Сообщений в теме: 109338

[Правша]

MODERATORIAL [Правша]

Локальные правила:
Тема популярная и острая. В вопросе слишком много факторов, что бы четко отличить относится ли инфа к теме или нет. Поэтому по пункту 2.2.7 будут караться посты с откровенным флеймом типа: только смайлы, "спасибо", такая-то страница и т.п. а так же личная переписка.
1. Запрещено намеренное коверканье языка ("падонкаффский" сленг и т.п.) и некорректное цитирование с открытыми тегами.
2. За сообщения в теме типа "ценам вниз/вверх/упадут/поднимутся и т.п." без аргументации будут применены наказания по 2.2.7 Правил.
Кому по к-л причинам трудно воздержаться от нарушений по 2.2.7 и 2.2.8 и требуется бОльший масштаб свободы - есть топик "Участники ветки "крушение" на форуме "Недвижимость", который находится в форуме "Флейм" со всеми вытекающими из наименования льготами.

Сообщение отредактировал gosh: 22.03.2009, 22:04:25

[Mardikor]

это по БТА в конце дня какая то большая сделка прошла, с ценой выше рыночной. кто то закрывает год красиво и наш колхозный базар под названием КАСЕ заколбасило

[Византиец]

ну у народа наберется пара арбузов. (согласно опроснику из 200 опрошенных 100 желают купить жилье и имеют бабки в среднем по 100 тыс налом,

Согласно опроснику из 228 чел имеют сумму в диапазоне 50 000-150 000 всего 63 человека.
Да и анонимность на форуме обычно провоцирует хвастовство.

а это уже 10 лимов на 200 человек, даже с учетом того что в нете тусуется народ обеспеченный, и на 200 чел уменьшить цифру в 10 раз, получится что на 200 чел 1 лим, на 2 млн человек 10 млрд)

Вклады физ лиц сейчас соcтавляют около $12 млрд. и средний размер депозита (данных не нашел) явно не 100 000, а гораздо меньше, и не все собираются покупать квартиру. Нету ни каких 20-25 млрд у населения, есть 12 млрд размазаные на милион вкладов. А так что бы в одних руках 100 000 и более, таких людей реально мало.

Ладно представим что в среднем по стране на каждые 200 чел, найдется 10 человек с накоплеными $100.000 и готовых отправить эти тысячи в топку стройиндустрии. Получаем 100.000 квартир по $100.000
набираем 10 млрд. Квартирки будут скромненькие 50 кв.м. Тогда квадратный метр СК должны продавать по $2000/кв.м. И самое главное, СК должны предлогать уже готовое и нераспроданое жилье в объёме 5000.000 кв.м. Тогда СК получив деньги расчитываются с банками. Но такого объёма новостроек НЕТ (правда и $10 млрд у 100 000 жителей КЗ тоже нет). Есть проданый недостой.
А ведь продавать будем по $2000/кв.м и в таком объёме, тогда индекс крыши завалим ещё на 25%.
И как вы заставите 100 000 покупателей потратить деньги только на новые квартиры?

плюс пара арбузов в виде ипотеки.

Просил же, без учета кредитов. Ипотека для новостроек ничего не даст, либо увеличение суммарных долгов перед банками при продолжени стройки, либо перенос долгов СК на ипотечников при остановленых стройках.

25 ярдов ведь СК должны не завтра, а в течение как минимум 5-6 лет.
наши банки тоже в совокупности должны 40, в сл. году 12 ярдов, в 2009 - 8 ярдов, а дальше остальные 20 ярдов до 2030 года.

Пусть СК за 6 лет надо выплатить 24 млрд долга. Тогда за 6 лет СК должны построить 12 млн. кв.м. затратив на строительство $0-НОЛЬ!!! , продать 240 000 квартир по $100 000, всю выручку отдавать банкам и задействовать для этого 4.8 млн населения (у нас наверное столько и не работает, мы живём Казахстане а не в Китае). 240 000 новых квартир, 2 чел на квартиру, это 0,5 млн людей. Это новый город за 6 лет и всё это совершенно задаром построят СК. Одним словом фантастика!

