Сообщений в теме: 6031

[F_O_X]

Парни ) А как это относится к катастрофе на рынке недвиги ? ) Или 5 лямов китайцев сразу бросятся строить прорву жилья по ценам в 4 раза ниже текущих запросов продавцов ? ) 

[Ruslan M]

Или 5 лямов китайцев сразу бросятся строить прорву жилья по ценам в 4 раза ниже текущих запросов продавцов ? )

Если они и "бросятся" строить эту "прорву", то конечно появится много жилья по ценам ниже сегодняшних рыночных. И по некоторым сегментам рынка цены значительно (10-30%) могут просесть. Но вот дома с двумя квартирами на площадке от этого только подорожают, так как "китайское жилье" будет совсем другого плана.

[-owner-]

Если прибавить эти 5 лямов,к тем 4 лямам местных,которые по плану будут жить в алматы и области, то картинка совсем грустная .

[.wedding-foto.]

 

так некоторые покупатели особенно любят искать квартиры у тех, кто уезжает на ПМЖ)))

. 

наверное, экономический смысл в этом видят: коль скоро человеку нужны деньги на жизнь там, от ниже рынка продаст здесь. 

вывод простой: не бежать спешно, чтобы не быть таким погорельцем ))) 

 

Ситуации разные бывают. В начале 90-х в Республике Ичкерия многие готовы были и доплатить, чтобы безопасно выехать из квартиры за пределы ЧРИ

[hatra]

Не дай Бог.Такое понижение пусть даже во сне не случится.Опасные вызказывания.

[Komandante Che]

Не дай бог таких сценариев.Самое лучшее это эволюционный путь,чем такие революционные.Правда эволюции ноль пока.

[Ruslan M]

А тем временем...

КИ дал на этой неделе -2 долл. или -0,11% (1882/1880). При этом объем предложений практически не изменился (6060/6069).

Может страху нагоняют слухи о китайцах)) Но в целом можно говорить, что за прошедшую неделю ничего не изменилось.

Скорей всего хотелки продавцов попытаются "выправить" кривую КИ вверх в надежде наступления "горячего периода".

Но рулит покупатель с деньгами. Хороших предложений даже несмотря на цену либо нет, либо их становится меньше. Посмотрим "кто кого".

[-owner-]

  Слухи про китайцев  всё страшнее и страшнее.  Теперь их будет ещё больше  http://mir-politika....in-rebenok.html     

В сельской местности иногда разрешается заводить двоих детей, если первой рождается девочка. Постепенно вмешательство правительства и давление традиций вылилось в новою, гендерную проблему. Нередко будущие родители, узнав, что ожидается девочка, прерывают беременность. Как следствие, на селе образовался значительный перевес числа мужчин над женщинами. По информации Всекитайской федерации женщин, в деревнях остается огромное число холостяков, в ближайшей перспективе от 30 до 50 млн. мужчин не смогут найти себе жен.

В военных кругах также недовольны политикой ограничения семьи – единственный ребенок, воспитанный в атмосфере всеобщего обожания и преклонения, как правило, плохо пригоден к военной службе.

 

Зы.

Кстати,вспомнил ещё про 5 лимов,которые приедут на экспо.   

[emliy40520]

как думаете как отразится на рынке, в частности на цену, исполнение программы доступное жилье?

[убийца мавродаки цихельсон]

как думаете как отразится на рынке, в частности на цену, исполнение программы доступное жилье?

 

А как вы думаете? Что будет если кол-во предложений увеличиться?

[emliy40520]

 убийца мавродаки цихельсон да, знаю я, вопрос на сколько и когда?

[Артемий]

как думаете как отразится на рынке, в частности на цену, исполнение программы доступное жилье?

