Войти
Регистрация
Тема закрыта
Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение
Катастрофа на рынке недвижимости АлматыКрах цен на жилье неизбежен
Автор select, 25.10.2009, 02:47
Наверх
#21
Отправлено 25.10.2009, 04:26:39
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
5) Коматозное состояние МСБ,
Про это много писали, 70% МСБ на грани разорения, это видите и сами 50-70% скидки в магазинах, это предвестник банкротства.Соответственно по цепочке - нет взяток чиновникам, свободных денег меньше и меньше. Покупать квартиры без кредита нереально, а кредита нет (смотри пункты 1.2.3.4.)
6) Сжатие денежной массы.
Денежный агрегат М2. Масса наличных в стране равна 25 млрд.долларов.Что очень мало, для успешного развития экономики. От уровня ВВП это 18-20%, в других странах в Китае,США,Японии и т.д.этот показатель доходит до 200%.При этом долларизация экономики существенно уменьшилась, за счет отсутствия зарубежных кредитов. Падение акций казахстанских компаний на 70 и более процентов не позволяет размещать их на фондовых площадках за рубежом.В стране не хватает денег, а ГМ не печатает их, ибо страх "веймарской республики" велик. Инфляция может перейти в гипер инфляцию и галопирующую в течении 1-2 лет. Что и было на рубеже начала 90 х годов.
Так, что ситуация похожа на ту, когда из раненного человека истекающего кровью, выкачивают остатки крови, вместо того, чтобы вливать новую.
7) 100 000 проблемных залоговых квартир в банках
история показывает, что крах цен на недвижимость наступает, когда банки массово скидывают залоги.В частности в 1998 году в Корее так и получилось, в Японии, США и т.д. везде крах рынка недвижимости наступал, когда банки массово выставляли недвижимость на продажу. При этом 17% не возврата кредитов детонировали этот процесс и дефолты банков. Именно рубеж 17% не возврата кредитов считается смертельным для банков за которым следует дефолт-так было в Корее, России -1998 годы. Поэтому по принципу "спасайся кто может" в осенне-зимний период 2010 года следует ожидать слива квартир банками.
8) Новые изменения в законе, о без судебной продаже ипотечных квартир
новые поправки в законодательстве принятые в июле позволяют без суда выкидывать людей из квартир взятых в ипотеку. Поскольку- пока ипотечник не рассчитался с банком , квартира юридически ему не принадлежит. Поправки в закон упростят процедуру отъема квартир у ипотечников, соответственно эти квартиры через аффелированные с банками агентства недвижимости поступят на рынок с лагом в 6-12 месяцев. http://shymkent.kz/k...2009-07-17/xren
Мастерским умением внятно разъяснить самые сложные правовые вопросы блеснул на неделе председатель Верховного суда Мусабек АЛИМБЕКОВ.
Его спросили, не противоречит ли Конституции страны закон об ипотеке в той его части, где банкам разрешено находящееся в залоге жилье реализовать без решения суда.
Сначала главный служитель казахстанской Фемиды отметил, что "говорить, что банки не имеют права распоряжаться заложенным жильем во внесудебном порядке, - это неверно, потому как действующий закон это позволяет".
9) Шок инвесторов от краха цен на недвижимость.
недвижимость и вложенные в нее средства больше не гарантируют стабильный доход, выше инфляции - как это было с 2000 по 2007 год. Значит стратегическое инвестирование невозможно. Более того дефолты домохозяйств Алматы только начинаются.
Народный дефолт только наступает, люди в капкане -физически тяжело обслуживать ипотечный кредит и крах цен на недвижимость не позволяет продав квартиру, рассчитаться с банком т.к. сумма продажи не перекроет сумму кредита.
10) Обесценивание залоговой базы у банков
залоги банков стремительно обесцениваются и не могут в скором времени покрыть обеспечение по кредиту. А по земле они уже не покроют эти траты.Смешно наблюдать в Крыше как пытаются банки продать земли за миллионы долларов и рядом на той же странице продают частники землю на 80% дешевле.Банкам хотя бы свое вернуть, не говоря уже о прибыли.
11) Абсолютная безграмотность оценщиков в банках, коррупция и не профессионализм риэлтеров.
кого следует винить это в первую очередь оценщиков в банках, которые подставили и себя и банки и страну. Менеджер по рискам и оценщики в 2004-2008 годы в банках были по статусу чуть выше уборщицы. На оценку выезжали юнцы, только из института. Впрочем не профессионализм игроков на рынке недвижимости раздул пузырь , этот же не профессионализм обрушит цены.
12) Всеобщее ожидание падения цен на недвижимость.
основная часть населения которым действительно нужно жилье, не может позволить купить его себе по нынешним ценам. Стандарт по всему миру жилье должно стоить 100 арендных плат за него, 1 м.кв =1 зарплате. т.к. в результате кризиса аренда и зарплаты упали, то население обоснованно ждет падения цен.Заклинания риэлтеров не действуют.Лозунг недвижимость всегда в цене! - не работает. Строители погрязшие в кредитах отдают жилье почти по себестоимости, при этом нет наплыва покупателей.
Про это много писали, 70% МСБ на грани разорения, это видите и сами 50-70% скидки в магазинах, это предвестник банкротства.Соответственно по цепочке - нет взяток чиновникам, свободных денег меньше и меньше. Покупать квартиры без кредита нереально, а кредита нет (смотри пункты 1.2.3.4.)
6) Сжатие денежной массы.
Денежный агрегат М2. Масса наличных в стране равна 25 млрд.долларов.Что очень мало, для успешного развития экономики. От уровня ВВП это 18-20%, в других странах в Китае,США,Японии и т.д.этот показатель доходит до 200%.При этом долларизация экономики существенно уменьшилась, за счет отсутствия зарубежных кредитов. Падение акций казахстанских компаний на 70 и более процентов не позволяет размещать их на фондовых площадках за рубежом.В стране не хватает денег, а ГМ не печатает их, ибо страх "веймарской республики" велик. Инфляция может перейти в гипер инфляцию и галопирующую в течении 1-2 лет. Что и было на рубеже начала 90 х годов.
Так, что ситуация похожа на ту, когда из раненного человека истекающего кровью, выкачивают остатки крови, вместо того, чтобы вливать новую.
7) 100 000 проблемных залоговых квартир в банках
история показывает, что крах цен на недвижимость наступает, когда банки массово скидывают залоги.В частности в 1998 году в Корее так и получилось, в Японии, США и т.д. везде крах рынка недвижимости наступал, когда банки массово выставляли недвижимость на продажу. При этом 17% не возврата кредитов детонировали этот процесс и дефолты банков. Именно рубеж 17% не возврата кредитов считается смертельным для банков за которым следует дефолт-так было в Корее, России -1998 годы. Поэтому по принципу "спасайся кто может" в осенне-зимний период 2010 года следует ожидать слива квартир банками.
8) Новые изменения в законе, о без судебной продаже ипотечных квартир
новые поправки в законодательстве принятые в июле позволяют без суда выкидывать людей из квартир взятых в ипотеку. Поскольку- пока ипотечник не рассчитался с банком , квартира юридически ему не принадлежит. Поправки в закон упростят процедуру отъема квартир у ипотечников, соответственно эти квартиры через аффелированные с банками агентства недвижимости поступят на рынок с лагом в 6-12 месяцев. http://shymkent.kz/k...2009-07-17/xren
Мастерским умением внятно разъяснить самые сложные правовые вопросы блеснул на неделе председатель Верховного суда Мусабек АЛИМБЕКОВ.
Его спросили, не противоречит ли Конституции страны закон об ипотеке в той его части, где банкам разрешено находящееся в залоге жилье реализовать без решения суда.
Сначала главный служитель казахстанской Фемиды отметил, что "говорить, что банки не имеют права распоряжаться заложенным жильем во внесудебном порядке, - это неверно, потому как действующий закон это позволяет".
9) Шок инвесторов от краха цен на недвижимость.
недвижимость и вложенные в нее средства больше не гарантируют стабильный доход, выше инфляции - как это было с 2000 по 2007 год. Значит стратегическое инвестирование невозможно. Более того дефолты домохозяйств Алматы только начинаются.
Народный дефолт только наступает, люди в капкане -физически тяжело обслуживать ипотечный кредит и крах цен на недвижимость не позволяет продав квартиру, рассчитаться с банком т.к. сумма продажи не перекроет сумму кредита.
10) Обесценивание залоговой базы у банков
залоги банков стремительно обесцениваются и не могут в скором времени покрыть обеспечение по кредиту. А по земле они уже не покроют эти траты.Смешно наблюдать в Крыше как пытаются банки продать земли за миллионы долларов и рядом на той же странице продают частники землю на 80% дешевле.Банкам хотя бы свое вернуть, не говоря уже о прибыли.
11) Абсолютная безграмотность оценщиков в банках, коррупция и не профессионализм риэлтеров.
кого следует винить это в первую очередь оценщиков в банках, которые подставили и себя и банки и страну. Менеджер по рискам и оценщики в 2004-2008 годы в банках были по статусу чуть выше уборщицы. На оценку выезжали юнцы, только из института. Впрочем не профессионализм игроков на рынке недвижимости раздул пузырь , этот же не профессионализм обрушит цены.
12) Всеобщее ожидание падения цен на недвижимость.
основная часть населения которым действительно нужно жилье, не может позволить купить его себе по нынешним ценам. Стандарт по всему миру жилье должно стоить 100 арендных плат за него, 1 м.кв =1 зарплате. т.к. в результате кризиса аренда и зарплаты упали, то население обоснованно ждет падения цен.Заклинания риэлтеров не действуют.Лозунг недвижимость всегда в цене! - не работает. Строители погрязшие в кредитах отдают жилье почти по себестоимости, при этом нет наплыва покупателей.
Сообщение отредактировал select: 25.10.2009, 05:31:20
#22
Отправлено 25.10.2009, 04:28:07
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Конституция Республики Казахстан
Статья 25
1. Жилище неприкосновенно. Не допускается лишение жилища, иначе как по решению суда. Проникновение в жилище, производство его осмотра и обыска допускаются лишь в случаях и в порядке, установленных законом.
Закон РК Об ипотеке недвижимого имущества
Статья 35. Отказ залогодателя от передачи недвижимого имущества
В случае отказа залогодателя передать покупателю недвижимое имущество, приобретенное им на торгах, включая нежелание освободить жилое помещение, покупатель вправе обратиться в суд по месту нахождения имущества.
Все возникающие при этом судебные издержки возмещаются залогодателем за счет средств, полученных от реализации ипотеки.
Закон РК О жилищных отношениях
1-1. С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилища, приобретенного полностью или частично за счет средств ипотечного жилищного займа, собственник не вправе без согласия кредитора распоряжаться данным жилищем до полного погашения ипотечного жилищного займа.
Так что никакого противоречия между ст. 25, ч.1 Конституции Республики Казахстан и ст. 35 Закона Республики Казахстан "Об ипотеке недвижимого имущества" нет. И ни в Конституции, ни в Законе РК Об ипотеке, ни в Гражданском процессуальном кодексе нет нормы, что нельзя лишать человека жилья, если оно единственное.
Статья 25
1. Жилище неприкосновенно. Не допускается лишение жилища, иначе как по решению суда. Проникновение в жилище, производство его осмотра и обыска допускаются лишь в случаях и в порядке, установленных законом.
Закон РК Об ипотеке недвижимого имущества
Статья 35. Отказ залогодателя от передачи недвижимого имущества
В случае отказа залогодателя передать покупателю недвижимое имущество, приобретенное им на торгах, включая нежелание освободить жилое помещение, покупатель вправе обратиться в суд по месту нахождения имущества.