Если не задаром то по чём будем кв.м. продавать? Допустим по $3000 (1000 расходы СК+2000 банку). Так уже проходили, не покупают люди по таким ценам. И не будут покупать квартиру площадью 50 кв.м за $150.000, глупо это. И тяжело будет вытащить из народа уже не 24 "арбуза" , а 36 "арбузов" , особенно если этих "арбузов" нет.

[Лэндкрузер Тойотыч]

Подойдем с другой стороны .Сколько тогда была средняя зарплата официанток, водителей и рабочих ? 100-150 долларов , сейчас примерно 450-500 т е в 3 - 3,33 раза больше . 1 ком квартира в то время стоила 3000 долларов т е 100 уе за кв . Логично предположить - что цена на жилье будет коррелировать с зарплатой ( в данном сегменте разумеется , для каждого жилья - свой покупатель ) - умножаем 100 уе на 3,3 = ооо , опять волшебная цифра 333

Все правильно посчитали,Дэн, только забыли про один фактор: для полного сходства ситуации кто-то должен будеть уехать из страны, одномоментно и в больших количествах... Я думаю, это не в интересах присутствующих здесь...

Сообщение отредактировал Лэндкрузер Тойотыч: 21.12.2007, 18:12:54

[skazka@ok]

А может уже поздно?

лучше поздно чем никогда.

народ ждет, желающих купить больше чем продать
и желающие купить рады что цены падают.
они не осознают что вместе с ценами на жилье тонет и вся экономика Казахстана.

гипотетически если жилье будет стоить 333 у.е. за квадрат это будет означать что мы вконец обнищали.
тогда и за 333 то никто купить не сможет, денег не будет

Гыыыы...
Я об этом с сентября вещаю... но наши сограждане радуются!

СИГИЗМУНД РУЛИТ!

Полностью с вами согласна! Еще совсем недавно, даже этим летом, каждый обладатель квартиры мог чувствовать себя уверенней- денег вроде как-бы и нет - но если очень нужно... очень даже есть на домик в Испании и счет в банке А если обладаешь хорошей недвижимостью - то открываешь карту мира и думаешь: ну, если что поеду к берегу Тихого океана куплю атель небольшой и буду в этом экологически чистом раю настольгировать по Родине А то что происходит сейчас- это разве хорошо? Неужнли люди настолько наивны, что не понимают - НИКТО НЕ СОБИРАЕТСЯ ДАТЬ ИМ ВОЗМОЖНОСТЬ КУПИТЬ ПОДЕШЕВЕВШУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ!!!!!!! Сначала невыплатами з\п и повышением цен на все у них выжмут все "подподушечные" , само-собой урезая уровень доходов, а потом будет как в начале 2000-ных годов. Помните квартиры например в Орбите и мик-рах по 3000$ ??? А в Капчагае от 300 до 800$ за квартиру? И что ? Многие тогда радовались и скупали квартиры ? Так что левые как и всегда" ЗА ТО ЧТО-БЫ НЕ БЫЛО БОГАТЫХ!" а правые "...ЧТО-БЫ НЕ БЫЛО БЕДНЫХ" Это еще в школе проходили

[BM75]

это по БТА в конце дня какая то большая сделка прошла, с ценой выше рыночной. кто то закрывает год красиво и наш колхозный базар под названием КАСЕ заколбасило

Может это бывший акционер АТФ скупает акции БТА ?
Но, вроде акции БТА упали в цене... как тогда сделка оказалось по цене выше, чем было?

Сообщение отредактировал BM75: 21.12.2007, 18:13:26

[Лэндкрузер Тойотыч]

Больше всего бумаги ККБ и Народного банка подоражали... кто-то скупает их акции.
Кстати, я слышал, что бывший акционер АТФ-Банка планирует купить банк в РК... на дне...

Сигизмунд- человек Утемуратова? Вот это новость
ПС. А может это он сам и есть?

Сообщение отредактировал Лэндкрузер Тойотыч: 21.12.2007, 18:16:50

[diletant]

а нет ли у банков денег? и много ли денег нужно для розничной ипотеки.
напоминаю что ипотека составляла лишь 7% от всех кредитов банков (6 млрд), и это уже тогда вызвало такой рост.
для поддержки СК нужно гораздо больше, кредиты стройкомпаниям составляют около 30% всех кредитов банков. вот им баки помочь вряд ли смогут. на них денег может не хватить. но на ипотеку думаю хватит. выдавая ипотеку банки могли бы помочь и СК завершать строительство и возвращать долги банкам. иначе долг в размере 20-25 ярдов стройкомпании банкам не смогут вернуть, и хана нашей экономике.
поэтому банки не должны рыть себе могилу и смотреть пассивно на падающий индекс а предпринимать какие то меры.