Как мы знаем: доступное жилье-плохое жилье. Плохое жилье-дешевое жилье. Дешевое жилье-в никароших местах..
В дешевое жилье пойдут молодожены(далеко не все), люди с несправедливой зарплатой и ... ну как же без маргиналов из регионов..
Я люблю людей, но слишком много будет "нехороших квартир" в тех доступных жилищах от которых лучше подальше держать и детей, и себя..
Подозреваю, что я такой не один. Мой выбор в такой бы ситуации: к имеющимся деньгам занять, найти, нарисовать нехватающую сумму и все-таки с "доступным жильем" не связываться..
Как повлияет на цены.. Да займут свою низкую ценовую нишу, не влияя Абсолютно ни как на более благополучные кластеры...
Ибо редиски с деньгами в ту сторону даже смотреть не будут..
Пусть дешево, но.. Тьфу-тьфу.. Как подпорченное мясо для себя любимого в борщ купить..

Сообщение отредактировал Артемий: 12.08.2013, 00:40:58

[F_O_X]

Артемий, Вы уж не серчайте слишком )) Но вот с этого поста Вы прочно утвердили во мне уверенность в Вашем отношении либо к риэлторам, либо скорее всего даже к собственникам нескольких квартир ) И сколько Вам продать нужно ДО того, как лопнет пузырь ? ) Откровенно между нами

 

Что же касается цен:

Во-первых, "маргиналов из регионов"(как охарактеризовал Артемий) среди покупателей жилья, полагаю, процентов 60-70 ) И ни для кого не секрет, что повышенный спрос на квартиры в Алмате/Астане обусловлен В ПЕРВУЮ ОЧЕРЕДЬ приезжими в поисках "лучшей доли". Тут прошу даже не начинать холиваров и споров - бессмысленно опровергать.

А это значит, что из допустим 100 сделок 60-70 будут на покупку жилья доступного из новостроек. Уже засчитываем падение спроса на "скупленную перекупщиками" недвигу. Народ голосует рублем.

 

Во-вторых, цены на недвижимость будут меняться, конечно же, в меньшую сторону еще и благодаря САМИМ(а не только маргиналам) программам типа "Доступное жилье". НО не так, как утверждает Артемий - якобы этот кусочек отдельно упадет, а этот будет стоять как вкопанный.

На самом деле рынок предствляет собой субстанцию, в которой неминуемо каждый сектор непременно зацепит собой все соседние.

 

Другой вопрос в том, что самые жадные будут до упора сидеть над "златом чахнуть" даже тогда, когда все квартиры в его подъезде распродадут по цене вдвое ниже той, которую он будет ждать - пока не застрелится с досады.

 

Несомненно, на скорость падения цен будут оказывать влияние такие "Кощеи". И квартиры, построенные в 80х-90х годах в "хороших" районах будут чуть медленнее меняться. Но только в силу "корпоративной солидарности" а-ля "а вот сосед держит цену и я не дурак, буду держать". В итоге дождутся лишь того, что прогорят еще сильнее.

 

Далее, давайте смотреть в будущее. Недалеко - в ближайшее.

Уже сейчас квартиры, построенные в 2006-2008х годах все ближе по цене к тем, которые раньше ценились выше по причине "да всё новое что строят - гуано". Но проходят годы, дома показывают себя и зарекомендовывают таким образом, что у покупателей сомнений не остается. 

 

И уже сейчас я вижу, что на рынке начинают выигрывать квартиры, которые отстроены 7-8 лет назад. Их продают-покупают по цене ниже, а по площади больше, чем квартиры 78-85х кодов, у которых наоборот подошли сроки капитальных ремонтов и остаточная стоимость которых наоборот неминуемо падает.

 

Фуф. Надеюсь, Вам было нескучно читать сей опус ))

Сообщение отредактировал F_O_X: 12.08.2013, 02:03:24

[-owner-]

, к основным факторам, влияющим на стоимость, относят:

 

Фактор №1. Месторасположение дома

 

Месторасположение дома - это один из наиболее значимых факторов, которые влияют на стоимость недвижимости. Имеется в виду престижность и благополучие района, а также его инфраструктура -близость станций метро и остановок транспорта, детских учреждений и поликлиник, торговых, развлекательных и культурных центров.

 

Чем дальше всё это находится, тем соответственно меньше стоимость недвижимости. Так, например, квартира в центре Киева, будет стоить дороже той, что расположена на окраине. А квартира в престижном спальном районе с хорошей инфраструктурой будет дороже аналогичной квартиры в менее привлекательном районе, удаленном от метро и основных транспортных магистралей города.