Все возникающие при этом судебные издержки возмещаются залогодателем за счет средств, полученных от реализации ипотеки.
Закон РК О жилищных отношениях
1-1. С момента государственной регистрации договора купли-продажи жилища, приобретенного полностью или частично за счет средств ипотечного жилищного займа, собственник не вправе без согласия кредитора распоряжаться данным жилищем до полного погашения ипотечного жилищного займа.
Так что никакого противоречия между ст. 25, ч.1 Конституции Республики Казахстан и ст. 35 Закона Республики Казахстан "Об ипотеке недвижимого имущества" нет. И ни в Конституции, ни в Законе РК Об ипотеке, ни в Гражданском процессуальном кодексе нет нормы, что нельзя лишать человека жилья, если оно единственное.
#23
Отправлено 25.10.2009, 04:37:09
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Час пик для казахстанских квартир
http://www.voxpopuli...rticles/3/1/494
Банки попали в трудную ситуацию – с одной стороны им необходимо реализовывать залоговое имущество, но придется фиксировать убытки
30-летний Рустам в 2005 году взял ипотечный кредит на покупку 3-х комнатной квартиры в новостройке «на фундаменте». Тогда стоимость этой квартиры составляла 1100 долларов за квадратный метр. Рустам получил хорошие условия: страховка шла бонусом, кредитный менеджер подсказал как заполнить необходимые документы, чтобы повысить шансы на кредитном комитете, банк не попросил подтверждения доходов, так как Рустам внес 15% первоначального взноса, а процентная ставка была 13%. Более того, банк сразу же предложил возможность кредита по завершению строительства на улучшение жилищных условий (ремонт, приобретение мебели) по той же ставке. Залогом выступила та же квартира, но на пике цен в 2007 году она уже стоила 4,8 тыс. долларов за квадратный метр, поэтому получить второй кредит было не трудно... до начала кризиса.
Уже несколько месяцев Рустам не может полноценно гасить свои кредиты. Между тем, в середине июля банк предупредил его о возможном выставлении его квартиры на аукцион, если он в ближайшее время не погасит образовавшуюся задолженность. Неофициально в ряде банков нам подтвердили информацию о начале реализации залогового имущества, как движимого, так и недвижимого. Это происходит в Темирбанке, в Народном, в АТФ Банке.
Банки начали распродажу
Напомним, что банки долгое время ожидали начала функционирования Фодна стрессовых активов (ФСА). В частности, Нуржан Субханбердин, председатель Совета директоров Казкоммерцбанка, несколько раз поднимал этот вопрос, подчеркивая, что, если ФСА не начнет работу, то банкам придется банкротить заёмщиков.
Непростой выбор
Банки попали в ситуацию, когда выбор неочевиден. Агрессивная кредитная политика и бум инвестиций привели к значительному увеличению недвижимости в структуре залогов банков. Так, доля участия БВУ в структуре инвестиций в строительный сектор увеличилась с 11.6% в 2004 году до 38.5% в 2007 году, благодаря относительно дешёвому источнику фондирования банков. С 4 квартала 2008 года долговая нагрузка на капитал продолжает расти, что подтверждает увеличение кредитования, объёма производства и предложения на рынке. Согласно данным Агентства РК по статистике с сентября 2007 года по июль 2009 года кредиты, выданные строительному сектору выросли на 456.2 млрд тенге и составляют 1,633 млрд тенге. Однако увеличение предложения вызвало давление на рынок недвижимости, тем самым цена на недвижимость в отсутствие спроса упала на 35 тыс. тенге за 1 кв. м. и составляет 104.4 тыс. тенге на 1 июля 2009 года.
Растущие провизии ставят перед банками задачи по их снижению, что возможно через реализацию залоговой недвижимости. Но тут возникают другие проблемы. Если стоимость квартиры Рустама на пике в 2007 году составляла $4,8 тысяч за квадратный метр, то на сегодняшний день этот уровень опустился до $1,6 тыс. даже с учетом сделанного ремонта. И хотя процентная ставка по ипотеке сегодня варьируется около 15-20%, но, чтобы купить квартиру Рустама среднестатститческий работник финансового сектора со среднемесячной заработной платой 125963 тенге или 825 долларов США и при существующей процентной ставкой, по нашим расчетам, цена на квартиру должна составлять не более 1116 долларов. Доступность жилья на примере работника финансового сектора за последний год значительно снизилась (см.врезку). Таким образом, даже сотрудник наиболее высокооплачиваемого сектора не в силах позволить ипотеку при существующей процентной ставке и доходах. Это отрицательно сказывается на перспективах покупки жилья по цене залога.
Основным фактором падения цены за последние 2 года являлось все увеличивавшееся предложение и отсутствие спроса на рынке недвижимости. Сброс залоговых квартир увеличит предложение на рынке недвижимости и лишь вынудит цены на жильё падать ещё дальше. В виду сложившейся ситуации (в краткосрочной перспективе не ожидается экономического роста), не прогнозируется рост реальных доходов, соответственно, и увеличения спроса на жилье. По оценкам ATF Research, рост в этом секторе можно ожидать только в 2011 году. Получается, что у банков два варианта действий – реализовывать залоговое имущество по сниженным ценам и фиксировать убытки, либо увеличивать провизии и ждать улучшения платежеспособности у заёмщиков. Первый вариант на сегодняшний день более предпочителен, поскольку провизии придется создавать по всей сумме кредита, а убытки при реализации залога сейчас будут не такими большими. Это, как мы уже говорили, окажет дополнительное давление на рынок недвижимости и реальная стоимость залогового имущества будет снижаться и далее, вынуждая банки все больше склоняться к первому варианту действий, сдувая пузырь до конца.
Возрождение же рынка недвижимости возможно с увеличением реальных доходов населения и улучшением ситуации с банковской ликвидностью на фоне обвалившихся цен приведет к постепенному росту спроса на жилье.
http://www.voxpopuli...rticles/3/1/494
Банки попали в трудную ситуацию – с одной стороны им необходимо реализовывать залоговое имущество, но придется фиксировать убытки
30-летний Рустам в 2005 году взял ипотечный кредит на покупку 3-х комнатной квартиры в новостройке «на фундаменте». Тогда стоимость этой квартиры составляла 1100 долларов за квадратный метр. Рустам получил хорошие условия: страховка шла бонусом, кредитный менеджер подсказал как заполнить необходимые документы, чтобы повысить шансы на кредитном комитете, банк не попросил подтверждения доходов, так как Рустам внес 15% первоначального взноса, а процентная ставка была 13%. Более того, банк сразу же предложил возможность кредита по завершению строительства на улучшение жилищных условий (ремонт, приобретение мебели) по той же ставке. Залогом выступила та же квартира, но на пике цен в 2007 году она уже стоила 4,8 тыс. долларов за квадратный метр, поэтому получить второй кредит было не трудно... до начала кризиса.
Уже несколько месяцев Рустам не может полноценно гасить свои кредиты. Между тем, в середине июля банк предупредил его о возможном выставлении его квартиры на аукцион, если он в ближайшее время не погасит образовавшуюся задолженность. Неофициально в ряде банков нам подтвердили информацию о начале реализации залогового имущества, как движимого, так и недвижимого. Это происходит в Темирбанке, в Народном, в АТФ Банке.
Банки начали распродажу
Напомним, что банки долгое время ожидали начала функционирования Фодна стрессовых активов (ФСА). В частности, Нуржан Субханбердин, председатель Совета директоров Казкоммерцбанка, несколько раз поднимал этот вопрос, подчеркивая, что, если ФСА не начнет работу, то банкам придется банкротить заёмщиков.
Непростой выбор
Банки попали в ситуацию, когда выбор неочевиден. Агрессивная кредитная политика и бум инвестиций привели к значительному увеличению недвижимости в структуре залогов банков. Так, доля участия БВУ в структуре инвестиций в строительный сектор увеличилась с 11.6% в 2004 году до 38.5% в 2007 году, благодаря относительно дешёвому источнику фондирования банков. С 4 квартала 2008 года долговая нагрузка на капитал продолжает расти, что подтверждает увеличение кредитования, объёма производства и предложения на рынке. Согласно данным Агентства РК по статистике с сентября 2007 года по июль 2009 года кредиты, выданные строительному сектору выросли на 456.2 млрд тенге и составляют 1,633 млрд тенге. Однако увеличение предложения вызвало давление на рынок недвижимости, тем самым цена на недвижимость в отсутствие спроса упала на 35 тыс. тенге за 1 кв. м. и составляет 104.4 тыс. тенге на 1 июля 2009 года.
Растущие провизии ставят перед банками задачи по их снижению, что возможно через реализацию залоговой недвижимости. Но тут возникают другие проблемы. Если стоимость квартиры Рустама на пике в 2007 году составляла $4,8 тысяч за квадратный метр, то на сегодняшний день этот уровень опустился до $1,6 тыс. даже с учетом сделанного ремонта. И хотя процентная ставка по ипотеке сегодня варьируется около 15-20%, но, чтобы купить квартиру Рустама среднестатститческий работник финансового сектора со среднемесячной заработной платой 125963 тенге или 825 долларов США и при существующей процентной ставкой, по нашим расчетам, цена на квартиру должна составлять не более 1116 долларов. Доступность жилья на примере работника финансового сектора за последний год значительно снизилась (см.врезку). Таким образом, даже сотрудник наиболее высокооплачиваемого сектора не в силах позволить ипотеку при существующей процентной ставке и доходах. Это отрицательно сказывается на перспективах покупки жилья по цене залога.
Основным фактором падения цены за последние 2 года являлось все увеличивавшееся предложение и отсутствие спроса на рынке недвижимости. Сброс залоговых квартир увеличит предложение на рынке недвижимости и лишь вынудит цены на жильё падать ещё дальше. В виду сложившейся ситуации (в краткосрочной перспективе не ожидается экономического роста), не прогнозируется рост реальных доходов, соответственно, и увеличения спроса на жилье. По оценкам ATF Research, рост в этом секторе можно ожидать только в 2011 году. Получается, что у банков два варианта действий – реализовывать залоговое имущество по сниженным ценам и фиксировать убытки, либо увеличивать провизии и ждать улучшения платежеспособности у заёмщиков. Первый вариант на сегодняшний день более предпочителен, поскольку провизии придется создавать по всей сумме кредита, а убытки при реализации залога сейчас будут не такими большими. Это, как мы уже говорили, окажет дополнительное давление на рынок недвижимости и реальная стоимость залогового имущества будет снижаться и далее, вынуждая банки все больше склоняться к первому варианту действий, сдувая пузырь до конца.
Возрождение же рынка недвижимости возможно с увеличением реальных доходов населения и улучшением ситуации с банковской ликвидностью на фоне обвалившихся цен приведет к постепенному росту спроса на жилье.
#24
Отправлено 25.10.2009, 04:43:33
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Эксперт Осенью в Казахстане банки начнут сыпаться
http://news.mail.ru/...onomics/2854268
Казахстанские банки выполнили свою основную функцию — получение прибыли и теперь они — всего лишь инструменты отъема эффективного бизнеса. Уже сейчас многие из них проводят оценку эффективности находящихся в залоге предприятий. По мнению директора исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, банки уже не нужны акционерам, которые рассматривают потерю финансовых структур всего лишь как моральный ущерб.
ИА REGNUM Новости: Остались ли в Казахстане привлекательные для инвестиций отрасли?