что они могут предпринять?

как минимум у трех банков деньги есть - АТФ, Халык и БТА,
из большой пятерки в плохой ситуации только ККБ и Альянс

БТА покупает активы зарубежом по 50-100 лимов, если направить такую же сумму на ипотеку равномерно в течение длительного периода будет толчок. 100 лимов хватит на покупку примерно 800 квартир, 1 млрд на 8000 квартир. если стабильно выдавать ипотеку можно хотябы удержать сегодняшний индекс. падение индекса до 2000 ничего хорошего для банков и для экономики в целом не предвещает.
понятно, что богатых инвесторов-барыг кто покупал квартиры налом особенно в новостройках уже на рынке не будет, но также не забываем, что с лета потенциальные покупатели (не спекулянты а конечные пользователи) затаились и ждут. а значит спрос накопляется. они ждут дна - и многие думают что дно не будет многоуровневым. многие думают - как бы не опоздать.
цены на жилье падают по двум причинам
1. психологическая - ожидание еще более низких цен
2. денежная - денег меньше. нет спекулянтов которые раньше раздували рынок, нет ипотек

нельзя сказать что у народа денег нет. денег меньше чем было раньше (поскольку самые богатые клиенты квартир уже не в игре) но нельзя сказать что народ сразу мгновенно совсем обнищал.
гораздо большую роль играет психологический фактор. потенциальный и накопившийся спрос просто ждет толчка и поддержки со стороны банков в виде умеренной ипотеки.
фундаментально спрос на жилье в алмате высок, алмата все еще самый привлекательный в регионе город с самым высоким уровнем зарплат. а обеспеченность жильем на квартиры все еще низок 16 метров на человека по официальным данным, не учитывая приезжих без прописки в городе.

государству надо спасать экономику, самое больное место в нашей экономике это банки и строительные компании
банкам надо спасать себя
самое больное место банков это их вложения в недвижимость, их кредиты выданные строительным компаниям
строительным компаниям могут помочь только банки и спрос на их квартиры
спроса при таком снижении цен и при отсутствии ипотеки не предвидится
банки должны помочь СК, и помочь ценам на жилье остановиться чтобы помочь себе
банки и государство должны что то предпринять. вливание со стороны гос-ва в размере 4 млрд очень мало и очень недостаточно.
нужны более глобальные шаги уже в январе, иначе будет поздно

Если все упростить в две строчки, получается
-деньги у народа и банков есть, просто все ждут отмашки
-банки просто обязаны восстановить прежние уровни кредитования по ипотеки иначе им будет плохо

Поправьте, если не прав.

По первому пункту
-смотрите последние отчеты Нацбанка о ситуации в финансовой сфере
объемы депозитов снижаются, активы банков уменьшаются
в начале года ожидаются крупные погашения у ККБ и БТА, причем источники финансирования пока не ясны. Может я чего и пропустил-просветите у кого они есть и в каком объеме?

По второму пункту
-если обратили внимание банки рекламируют ипотеку для покупки недвижимости в определенных компаниях и комплексах. На мой взгляд это строительные компании прокредитованные тем же банком. Речь в таком случае идет о перераспределении долгов со строит. компании на новых ипотечников.
Деньги (даже не реальные деньги, а всего лишь долговые обязательства) совершают движение с одних счетов на другие внутри одного и того же банка.
О росте или возобновлении ипотеки, как это громогласно заявляется речь не идет. Новые деньги на рынок не приходят.

Возможности для помощи со стороны государства на самом деле очень ограничены.
Банки действуют в своих собственных интересах и выживают кто-как может. В такой ситуации разговоры кто чего должен сделать, чего там возобновить, кому и в каком размере-остаются пустыми разговорами.

Рынок-с.

