Сообщений в теме: 5002

[Elty]

MODERATORIAL

Локальные правила темы:

1. Пользователь, интересующийся почему не продается недвижимость, или же за сколько ему стоит продать или купить недвижимость, размещает здесь само объявление или выкладывает ссылку на объявление для обсуждения.

2. Обсуждение должно быть вежливым, любой намек на подтрунивание или переход на личности будет считаться нарушением пункта 2.2.3 Правил.

3. Обсуждение риэлторской деятельности, причин девальвации, причин инфляции, крышеиндекса и его колебаний, землетрясений и т.п. в отрыве от обсуждения конкретного объявления - запрещается.

Сообщение отредактировал Elty: 05.10.2015, 18:40:23

[solnce1987]

главное , все ждут толстосумов с вываливающими баксами из карманов )))
как будто каждый покупатель имеет собственную нефтяную качалку или бензоколонку)))

Почему то сейчас 80% покупателей себя именно так и ведут, начитавшись, что они "диктуют правила". Покупа квартиры-двустороннее действие, а не одолжение покупателю. Или может только мне такие попадались? )))

[Коллекционер]

 

главное , все ждут толстосумов с вываливающими баксами из карманов )))
как будто каждый покупатель имеет собственную нефтяную качалку или бензоколонку)))

Почему то сейчас 80% покупателей себя именно так и ведут, начитавшись, что они "диктуют правила". Покупа квартиры-двустороннее действие, а не одолжение покупателю. Или может только мне такие попадались? )))

 

Ну как бы у кого деньги тот и диктует условия. Или по другому - предложения значительно превышают спрос.

[solnce1987]

главное , все ждут толстосумов с вываливающими баксами из карманов )))
как будто каждый покупатель имеет собственную нефтяную качалку или бензоколонку)))

Почему то сейчас 80% покупателей себя именно так и ведут, начитавшись, что они "диктуют правила". Покупа квартиры-двустороннее действие, а не одолжение покупателю. Или может только мне такие попадались? )))

Ну как бы у кого деньги тот и диктует условия. Или по другому - предложения значительно превышают спрос.

Превышают.
Я имела в виду частные случаи, к нам такие приходили покупатели. И, как показывает практика, продается квартира более понравившимся покупателям (при одинаковых денежных условиях, наверное)

Сообщение отредактировал solnce1987: 27.09.2015, 21:35:57

[ПЭтриот]

Все это хорошо. А что если нефть вдруг начнет дорожать? До 120 долларов за баррель вряд ли дойдет в обозримом будущем, но до 70 запросто может за полгода подскочить. И потекут опять нефтедоллары, зарплаты поднимут, бизнес встрепенется, квартирки подорожают...

 

Даже если это будет то не сейчас, не в ближайшие несколько лет точно. Это понятно думаю каждому, товаров напроизводили столько что в ближайшее время на них нет покупателей, пока это не изменится все будет по прежнему...тенденция в смысле. А потом наполнение бюджета, разворовывание и просаживание средств через гос закупки, чиновников и т.п.  да еще надо со старыми кредитами рассчитаться полностью перед западными кредиторами. Имхо лет 5 если Россия, что то замутит такое эдакое после чего США развалятся так или иначе или лет 10 минимум...и то врятли. Имхо.

 

За час или месяц народу столько бабла просто не кто не даст в любом случае.

[Komandante Che]

тем более бум строительства..понастроили много..уже готового жилья которое надо еще продать...

[ZEVS007]

Таки никто еще не купил себе квартиру когда кругом падение цен? Почему?

В фактосделки зайдите. Там обычно люди отписываются....

[Mur2Nuk]

То есть мы перейдем в чистый нал, ипотеку брать никто не будет а это еще больше влияние на снижение цены.

Это и забьет последний гвоздь в крышку гроба рынка. Смотрите: ситуация становится как 15 лет назад. Ипотеки нет, средний уровень доходов в районе 300 долл. Сколько стоили тогда хаты? Правильно - десяток другой бакинских. Скажите аналитики, с чего сейчас эти же самые хаты при схожих факторах и полной экономической засаде на всех уровнях будут стоить в разы дороже? Да, инфляция доллара и все такое прочее присутствуют. Тем не менее, откуда должен взяться нал в таких количествах, чтобы хотя бы держать цены на 20-30 процентов ниже от нынешнего уровня. Вывод очевиден даже для слепца. Падение будет глубочайшим и затяжным. 1-комн -30, 2-х - 40 и 3-х - 50 - это очень оптимистичный прогноз

 

Доллар в 2005 и в 2015 - разные вещи. Коэффициент примерно 1.37. Иными словами чтобы купить что-то как в 2005, нам сейчас нужно 1.37$ вместо прежних 1.00$. То есть доллар подорожал для нас на текущий момент, но обесценился для его владельцев.

 

Теперь вспомним, что в период с 2004 по 2005 стоимость жилья варьировалась на уровне 1000$ за квадрат. Средний курс на этот период примерно 150 тенге за доллар. 