Да. Но они, так скажем, традиционные — добывающая промышленность и перерабатывающая. Эти отрасли — без малого тридцать процентов ВВП. Однако здесь — все расписано и поделено. Если говорить о других, вновь образованных сферах деятельности — будь то строительство, будь то пищевая промышленность и другие, то эти отрасли, особенно строительная индустрия и сопровождающие ее отрасли, находятся в глубокой депрессии, по той причине, что наши банкиры и строители заигрались с рынком недвижимости.
ИА REGNUM Новости: Ну, об этом на всех углах говорят.
Но при этом мало кто говорит о структуре наших болезней и ответственности монетарных властей. Понимаете, в процессе кредитования наши банки рисковали трижды. Во-первых, когда вкладывали деньги в строительную отрасль. Во-вторых, когда через аффилированные строительные компании сами принимали участие в строительстве. При каждом крупном банке были такие компании. К примеру, при Казкоммерцбанке было 6-8 строительных компаний. И мало того, что БВУ участвовали в строительстве! Они еще и брали залог в качестве недвижимости! И ипотека здесь ни при чем — ипотечный кредит сам по себе связан с недвижимостью, и здесь ничего нельзя поделать. Но когда выдавались кредиты под бизнес, где залоги должны варьироваться, банки все равно настаивали на недвижимости. Структуры залогового портфеля не существует — почти все они состоят из объектов недвижимости.
ИА REGNUM Новости: То есть, по сути, из воздуха.
Да, и именно на это я указывал три года назад, когда призывал остановиться. Господа, рынок недвижимости — один из самых динамичных, а вы туда вкладываете все. И получилось, что в банковском ссудном портфеле залоги были связаны с рынком недвижимости на 60 и более процентов. А куда, простите, смотрели регуляторы в АФН и Нацбанке? Они должны следить, чтобы доля недвижимости в ссудном портфеле была не более 16-17 процентов. Где-то выиграл, где-то проиграл. В сумме должно получиться, что банк находится в нормальной ситуации. А у нас — такой перекос. Сейчас банкам удобно ссылаться на мировой кризис. Но, господа, вы сами виноваты, вы сами заигрались. Если бы вы и дальше шли по этому пути, то через год или два у вас все равно произошел бы внутренний банковский кризис. И вот мы получили то, что получили. Мне абсолютно не жалко банкиров и строителей. Их подвели две вещи — жадность и глупость. Обычно — они идут рядом.
ИА REGNUM Новости: Есть ли основания верить монетарным властям? Динамика кризиса замедляется?
Как ученый, как экономист, я считаю, что банковский кризис только начался. Наступающей осенью банки начнут сыпаться. Первого октября банки должны увеличить собственный капитал в пять миллиардов тенге (33 миллиона долларов — ИА REGNUM Новости). 14 или 17 банков стоят в очереди. Совершенно понятно, что они не найдут деньги. Формы борьбы приобретают все более реакционный характер. Сама элита становится на грань выживаемости. Если раньше они как-то договаривались между собой, делили сферы влияния, то теперь стремление к абсолютному превосходству приводит к тому, что обостряется политическая ситуация. И, конечно, это не может положительно влиять на рынок, на настроения в обществе.
Но ведь и элита теряет — например, начнут осенью «падать» банки — а они у нас все завязаны на финансово-промышленные группы. Неужели промышленный капитал не поддержит свое детище? А вместе с ним параллельно удержит и финансовую систему.
Для чего? С банков сливки уже сняты. Откуда появился пузырь в финансовой системе? Банки сами были заинтересованы в нем. Почему банкиры шли на его раздувание? Ежегодно капитализация банка росла на 80-100%. То есть банки увеличивали собственный капитал за счет пузыря. ИА REGNUM Новости: Какими будут последствия?
Если наш Нацфонд «вдруг» не увеличится на 10-15 млрд непонятно откуда взявшихся долларов, будут очень серьезные последствия. Они начнутся с осени, потому что банки начнут сыпаться.
http://news.mail.ru/...onomics/2854268
Казахстанские банки выполнили свою основную функцию — получение прибыли и теперь они — всего лишь инструменты отъема эффективного бизнеса. Уже сейчас многие из них проводят оценку эффективности находящихся в залоге предприятий. По мнению директора исполкома Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, банки уже не нужны акционерам, которые рассматривают потерю финансовых структур всего лишь как моральный ущерб.
ИА REGNUM Новости: Остались ли в Казахстане привлекательные для инвестиций отрасли?
Да. Но они, так скажем, традиционные — добывающая промышленность и перерабатывающая. Эти отрасли — без малого тридцать процентов ВВП. Однако здесь — все расписано и поделено. Если говорить о других, вновь образованных сферах деятельности — будь то строительство, будь то пищевая промышленность и другие, то эти отрасли, особенно строительная индустрия и сопровождающие ее отрасли, находятся в глубокой депрессии, по той причине, что наши банкиры и строители заигрались с рынком недвижимости.
ИА REGNUM Новости: Ну, об этом на всех углах говорят.
Но при этом мало кто говорит о структуре наших болезней и ответственности монетарных властей. Понимаете, в процессе кредитования наши банки рисковали трижды. Во-первых, когда вкладывали деньги в строительную отрасль. Во-вторых, когда через аффилированные строительные компании сами принимали участие в строительстве. При каждом крупном банке были такие компании. К примеру, при Казкоммерцбанке было 6-8 строительных компаний. И мало того, что БВУ участвовали в строительстве! Они еще и брали залог в качестве недвижимости! И ипотека здесь ни при чем — ипотечный кредит сам по себе связан с недвижимостью, и здесь ничего нельзя поделать. Но когда выдавались кредиты под бизнес, где залоги должны варьироваться, банки все равно настаивали на недвижимости. Структуры залогового портфеля не существует — почти все они состоят из объектов недвижимости.
ИА REGNUM Новости: То есть, по сути, из воздуха.
Да, и именно на это я указывал три года назад, когда призывал остановиться. Господа, рынок недвижимости — один из самых динамичных, а вы туда вкладываете все. И получилось, что в банковском ссудном портфеле залоги были связаны с рынком недвижимости на 60 и более процентов. А куда, простите, смотрели регуляторы в АФН и Нацбанке? Они должны следить, чтобы доля недвижимости в ссудном портфеле была не более 16-17 процентов. Где-то выиграл, где-то проиграл. В сумме должно получиться, что банк находится в нормальной ситуации. А у нас — такой перекос. Сейчас банкам удобно ссылаться на мировой кризис. Но, господа, вы сами виноваты, вы сами заигрались. Если бы вы и дальше шли по этому пути, то через год или два у вас все равно произошел бы внутренний банковский кризис. И вот мы получили то, что получили. Мне абсолютно не жалко банкиров и строителей. Их подвели две вещи — жадность и глупость. Обычно — они идут рядом.
ИА REGNUM Новости: Есть ли основания верить монетарным властям? Динамика кризиса замедляется?
Как ученый, как экономист, я считаю, что банковский кризис только начался. Наступающей осенью банки начнут сыпаться. Первого октября банки должны увеличить собственный капитал в пять миллиардов тенге (33 миллиона долларов — ИА REGNUM Новости). 14 или 17 банков стоят в очереди. Совершенно понятно, что они не найдут деньги. Формы борьбы приобретают все более реакционный характер. Сама элита становится на грань выживаемости. Если раньше они как-то договаривались между собой, делили сферы влияния, то теперь стремление к абсолютному превосходству приводит к тому, что обостряется политическая ситуация. И, конечно, это не может положительно влиять на рынок, на настроения в обществе.
Но ведь и элита теряет — например, начнут осенью «падать» банки — а они у нас все завязаны на финансово-промышленные группы. Неужели промышленный капитал не поддержит свое детище? А вместе с ним параллельно удержит и финансовую систему.
Для чего? С банков сливки уже сняты. Откуда появился пузырь в финансовой системе? Банки сами были заинтересованы в нем. Почему банкиры шли на его раздувание? Ежегодно капитализация банка росла на 80-100%. То есть банки увеличивали собственный капитал за счет пузыря. ИА REGNUM Новости: Какими будут последствия?
Если наш Нацфонд «вдруг» не увеличится на 10-15 млрд непонятно откуда взявшихся долларов, будут очень серьезные последствия. Они начнутся с осени, потому что банки начнут сыпаться.
#25
Отправлено 25.10.2009, 04:51:44
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
8 мифов О недвижимости.
http://kryaker.dwg.ru/?p=389
В своих оценках сложившейся нынче ситуации на рынке недвижимости наши риелторы и девелоперы очень часто прибегают к мифотворчеству. Наиболее мифотворчеству подвержен сегмент жилой недвижимости, тк в нем имеется массовый их потребитель - мелкий собственник, то есть мы с вами. Крупные собственники нежилого сегмента, либо доверяют управление специально под это заточенным фирмам, либо имеют в штате профессионалов, оттого на подобные разводки практически не реагируют…
Разберем сегодня наиболее распространенные мифы…
Миф 1. Самые стабильные капиталовложения — в недвижимость.
Далеко не всегда. (Ну да все мы и так уже в этом убедились!) Отчасти это верное суждение, если за недвижимость просят ее истинную стоимость, не накрученную излишней капитализацией (минимальная спекулятивная составляющая). При этом качество выполнения строительных работ и эксплуатационный ресурс зданий должны быть на очень высоком уровне.
Но даже выполнение всех этих требований вовсе не гарантирует полную ликвидность недвижимости как инструмента перспективного финансирования. Например, в Париже, Лондоне целые городские кварталы некогда дорогостоящей и престижной недвижимости были проданы фактически за бесценок (10 — 20% своей рыночной стоимости) только потому, что разросшиеся анклавы иммигрантов арабского и африканского происхождения практически выжили тамошнее коренное население с мест его традиционного обитания. В Португалии, Испании в связи с резкими изменениями климата ранее благодатные земли постепенно превращаются в полупустыни, что влечет за собой массовую миграцию местного населения и обесценивание любой, даже самой качественной и дорогостоящей недвижимости.
В глубинке меня всегда поражает обилие брошенных, достаточно капитальных кирпичных домов, которые местные жители безжалостно разбирают (грабят) на стройматериалы и дрова. Причем не в каких-то там деревнях, а в городах с 30 — 100 тыс. населения. Казалось бы, заходи и живи… Некому. А те, кто остался, «беспробудно пьяны и каждый день снимаются с якоря». Документы на дом (участок) в большинстве случаев утеряны, а их восстановление дороже самого дома. Вот никто особо и не напрягается. И это при том, что жилой дом с 10 — 20 сотками земли имеет самый высокий инвестиционный потенциал. Думали ли старые владельцы недвижимости, вкладывая в свое время в нее силы и средства, что конечная стоимость жилья будет равна стоимости кучи строительного мусора?!
Поэтому если говорят (особенно — девелоперы, риелторы, реклама на TV и др.), что самое надежное вложение средств — это в недвижимость, не верьте! Все в этом мире относительно. Вообще ничто в этом материальном, физическом мире не может иметь абсолютной ценности: ни жилье, ни золото, ни бриллианты, ни какая-либо иностранная валюта. Кстати золото сильно подешевело за последние 50 лет , относительно конечно…
http://kryaker.dwg.ru/?p=389
В своих оценках сложившейся нынче ситуации на рынке недвижимости наши риелторы и девелоперы очень часто прибегают к мифотворчеству. Наиболее мифотворчеству подвержен сегмент жилой недвижимости, тк в нем имеется массовый их потребитель - мелкий собственник, то есть мы с вами. Крупные собственники нежилого сегмента, либо доверяют управление специально под это заточенным фирмам, либо имеют в штате профессионалов, оттого на подобные разводки практически не реагируют…
Разберем сегодня наиболее распространенные мифы…
Миф 1. Самые стабильные капиталовложения — в недвижимость.
