Сообщений в теме: 339

[Lessi]

Не знаю, хотела пообщаться,ладно, сори не вмешиваюсь в вашу темку. Спасибо.

Ну вот прямо так сразу и обиделись.....
Круглоголовки вообще то оптимистичные по натуре !!!

Не...я с вами)))

[Lessi]

Про банк уточню, не знаю если честно. Очень так же жду копию договора с банком , чтобы посмотреть и выявить все подводные камни. Объяснили проценты тем, что хороший доход. Буду когда оформляться буду отписываться, что да как, думаю многим Казахстанцам это будет интересно! Садики сверила, один в один почти цена. По продуктам, думаю не пойму, пока сама не поживу. По вещам наверное тогда можно сравнивать не с Атой, а с Дубаем, судя по посту выше про бренды. Короче нам предстоят еще долгие расчеты. всем спасибо за коменты.

[Fuji]

Если я куплю там квартиру, будет ли у меня возможность хотя бы пол года находиться с малышом там? Есть ли возможность сохранить казахстанское гражданство и жить на две страны, полгода в одной, пол года в другой?

У вас будет возможность находиться в Чехии 2 раза в год по 90 дней (если подогнать по срокам, то можно получить те же полгода, но с выездом из шенгена и немедленным въездом в него же). Гражданства это все вообще не касается, утратить казахское вообще очень непросто. Виза у вас будет туристическая, постоянное место жительства будет в Казахстане, налоговое резидентство тоже.

Если в Праге есть свое жилье, достаточно нам будет для жизни 1000 евро в месяц, если конечно не совсем бедно (хлеб и вода)

Я считаю, впритык. 1 000 евро это примерно 25 000 крон, из которых 3-5 000 вы заплатите за коммунальные, в зависимости от того, какую квартиру купите, 4х3 000=12 000 крон на продукты (ничего лишнего). Ну и 10 000 вам будет оставаться на все остальное, из которого, наверное, что-то заплатите за телефоны-интернеты, городской транспорт и прочие назойливые мелочи. Расходы на личный автомобиль не учитываем, так как поставить его на учет вы, как турист, не сможете. Хотя можно приехать на своем из Казахстана и ездить здесь эти 2х90 дней. В этом случае расходы заметно вырастут
Скорее всего, надо учитывать расходы на медицину, так как ваша туристическая виза предполагает наличие туристической же страховки, а с ней не полечишься. Значит, придется докупать дорогую договорную или платить еще более дорогими наличными.
Короче, 25 000 крон на семью это прожиточный минимум (если вы привыкли жить на 75 000 крон в месяц). Хотя многие местные живут на такие деньги, но так, как экономят они, вы и не сможете, и не захотите.

......хотелось бы быть полностью подготовленной, перед тем, как сделать важный шаг.

Чтобы быть подготовленной, надо еще понимать, что покупка квартиры с целью проживания без какого-либо серьезного статуса (как минимум, долговременная, т.н. бизнес виза) это не столько важный, сколько очень рискованный шаг. Долговременную визу сейчас получить очень непросто. По туристической на 90/180 дней вам жить будет неудобно.
Вот если покупать с целью сдачи в аренду, то никаких особых сложностей не будет. Не считая слабой экономики (доходность будет стремиться к нулю) такой инвестиции при условии, что вы будете находиться на родине, а квартира будет в это время сдаваться в Праге.

Вся эта логика основывается на примерном профиле, который вырисовывается из того, что вы написали здесь о своих планах. Если вводные будут другие, то некоторые рекомендации могут измениться.



P.S. давненько я сюда не заглядывал

[Alf07]

Fuji рад вас снова увидеть на форуме !!!

Насколько я знаю при визе 90\180 нужно что бы между приездами так-же проходило 90 дней,
т.е. выехать из шенгена на один день и снова заехать не получится. (может и ошибаюсь).