 

При гипотетических условиях, что уровень экономического развития был у нас такой же умеренный как и в США, ипотека дается, народ не бедствует, то чтобы приблизиться к прежним адекватным ценам 2005-го года, курс у нас должен быть 206 тенге за доллар или же 150 * 1.37 = 205.5 тенге за доллар. Этот тот уровень, который бы мы могли держать как и другие страны Европы, проведя девальвацию. Как бы и доллар обесценился и тенге чуток просел, все по честному.

 

Сейчас доллар стоит 270. Тенге у нас тоже обесценился, как и доллар для американцев, зарплату то мы стали получать больше и цены в тенге выросли. 

270 текущий курс / 206 нормальный курс при правильной экономике = 1.31. 

Теперь 1000 / 1.3 = 770$ за квадрат.

 

Или

1 комнатная при средней квадратуре 33 = 25410$

2 комнатная при средней квадратуре 50 = 38500$

2 комнатная при средней квадратуре 75 = 57750$

 

Можно по другому посчитать

 

33000 * 1.37 / (270/150) = 25117

50000 * 1.37 / 1.8 = 38055

75000 * 1.37 / 1.8 = 57083

 

Или дно примерно 750-800$ за квадрат.

 

Но прийти к такому дну будет очень и очень не просто. Может занять до 2-3 лет, если нефть будет так и болтаться при 50 за баррель. У нас полно продавцов, кто уже как 3-4 года все пытается продать жилье по 2000$ за квадрат и будут продавать дальше, пока совсем не прижмет.

 

Сейчас актуальный индекс стоимости жилья по моим расчетам 1185$ за квадрат, но пока все пытаются держать 1350-1400.

[алекс я]

даже сейчас тяжело продать по 1185$ за квадрат

[ПЭтриот]

Mur2Nuk - потдерживаю. Еще хочу добавить, что в те годы в стране была возможность заработать. Было не дорого поесть, не было всяких соц. моментов за которые человек должен был отдавать часть своих кровных. Сейчас же ком. услуги, налог на транспорт, всякие интернеты , алма тв и прочие не большие бытовые кредиты. Все это будет мешать народу собрать хотя бы на первоначалку...да и пройти рассмотрение для получения ипотеки. А накопить всю сумму...фантастика. Да будут люди у которых все есть и есть доход с капитального бизнеса...но имхо в новостройку положат кеш...это да, но во вторичку на которую занизят кредит...не думаю. Еще раз уточню, по мне народ пока еще не верит, что будет очень туго...все уверенны, что будет спад но не более...

[Mur2Nuk]

даже сейчас тяжело продать по 1185$ за квадрат

 

потому что покупатели боятся... страшно привыкать к таким ценам. Кто-то соображающий скинул цену, а покупатели думаю наверное вообще все плохо, или криминал или развод или сосед наркоман... короче очково брать.

 

Например по моему формату поиска выходит около 350 объявлений или 80 от хозяев.

5 из них уже 95-105 тысяч, когда три месяца назад были по 130-140 эти же варианты. Остальные держат от 130 до 160 хотя держали ранее от 150 до 180.

Я вроде бы три месяца назад был готов взять за 130 и вложить 20 в ремонт, то теперь сижу и думаю, а надо ли мне?

 

Вот когда из 350/80 будет в диапазоне 95-105 будет не пять, а 35/8 (40-45) объявлений, то созрею к покупке. А это будет уже декабрь/январь месяц примерно. Вот тогда и пойду покупать. Так что если продавец снизил до "текущего" индекса - не надо еще дальше понижать, когда другие начнут это делать. Нужно ждать продаж, иначе опять покупатели будут боятся дешевых вариантов.

Сообщение отредактировал Mur2Nuk: 28.09.2015, 00:05:42

[Mr Otoplenie]

тем более бум строительства..понастроили много..уже готового жилья которое надо еще продать...

Да я в шоке от этого строительства. Возле меня через забор идет стройка нового 5 ти этажного дома.Работают круглосуточно, 3 дома должны сдать через 4месяца.  В колоннах идут по 4 арматурины размером с палец, у них же должна быть какая то ответственность за жизни будущих жильцов. Сейчас бетон уже залили, крепят профиля для гипсо-картона, будут заместо кирпича ватой обшивать, делать типа стены. Кто у них будет покупать такие квартиры, они же там все по замерзают. Если только по какой нибудь программе бюджетникам раздавать будут.

Сообщение отредактировал Mr Otoplenie: 28.09.2015, 09:42:46

[Komandante Che]

я уже писал что видел несколько строящихся новостроек, качество отвратное и цена космическая,арматура тоненькая и кругом пеноблоки... а сверху обшивают минватой и пенопластом.когда потом в построенном состоянии когда все обшито декоративно сверху..кажется конфеткой а внутри какашка.Тот кто не видел как строилось может подумать что качество офигенное...

[japancar]

я уже писал что видел несколько строящихся новостроек, качество отвратное и цена космическая,арматура тоненькая и кругом пеноблоки... а сверху обшивают минватой и пенопластом.когда потом в построенном состоянии когда все обшито декоративно сверху..кажется конфеткой а внутри какашка.Тот кто не видел как строилось может подумать что качество офигенное...

