Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[Pref]

«Однако более интересными являются вложения в золото на длительный период. Опыт предыдущих количественных смягчений в США (QE) показал, что после периода некоторой стабилизации золото продолжает расти в цене, а потенциал удорожания составляет 25%. То есть, золото в 2013 году может стоить 2232 доллара за унцию, что на 27,1% выше последних котировок. Отмена НДС по сделкам с наличным золотом в Казахстане делает такие операции привлекательными для населения», - добавил Н. Ивченко.
По его словам, еще одним интересным направлением инвестирования на срок более года в Казахстане является недвижимость. Постепенное восстановление ипотечного кредитования на фоне более высокого роста номинальных доходов, по сравнению с темпами удорожания недвижимости, дает основания ожидать повышения цен на недвижимость в текущем году в стране на 10 - 12%. В следующем году рост цен на недвижимость, вероятно, будет более высоким в связи с ожидаемым ускорением экономического роста в мире и Казахстане. http://inform.kz/rus/article/2495926

Вот логичный и адекватный прогноз профессионального аналитика и инвестора, приведенный с учетом казахстанской специфики.
Четко, ясно и по делу.

[mainflash]

хочу огорчить и Сакена и Pref, т.к. будет и то и другое)) вопрос только когда. Рынок имеет цикличность, то падает, то поднимается и это зависит от очень многих факторов.

Ну, огорчить Префа у вас не получится при всем желании.
Рынок действительно имеет цикличность, все правильно. Теперь давайте посмотрим, какова же эта цикличность.
С 1999-го по 2007-й рынок рос очень быстро, по несколько десятков процентов в год. С середины 2007-го до середины 2009-го продолжалось падение, тоже довольно внушительными, хотя и не такими быстрыми, темпами. С середины 2009-го по настоящее время идет умеренный рост, но этот рост с каждым годом набирает активность. То, что происходит сейчас - это затишье перед бурей, но первые признаки бури уже читаются довольно отчетливо. Весь город опять превратился в большую стройплощадку, банки опять активно наращивают объемы кредитования, в том числе ипотечного. Ну а самое главное отличие нынешнего момента от предыдущих периодов заключается в том, что ФРС США выбросило на рынок несколько триллионов (!) ничем не обеспеченных долларов, и будет продолжать это делать неограниченное время. Прибавьте сюда существенно выросшие по сравнению с 2000-м годом цены на нефть и другое сырье, и скорый запуск Кашагана с его грандиозными запасами нефти и газа, и дальнейший рост цен на недвижимость станет очевидным.

Все таки уже наученные горьким опытом, так что не будет резкого повышения цен, несмотря ни на Кашаган. Прошлый рост цен на недвижимость был связан только с доступностью кредитов, сейчас уже банки умнее стали. Рост будет не спорю, инфляцию никто не отменял, но небольшой

Выдача кредитов, в том числе ипотечных - это основа банковского бизнеса. Не выдавать новые кредиты банки не могут, потому что тогда они будут нести убытки. Тот отложенный спрос, который формировался начиная с 2007-го года, сейчас начинает реализовываться. Да вы и сами это отчетливо видите - работа на стройплощадках опять кипит по всему городу. Естественно, все это происходит на банковские кредиты.

основа банковского бизнеса - кредитование бизнеса, а не выдача ипотек для увеличения "дармоедов" ничего не производящих и наживающихся на сдаче людям производящим блага. НО если все будут сдавать КТО работать то будет?