[den10]

Подойдем с другой стороны .Сколько тогда была средняя зарплата официанток, водителей и рабочих ? 100-150 долларов , сейчас примерно 450-500 т е в 3 - 3,33 раза больше . 1 ком квартира в то время стоила 3000 долларов т е 100 уе за кв . Логично предположить - что цена на жилье будет коррелировать с зарплатой ( в данном сегменте разумеется , для каждого жилья - свой покупатель ) - умножаем 100 уе на 3,3 = ооо , опять волшебная цифра 333

Все правильно посчитали,Дэн, только забыли про один фактор: для полного сходства ситуации кто-то должен будеть уехать из страны, одномоментно и в больших количествах... Я думаю, это не в интересах присутствующих здесь...

Согласен , сейчас меньше желающих уехать , но количество желающих продать возможно даже больше . За счет тех кто скупил больше чем нужно недвижимости в желании срубить бабцо ничего не делая . так что жилья на продажу в количественном выражении возможно одинаково - что в 90-х , что сейчас ...

[diletant]

Посещаю уже 6 квартиру, которая в залоге у банка и продается.
На этот раз цена была вообще привлекательная - 1000 за квадрат и площадь не плохая для 3-шки и кирпич. Но состояние... Это что-то!
Сижу и думаю, взять и вложить туда еще по 500 за квадрат на ремонт? Или поискать еще?

Можно поподробнее-квартиры по объявлениям от самих ипотечников-заемщиков? "Собственники" квартиры пытаются продать до выставления на торги?

[Mardikor]

ну у народа наберется пара арбузов. (согласно опроснику из 200 опрошенных 100 желают купить жилье и имеют бабки в среднем по 100 тыс налом,

Согласно опроснику из 228 чел имеют сумму в диапазоне 50 000-150 000 всего 63 человека.
Да и анонимность на форуме обычно провоцирует хвастовство.

а это уже 10 лимов на 200 человек, даже с учетом того что в нете тусуется народ обеспеченный, и на 200 чел уменьшить цифру в 10 раз, получится что на 200 чел 1 лим, на 2 млн человек 10 млрд)

Вклады физ лиц сейчас соcтавляют около $12 млрд. и средний размер депозита (данных не нашел) явно не 100 000, а гораздо меньше, и не все собираются покупать квартиру. Нету ни каких 20-25 млрд у населения, есть 12 млрд размазаные на милион вкладов. А так что бы в одних руках 100 000 и более, таких людей реально мало.

Ладно представим что в среднем по стране на каждые 200 чел, найдется 10 человек с накоплеными $100.000 и готовых отправить эти тысячи в топку стройиндустрии. Получаем 100.000 квартир по $100.000
набираем 10 млрд. Квартирки будут скромненькие 50 кв.м. Тогда квадратный метр СК должны продавать по $2000/кв.м. И самое главное, СК должны предлогать уже готовое и нераспроданое жилье в объёме 5000.000 кв.м. Тогда СК получив деньги расчитываются с банками. Но такого объёма новостроек НЕТ (правда и $10 млрд у 100 000 жителей КЗ тоже нет). Есть проданый недостой.
А ведь продавать будем по $2000/кв.м и в таком объёме, тогда индекс крыши завалим ещё на 25%.
И как вы заставите 100 000 покупателей потратить деньги только на новые квартиры?

плюс пара арбузов в виде ипотеки.

Просил же, без учета кредитов. Ипотека для новостроек ничего не даст, либо увеличение суммарных долгов перед банками при продолжени стройки, либо перенос долгов СК на ипотечников при остановленых стройках.

25 ярдов ведь СК должны не завтра, а в течение как минимум 5-6 лет.
наши банки тоже в совокупности должны 40, в сл. году 12 ярдов, в 2009 - 8 ярдов, а дальше остальные 20 ярдов до 2030 года.

Пусть СК за 6 лет надо выплатить 24 млрд долга. Тогда за 6 лет СК должны построить 12 млн. кв.м. затратив на строительство $0-НОЛЬ!!! , продать 240 000 квартир по $100 000, всю выручку отдавать банкам и задействовать для этого 4.8 млн населения (у нас наверное столько и не работает, мы живём Казахстане а не в Китае). 240 000 новых квартир, 2 чел на квартиру, это 0,5 млн людей. Это новый город за 6 лет и всё это совершенно задаром построят СК. Одним словом фантастика!