[Lessi]

Спасибо всем за ответы. МЫ покупаем с целью: выкупить Актив с помощью "Чужих денег", то есть за счет сдачи в наем. Решим ли мы жить в Праге...еще не знаем. Квартиру будем сдавать, но думаю что какое-то время нам захочется там и пожить с малышом, так как рядом в Германии живет родная сестра и чем снимать квартиру можно будет приехать в свою. В дальнейшем планируем что в Праге будет учиться сын. Поэтому пока он подрастет мы ее уже выкупим. Просмотрев сайты и пообщавшись я понимаю, что смогу сдать квартиру примерно за 450-500 долларов в месяц (мебель, ремонт), но вот меня беспокоят поплатки..... 450-500 долларов аренда - это с коммуналкой или она оплачивается сверху? не получиться что мне придется нести эти расходы самой? Довольно таки затратная статья получиться на ежемесячной основе . Из расчетов мы готовы нести риски только между выездами и заездами постояльцев.

[Fuji]

Обычно в объявлениях указывается, включены ли коммунальные платежи.
Кроме коммуналки надо будет учесть стоимость ремонта и оборудования, расходы по управлению - сдача в аренду, контактирование с арендаторами, контроль платежей, оплата подоходного налога и налога на недвижимость раз в год и т.п. Вам придется нанимать кого-то, кто это все будет обеспечивать, то есть, еще будет оплата услуг по управлению. Можете примерно посчитать.

[Syao Pin']

На тему вложений в Пражскую! недвижимость я долго общался с друзьями из КЗ. Итог реальный таков: послать в лес все эти заманухи от русскоязычных сайтов на предмет того, как же выгодно купить квартиру в сердце Европы и сдавая ее в аренду жить припеваючи... Можете почитать "записки сумасшедшего" от компании Прагалев... У меня каждый раз их статьи вызывают просто бурю отрицательных эмоций..(рвотный рефлекс почти)))..) Это как же можно людей просто обманывать.. Ну так вот. Итог: цены на квартиры в Праге реально завышены. Идет явный перекос между ценой покупки и ценой аренды. Средняя окупаемость такой недвижки около 30 лет. Хотя в той же Германии сейчас такая доходность на уровне 15 лет. Т.е. в цене квартиры сидит очень большая спекулятивная составляющая. Поэтому покупать квартиру надо только в том случае, если хотите потом реально в ней жить и имеете на это ресурсы. Заработать на такой квартире (с учетом все комиссий и платежей) не получится.

[Lessi]

Обычно в объявлениях указывается, включены ли коммунальные платежи.
Кроме коммуналки надо будет учесть стоимость ремонта и оборудования, расходы по управлению - сдача в аренду, контактирование с арендаторами, контроль платежей, оплата подоходного налога и налога на недвижимость раз в год и т.п. Вам придется нанимать кого-то, кто это все будет обеспечивать, то есть, еще будет оплата услуг по управлению. Можете примерно посчитать.

Да, мы уже подискали сопровождение.Подоходный налог узнавала сказали, что не оплачивается, хотя меня терзают сомнения по этому вопросу. налог на недвижимость, такой же как в казахстане (незначительный). Сейчас после общения на вашей страничке еще стал волновать вопрос - то что проводится капитальный ремонт, и я так понимаю его оплачивают жильцы, надо узнавать сумму и периодичность, т.к. если суммы большие может исключить покупку квартиры в старых домах.

[Lessi]

Заработать нет цели, есть цель получить актив . у меня получилась окупаемость 25 лет (без доп. вливаний). на реале мы ее выкупим в течении 5-7 лет (если некуда будет вкладывать деньги, будем гасить). Хотя при таком адекватном проценте не вижу смысла досрочного гашения.

Там это хоть реально сделать. В Казахстане при маленькой стоимости квартиры и завышенном банковком проценте -это практически не реально. Все умы нашей корпорации - советуют брать недвижимость ВНЕ Казахстана.

Это конечно мой подход, и многие могут не согласиться, но мы хотим пойти на риск и попробовать. Так же я уже настроилась, что тыс на 15 долл. нас надуют)))

Квартиру хотим выкупить для сына, которого планируем отправить в дальнейшем на обучение в Прагу, либо перебраться семьей.

"Идет явный перекос между ценой покупки и ценой аренды" - ??? подскажите..может я что-то не так считаю, как посчитали перекос? Я просто могу чего-то не учитывать. Надо рассмотреть все затраты. При учете , что эта квартира будет в ипотеку.