[mda]

с кредитами сейчас не так, как было в 2004-2007 годах.
банки кредитуют очень-очень осторожно, так как доля плохих кредитов практически во всех банках (активно раздававших ранее ипотеку) очень высока, что понижает их рейтинги.
дополнительное увеличение плохого портфеля приведет ряд банков к дефолтной или пред-дефолтной ситуации, так как для них полностью закроется возможность привлечения внешних займов.
так что, легких денег на приобретения жилья массовому клиенту ближайшее время не видать... что в принципе и неплохо, так как остужает перегретый рынок

а кашаган известно куда потечет, - за границу и в офшоры... но никак не на рынок алматинского жилья, как бы этого многим не хотелось

Сообщение отредактировал mda: 21.09.2012, 10:28:03

[Lampochka3]

«Однако более интересными являются вложения в золото на длительный период. Опыт предыдущих количественных смягчений в США (QE) показал, что после периода некоторой стабилизации золото продолжает расти в цене, а потенциал удорожания составляет 25%. То есть, золото в 2013 году может стоить 2232 доллара за унцию, что на 27,1% выше последних котировок. Отмена НДС по сделкам с наличным золотом в Казахстане делает такие операции привлекательными для населения», - добавил Н. Ивченко.
По его словам, еще одним интересным направлением инвестирования на срок более года в Казахстане является недвижимость. Постепенное восстановление ипотечного кредитования на фоне более высокого роста номинальных доходов, по сравнению с темпами удорожания недвижимости, дает основания ожидать повышения цен на недвижимость в текущем году в стране на 10 - 12%. В следующем году рост цен на недвижимость, вероятно, будет более высоким в связи с ожидаемым ускорением экономического роста в мире и Казахстане. http://inform.kz/rus/article/2495926

Вот логичный и адекватный прогноз профессионального аналитика и инвестора, приведенный с учетом казахстанской специфики.
Четко, ясно и по делу.

ХА ХА FOREX ПРОГНОЗИРУЕТ, ОНИ ПОХЛЕЩЕ МММ

[mda]

Хочу еще обратить внимание на стоимость в новых ЖК Алматы (1400-2000), которая практически равна усредненному по городу индексу КИ (в ряде случаев даже ниже).
Это звоночек продавцам панельных и кирпичных развалюх, что времени скидывать свое ветхое жилье по текущим ценам осталось не много.

Сообщение отредактировал mda: 21.09.2012, 10:35:07

[goto]

я задаюсь вопросом, КАК в государстве которое не может БЫСТРО решать проблемы СОБСТВЕННИКА недвижимости, может так стоить эта самая НЕДВИЖИМОСТЬ. Кстати этот же вопрос и к России.

значит проблемы собственника решает не государство.

[Pref]

«Однако более интересными являются вложения в золото на длительный период. Опыт предыдущих количественных смягчений в США (QE) показал, что после периода некоторой стабилизации золото продолжает расти в цене, а потенциал удорожания составляет 25%. То есть, золото в 2013 году может стоить 2232 доллара за унцию, что на 27,1% выше последних котировок. Отмена НДС по сделкам с наличным золотом в Казахстане делает такие операции привлекательными для населения», - добавил Н. Ивченко.
По его словам, еще одним интересным направлением инвестирования на срок более года в Казахстане является недвижимость. Постепенное восстановление ипотечного кредитования на фоне более высокого роста номинальных доходов, по сравнению с темпами удорожания недвижимости, дает основания ожидать повышения цен на недвижимость в текущем году в стране на 10 - 12%. В следующем году рост цен на недвижимость, вероятно, будет более высоким в связи с ожидаемым ускорением экономического роста в мире и Казахстане. http://inform.kz/rus/article/2495926

Вот логичный и адекватный прогноз профессионального аналитика и инвестора, приведенный с учетом казахстанской специфики.
Четко, ясно и по делу.

ХА ХА FOREX ПРОГНОЗИРУЕТ, ОНИ ПОХЛЕЩЕ МММ

Форекс - это такой же рынок, как и все остальные. Ничем не лучше и не хуже рынка недвижимости, к примеру.
А зарабатывать на форексе многократно труднее, чем на алматинской недвижке.

[Pref]

хочу огорчить и Сакена и Pref, т.к. будет и то и другое)) вопрос только когда. Рынок имеет цикличность, то падает, то поднимается и это зависит от очень многих факторов.