 

Что делает квартиру ДОРОЖЕ?

• Престижный район;
• Развитая инфраструктура, близость к метро, транспортным магистралям, магазинам, садикам, школам и т.д.;
• Удачное расположения дома. В современных больших городах для многоквартирного дома наиболее удачным месторасположением считаются спокойные, тихие улочки неподалёку от крупных автомагистралей. Некоторая удаленность от шумных транспортных артерий - своеобразная «золотая середина» для покупателей: с одной стороны - это удобство и комфорт передвижения, а с другой - благоприятное (тихое) место для проживания;
• Природа. Близость к «зелёным» зонам и объектам рекреационного назначения (лес, парк, озеро и т.д.);
• Хорошие перспективы развития района (напр. не за горами открытие станции метро);
• и т.д.

 

Что делает квартиру дешевле?

• Расположение квартиры в районе с плохой экологией, близость промышленных предприятий;
• Чрезмерная удаленность от метро, от крупных транспортных магистралей, что создаёт препятствия для комфортного перемещения по городу;
• Слабо развитая инфраструктура микрорайона, отсутствие возле дома магазинов, аптек, школ и детских садов, гаражем и автостоянок;
• Замусоренная обстановка, криминальный район и т.д.

 

Фактор №2. ДОМ: возраст дома и состояние, типовые серии жилых домов.

 

Ни для кого не секрет, что возраст дома и его состояние тоже значительно влияет на стоимость жилья. Чем новее дом, тем, естественно, он больше ценится (исключением могут быть разве что роскошные отреставрированные «царские» дома)... И соответственно, квартиры в домах, которым максимум 10-12 лет, стоят гораздо дороже, чем квартиры в «старых» зданиях. Разница в цене порой доходит до 50%.

 

Имеет значение также и материал дома. Квартира в тёплом кирпичном доме, который также отличается звукоизолирующими качествами и способностью «дышать», будет более желанной (а значит, и более дорогой), чем в панельном доме, но несколько дешевле, чем в монолитном...  

 

Немаловажную роль в ценообразовании играют также типы и серии домов. Этот показатель характеризует капитальность строения и уровень комфортности проживания в нём. Каждый тип дома (серия дома) имеет свои достоинства и недостатки. Скажем, отличие функциональных планировок и наличие в доме таких благ цивилизации как, например, лифт и мусоропровод, а главное - их состояние - оказывают весьма существенное влияние на стоимость жилья.

 

Что делает квартиру дороже?

• нахождение квартиры в «новостройке», новые коммуникации;
• несколько лифтов, консьерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.;
• облагороженный двор, хорошие подъездные пути;
• наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки;
• уровень сервиса и степень известности управляющей компании;
• общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры;
• и т.п.

 

Что делает квартиру дешевле?

• старый дом;
• деревянные перекрытия в старых домах;
• ветхие коммуникации;
• в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки;
• отсутствие лифта;
• плохие подъездные пути к дому, «разбитые» дороги;
• заброшенный «неопрятный» двор или вообще его отсутствие;
• и т.д.

[-owner-]

Фактор №3. Расположение квартиры в доме. Какой этаж лучше?

 

Этаж тоже влияет на стоимость квартиры. Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.

 

Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать (перевести) помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:

• сырости и холода,
• близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих "радостей» под окнами,
• шума с улицы и постоянно хлопающих дверей парадного,
• излишней темноты в комнатах из-за деревьев, а также повышенной вероятности «проникновения» в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить «за решёткой».

 

Последний этаж, как правило - дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Жить на последнем этаже не всегда комфортно, так как здесь возможны некоторые проблемы с крышей и потолками (протекание воды от дождя и тающего снега, а значит сырость и плесень в квартире), летом - жаркий и душный воздух от накалившейся крыши (особенно если в доме нет чердака)... К тому же в старых домах могут ломаться лифты, что тоже весьма не кстати. При этом красивый вид из окна и осознание того, что никто не будет "ходить по голове", что не затопят соседи сверху и редкий комар долетит до вашего этажа, далеко не всегда склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа.

