся: какие же кредиты оказались, в конце концов, неподъемными для таких, как вышеупомянутая женщина, простых американцев? И почему же формирование столь большой по численности сообщества не достаточно кредитоспособных получателей ипотечных долгов оставалось не замеченным до тех пор, пока не грянул кризис?
Ну, во-первых, развитие ситуации по пути, могущему привести к такому финалу, не оставалось не замеченным. Об этом почти за два года до того, как грянул кризис, 26 мая 2005 года, писал на своих страницах журнал «Economist». Статья называлась «The housing market. Frenzied froth» - «Жилищный рынок. Неистовствующая пена». В ней говорилось о том, что «в своем выступлении 25 мая руководитель Федеральной резервной системы в Атланте Джек Гайнн сказал, что чувствует себя «неприятно» из-за спекуляции на некоторых рынках». Что же обеспокоило его и таких, как он, ответственных лиц? Обратим на это внимание.
В течение года до апреля 2005 года стоимость дома на одну семью в среднем подорожала на 15% и достигла уровня в $200 тысяч. А вот показатель роста цены на кондоминиум за тот же срок составил 18%. Увеличение стоимости в течение одного года настолько резко не наблюдалось, как оказывается, с 1970-ых годов. Именно поэтому такие официальные представители национальной банковской системы, как Джек Гайнн, и почувствовали себя неприятно.
В упомянутом выше материале из журнала эта ситуация характеризуется следующим образом:
«Из-за таких растущих цен дома сейчас по сравнению с уровнем средней зарплаты являются гораздо более дорогими. До конца 1990-ых годов средние цены на дом были больше среднего дохода в 2,75 раза. Эта разница выросла до 3,4 раза». Здесь под средним доходом подразумевается то, что зарабатывает в течение года среднестатистический американец. Другими словами, в апреле 2005 года имеющий годовой доход в сумме 58823 доллара средний американец, чтобы купить поднявшийся в стоимости до уровня $200 тысяч средний дом, должен был потратить столько, сколько бы он заработал за 3 года и 4,8 месяцев или за 40,8 месяцев. Это – ситуация, когда считалось, что жилье в Америке подорожало до нестерпимого уровня, ситуация, когда «на жилищном рынке неистовствовала пена».
У нас же еще до кризиса ликвидности, в Алматы даже небольшие квартиры в домах, простоявших по 30-40 лет при пятидесятилетнем их эксплуатационном сроке и находящиеся в отнюдь не престижных районах, предлагались в среднем за те же $200 тысяч. Брали их, естественно, главным образом под ипотечные кредиты. Брали казахстанские граждане со среднестатистическими на то время зарплатами в $400 в месяц или $4800 в год. В итоге они вместе с процентами по кредиту и прочими банковскими выплатами должны бывали в конечном итоге выложить $400 тысяч.
То есть такие более чем скромные квартиры им по окончательному расчету должны были обойтись в 1000 месячных или 83,3 годовых зарплат по уровню на время покупки. Но даже если рассматривать стоимость такого жилья без учета ипотечных процентов, получается – 500 месячных доходов, что, как видите, 12,2 раза больше американского нестерпимого уровня. То есть отработать такую квартиру, тем более, если она берется под ипотечный кредит, средний человек у нас никогда смог бы. Не потенциально, а физически не смог бы. Потому что всей его жизни не хватило бы. Следовательно, в структуре ценообразования абсолютно преобладала пена.
Но, тем не менее, до поры, пока не грянул кризис, у нас никто из официально ответственных лиц и не подумал подавать сигнал тревоги и говорить, что чувствует себя «неприятно из-за спекуляции на некоторых рынках». И никто не заявлял, что ««на жилищном рынке неистовствует пена».
То есть для Казахстана как бы и нипочем было превышение нестерпимого американского уровня на порядок с лишним. Только после того, как, образно говоря, грянул гром, наш главный банкир А.Сайденов наконец-то собрался сказать: «Это – определенно мыльный пузырь». Кто бы, как говорится, в тот момент в этом уже сомневался. Но как бы то ни было, официально «неистовство пены» на нашем жилищном рынке, хоть и задним числом, было признано.
Судя по цифрам, наш «пузырь» был таких размеров, что дал бы сто очков вперед американскому ипотечному пузырю, из-за которого сейчас трясет всю мировую экономику. То есть это был «всем пузырям пузырь».
Но прошло после того высказывания А.Сайденова всего несколько месяцев, и уже снова начинаются разговоры о том, что все нормализовалось и что, мол, через некоторые время цены, которые и не подумали особенно-то опускаться, опять пойдут вверх. Конечно, вольному воля.
Однако ведь огромное количество ипотечных кредитов, которые были предоставлены в сопоставительном смысле, минимум, на порядок меньше платежеспособным, чем, скажем, та же американка из репортажа российского I канала, лицам у нас, должно как-то оправдываться. А это, по большому счету, в принципе невозможно. Чтобы понять такое, не надо быть семи пядей во лбу. Многократно более тяжелые, чем в США, при сопоставлении со средним доходом кредиты, вряд ли могут быть признаны надежными тогда, когда их куда менее тяжкие американские аналоги сплошь и рядом признаются попросту безнадежными.
(Продолжение следует)
Кайрат АМРЕЕВ
2,75 годовых зп за благоустроенный дом или квартиру с нормальной квадратурой с учетом средней зп в Казахстане в меньше чем 60 тыс и 88 тыс. тенге в Ате - можно вполне просчитать цену - она будет гораздо ниже существующих
88 тыс. тенге на на 3 года (возьмем по минимуму - 18 метров на семью хотя бы из тех человек - каждому по 18 кв. м. - на 54 квадрата ) = 3 млн 168 тысяч тенге - это максимум. конечно, после 7 лет постоянного роста барыги отвыкли от этого, но что делать - такова жизнь и лицо капитализма!
рано еще даже думать о дне. мы не богаче штатов и их граждан, которые отказываются толпами платить ипотеку за дешевеющие дома. конечно, добропорядочных граждан пугает возможность отказа от своих обязательств, но ведь банки тоже в одностороннем порядке поднимали проценты по кредитам! а у них возможности гораздо выше, чем у простой семьи. ТРИ МИЛЛИОНА ТЕНГЕ за благоустроенные дом или квартиру с нормальной квадратурой. а район уже дело второе. так что ценам еще падать - годами росло и за полгодика упало - не смешите!!!
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