[Syao Pin']

Обычно в объявлениях указывается, включены ли коммунальные платежи.
Кроме коммуналки надо будет учесть стоимость ремонта и оборудования, расходы по управлению - сдача в аренду, контактирование с арендаторами, контроль платежей, оплата подоходного налога и налога на недвижимость раз в год и т.п. Вам придется нанимать кого-то, кто это все будет обеспечивать, то есть, еще будет оплата услуг по управлению. Можете примерно посчитать.

...Сейчас после общения на вашей страничке еще стал волновать вопрос - то что проводится капитальный ремонт, и я так понимаю его оплачивают жильцы, надо узнавать сумму и периодичность....

А это как раз и есть "Нюансы"))) О которых Вам ест-но попытаются умолчать. Как говорится, Вам предлагают увлекательное путешествие на подводной лодке, посмотреть на флору и фауну, но только сойти с подводной лодки нельзя!

Сообщение отредактировал Syao Pin': 12.06.2013, 13:56:32

[Lessi]

Здесь есть алматинцы?

Вот вырезка из переписки в скайпе о коммунальных, пишет моя знакомая, которая упила недавно две квартиры в центре Праги (писала выше):

моя дочь платит 1200 крон, это э/э и вода , отполение у нее -э/котел в квартире, газа нет и еще 300 крон за спутниковое тв и интернет 9600+2400
[13:59:05] Инна : в тенге 9600+2400 = 12000 тенге. там все в основном по счетчикам, но сумма платежа устанвивается на год одинаковая, потом в январе снимают показания счетчиков и делают перерасчет.
[14:00:11] Инна : она в прошлом году платила 1000, потом зимой ей было холодно и сыро она включала посильнее отопление и воду , за заму доплатила 1700 крон 13600 тенге и ей расчитали по 1200 теперь
[14:00:37] Инна : 450 дол без комуналки - сдача в аренду 1 ком.

Получается коммунальные в старых домах незначительные. Я так понимаю они высокие в новых домах? Но зато в новых не надо платить за кап. ремонт.


PS: Спасибо всем, начинает прорисовываться картинка, как раз не учтенных расходов)))

Сообщение отредактировал Lessi: 12.06.2013, 14:08:33

[Syao Pin']

..
"Идет явный перекос между ценой покупки и ценой аренды" - ??? подскажите..может я что-то не так считаю, как посчитали перекос? Я просто могу чего-то не учитывать. Надо рассмотреть все затраты. При учете , что эта квартира будет в ипотеку...

Ув-ая Lessi, ну Вы же финансист))) Вспомните наш родной Алматы годов 2007-2008гг. Этот перекос и есть ценовой пузырь, сдуть который не дают иностранные покупатели (россияне, казахстанцы и другие богатые европейцы) и дешевые ставки по ипотеке.

[АсяЧех]

Я просто могу чего-то не учитывать. Надо рассмотреть все затраты.

Учесть абсолютно всё, никогда не получится.
Старые дома, можно рассматривать как вариант, после полной реконструкции, хотя я лично, смотрела бы всё таки новостройки.
Не забывайте ещё о том, что в Чехии есть несколько вариантов собственности.

[Syao Pin']

Здесь есть алматинцы?

Вот вырезка из переписки в скайпе о коммунальных, пишет моя знакомая, которая упила недавно две квартиры в центре Праги (писала выше):

моя дочь платит 1200 крон, это э/э и вода , отполение у нее -э/котел в квартире, газа нет и еще 300 крон за спутниковое тв и интернет 9600+2400
[13:59:05] Инна : в тенге 9600+2400 = 12000 тенге. там все в основном по счетчикам, но сумма платежа устанвивается на год одинаковая, потом в январе снимают показания счетчиков и делают перерасчет.
[14:00:11] Инна : она в прошлом году платила 1000, потом зимой ей было холодно и сыро она включала посильнее отопление и воду , за заму доплатила 1700 крон 13600 тенге и ей расчитали по 1200 теперь
[14:00:37] Инна : 450 дол без комуналки - сдача в аренду 1 ком.