Ну, огорчить Префа у вас не получится при всем желании.
Рынок действительно имеет цикличность, все правильно. Теперь давайте посмотрим, какова же эта цикличность.
С 1999-го по 2007-й рынок рос очень быстро, по несколько десятков процентов в год. С середины 2007-го до середины 2009-го продолжалось падение, тоже довольно внушительными, хотя и не такими быстрыми, темпами. С середины 2009-го по настоящее время идет умеренный рост, но этот рост с каждым годом набирает активность. То, что происходит сейчас - это затишье перед бурей, но первые признаки бури уже читаются довольно отчетливо. Весь город опять превратился в большую стройплощадку, банки опять активно наращивают объемы кредитования, в том числе ипотечного. Ну а самое главное отличие нынешнего момента от предыдущих периодов заключается в том, что ФРС США выбросило на рынок несколько триллионов (!) ничем не обеспеченных долларов, и будет продолжать это делать неограниченное время. Прибавьте сюда существенно выросшие по сравнению с 2000-м годом цены на нефть и другое сырье, и скорый запуск Кашагана с его грандиозными запасами нефти и газа, и дальнейший рост цен на недвижимость станет очевидным.

Все таки уже наученные горьким опытом, так что не будет резкого повышения цен, несмотря ни на Кашаган. Прошлый рост цен на недвижимость был связан только с доступностью кредитов, сейчас уже банки умнее стали. Рост будет не спорю, инфляцию никто не отменял, но небольшой

Выдача кредитов, в том числе ипотечных - это основа банковского бизнеса. Не выдавать новые кредиты банки не могут, потому что тогда они будут нести убытки. Тот отложенный спрос, который формировался начиная с 2007-го года, сейчас начинает реализовываться. Да вы и сами это отчетливо видите - работа на стройплощадках опять кипит по всему городу. Естественно, все это происходит на банковские кредиты.

основа банковского бизнеса - кредитование бизнеса, а не выдача ипотек для увеличения "дармоедов" ничего не производящих и наживающихся на сдаче людям производящим блага. НО если все будут сдавать КТО работать то будет?

Основа банковского бизнеса - это выдача кредитов. И банку абсолютно все равно, юридические или физические лица берут эти кредиты, ипотечные это кредиты или для развития бизнеса. Главное, чтобы ставка вознаграждения по этим кредитам была как можно выше. Ну а уж кто будет работать, любому банку абсолютно наплевать.

Сообщение отредактировал Pref: 21.09.2012, 10:48:53

[Pref]

Хочу еще обратить внимание на стоимость в новых ЖК Алматы (1400-2000), которая практически равна усредненному по городу индексу КИ (в ряде случаев даже ниже).

Да, вот только вы, как обычно, обходите своим вниманием тот факт, что площадь квартир в новостройках с тем же самым количеством комнат намного больше площади квартир в хрущевках. И общая стоимость такой квартиры в новостройке в итоге будет в полтора-два раза дороже хрушевки. Поэтому большинство потенциальных покупателей и выбирает более доступный по цене вариант в хрущевке, несмотря на более высокую в среднем стоимость одного квадратного метра. Почему вы не говорите об этом, когда указываете стоимость квадратного метра в новостройках?

Сообщение отредактировал Pref: 21.09.2012, 10:55:24

[NiX-373]

Основа банковского бизнеса - это выдача кредитов.

+100500... не поспоришь!
Но вот это -

И банку абсолютно все равно, юридические или физические лица берут эти кредиты, ипотечные это кредиты или для развития бизнеса. Главное, чтобы ставка вознаграждения по этим кредитам была как можно выше. Ну а уж кто будет работать, любому банку абсолютно наплевать.