Далеко не всегда. (Ну да все мы и так уже в этом убедились!) Отчасти это верное суждение, если за недвижимость просят ее истинную стоимость, не накрученную излишней капитализацией (минимальная спекулятивная составляющая). При этом качество выполнения строительных работ и эксплуатационный ресурс зданий должны быть на очень высоком уровне.
Но даже выполнение всех этих требований вовсе не гарантирует полную ликвидность недвижимости как инструмента перспективного финансирования. Например, в Париже, Лондоне целые городские кварталы некогда дорогостоящей и престижной недвижимости были проданы фактически за бесценок (10 — 20% своей рыночной стоимости) только потому, что разросшиеся анклавы иммигрантов арабского и африканского происхождения практически выжили тамошнее коренное население с мест его традиционного обитания. В Португалии, Испании в связи с резкими изменениями климата ранее благодатные земли постепенно превращаются в полупустыни, что влечет за собой массовую миграцию местного населения и обесценивание любой, даже самой качественной и дорогостоящей недвижимости.
В глубинке меня всегда поражает обилие брошенных, достаточно капитальных кирпичных домов, которые местные жители безжалостно разбирают (грабят) на стройматериалы и дрова. Причем не в каких-то там деревнях, а в городах с 30 — 100 тыс. населения. Казалось бы, заходи и живи… Некому. А те, кто остался, «беспробудно пьяны и каждый день снимаются с якоря». Документы на дом (участок) в большинстве случаев утеряны, а их восстановление дороже самого дома. Вот никто особо и не напрягается. И это при том, что жилой дом с 10 — 20 сотками земли имеет самый высокий инвестиционный потенциал. Думали ли старые владельцы недвижимости, вкладывая в свое время в нее силы и средства, что конечная стоимость жилья будет равна стоимости кучи строительного мусора?!
Поэтому если говорят (особенно — девелоперы, риелторы, реклама на TV и др.), что самое надежное вложение средств — это в недвижимость, не верьте! Все в этом мире относительно. Вообще ничто в этом материальном, физическом мире не может иметь абсолютной ценности: ни жилье, ни золото, ни бриллианты, ни какая-либо иностранная валюта. Кстати золото сильно подешевело за последние 50 лет , относительно конечно…
#26
Отправлено 25.10.2009, 04:53:16
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Итак Миф 2. Новое жилье лучше старого.
Не факт. Даже поверхностный анализ новостроек за последние 10 — 15 лет показывает, что в большинстве случаев в той или иной степени присутствуют грубейшие нарушения Норм. Современные жилые дома имеют слишком много проблем самого разного уровня. В чем это выражается?
Крайне низкий уровень профессиональной подготовки как рядовых рабочих, нанятых «со стороны» и «по дешевке», так и ИТРовцев (Это когда например прораб, технадзор, проектировщик допускают на своем объекте например вот такое чудо…).
Весьманизкий уровень контроля качества. В советские времена, когда контроль был драконовским и «поставлен на поток», и то допускали брак. А сейчас… просто ужас! Все «перлы» новостроек вылезут наружу в ближайшие пару лет, так что мы уже очень скоро сможем реально сравнить качество обруганных всеми «панелек» и современных поделок.
Чрезмерное увлечение новыми строительными материалами и технологиями, не прошедшими длительную эксплуатационную апробацию. Если очень просто и доступно: строители с целью минимизации затрат берут самый дешевый пенопласт (тот, что идет на упаковку телевизоров), прилепляют его к тонкой кирпичной стене, штукатурят…И вот, ура! Дом готов, платите денежку! В рекламных открытках: «Самые передовые строительные технологии и материалы, тепло и уютно! Жилье для ваших детей и внуков!» А что на самом деле? Запредельный ПДК остаточного стирола-мономера (сильный яд), класс горючести Г4 (выше не бывает!), деструкция полимера уже через 8—10 лет реальной эксплуатации и соответствующее резкое снижение теплофизики здания, сырость, грибок, полчища расплодившихся мышей (которые страшно любят пенопласт), температурная инерционность (это когда зимой в помещении тепло, а летом — прохладно) из-за малой массоемкости стен практически нулевая, резкое уменьшение продажной стоимости новых квартир из-за быстрого снижения эксплуатационных характеристик здания и т. д. Аналогично, хоть и не столь явно, — полистиролбетон, газосиликатные блоки, etz.
А современный облицовочный кирпич (такой красивый, ровненький, всех цветов радуги!), который не вписывается по качеству ни в один советский ГОСТ и покрывается высолами (белый налет на поверхности, впоследствии разрушающий кирпич, т. н. сульфатная коррозия) еще на поддонах в полиэтиленовой упаковке? А соль зараза увеличивается при кристаллизации в 8 раз… Так что пять шесть полных циклов замораживания - оттаивания и привет приехали…
А цемент с исключительно большим содержанием доменных шлаков и высокой щелочностью? Как правило, штучное, эксклюзивное строительство никогда не было ни дешевым, ни качественным, ни гармоничным в отношении эксплуатационных сетей (канализация, водо-, газо-, электроснабжение). Когда раньше, причем в чистом поле , возводили целые микрорайоны, сначала создавали всю инфраструктуру, прокладывали коммуникации, а только потом поточно строили. Сейчас же, когда отдельное здание непонятного проекта всеми правдами и неправдами пытаются втиснуть в старый микрорайон, на старые сети, на детские площадки и скверы… Хорошо если без вреда для остальной застройки обходится, но чаще всего не обходится… Вон уже нормы инсоляции пересмотрели в угоду московскому стройкомплексу, ан нет всё одно не выходит каменный цветок…
Старое жилье хоть и не столь престижно, не так комфортно и у него потенциально ниже срок эксплуатации, но оно предсказуемо! Все дефекты строительства и эксплуатации уже давно проявились, они видны, и ясно, как с ними бороться. Новые же дома (особенно «выполненные по новейшим технологиям», с различными «наворотами») — это бомба замедленного действия, когда, где и с какими последствиями рванет — совершенно неизвестно. Чем больше вникаешь в суть нынешнего строительства, тем больше понимаешь степень риска для рядового потребителя. Конечно, это вовсе не означает, что сейчас не умеют качественно строить. Есть прекрасные во всех отношениях дома. Вот только как не ошибиться? Если раньше типовые «панельки», к примеру, почти не отличались по качеству друг от друга, то нынешнее разнообразие строительных объектов просто поражает разбросом как качества проектирования, так и строительства.
Но бытует общеизвестный, тщательно культивируемый:
Не факт. Даже поверхностный анализ новостроек за последние 10 — 15 лет показывает, что в большинстве случаев в той или иной степени присутствуют грубейшие нарушения Норм. Современные жилые дома имеют слишком много проблем самого разного уровня. В чем это выражается?
Крайне низкий уровень профессиональной подготовки как рядовых рабочих, нанятых «со стороны» и «по дешевке», так и ИТРовцев (Это когда например прораб, технадзор, проектировщик допускают на своем объекте например вот такое чудо…).
Весьманизкий уровень контроля качества. В советские времена, когда контроль был драконовским и «поставлен на поток», и то допускали брак. А сейчас… просто ужас! Все «перлы» новостроек вылезут наружу в ближайшие пару лет, так что мы уже очень скоро сможем реально сравнить качество обруганных всеми «панелек» и современных поделок.
Чрезмерное увлечение новыми строительными материалами и технологиями, не прошедшими длительную эксплуатационную апробацию. Если очень просто и доступно: строители с целью минимизации затрат берут самый дешевый пенопласт (тот, что идет на упаковку телевизоров), прилепляют его к тонкой кирпичной стене, штукатурят…И вот, ура! Дом готов, платите денежку! В рекламных открытках: «Самые передовые строительные технологии и материалы, тепло и уютно! Жилье для ваших детей и внуков!» А что на самом деле? Запредельный ПДК остаточного стирола-мономера (сильный яд), класс горючести Г4 (выше не бывает!), деструкция полимера уже через 8—10 лет реальной эксплуатации и соответствующее резкое снижение теплофизики здания, сырость, грибок, полчища расплодившихся мышей (которые страшно любят пенопласт), температурная инерционность (это когда зимой в помещении тепло, а летом — прохладно) из-за малой массоемкости стен практически нулевая, резкое уменьшение продажной стоимости новых квартир из-за быстрого снижения эксплуатационных характеристик здания и т. д. Аналогично, хоть и не столь явно, — полистиролбетон, газосиликатные блоки, etz.
А современный облицовочный кирпич (такой красивый, ровненький, всех цветов радуги!), который не вписывается по качеству ни в один советский ГОСТ и покрывается высолами (белый налет на поверхности, впоследствии разрушающий кирпич, т. н. сульфатная коррозия) еще на поддонах в полиэтиленовой упаковке? А соль зараза увеличивается при кристаллизации в 8 раз… Так что пять шесть полных циклов замораживания - оттаивания и привет приехали…
А цемент с исключительно большим содержанием доменных шлаков и высокой щелочностью? Как правило, штучное, эксклюзивное строительство никогда не было ни дешевым, ни качественным, ни гармоничным в отношении эксплуатационных сетей (канализация, водо-, газо-, электроснабжение). Когда раньше, причем в чистом поле , возводили целые микрорайоны, сначала создавали всю инфраструктуру, прокладывали коммуникации, а только потом поточно строили. Сейчас же, когда отдельное здание непонятного проекта всеми правдами и неправдами пытаются втиснуть в старый микрорайон, на старые сети, на детские площадки и скверы… Хорошо если без вреда для остальной застройки обходится, но чаще всего не обходится… Вон уже нормы инсоляции пересмотрели в угоду московскому стройкомплексу, ан нет всё одно не выходит каменный цветок…
Старое жилье хоть и не столь престижно, не так комфортно и у него потенциально ниже срок эксплуатации, но оно предсказуемо! Все дефекты строительства и эксплуатации уже давно проявились, они видны, и ясно, как с ними бороться. Новые же дома (особенно «выполненные по новейшим технологиям», с различными «наворотами») — это бомба замедленного действия, когда, где и с какими последствиями рванет — совершенно неизвестно. Чем больше вникаешь в суть нынешнего строительства, тем больше понимаешь степень риска для рядового потребителя. Конечно, это вовсе не означает, что сейчас не умеют качественно строить. Есть прекрасные во всех отношениях дома. Вот только как не ошибиться? Если раньше типовые «панельки», к примеру, почти не отличались по качеству друг от друга, то нынешнее разнообразие строительных объектов просто поражает разбросом как качества проектирования, так и строительства.
Но бытует общеизвестный, тщательно культивируемый:
#27
Отправлено 25.10.2009, 04:55:06
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Миф 3. Ниже своей себестоимости квартиры продаваться не будут.
Еще как будут! Но сначала давайте определимся с истинной себестоимостью. Для примера возьмем Украину, ибо процессы в недвижимости в братской стране идут не в пример быстрее наших . Летом прошлого года со всех телеканалов Харькова звучало, что реальная себестоимость жилья экономкласса — 1000 долл./м2 (курс 5,05). Уже в ноябре одна из ведущих строительных корпораций Харькова «Авантаж» объявила об инвестиционной продаже жилья по его себестоимости (чтобы сохранить кадры, инфраструктуру предприятия) — за 350 долл./м2 (курс около 7,5). Получается, что летом господа строители врали. И очень сильно, практически вдвое! Да и как-то не верится, что и 350 долл./м2 — истинная себестоимость строительства. Не упустят эти ребята своего, хоть чуть-чуть, но урвут. Посмотрим, чем ответят их конкуренты. Может, у кого-то себестоимость упадет до 250 долл./м2?