 

Остальные этажи в многоквартирном доме - в одной цене. Конечно, исключения составляют те верхние этажи в новых эксклюзивных домах, из окон квартир которых открываются потрясающие пейзажи (так называемые видовые квартиры), ну и конечно, пентхаузы и многоуровневые квартиры. Они, понятное дело, дороже. Причём стоимость таких квартир может отличаться в разы. Касательно расположения на этаже, стоит выделить торцевые и угловые квартиры - они находятся в торце (в углу) дома, и стены их непосредственно граничат с улицей. У угловой квартиры - таких (фасадных) две стены, а у торцевой - три.

 

Термин «угловая» или «торцевая» квартира говорит о том, что в такой квартире нужны будут особые меры для обеспечения нормальных условий проживания. Ведь поскольку внешние стены таких квартир граничат с улицей, то среди «минусов» можно выделить два основных:

• зимой - холодно в комнатах (а иногда даже промерзают стены), а летом жарко (особенно если стены выходят на южную сторону;
• большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок.

 

Из-за этих наиболее часто встречающихся недостатков торцевые и угловые квартиры, как правило, несколько дешевле аналогичных квартир в середине дома.

 

Что делает квартиру дороже?

• привлекательное этажное положение;
• небольшое количество квартир на этаже;
• красивый вид из окон квартиры;
• выход окон квартиры на две стороны.

 

Что делает квартиру дешевле?

• первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье);
• угловая или торцевая;
• плохой вид из окна - на глухую стену, кладбище или свалку;
• выход окон на проезжую часть;
• неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, «буйные» соседи или же граждане, страдающие синдромом «постоянного ремонта») тоже может значительно снизить стоимость квартиры.

 

Фактор №4. Площадь и планировка.

 

Общая площадь. Так уж повелось, что стоимость квартиры рассчитывают исходя из цены 1 м2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 метра квадратного является общим показателем.

 

Количество комнат — здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 кв.м. квартиры меньшего размера стоит несколько дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м2 однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартир нужно подбирать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат.

 

Жилая площадь. Некоторые оценщики корректируют стоимость квартиры исходя из жилой площади (т.е. чем больше жилая площадь, тем дороже стоимость всей квартиры). Это не всегда правильно, т.к. просторные жилые комнаты в квартире это, конечно, здорово, но если это происходит в ущерб другим элементам квартиры (коридор, прихожая, санузел, кухня) то удорожание в этом случае неоправданно.

 

Площадь кухни — тоже оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.

 

На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни - это не единственные условия увеличения стоимости квартиры.

 

Размеры вспомогательных помещений (коридора, прихожей, балконов и лоджии, санузла, кладовки и помещений для встроенных гардеробов) - они, возможно, и не сильно повлияют на цену, однако могут быть решающим фактором для покупателя при выборе квартиры.

 

Что делает квартиру дороже?

• улучшенные планировки или перепланировки;
• просторные комнаты, большая кухня;
• раздельный санузел или еще лучше - несколько санузлов в квартире;
• наличие балконов и лоджий;
• большие подсобные помещения.

 

Что делает квартиру дешевле?

• не совсем удачная планировка (например, все комнаты - смежные);
• длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения;
• отсутствие балкона;
• смежный или маленький санузел;
• и т.д.

[-owner-]

Фактор №5. Вид из окна 

 

Согласитесь: зеленый пейзаж за окном гораздо приятнее, чем промышленное здание, кладбище или мусорная свалка... И, конечно, за такое удовольствие покупателю придётся заплатить подороже.

 

Все вышеперечисленные факторы (месторасположение и состояние дома, расположение квартиры в доме, площадь, планировка и вид из окна), невозможно изменить, и именно они, зачастую, являются теми причинами, по которым продается квартира.