- мне кажется неверно...
проведите эксперимент - сходите в банк, который выдает ипотечные кредиты под 20% (как пример), и попробуйте у него взять на 10 ипотек, но под 30% и параллельно об'ясните банку, что ему наплевать как Вы будете работать, чтобы всё это вернуть. По-Вашему, банк с радостью на это пойдет! А вот фиг! Банку надо ЗАРАБОТАТЬ деньги, а не просто их раздать встречным-поперечным с хорошо подвешенным языком.
Банк сидит на марже. Кредитуя, он всегда заработает денежку на разнице.
Две противоположные задачи -
1 - раздать как можно больше денег под максимально возможный процент - это СПОСОБСТВУЕТ, чтобы в теории заработать побольше.
2- а чтобы на практике получить реальную прибыль, банки должны постоянно дкумать о том, как они будут возвращать розданные кредиты. Для этого надо учитывать что большой процент и массовая раздача НЕ СПОСОБСТВУЮТ возврату кредитов.
Правильный баланс между п.1 и п2 и называется сбалансированной кредитной политикой бакна. В разных банках они, эти политики, разные...

Сообщение отредактировал NiX-373: 21.09.2012, 11:07:23

[mda]

Хочу еще обратить внимание на стоимость в новых ЖК Алматы (1400-2000), которая практически равна усредненному по городу индексу КИ (в ряде случаев даже ниже).

Да, вот только вы, как обычно, обходите своим вниманием тот факт, что площадь квартир в новостройках с тем же самым количеством комнат намного больше площади квартир в хрущевках. И общая стоимость такой квартиры в новостройке в итоге будет в полтора-два раза дороже хрушевки. Поэтому большинство потенциальных покупателей и выбирает более доступный по цене вариант в хрущевке, несмотря на более высокую в среднем стоимость одного квадратного метра. Почему вы не говорите об этом, когда указываете стоимость квадратного метра в новостройках?

о как.. вы переобуваетесь?
...оказывается денег у большинства народа-то не много... раз все стремятся выбирать более дешевые варианты, уступая более комфортным...
и о чем это говорит в перспективе?

Сообщение отредактировал mda: 21.09.2012, 11:10:33

[NiX-373]

про новостройки -
Pref совершенно правильно указал, что площади одинаковых по формату картир в первичном и вторичном жилье существенно отличаются. Это - просто факт. Проекты разные.
Но есть и ещё отличия - в качестве самого строения. Кирпичные дома старой постройки - это вам не наскоро поднятые панельные многоэтажки типа соц. жилья.
Почитайте ветку, где обсуждаются чисто строительные проблемы новостроек.
И ещё - нередко в объявлениях стыдливо не указывают, что новостроечные квартиры продаются в черновой отделке. Там смело можно к индексу добавлять несколько сотен гринов на отделку.

[NiX-373]

оказывается денег у большинства народа-то не много

проблема стара как мир - те, у которых есть деньги, не нуждаются (остро, по крайней мере) в покупке слабо дорожающего жилья, а те, кому негде жить, как правило, не имеют деньги, чтобы сразу купить квартирку.
И "долларовый кашагановский дождь" о5 прольется не на тех. Что. естественно, сильно и радикально не изменит существующую ситуацию.
Не вижу (пока) причин для быстрого (более 10-12%/год) роста цен в Алматы.
На Лазурном берегу (с пуском Кашагана) - возможно и будут подвижки вверх.

Сообщение отредактировал NiX-373: 21.09.2012, 11:25:29

[Ruslan M]

На Лазурном берегу (с пуском Кашагана) - возможно и будут подвижки вверх

+100

[-owner-]

ХА ХА FOREX ПРОГНОЗИРУЕТ, ОНИ ПОХЛЕЩЕ МММ

Форекс,это обычный обменник,просто международного масштаба. Страны всё равно нуждаются в обмене,так как между собой торгуют,а у всех своя нацвалюта.
Просто котировки на валюты,меняются ежесекундно,а индекс на крыше раз в неделю выходит.

[NiX-373]

Просто котировки на валюты,меняются ежесекундно,а индекс на крыше раз в неделю выходит.