Кстати стоит напомнить, что 10 лет назад стоимость метра в Москве озвучивалась Лужком как раз в 300долл./м2 , учитывая инфляцию доллара можно эту цену удвоить, то есть сейчас должно быть 600 долл./м2. Недавно госпожа Батурина "проговорилась" и обозначила низ падения цен назвав 1000 долл./м2 - честной ценой жилья. С этим наверное надо согласиться, ибо это средняя цена, будет жильё и по 3000 и по 500-700 долл./м2…
Тут для Девелоперов один принципиальный вопрос: либо продать готовое жилье уже сейчас или в самом ближайшем будущем по демпинговым ценам, либо через пару лет — по более высоким (еще не факт!). Но за эти несколько лет банковские проценты «сожрут» практически всю прибыль и даже больше (а это уже — факт!). Прогнозы по динамике развития кризиса на ближайшие годы весьма противоречивы, и выиграет (точнее, потеряет меньше своего конкурента) тот, кто угадает более точно. Так что дилемма с запятой «Продать нельзя попридержать» для многих будет иметь судьбоносный характер.
В конечном счете товар (в данном случае квартира) стоит не столько, сколько за него просят (или сколько стоят строительные материалы, труд рабочих, оформление документов), а столько, сколько за него готовы заплатить. Почему-то эту аксиому напрочь забывают строители, риелторы, продавцы жилья.
А реальный обвал на рынке жилья (на мой взгляд) начался, когда первые квартиры, приобретенные по системе ипотечного кредитования населения и не обеспеченные своевременными платежами в банк, ушли с молотка. И тут вовсе не важно, сколько реально квартир продадут и по какой цене. Здесь важен сам факт. Свершившийся факт. Юридический прецедент. Все квартирные спекулянты вкупе с банкирами и строителями вдруг осознают, что дальше тянуть — смерти подобно, и массово ринутся в узкое горлышко бутылки еще платежеспособного населения. А последнее ведь может и подождать! Вот поднимется истерика, ценовой хаос, неразбериха! Различные «суперакции», «суперпредложения», «суперцены» заполонят все рекламное пространство, все фонарные столбы!
Счастливые ипотековладельцы, потерявшие работу успокаивают себя тем что :
Миф 4. Банкам невыгодно изымать квартиры у неплательщиков, потому что они не специализируются на продаже квартир и юридическом обеспечении этих операций. Поэтому они будут всячески «договариваться» и идти на всевозможные уступки своим клиентам-должникам.
Возможно, доля истины в этих рассуждениях есть. Но с другой стороны, Опять посмотрим в сторону обгоняющей нас Украины : недавно некий крупный украинский дилер-автосборщик предложил банкирам свою помощь в реализации автомобилей, конфискованных банками у неплательщиков. (Тамошние эксперты прогнозируют, что в 2009-м на рынок может попасть 130 тыс. залоговых авто. У нас на порядок больше, ИМХО…) Обоюдовыгодный интерес: с одной стороны — развитая дилерская сеть, СТО, подготовленные кадры (техники, юристы), с другой — депрессия автомобильного рынка и возможность поработать с достаточно ликвидным товаром (почти новые автомобили по демпинговым ценам). Т. е. может сложиться весьма продуктивный симбиоз, который в условиях острого финансового кризиса спасет и банкиров, и автодилеров.
А почему некую аналогичную структуру не создадут, например, банки с ведущими девелоперами? Помогут друг другу на взаимовыгодных условиях. Уж себя-то они не обидят! И Экстренное создание площадки по продаже плохих долгов тому подтверждение. А за дополнительные услуги и хлопоты все равно заплатит бывший клиент банка.
Тут кстати сразу вспоминается другой миф, он обычно появляется вместе с мифом о снижении количества квартир в новостройках:
Еще как будут! Но сначала давайте определимся с истинной себестоимостью. Для примера возьмем Украину, ибо процессы в недвижимости в братской стране идут не в пример быстрее наших . Летом прошлого года со всех телеканалов Харькова звучало, что реальная себестоимость жилья экономкласса — 1000 долл./м2 (курс 5,05). Уже в ноябре одна из ведущих строительных корпораций Харькова «Авантаж» объявила об инвестиционной продаже жилья по его себестоимости (чтобы сохранить кадры, инфраструктуру предприятия) — за 350 долл./м2 (курс около 7,5). Получается, что летом господа строители врали. И очень сильно, практически вдвое! Да и как-то не верится, что и 350 долл./м2 — истинная себестоимость строительства. Не упустят эти ребята своего, хоть чуть-чуть, но урвут. Посмотрим, чем ответят их конкуренты. Может, у кого-то себестоимость упадет до 250 долл./м2?
Кстати стоит напомнить, что 10 лет назад стоимость метра в Москве озвучивалась Лужком как раз в 300долл./м2 , учитывая инфляцию доллара можно эту цену удвоить, то есть сейчас должно быть 600 долл./м2. Недавно госпожа Батурина "проговорилась" и обозначила низ падения цен назвав 1000 долл./м2 - честной ценой жилья. С этим наверное надо согласиться, ибо это средняя цена, будет жильё и по 3000 и по 500-700 долл./м2…
Тут для Девелоперов один принципиальный вопрос: либо продать готовое жилье уже сейчас или в самом ближайшем будущем по демпинговым ценам, либо через пару лет — по более высоким (еще не факт!). Но за эти несколько лет банковские проценты «сожрут» практически всю прибыль и даже больше (а это уже — факт!). Прогнозы по динамике развития кризиса на ближайшие годы весьма противоречивы, и выиграет (точнее, потеряет меньше своего конкурента) тот, кто угадает более точно. Так что дилемма с запятой «Продать нельзя попридержать» для многих будет иметь судьбоносный характер.
В конечном счете товар (в данном случае квартира) стоит не столько, сколько за него просят (или сколько стоят строительные материалы, труд рабочих, оформление документов), а столько, сколько за него готовы заплатить. Почему-то эту аксиому напрочь забывают строители, риелторы, продавцы жилья.
А реальный обвал на рынке жилья (на мой взгляд) начался, когда первые квартиры, приобретенные по системе ипотечного кредитования населения и не обеспеченные своевременными платежами в банк, ушли с молотка. И тут вовсе не важно, сколько реально квартир продадут и по какой цене. Здесь важен сам факт. Свершившийся факт. Юридический прецедент. Все квартирные спекулянты вкупе с банкирами и строителями вдруг осознают, что дальше тянуть — смерти подобно, и массово ринутся в узкое горлышко бутылки еще платежеспособного населения. А последнее ведь может и подождать! Вот поднимется истерика, ценовой хаос, неразбериха! Различные «суперакции», «суперпредложения», «суперцены» заполонят все рекламное пространство, все фонарные столбы!
Счастливые ипотековладельцы, потерявшие работу успокаивают себя тем что :
Миф 4. Банкам невыгодно изымать квартиры у неплательщиков, потому что они не специализируются на продаже квартир и юридическом обеспечении этих операций. Поэтому они будут всячески «договариваться» и идти на всевозможные уступки своим клиентам-должникам.
Возможно, доля истины в этих рассуждениях есть. Но с другой стороны, Опять посмотрим в сторону обгоняющей нас Украины : недавно некий крупный украинский дилер-автосборщик предложил банкирам свою помощь в реализации автомобилей, конфискованных банками у неплательщиков. (Тамошние эксперты прогнозируют, что в 2009-м на рынок может попасть 130 тыс. залоговых авто. У нас на порядок больше, ИМХО…) Обоюдовыгодный интерес: с одной стороны — развитая дилерская сеть, СТО, подготовленные кадры (техники, юристы), с другой — депрессия автомобильного рынка и возможность поработать с достаточно ликвидным товаром (почти новые автомобили по демпинговым ценам). Т. е. может сложиться весьма продуктивный симбиоз, который в условиях острого финансового кризиса спасет и банкиров, и автодилеров.
А почему некую аналогичную структуру не создадут, например, банки с ведущими девелоперами? Помогут друг другу на взаимовыгодных условиях. Уж себя-то они не обидят! И Экстренное создание площадки по продаже плохих долгов тому подтверждение. А за дополнительные услуги и хлопоты все равно заплатит бывший клиент банка.
Тут кстати сразу вспоминается другой миф, он обычно появляется вместе с мифом о снижении количества квартир в новостройках:
#28
Отправлено 25.10.2009, 04:56:37
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Миф 5. Большой отложенный спрос уже к осени вернет определенную активность купли-продажи квартир.
Отложенный спрос — это некая эфемерная субстанция, которой так любят оперировать риелторы, которая так греет их душу, на которую возлагается столько надежд… Но опаснее всего — самозаблуждение. Никакого отложенного спроса нет и не будет в помине!
Реальный отложенный спрос — это когда клиент хочет, может, но по каким-либо причинам выжидает (например более благоприятной конъюнктуры рынка). В нашем же случае клиент хочет, но почти ничего не может, и ему уже совершенно наплевать на конъюнктуру этого самого рынка, т. к. практически полное отсутствие реального ипотечного кредитования ставит крест даже на жилье, цены на которые «просели» почти вдвое. Кстати, «просели» в долларах. А в рублях?
Недавно один московский риелтор рассказывал, что ему уже звонят клиенты и просят связаться с ним, когда цены на однокомнатные квартиры упадут ниже $70тыс. (весной 2008-го были $150—160 тыс.). И на этом основании он делает вывод, что реальный спрос начнется ниже этой ценовой отметки. Но массовый «жор» на квартиры из-за смерти ипотеки закончился и никогда больше не повторится. А делать ставку на отдельно взятых «интересующихся» — это странно. К тому же многие покупатели, реально владеющие поливалютным кэшем в данном обьеме, в связи с затяжным глобальным кризисом могут пересмотреть свои запросы и направить средства на поддержание собственного бизнеса, на текущие потребительские расходы, купить небольшой загородный домик (а никак не квартиру в городе!), наконец попридержать средства ввиду слишком неопределенной перспективы.
Большой отложенный спрос был еще 1—5 лет назад, когда баснословные кредиты раздавали направо-налево, а валюта текла в страну рекой. Сейчас, когда за все нужно платить, отложенный спрос практически равен нулю.
В Последние 10 лет силамти ТВ возродился миф о Патерналистическом государстве, ну что-ж поговорим об этом:
Миф 6. Государство просто обязано помочь своим гражданам с ипотекой. Государственные органы власти то пытаются задобрить своих сограждан разного рода «предложениями» по минимизации кредитного бремени, то вдруг прогибаются перед банкирами. Но обе стороны будут наказаны. Банкротствами. Ибо нельзя брать то, что тебе не принадлежит. Да еще на этом и зарабатывать. Рано или поздно за все придется отвечать. Банкам — за чрезмерную жадность. Их клиентам — за иллюзию красивой жизни.
Почему государство должно помогать тем, кто брал ипотеку? Иными словами, брали одни, а расплачиваться за это должны другие? Я, например, довольно долго жил в скомной маленькой хрущебе, но у меня и тогда даже мысли не было влезать в какой-либо кредит, т. к. реально представлял себе возможные последствия «сладкой жизни» в долг.
А если кто-то не представлял - государство может предоставить ему социальную жилплощадь в найм.