Чего-то там у Вас напутано, то тенге, то кроны)))
Напишите здесь или в личку, что за квартиры Вам предлагают и с какой конторой работаете. Может чем поможем, советом и т.д.

Сообщение отредактировал Syao Pin': 12.06.2013, 14:08:08

[Lessi]

http://light-city.biz/ru/managereality - контора
квартиры у них на сайте выставлены. Так как сказали брать кредит не менее 120 000 долларов, то и смотрим в пределах 2500000-3200000 крон.

Сообщение отредактировал Lessi: 12.06.2013, 15:02:13

[Fuji]

1 200 крон за воду и электричество, во-первых, залоги. По итогам года будет расчет по реальному потреблению, т. е. это величина, сильно зависящая. Во-вторых, кроме воды и электро там еще будет, как минимум, вывоз мусора, освещение и уборка совместных помещений, ремонтный фонд, услуги управляющей компании, а также могут быть и другие позиции, в зависимости от конкретного дома (лифт, садовая территория, гараж, рецепция и пр. ). В среднем, я бы исходил из суммы около 3 000 крон в месяц минимум. И еще добавьте страховку своей недвижимости и вашей ответственности перед третьими лицами, что, в случае дистанционной сдачи в аренду приобретает определенное значение.
Чисто теоретически ваша схема правильная, но ее успех полностью зависит от деталей и мелочей, о которых вы, как видно, не имеете ни малейшего представления. И это самое слабое место вашей схемы.
В среднем, доходность можно считать около 3-4% годовых, то есть, возврат инвестиций 25-30 лет. Но это абсолютно идеальная схема, которая не учитывает не только перечисленные "мелочи" типа долгого простоя без арендаторов, арендаторов-неплательщиков, арендаторов, ушатывающих квартиры в пух и прах, но и такую непредсказуемую величину, как процент по кредиту или курс кроны/тенге к мировым валютам. За 25-30 лет-то! Но на непоследних 120 тыс. долларов рискнуть можно.

[Syao Pin']

http://light-city.biz/ru/managereality - контора
квартиры у них на сайте выставлены. Так как сказали брать кредит не менее 120 000 долларов, то и смотрим в пределах 2500000-3200000 крон.

Практически те же ребята, что и Прагалев.... И сайт у них и форум и куча ответов-вопросов.

[Fuji]

Но зато в новых не надо платить за кап. ремонт.

Даже в самом новом доме в месячном счете у вас будет позиция "fond oprav".

Сообщение отредактировал Fuji: 12.06.2013, 16:14:46

[Lessi]

1 200 крон за воду и электричество, во-первых, залоги. По итогам года будет расчет по реальному потреблению, т. е. это величина, сильно зависящая. Во-вторых, кроме воды и электро там еще будет, как минимум, вывоз мусора, освещение и уборка совместных помещений, ремонтный фонд, услуги управляющей компании, а также могут быть и другие позиции, в зависимости от конкретного дома (лифт, садовая территория, гараж, рецепция и пр. ). В среднем, я бы исходил из суммы около 3 000 крон в месяц минимум. И еще добавьте страховку своей недвижимости и вашей ответственности перед третьими лицами, что, в случае дистанционной сдачи в аренду приобретает определенное значение.
Чисто теоретически ваша схема правильная, но ее успех полностью зависит от деталей и мелочей, о которых вы, как видно, не имеете ни малейшего представления. И это самое слабое место вашей схемы.
В среднем, доходность можно считать около 3-4% годовых, то есть, возврат инвестиций 25-30 лет. Но это абсолютно идеальная схема, которая не учитывает не только перечисленные "мелочи" типа долгого простоя без арендаторов, арендаторов-неплательщиков, арендаторов, ушатывающих квартиры в пух и прах, но и такую непредсказуемую величину, как процент по кредиту или курс кроны/тенге к мировым валютам. За 25-30 лет-то! Но на непоследних 120 тыс. долларов рискнуть можно.

Мои первоначальные затраты будут всего 30 000 долл., да..... вы правы, риск есть, и я готова его понести.

Сообщение отредактировал Lessi: 12.06.2013, 19:16:15

[Искатель2009]

Напишите здесь

Хеллоу Мото (с)