У меня вопрос один. Вы конструктор? В смысле соображаете в конструировании зданий из монолитного железобетона? В состоянии на глаз определить толщину арматуры, марку стали, марку бетона? В курсе что по современным СНИПам невозможно обеспечить нормативную теплопроводность стены без дополнительного утеплителя и пеноблоков?

 

Я вот например полгода тому назад подумал построить  жилой дом из монолитного железобетона, вот такая вот блажь, хочу монолит и всё тут. За полгода поговорил с десятком конструкторов, как совковых, так и современных, кто получил образование уже в век цифровой. Так вот, одну и ту же плиту перекрытия совковый конструктор делает из 16 и 14 арматуры, с двумя сетками армирования, с ригелями снизу. А другой, тот который знает про цифровые программы просчитал плиту с 12 и 10 арматурой, да и то сетка не по всей поверхности, и без всяких ригелей. Плита получилась в полтора раза дешевле, на 5 см тоньше и с бОльшей несущей способностью. Даже тут в этой ветке есть примеры строительства домов с каким то совершенно непонятным количеством арматуры в каркасе дома, и бесполезно объяснять что само по себе количество не перерастает в качество если не выдержаны нормы армирования или технология бетонирования. Что засунуть 8 прутов 22й арматуры в колонну это нонсенс, если строить дом меньше 5 этажей. 

 

Вот как то так. 

 

ЗЫ. Я полгода тому назад тоже думал что все современные строители дураки и хапуги, и экономят и строят говно. Но когда немного набрался опыта в строительстве, начал несколько иначе смотреть на вещи. 

[Коллекционер]

я уже писал что видел несколько строящихся новостроек, качество отвратное и цена космическая,арматура тоненькая и кругом пеноблоки... а сверху обшивают минватой и пенопластом.когда потом в построенном состоянии когда все обшито декоративно сверху..кажется конфеткой а внутри какашка.Тот кто не видел как строилось может подумать что качество офигенное...

Я видел так строили детский сад по госпрограмме (за некачественную стройку получили бы по шапке). Всё было нормально, сейчас он работает. Почему вы считаете что такая постройка недопустима?

[Komandante Che]

Пеноблок мне не нравится вообще, его поскребешь он рассыпается,гвоздь не забьешь тоже, так что все его плюсы для меня лично не очевидны . А насчет армирования, то я консервативен, и про качество строительства, не слышал про бесобу (таких построек)в советское время.

[Komandante Che]

 

я уже писал что видел несколько строящихся новостроек, качество отвратное и цена космическая,арматура тоненькая и кругом пеноблоки... а сверху обшивают минватой и пенопластом.когда потом в построенном состоянии когда все обшито декоративно сверху..кажется конфеткой а внутри какашка.Тот кто не видел как строилось может подумать что качество офигенное...

Я видел так строили детский сад по госпрограмме (за некачественную стройку получили бы по шапке). Всё было нормально, сейчас он работает. Почему вы считаете что такая постройка недопустима?

 

Шапку они там думаю все получили уже на этапе проектирования.А насчет такой постройки то считаю что она сделана только ради удешевления по самое не могу и получения максимальной маржи.Имхо.

[Komandante Che]

ну вот еще такой факт из современности, нету нормальной сейсмокарты, и раньше было запрещено строить высотки массово, а сейчас сплошь и рядом выше 20 этажей, между такими домами нету расстояния по снипам, если тряхнет то обломки разлетятся и доступа не будет вообще, при случае пожара как будут эвакуировать , если нету таких длинных лестниц, до 6 этажа (со слов одного подрядчика одного ЖК).Кто за это получает по шапке?? Строят на линиях разломов многоэтажки...вдоль Альфараби и Розыбакиева.

[Komandante Che]

Какой прогноз на завтрашний крышеиндекс)?? Какие мнения есть)

[Milamina]

 

 

я уже писал что видел несколько строящихся новостроек, качество отвратное и цена космическая,арматура тоненькая и кругом пеноблоки... а сверху обшивают минватой и пенопластом.когда потом в построенном состоянии когда все обшито декоративно сверху..кажется конфеткой а внутри какашка.Тот кто не видел как строилось может подумать что качество офигенное...

Я видел так строили детский сад по госпрограмме (за некачественную стройку получили бы по шапке). Всё было нормально, сейчас он работает. Почему вы считаете что такая постройка недопустима?

 

Шапку они там думаю все получили уже на этапе проектирования.А насчет такой постройки то считаю что она сделана только ради удешевления по самое не могу и получения максимальной маржи.Имхо.

 

Полностью соглашусь.Им пофигу на безопасность и качество жизни людей.Главное маржу получить.Поэтому давно решили в наши новостройки не ногой.Это просто муравейники какие-то.И слышимость очень большая.В Астане есть неплохие новостройки,тоже видно конечно что там немного через жопу,но по крайней мере явно крепче чем тут у нас.

[Milamina]

Какой прогноз на завтрашний крышеиндекс)?? Какие мнения есть)

На днях индекс явно опять снизится,но не слишком сильно 1470-1480.