Но тут надо развенчать еще один миф:
Миф 7. Современная квартира непременно должна быть просторной..
Так уж сложилось, что в последние 8-10 лет возводимое жилье, даже панельное, позиционировалось выше экономкласса . И для большой его часть это утверждение вполне справедливо. И даже массово востребованное панельное жилье старалось равняться на своих «собратьев» - монолиты — однокомнатные квартиры были под 50 м2 (почти габариты 3-комнатной советской квартиры!). Да, многим выгодна большая жилплощадь, особенно девелоперам. Невыгодна только самим покупателям. За роскошь необходимо платить. И не только при покупке самой квартиры, но и при ее дальнейшей эксплуатации.
В стране где до 80 % ветхого и аварийного жилья, где множество граждан до сих пор живут в бараках и коммуналках, в самом ближайшем будущем это старье начнет массово выходить из строя,рушиться, и миллионы людей окажутся на улице. Ну и куда вы собираетесь переселять эти огромные массы людей — в квартиры по 50—200 м2 или в землянки?
На "современные" квартиры с учетом пикирующих цен на энергоносители нам точно денег не хватит… Только компактное, максимально автономное, с минимальными эксплуатационными затратами жилье будет способно хоть как-то смягчить приближающийся жилищный коллапс, который нас ожидает в скором времени. Причем работать в этом направлении нужно начинать прямо сегодня..
Вот такое жилье и нужно давать разного рода очередникам и разорившимся ипотечникам. Разумеется без права приватизации.
Отложенный спрос — это некая эфемерная субстанция, которой так любят оперировать риелторы, которая так греет их душу, на которую возлагается столько надежд… Но опаснее всего — самозаблуждение. Никакого отложенного спроса нет и не будет в помине!
Реальный отложенный спрос — это когда клиент хочет, может, но по каким-либо причинам выжидает (например более благоприятной конъюнктуры рынка). В нашем же случае клиент хочет, но почти ничего не может, и ему уже совершенно наплевать на конъюнктуру этого самого рынка, т. к. практически полное отсутствие реального ипотечного кредитования ставит крест даже на жилье, цены на которые «просели» почти вдвое. Кстати, «просели» в долларах. А в рублях?
Недавно один московский риелтор рассказывал, что ему уже звонят клиенты и просят связаться с ним, когда цены на однокомнатные квартиры упадут ниже $70тыс. (весной 2008-го были $150—160 тыс.). И на этом основании он делает вывод, что реальный спрос начнется ниже этой ценовой отметки. Но массовый «жор» на квартиры из-за смерти ипотеки закончился и никогда больше не повторится. А делать ставку на отдельно взятых «интересующихся» — это странно. К тому же многие покупатели, реально владеющие поливалютным кэшем в данном обьеме, в связи с затяжным глобальным кризисом могут пересмотреть свои запросы и направить средства на поддержание собственного бизнеса, на текущие потребительские расходы, купить небольшой загородный домик (а никак не квартиру в городе!), наконец попридержать средства ввиду слишком неопределенной перспективы.
Большой отложенный спрос был еще 1—5 лет назад, когда баснословные кредиты раздавали направо-налево, а валюта текла в страну рекой. Сейчас, когда за все нужно платить, отложенный спрос практически равен нулю.
В Последние 10 лет силамти ТВ возродился миф о Патерналистическом государстве, ну что-ж поговорим об этом:
Миф 6. Государство просто обязано помочь своим гражданам с ипотекой. Государственные органы власти то пытаются задобрить своих сограждан разного рода «предложениями» по минимизации кредитного бремени, то вдруг прогибаются перед банкирами. Но обе стороны будут наказаны. Банкротствами. Ибо нельзя брать то, что тебе не принадлежит. Да еще на этом и зарабатывать. Рано или поздно за все придется отвечать. Банкам — за чрезмерную жадность. Их клиентам — за иллюзию красивой жизни.
Почему государство должно помогать тем, кто брал ипотеку? Иными словами, брали одни, а расплачиваться за это должны другие? Я, например, довольно долго жил в скомной маленькой хрущебе, но у меня и тогда даже мысли не было влезать в какой-либо кредит, т. к. реально представлял себе возможные последствия «сладкой жизни» в долг.
А если кто-то не представлял - государство может предоставить ему социальную жилплощадь в найм.
Но тут надо развенчать еще один миф:
Миф 7. Современная квартира непременно должна быть просторной..
Так уж сложилось, что в последние 8-10 лет возводимое жилье, даже панельное, позиционировалось выше экономкласса . И для большой его часть это утверждение вполне справедливо. И даже массово востребованное панельное жилье старалось равняться на своих «собратьев» - монолиты — однокомнатные квартиры были под 50 м2 (почти габариты 3-комнатной советской квартиры!). Да, многим выгодна большая жилплощадь, особенно девелоперам. Невыгодна только самим покупателям. За роскошь необходимо платить. И не только при покупке самой квартиры, но и при ее дальнейшей эксплуатации.
В стране где до 80 % ветхого и аварийного жилья, где множество граждан до сих пор живут в бараках и коммуналках, в самом ближайшем будущем это старье начнет массово выходить из строя,рушиться, и миллионы людей окажутся на улице. Ну и куда вы собираетесь переселять эти огромные массы людей — в квартиры по 50—200 м2 или в землянки?
На "современные" квартиры с учетом пикирующих цен на энергоносители нам точно денег не хватит… Только компактное, максимально автономное, с минимальными эксплуатационными затратами жилье будет способно хоть как-то смягчить приближающийся жилищный коллапс, который нас ожидает в скором времени. Причем работать в этом направлении нужно начинать прямо сегодня..
Вот такое жилье и нужно давать разного рода очередникам и разорившимся ипотечникам. Разумеется без права приватизации.
#29
Отправлено 25.10.2009, 04:57:57
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Миф 8. Жилье в крупном городе более защищено, оно более престижно и перспективно.
До недавнего времени крупные города (а тем более областные центры, столица) страны по сравнению с мелкими провинциальными городками и поселками имели гораздо более стабильное и объемное финансирование для содержания своего жилого фонда, поддержания в удовлетворительном состоянии эксплуатационных коммуникаций. Сейчас этого или уже нет, или не будет в ближайшее время. Предприятия стоят, отчислений в местную казну нет, зарплат (читай: оплаты за коммунальные услуги) — тоже. Патовая ситуация. А все наши крупные города еще с советских времен имеют очень высокую централизацию систем тепло-, газо-, электроснабжения. Это приводит к тому, что даже из-за частичной задолженности могут отключить тепло или газ всему городу. Ульяновские проблемы тому пример… Да что там, Лужок тоже бюджет режет…
Еще совсем недавно стоимость квартир в Москве, в областных центрах зашкаливала. Бабушки-пенсионерки все плакались перед телекамерами, как им тяжело прожить на одну пенсию.
При этом все как-то умалчивали, что эти самые бабушки практически были миллионершами. Что за их квартиры можно было купить дом в провинции, большой «Мерседес» в придачу и 20-летнюю ренту на содержание. И еще хватило бы денег пару раз съездить на Багамы. Но никто не воспользовался такой возможностью. Главная идеология была: «Не трогайте меня!» Хотя отчасти я их понимаю: хлопоты с переездом, смена обстановки, близость к родне и т. д. Но тогда нечего пенять на судьбу и правительство, что пенсии на жизнь не хватает, что льготы слишком маленькие! Сотни тысяч пенсионеров (да и не только их) лишились своего единственного шанса, который дается раз в жизни. Теперь их квартиры упали в цене и продолжают приближаться к своей реальной стоимости. «Старуха осталась у разбитого корыта»…
Большинство старых советских панельных домов строилось в расчете на 50-75 лет эксплуатации. После первых 25-30лет необходимо было сделать капитальный ремонт здания, и потом оно без проблем простояло бы еще столько-же или больше в зависимости от проектной долговечности здания .Если же капремонт не сделать (а в основном так и произошло, и даже московская программа капремонта практически сорвана), то гарантийный ресурс здания резко уменьшается . Почему? Дело в том, что капитальный ремонт — это не покраска стен, не замена обоев или паркета. Это, например, для панельного дома — обследование швов, соединяющих эти самые панели, при необходимости их ремонт и последующая защита от влаги. Это полная замена всех стояков, контроль просадки фундамента и отвод грунтовых вод, чеканка трещин и швов в несущих стенах специальными ремонтными составами, капремонт крыши и т. д.,
Даже в тех домах в Москве где капремонт был сделан, он не был сделан полностью, во всяком случае вскрытия швов, с их последующей санацией, я не заметил ни разу. Как правило ограничиваются утеплением фасадов, сменой коммуникаций и ремонтом кровли.
А у нас в большинстве своем граждане думают, что если сделали в большинстве квартир дома пресловутый «евроремонт», значит, капитальный ремонт зданию как бы и не нужен и за такую квартиру можно «драть», как за янтарную комнату. А о том, что в любой момент наружная панель здания может просто вывалиться наружу из-за проржавевших насквозь закладных деталей (такие случаи уже были), как-то все умалчивают. И Хотя Лужок пока таким погорельцам квартирки за наш с вами счет всё-таки выдает, но в Бутове. И с муниципальной отделкой, так что вашего евроремонта вам никто не вернет точно. Но уже принят закон, и очередников будут в Павшино ссылать, на очереди более отдаленные районы области… Так что вилка становится всё больше…
Другой момент. В крупных городах квартиры на первых этажах массово выводились из жилого фонда (особенно — в последние годы) и переоформлялись, переоборудовались под офисы, магазинчики, центры сферы услуг. Теперь же большинство из них простаивает, т. к. мелкий бизнес фактически умер, а продать квартиру под жилье или сдать ее в аренду уже практически невозможно (переоформление очень хлопотно и дорого). Думаю, что владельцы подобных квартир пострадали больше всего. И перспектив у них в ближайшие пару лет — никаких.
Реальное дыхание кризиса уже чувствуется, когда едешь центру Первопрестольной. Направо-налево сплошные объявления: «Продам», «Сдам в аренду»… А на подходе — новострои с гигантскими торговыми и офисными площадями, которые окончательно похоронят все эти мелкие квартиры-фирмочки.
(P.S. Интересно, сколько будут стоить роскошные коттеджи наших «слуг народа», настроенные вдоль рек и водохранилищ в водоохранных зонах , когда по ним рано или поздно пройдется большая паводковая вода?)
До недавнего времени крупные города (а тем более областные центры, столица) страны по сравнению с мелкими провинциальными городками и поселками имели гораздо более стабильное и объемное финансирование для содержания своего жилого фонда, поддержания в удовлетворительном состоянии эксплуатационных коммуникаций. Сейчас этого или уже нет, или не будет в ближайшее время. Предприятия стоят, отчислений в местную казну нет, зарплат (читай: оплаты за коммунальные услуги) — тоже. Патовая ситуация. А все наши крупные города еще с советских времен имеют очень высокую централизацию систем тепло-, газо-, электроснабжения. Это приводит к тому, что даже из-за частичной задолженности могут отключить тепло или газ всему городу. Ульяновские проблемы тому пример… Да что там, Лужок тоже бюджет режет…
Еще совсем недавно стоимость квартир в Москве, в областных центрах зашкаливала. Бабушки-пенсионерки все плакались перед телекамерами, как им тяжело прожить на одну пенсию.