Если не задаром то по чём будем кв.м. продавать? Допустим по $3000 (1000 расходы СК+2000 банку). Так уже проходили, не покупают люди по таким ценам. И не будут покупать квартиру площадью 50 кв.м за $150.000, глупо это. И тяжело будет вытащить из народа уже не 24 "арбуза" , а 36 "арбузов" , особенно если этих "арбузов" нет.

Византиец, зачем же весь долг банков делить на кв.м.?
весь кредитный портфель 70 арбузов
из них 25 арбузов выдано СК
7 арбузов на ипотеку
остальные 37 арбузов выданы на другие цели

[BM75]

Дилетант, вы правы. В банках сейчас не так уж много денег, чтобы возобновить ипотеку в пержнем виде. Это во-первых. А во вторых, если даже у них такие деньги появятся, они вроде не намерены прямо сейчас кредитовать ипотеку, т.к. цена все еще пузырьковая, соответственно риски большие.

Но я в одном не сомневаюсь, банки получат рефинансирование со строны государства через КИК, который, скорее всего, выкупит очень много прав требований по выданным займам, особенно по тем займам, по которым стоимость залога не покрывает сумму займа.

Таким образом, можно добиться некоторого улучшения качества активов банков. И это может повлиять на рейтинги банков в положительную сторону.

Далее, я думаю, что все-таки к концу года наши банки получат доступ к внешним деньгам, дальше все должно нормализоваться.

Но нормализации всего этого до нормализации цен на рынке недвижимости сложно ожидать.

Подойдем с другой стороны .Сколько тогда была средняя зарплата официанток, водителей и рабочих ? 100-150 долларов , сейчас примерно 450-500 т е в 3 - 3,33 раза больше . 1 ком квартира в то время стоила 3000 долларов т е 100 уе за кв . Логично предположить - что цена на жилье будет коррелировать с зарплатой ( в данном сегменте разумеется , для каждого жилья - свой покупатель ) - умножаем 100 уе на 3,3 = ооо , опять волшебная цифра 333

Все правильно посчитали,Дэн, только забыли про один фактор: для полного сходства ситуации кто-то должен будеть уехать из страны, одномоментно и в больших количествах... Я думаю, это не в интересах присутствующих здесь...

Согласен , сейчас меньше желающих уехать , но количество желающих продать возможно даже больше . За счет тех кто скупил больше чем нужно недвижимости в желании срубить бабцо ничего не делая . так что жилья на продажу в количественном выражении возможно одинаково - что в 90-х , что сейчас ...

Поддерживаю. Нельзя забывать и то, что более 60% квартир в новостройках это инвестиционные хаты. Как раз таки их обладатели формируют очень большой объем предложения...

[diletant]

А может уже поздно?

лучше поздно чем никогда.

народ ждет, желающих купить больше чем продать
и желающие купить рады что цены падают.
они не осознают что вместе с ценами на жилье тонет и вся экономика Казахстана.

гипотетически если жилье будет стоить 333 у.е. за квадрат это будет означать что мы вконец обнищали.
тогда и за 333 то никто купить не сможет, денег не будет

Мардикор,(так как вышескзанное уже не в первый раз звучало на ветке), обяъсните мне

Оттого что кто-то осознает, не осознает, радуется или рвет на себе в причинном месте волосы-что изменится то?
Или нет, как по-вашему правильно нужно вести себя в данной ситуации.

[BM75]

Византиец, зачем же весь долг банков делить на кв.м.?
весь кредитный портфель 70 арбузов
из них 25 арбузов выдано СК
7 арбузов на ипотеку
остальные 37 арбузов выданы на другие цели

Все верно, только остальные 37 арбузов, выданные на другие цели, выданы под залог той же недвижимости...

[Mardikor]

в начале года ожидаются крупные погашения у ККБ и БТА, причем источники финансирования пока не ясны. Может я чего и пропустил-просветите у кого они есть и в каком объеме?