 

Фактор №6. Состояние квартиры

 

Кроме того на стоимость квартиры существенно влияют такие опции, как ФИЗИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ балконов и лоджий, оконных проемов, отопительных приборов, столярки, напольных покрытий (в том числе и материал, из которого они изготовлены), электрической проводки, сантехники (состояние труб, сливных систем) и т.д.

 

А вот ремонт в квартире, наличие кондиционеров, хороших обоев, качественной мебели, встроенной кухни (как правило, она переходит в собственность вместе с квартирой) и прочих приятных «мелочей» - на сегодняшний день уже не являются существенным фактором увеличения стоимости, это скорее ускорители процесса продажи.

 

Ведь покупатели, как правило, сами имеют возможность выполнить необходимые улучшения в приобретённой квартире по своему усмотрению и вкусу. Так что, если Вы задумали делать ремонт в продаваемой квартире, то именно в этой связи не стоит доводить его до 100% готовности (это деньги, которые не прибавляются к стоимости, а просто несколько ускоряют процесс продажи).

 

Фактор №7. Уровень платежеспособности населения.

 

При оценке квартиры стоит также учитывать такой фактор как уровень платежеспособности населения - ведь он имеет довольно сильное влияние на цену квадратного метра.

 

Кроме вышеперечисленных существует также множество других факторов, которые влияют на стоимость недвижимости. Конечно же, составить их исчерпывающий список - невозможно. Ведь помимо всего прочего существует много разных субъективных моментов, которые имеют немалое (а порой и значительное) влияние на определение цены квартиры. Именно поэтому та рыночная стоимость, что мы с вами определим будет лишь примерной - рекомендуемой для первоначальных переговоров с покупателями.

[-owner-]

  Как то глупо рассчитывать на снижение цен в районах куда  строят все блага цивилизации. Это про окраины. 

Ещё глупее рассчитывать на снижение в местах где эти блага есть. 

 

Можно только рассчитывать на сильно старые дома в районах на которые забили давно и надолго. Но и таких скоро не останется , так как Ата развивается во все стороны.

А при сносе старых домов в центре,будут строить более дорогие.

Сообщение отредактировал -owner-: 12.08.2013, 03:43:46

[Артемий]

Фокс, вы очень проницательны, должен признать.
Я-риэлтор. Есть четыре квартиры, которые третий год не могу продать.
Пузырь лопнет на днях, а я....
Капец мне!(((

Сообщение отредактировал Артемий: 12.08.2013, 07:49:46

[goto]

Артемий, Вы уж не серчайте слишком )) Но вот с этого поста Вы прочно утвердили во мне уверенность в Вашем отношении либо к риэлторам, 

С чего такой глубокий вывод? )))

Артемий в точности описАл, как идет выбор жилья у нормальных людей. 

Помнится, прикинул я бабки, приценился, и поехал посмотреть новостройки на Камаз-центре. 

Приехал, посмотрел дома, посмотрел район, посмотрел окружение и подумал " ну его на...фиг" 

В итоге подзанял и купил в городе. 

 

пысы: кстати квартиру там купили молодожены (ну как Артемий в точности предсказал ))) ), отсюда, с форума. 

Да потом свалили оттуда... 

Сообщение отредактировал goto: 12.08.2013, 08:51:34

[Артемий]

Артемий, Вы уж не серчайте слишком )) Но вот с этого поста Вы прочно утвердили во мне уверенность в Вашем отношении либо к риэлторам,

С чего такой глубокий вывод? )))

А вообще-эта тенденция, отправлять собеседника в лагерь барыг, если он слегка пытается оспаривать мнение постующего довольна избита.
Мысль Фокса понятна: доступное жилье потянет вниз цены на остальное жилье.
Ну как если на рынок мяса выкинуть чуть тухловатое, но дешевое мясо-рухнет и свежее.
Или, заполонив авторынок жигулями, мы гарантированно посадим вниз и кластер Жыпов.
Построив курятники из фанеры вокруг города по 100 долл за метр, мы несомненно просадим цены и на Золотой квадрат, который по-Артемию.)
Вы несогласны-значить вам есть что продать и вся ваша жисть завязана на этом.
Чудеса...

Сообщение отредактировал Артемий: 12.08.2013, 09:09:48