При этом все как-то умалчивали, что эти самые бабушки практически были миллионершами. Что за их квартиры можно было купить дом в провинции, большой «Мерседес» в придачу и 20-летнюю ренту на содержание. И еще хватило бы денег пару раз съездить на Багамы. Но никто не воспользовался такой возможностью. Главная идеология была: «Не трогайте меня!» Хотя отчасти я их понимаю: хлопоты с переездом, смена обстановки, близость к родне и т. д. Но тогда нечего пенять на судьбу и правительство, что пенсии на жизнь не хватает, что льготы слишком маленькие! Сотни тысяч пенсионеров (да и не только их) лишились своего единственного шанса, который дается раз в жизни. Теперь их квартиры упали в цене и продолжают приближаться к своей реальной стоимости. «Старуха осталась у разбитого корыта»…
Большинство старых советских панельных домов строилось в расчете на 50-75 лет эксплуатации. После первых 25-30лет необходимо было сделать капитальный ремонт здания, и потом оно без проблем простояло бы еще столько-же или больше в зависимости от проектной долговечности здания .Если же капремонт не сделать (а в основном так и произошло, и даже московская программа капремонта практически сорвана), то гарантийный ресурс здания резко уменьшается . Почему? Дело в том, что капитальный ремонт — это не покраска стен, не замена обоев или паркета. Это, например, для панельного дома — обследование швов, соединяющих эти самые панели, при необходимости их ремонт и последующая защита от влаги. Это полная замена всех стояков, контроль просадки фундамента и отвод грунтовых вод, чеканка трещин и швов в несущих стенах специальными ремонтными составами, капремонт крыши и т. д.,
Даже в тех домах в Москве где капремонт был сделан, он не был сделан полностью, во всяком случае вскрытия швов, с их последующей санацией, я не заметил ни разу. Как правило ограничиваются утеплением фасадов, сменой коммуникаций и ремонтом кровли.
А у нас в большинстве своем граждане думают, что если сделали в большинстве квартир дома пресловутый «евроремонт», значит, капитальный ремонт зданию как бы и не нужен и за такую квартиру можно «драть», как за янтарную комнату. А о том, что в любой момент наружная панель здания может просто вывалиться наружу из-за проржавевших насквозь закладных деталей (такие случаи уже были), как-то все умалчивают. И Хотя Лужок пока таким погорельцам квартирки за наш с вами счет всё-таки выдает, но в Бутове. И с муниципальной отделкой, так что вашего евроремонта вам никто не вернет точно. Но уже принят закон, и очередников будут в Павшино ссылать, на очереди более отдаленные районы области… Так что вилка становится всё больше…
Другой момент. В крупных городах квартиры на первых этажах массово выводились из жилого фонда (особенно — в последние годы) и переоформлялись, переоборудовались под офисы, магазинчики, центры сферы услуг. Теперь же большинство из них простаивает, т. к. мелкий бизнес фактически умер, а продать квартиру под жилье или сдать ее в аренду уже практически невозможно (переоформление очень хлопотно и дорого). Думаю, что владельцы подобных квартир пострадали больше всего. И перспектив у них в ближайшие пару лет — никаких.
Реальное дыхание кризиса уже чувствуется, когда едешь центру Первопрестольной. Направо-налево сплошные объявления: «Продам», «Сдам в аренду»… А на подходе — новострои с гигантскими торговыми и офисными площадями, которые окончательно похоронят все эти мелкие квартиры-фирмочки.
(P.S. Интересно, сколько будут стоить роскошные коттеджи наших «слуг народа», настроенные вдоль рек и водохранилищ в водоохранных зонах , когда по ним рано или поздно пройдется большая паводковая вода?)
#30
Отправлено 25.10.2009, 04:58:55
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Миф 9. Нынешнее падение цен на недвижимость — максимальное. Осенью начнется рост цен
.
Самая большая фантазия-мечта девелоперов, риелторов и квартирных спекулянтов! Кризис-то фактически еще и не начинался, так, всего лишь слегка изменились условия кредитования населения, а уже какой был эффект! А вот настоящий экономический (да и политический) кризис «просадит» конечные цены на жилье в 4—5 раз! Еще совсем недавно Мне это казалось фантастикой, но сейчас — а почему, собственно, и нет?!
Идет настоящая информационная война. Руководители строительных фирм, Девелоперы, риелторы и Ресин бьют себя в грудь, доказывая незыблемость былой строительной доктрины. При этом порой несут такую чушь, так безбожно врут не краснея, что мне даже стыдно смотреть на эту клоунаду. И что характерно, во время их пламенных спичей никогда не присутствуют оппоненты, которые бы высказывали иную точку зрения.
Очень поучителен один случай, рассказанный достаточно объективным риелтором. Руководитель отдела в одной крупной риелторской компании он в свое время прикупил 5—6 квартир, сделал, так сказать, выгодное инвестирование. Из-за собственной легкомысленности он не успел их продать к началу кризиса и остался с тающим на глазах капиталом. Он всячески пытался подороже продать свои квартиры. Но несмотря на то что он воспользовался Всеми возможностями родной конторы продать их удалось только со значительным дисконтом. Он жаловался что еле-еле отбил взятый на покупку кредит. Но не все-же быть риелторами?
И чем более затяжным будет кризис, тем сильнее «просядут» цены на жилье. После мелкого кризиса 1998 года они восстанавливались в течение нескольких лет. Нынешний же кризис ни с чем не сравнимый, и здесь даже прогнозы строить нелепо. Думаю, полностью он закончится лет через 5 (первая фаза — в 2010 г.), а цены восстановятся лет через 10. Но это будут уже не те цены, что еще год назад, а прошедшие через горнило инфляции.
Наибольшая корректировка цен на жилье произойдет, естественно, там, где они были наиболее раздуты. И их падение будет гораздо ощутимее, чем в провинции. И если раньше по стране не было большой дифференциации цен на старое жилье (относительно старое, очень старое) и новое, т. к. ажиотажный спрос сметал все подчистую, то в будущем предаварийное жилье подешевеет очень сильно. Это потянет за собой (прежде всего — морально) и другие сегменты рынка недвижимости. Ведь в рекламных объявлениях не указывается истинное состояние жилья, а разброс цен будет в 3—5 раз, и доказать обоснованность более высокой цены для потенциального покупателя будет достаточно сложно.
И — что греха таить! Утверждения вроде «С жиру в Москве бесятся!», «Паразитируют на всей стране!» - имеют под собой основания. Поэтому любые проблемы, любые катаклизмы на рынке жилья в столице (а они непременно будут!), будут восприниматься остальными с определенной долей злорадства, как некая кара небесная за содеянное. Ибо если все время тянуть одеяло только на себя, то рано или поздно это плохо кончится.
.
Самая большая фантазия-мечта девелоперов, риелторов и квартирных спекулянтов! Кризис-то фактически еще и не начинался, так, всего лишь слегка изменились условия кредитования населения, а уже какой был эффект! А вот настоящий экономический (да и политический) кризис «просадит» конечные цены на жилье в 4—5 раз! Еще совсем недавно Мне это казалось фантастикой, но сейчас — а почему, собственно, и нет?!
Идет настоящая информационная война. Руководители строительных фирм, Девелоперы, риелторы и Ресин бьют себя в грудь, доказывая незыблемость былой строительной доктрины. При этом порой несут такую чушь, так безбожно врут не краснея, что мне даже стыдно смотреть на эту клоунаду. И что характерно, во время их пламенных спичей никогда не присутствуют оппоненты, которые бы высказывали иную точку зрения.
Очень поучителен один случай, рассказанный достаточно объективным риелтором. Руководитель отдела в одной крупной риелторской компании он в свое время прикупил 5—6 квартир, сделал, так сказать, выгодное инвестирование. Из-за собственной легкомысленности он не успел их продать к началу кризиса и остался с тающим на глазах капиталом. Он всячески пытался подороже продать свои квартиры. Но несмотря на то что он воспользовался Всеми возможностями родной конторы продать их удалось только со значительным дисконтом. Он жаловался что еле-еле отбил взятый на покупку кредит. Но не все-же быть риелторами?
И чем более затяжным будет кризис, тем сильнее «просядут» цены на жилье. После мелкого кризиса 1998 года они восстанавливались в течение нескольких лет. Нынешний же кризис ни с чем не сравнимый, и здесь даже прогнозы строить нелепо. Думаю, полностью он закончится лет через 5 (первая фаза — в 2010 г.), а цены восстановятся лет через 10. Но это будут уже не те цены, что еще год назад, а прошедшие через горнило инфляции.
Наибольшая корректировка цен на жилье произойдет, естественно, там, где они были наиболее раздуты. И их падение будет гораздо ощутимее, чем в провинции. И если раньше по стране не было большой дифференциации цен на старое жилье (относительно старое, очень старое) и новое, т. к. ажиотажный спрос сметал все подчистую, то в будущем предаварийное жилье подешевеет очень сильно. Это потянет за собой (прежде всего — морально) и другие сегменты рынка недвижимости. Ведь в рекламных объявлениях не указывается истинное состояние жилья, а разброс цен будет в 3—5 раз, и доказать обоснованность более высокой цены для потенциального покупателя будет достаточно сложно.
И — что греха таить! Утверждения вроде «С жиру в Москве бесятся!», «Паразитируют на всей стране!» - имеют под собой основания. Поэтому любые проблемы, любые катаклизмы на рынке жилья в столице (а они непременно будут!), будут восприниматься остальными с определенной долей злорадства, как некая кара небесная за содеянное. Ибо если все время тянуть одеяло только на себя, то рано или поздно это плохо кончится.
#31
Отправлено 25.10.2009, 05:01:56
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Цены на жилье рухнут.
http://www.liter.kz/...a...51&pub=1004
Так чего нам ожидать на столь привлекательном рынке жилья? Будет ли снижение цен? Эти и другие вопросы для читателей «Литера» прокомментировал председатель правления Народного банка Григорий Марченко. Человек, как считает народная молва, разбирающийся во всех вопросах, касающихся цен, денег, рынков и прочих финансовых атрибутов.
– Григорий Александрович, когда цены хоть чуть-чуть успокоятся? Рядовые казахстанцы в данной ситуации грешат на популярную сегодня ипотеку. Банковские кредиты и рост цен на жилье – что есть следствие и что причина?
– Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части «квартировладельцев» наступают с 6-го по 8-й год погашения займа. Но в нашей ситуации все может измениться. То есть какие-то вещи могут даже раньше произойти. Потому что существует целая группа людей, переоценивших свои финансовые возможности. Многие взяли достаточно дорогую ипотеку, и они сейчас напрягаются, обслуживая кредит. На вторую работу устраиваются. Но в какой-то момент все равно встанет вопрос: или все деньги пускать на погашение кредита, или более качественно питаться, ездить в отпуск, покупать бытовую технику и т. п.
– Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, «слезы разочарований» начнутся через 4–5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?
– Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить. Вначале все работает только на повышение цен. «Недвижимость всегда в цене!» – лозунг, появившийся на свет явно по «подсказке» заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость – это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения – инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога. Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры – рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: «Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!» А в договорах всегда есть пункт, который предусматривает и такие моменты. То есть поступит правомерное предложение предоставить дополнительные залоги на недостающую сумму, а где их взять? Тогда реальная схема – дебитор должен квартиру продавать и гасить кредит. Но опять же если он ее продаст за 70 тысяч. А когда таких людей станет много, то это будет дополнительный дестабилизирующий фактор. В случае, если подобные факторы друг на друга накладываются, – нетрудно догадаться, что произойдет. Во всех странах на этом рынке часто наблюдается цикл «бум-баст». То есть сначала резкий рост, а потом спад, следует понижение цены. За три года рост цен происходит в среднем на 70%, а потом за 2 года на 40% идет их снижение. В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно – никто не знает, но падение, вернее «стабилизация» цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал.