у ККБ платеж в понедельник на 700 лимов, по моему рефинансировать они его не смогли. и в феврале на 400 лимов.
у БТА в этом году и в начале следующего платежей нет

я все таки не думаю что денег катастрофически нет.
просто не хотят выдавать ипотеку
не хотят а не "не могут"
конец года
качество кредитного портфеля
в ущерб качества залоговой базы
выдерживают время чтобы не цены упали пониже, чтобы поддерживать их потом на одном уровне было легче.
или хз что там у них.

[Flashback]

думаю взять однокомнатную в районе ВДНХ

старые кирпичные дома (3-х 4-х этажные)

на сегодняшний день можно найти предложение за 60К

имеет ли смысл ждать февраля 2008?

упадут ли еще цены?

[Mardikor]

Мардикор,(так как вышескзанное уже не в первый раз звучало на ветке), обяъсните мне

Оттого что кто-то осознает, не осознает, радуется или рвет на себе в причинном месте волосы-что изменится то? bored.gif
Или нет, как по-вашему правильно нужно вести себя в данной ситуации.

да
надо вести себя по другому
надо раздеться догола и прыгать вокруг костра может поможет?

оттого что вы тут что то пишите и анализируете тоже ничего не изменится дилетант, поэтому не будем об этом
просто народ излагает свои мысли и дает другим эти мысли попинать. не более того

[den10]

Подойдем с другой стороны .Сколько тогда была средняя зарплата официанток, водителей и рабочих ? 100-150 долларов , сейчас примерно 450-500 т е в 3 - 3,33 раза больше . 1 ком квартира в то время стоила 3000 долларов т е 100 уе за кв . Логично предположить - что цена на жилье будет коррелировать с зарплатой ( в данном сегменте разумеется , для каждого жилья - свой покупатель ) - умножаем 100 уе на 3,3 = ооо , опять волшебная цифра 333

сейчас меньше желающих уехать , но количество желающих продать возможно даже больше . За счет тех кто скупил больше чем нужно недвижимости в желании срубить бабцо ничего не делая . так что жилья на продажу в количественном выражении возможно одинаково - что в 90-х , что сейчас ...

Поддерживаю. Нельзя забывать и то, что более 60% квартир в новостройках это инвестиционные хаты. Как раз таки их обладатели формируют очень большой объем предложения...

И правильно - все математически . Наша партия единственная основывается не на заклинаниях ,а на расчетах . Хотите к нам в партию ?

[Mardikor]

Все верно, только остальные 37 арбузов, выданные на другие цели, выданы под залог той же недвижимости...

не все 100% а где то около 50%, максимум 60% всех кредитов завязаны на недвижке

остальная часть залогов совсем не имеет
то есть выдана под будущие доходы, автомобили, счета и тд

[diletant]

в начале года ожидаются крупные погашения у ККБ и БТА, причем источники финансирования пока не ясны. Может я чего и пропустил-просветите у кого они есть и в каком объеме?

у ККБ платеж в понедельник на 700 лимов, по моему рефинансировать они его не смогли. и в феврале на 400 лимов.
у БТА в этом году и в начале следующего платежей нет

я все таки не думаю что денег катастрофически нет.
просто не хотят выдавать ипотеку
не хотят а не "не могут"
конец года
качество кредитного портфеля
в ущерб качества залоговой базы
выдерживают время чтобы не цены упали пониже, чтобы поддерживать их потом на одном уровне было легче.
или хз что там у них.

...могут, но нехотят.

Блажен кто верует.

С чего бы тогда вышеназванные банки привлекают депозиты под 13% годовых в долларах? Шоб ещё больше денех было?

Еще скажите что банки сегодня пережили кризис, так как котировки взлетели и с Нового Года все
будет в шоколоде.

[Византиец]

Византиец, зачем же весь долг банков делить на кв.м.?
весь кредитный портфель 70 арбузов
из них 25 арбузов выдано СК
7 арбузов на ипотеку
остальные 37 арбузов выданы на другие цели

Я долг СК перед банками в размере 20-25 млрд, делил на квадратные метры которые может быть построят СК. При условии что эти кв.метры может быть кто то купит.

Чтобы отдать долг, СК должны заработать деньги, я по наивности полагал что СК зарабатывают деньги от продажи своих построеных квартир. Сколько СК должны построить квадратных метров жилья и по какой цене продать населению, чтобы расчитаться с долгами перед банками?