мой КИ сравнили с Форексом!!!! УРА!!!!

[NiX-373]

Да, вот только вы, как обычно, обходите своим вниманием тот факт, что площадь квартир в новостройках с тем же самым количеством комнат намного больше площади квартир в хрущевках. И общая стоимость такой квартиры в новостройке в итоге будет в полтора-два раза дороже хрушевки.

Раз в месяц я публикую обзор ЦЕН (не индексов) - например http://krisha.kz/con...__/price_аugust .
почитайте - занимательное чтиво.
Разбиение одноформатных квартир по категориям - некое подобие учета того факта что квартиры разных проектов, а следовательно, и разного времени постройки. Тогда наглядно видно различие в ценах предложения на новострой и вторичку.

[caken]

ну и в третьей столице тож цены вырастут..в Лондоне ))

По поводу спроса изза которого якобы цены не будут снижаться-не согласен... Цена это не жесткая конструкция, как например постройка. Ее возвел и она стоит без построней помощи, цена подобна напр фонтануру воды-хочешь чтоб он высоко бил, будь добр обеспечивать ПОСОЯННЫЙ приток воды. Хоть наполовину перекрыть вентиль-высота воды снизиться.
Для высоких цен на жилье нужен постоянный приток денег, причем больших. Который пока обеспечивала нефть с ее высокими ценами..Как только цена на нефть снизится-вентиль перекрывается. Запасы денег которые есть, очень быстро покинут страну, мы должны покупать машины в европе, японии и запчасти к ним. Покупать одежду, технику, ширпотреб-Китай, Корея, Европа. Даже еду в основном покупаем за границей. Деньги утекут как вода верез сито.. На поддержание высоких цен на недвижимость много денег не останется..

[caken]

кстати Никс, а какая примерно общая сумма цен за неделю?

[-owner-]

ну и в третьей столице тож цены вырастут..в Лондоне ))

По поводу спроса изза которого якобы цены не будут снижаться-не согласен... Цена это не жесткая конструкция, как например постройка. Ее возвел и она стоит без построней помощи, цена подобна напр фонтануру воды-хочешь чтоб он высоко бил, будь добр обеспечивать ПОСОЯННЫЙ приток воды. Хоть наполовину перекрыть вентиль-высота воды снизиться.
Для высоких цен на жилье нужен постоянный приток денег, причем больших. Который пока обеспечивала нефть с ее высокими ценами..Как только цена на нефть снизится-вентиль перекрывается. Запасы денег которые есть, очень быстро покинут страну, мы должны покупать машины в европе, японии и запчасти к ним. Покупать одежду, технику, ширпотреб-Китай, Корея, Европа. Даже еду в основном покупаем за границей. Деньги утекут как вода верез сито.. На поддержание высоких цен на недвижимость много денег не останется..

С чего бы нефти дешеветь сильно,если её всё меньше и меньше. Новые месторождения открываются редко,а их разработка стоит дорого. Зато расход дикий.



МОСКВА, 12 сентября. Управление энергетической информации США (EIA) повысило прогнозы роста мирового потребления нефти на 2012 и 2013 годы и снизило прогноз роста добычи в странах, не входящих в ОПЕК.
Потребление нефти в этом году, по мнению EIA, вырастет на 840 тыс. баррелей в сутки, что на 80 тыс. баррелей в сутки превышает прогноз, сделанный в августе, сообщает Reuters.
В 2013 году среднесуточное потребление, по расчетам американских экспертов, вырастет на 1 млн баррелей до 90,1 млн баррелей, что на 130 тыс. баррелей в сутки выше августовского прогноза.
Добыча в странах, не входящих в ОПЕК, в этом году повысится на 510 тыс. баррелей в сутки до 52,49 млн. По сравнению с августом прогноз снижен на 50 тыс. баррелей в сутк
Подробнее:http://www.rosbalt.r...12/1033299.html
http://www.rosbalt.r...12/1033299.html