Подготовил Игорь НЕВОЛИН, фото Андрея МАГАЯ, Алматы
http://www.liter.kz/...a...51&pub=1004
Так чего нам ожидать на столь привлекательном рынке жилья? Будет ли снижение цен? Эти и другие вопросы для читателей «Литера» прокомментировал председатель правления Народного банка Григорий Марченко. Человек, как считает народная молва, разбирающийся во всех вопросах, касающихся цен, денег, рынков и прочих финансовых атрибутов.
– Григорий Александрович, когда цены хоть чуть-чуть успокоятся? Рядовые казахстанцы в данной ситуации грешат на популярную сегодня ипотеку. Банковские кредиты и рост цен на жилье – что есть следствие и что причина?
– Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части «квартировладельцев» наступают с 6-го по 8-й год погашения займа. Но в нашей ситуации все может измениться. То есть какие-то вещи могут даже раньше произойти. Потому что существует целая группа людей, переоценивших свои финансовые возможности. Многие взяли достаточно дорогую ипотеку, и они сейчас напрягаются, обслуживая кредит. На вторую работу устраиваются. Но в какой-то момент все равно встанет вопрос: или все деньги пускать на погашение кредита, или более качественно питаться, ездить в отпуск, покупать бытовую технику и т. п.
– Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, «слезы разочарований» начнутся через 4–5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?
– Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить. Вначале все работает только на повышение цен. «Недвижимость всегда в цене!» – лозунг, появившийся на свет явно по «подсказке» заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость – это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения – инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога. Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры – рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: «Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!» А в договорах всегда есть пункт, который предусматривает и такие моменты. То есть поступит правомерное предложение предоставить дополнительные залоги на недостающую сумму, а где их взять? Тогда реальная схема – дебитор должен квартиру продавать и гасить кредит. Но опять же если он ее продаст за 70 тысяч. А когда таких людей станет много, то это будет дополнительный дестабилизирующий фактор. В случае, если подобные факторы друг на друга накладываются, – нетрудно догадаться, что произойдет. Во всех странах на этом рынке часто наблюдается цикл «бум-баст». То есть сначала резкий рост, а потом спад, следует понижение цены. За три года рост цен происходит в среднем на 70%, а потом за 2 года на 40% идет их снижение. В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно – никто не знает, но падение, вернее «стабилизация» цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал.
Подготовил Игорь НЕВОЛИН, фото Андрея МАГАЯ, Алматы
#32
Отправлено 25.10.2009, 05:05:03
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Общий убыток казахстанских банков вырос до 2,8 трлн. тенге
АСТАНА, 22 окт – ИА Новости-Казахстан. Общий убыток банков Казахстана в сентябре вырос до 2,8 триллиона тенге, сообщает Агентство РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН).
«Убыток банков на 1 октября составил 2,825 триллиона тенге», - говорится в отчете Агентства госфиннадзора.
В предыдущем месяце убыток казахстанских банков был на уровне 2,6 триллиона тенге.
По данным АФН, совокупная сумма доходов банков второго уровня на 1 октября составила 5,525 триллиона тенге. Сумма расходов – 8,344 триллиона тенге.
Совокупные активы БВУ по итогам сентября немногим превысили 12 триллионов тенге, уменьшившись за месяц на 39,1 миллиарда тенге или на 0,3%. Активы, номинированные в иностранной валюте, составили 52,6% от совокупных активов или 6,356 триллиона тенге.
Доля высоколиквидных активов к совокупным активам банков 19,3%.
Дефицит собственного капитала банковского сектора достиг 927,8 миллиарда тенге. При этом, отмечают эксперты АФН, без учета АО «БТА Банк» и АО «Альянс банк» расчетный собственный капитал составляет 1, 304 триллиона тенге.
АСТАНА, 22 окт – ИА Новости-Казахстан. Общий убыток банков Казахстана в сентябре вырос до 2,8 триллиона тенге, сообщает Агентство РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН).
«Убыток банков на 1 октября составил 2,825 триллиона тенге», - говорится в отчете Агентства госфиннадзора.
В предыдущем месяце убыток казахстанских банков был на уровне 2,6 триллиона тенге.
По данным АФН, совокупная сумма доходов банков второго уровня на 1 октября составила 5,525 триллиона тенге. Сумма расходов – 8,344 триллиона тенге.
Совокупные активы БВУ по итогам сентября немногим превысили 12 триллионов тенге, уменьшившись за месяц на 39,1 миллиарда тенге или на 0,3%. Активы, номинированные в иностранной валюте, составили 52,6% от совокупных активов или 6,356 триллиона тенге.
Доля высоколиквидных активов к совокупным активам банков 19,3%.
Дефицит собственного капитала банковского сектора достиг 927,8 миллиарда тенге. При этом, отмечают эксперты АФН, без учета АО «БТА Банк» и АО «Альянс банк» расчетный собственный капитал составляет 1, 304 триллиона тенге.
#33
Отправлено 25.10.2009, 05:06:11
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Треть ссудного портфеля казахстанских банков составляют безнадежные кредиты – АФН
http://www.zakon.kz/...hstanskikh.html
АСТАНА, 22 окт – ИА Новости-Казахстан. Треть ссудного портфеля банков Казахстана составляют безнадежные кредиты, следует из данных Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН).
«В структуре кредитного портфеля банков по состоянию на 1 октября доля стандартных кредитов составила 27,5%, сомнительных – 42,5%, безнадежных – 30%», - говорится в сообщении Агентства госфинконтроля.
При этом, отмечает АФН, доля безнадежных кредитов без учета АО «БТА Банк» и АО «Альянс банк», контроль над которыми имеет госфонд «Самрук-Казына», в совокупном кредитном портфеле составляет – 8,9%.
Сумма кредитов, относящихся к сомнительным займам 5 категории и безнадежным (с учетом провизий по однородным кредитам) составила 3,519 триллиона тенге или 34,7% от совокупного ссудного портфеля. Без учета БТА и Альянс банков данный показатель составил по итогам сентября чуть более одного триллиона тенге или 15,4% от совокупного ссудного портфеля БВУ. В начале текущего года данный показатель составлял 750,7 миллиарда тенге или 8,1%.
Займы, по которым имеется просроченная задолженность по платежам свыше 90 дней на 1 октября, составили 1,776 триллиона тенге или 17,5% от ссудного портфеля банков. Без учета БТА и Альянса данный показатель составил 873,8 миллиарда тенге или 12,7%.
Объем провизий по займам достиг 3,688 триллиона тенге или 36,4% от кредитного портфеля, увеличившись за сентябрь на 189,5 миллиарда тенге или на 5,4%. Без учета АО «БТА Банк» и АО «Альянс банк» объем провизий на отчетную дату составил 1,208 триллиона тенге или 17,6% от кредитного портфеля.
В целом, ссудный портфель банков с учетом межбанковских займов по состоянию на начало октября составил 10,138 триллиона тенге, уменьшившись за сентябрь на 25,2 миллиарда тенге или на 0,2%.
При этом, займы нерезидентам РК составили почти 2 триллиона тенге или 19,3% от ссудного портфеля, увеличившись за месяц на 11,3 миллиарда тенге или на 0,6%.
Займы, выданные в иностранной валюте, составляют 59,9% от совокупного судного портфеля или 6,075 триллиона тенге.
Займы субъектам экономики составили 7,836 миллиарда тенге, уменьшившись за месяц на 29,6 миллиарда тенге. При этом, доля займов на строительство составила – 27,2%, торговлю – 26,3%, непроизводственную сферу – 23,2%, промышленность – 15,0%, сельское хозяйство – 3,9%, транспорт – 3%, индивидуальная деятельность – 0,7%, связь – 0,8%.
http://www.zakon.kz/...hstanskikh.html
АСТАНА, 22 окт – ИА Новости-Казахстан. Треть ссудного портфеля банков Казахстана составляют безнадежные кредиты, следует из данных Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН).
«В структуре кредитного портфеля банков по состоянию на 1 октября доля стандартных кредитов составила 27,5%, сомнительных – 42,5%, безнадежных – 30%», - говорится в сообщении Агентства госфинконтроля.
При этом, отмечает АФН, доля безнадежных кредитов без учета АО «БТА Банк» и АО «Альянс банк», контроль над которыми имеет госфонд «Самрук-Казына», в совокупном кредитном портфеле составляет – 8,9%.
Сумма кредитов, относящихся к сомнительным займам 5 категории и безнадежным (с учетом провизий по однородным кредитам) составила 3,519 триллиона тенге или 34,7% от совокупного ссудного портфеля. Без учета БТА и Альянс банков данный показатель составил по итогам сентября чуть более одного триллиона тенге или 15,4% от совокупного ссудного портфеля БВУ. В начале текущего года данный показатель составлял 750,7 миллиарда тенге или 8,1%.
Займы, по которым имеется просроченная задолженность по платежам свыше 90 дней на 1 октября, составили 1,776 триллиона тенге или 17,5% от ссудного портфеля банков. Без учета БТА и Альянса данный показатель составил 873,8 миллиарда тенге или 12,7%.
Объем провизий по займам достиг 3,688 триллиона тенге или 36,4% от кредитного портфеля, увеличившись за сентябрь на 189,5 миллиарда тенге или на 5,4%. Без учета АО «БТА Банк» и АО «Альянс банк» объем провизий на отчетную дату составил 1,208 триллиона тенге или 17,6% от кредитного портфеля.
В целом, ссудный портфель банков с учетом межбанковских займов по состоянию на начало октября составил 10,138 триллиона тенге, уменьшившись за сентябрь на 25,2 миллиарда тенге или на 0,2%.
При этом, займы нерезидентам РК составили почти 2 триллиона тенге или 19,3% от ссудного портфеля, увеличившись за месяц на 11,3 миллиарда тенге или на 0,6%.
Займы, выданные в иностранной валюте, составляют 59,9% от совокупного судного портфеля или 6,075 триллиона тенге.
Займы субъектам экономики составили 7,836 миллиарда тенге, уменьшившись за месяц на 29,6 миллиарда тенге. При этом, доля займов на строительство составила – 27,2%, торговлю – 26,3%, непроизводственную сферу – 23,2%, промышленность – 15,0%, сельское хозяйство – 3,9%, транспорт – 3%, индивидуальная деятельность – 0,7%, связь – 0,8%.
#34
Отправлено 25.10.2009, 05:21:28
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Качество ипотечных займов в Казахстане продолжает ухудшаться, констатирует Агентство по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН). Об этом сообщает ИА Новости - Казахстан.
http://news.nur.kz/133626.html
Так доля неработающих займов в общей сумме ипотечных жилищных займов составила на первое июля этого года - 27,5%, на начало года этот показатель равнялся 5,6%, говорится в пресс-релизе АФН, распространенном в пятницу.
Ипотечные займы под залог недвижимости продолжают оставаться основным компонентом кредитного портфеля банков второго уровня, составив на первое июля 2009 года 3 триллиона 708 миллиарда тенге (24,7 млрд долларов)или 36,3% от кредитного портфеля по банковской системе. Кроме того, 8,6% от кредитного портфеля представлены займами физическим лицам на покупку и строительство жилья и 8,3% - ипотечными жилищными займами, выданными физическим лицам.Также, сообщает АФН, наблюдается увеличение доли просроченной задолженности свыше 90 дней по займам, выданным физическим лицам на покупку и строительство недвижимости. Так доля займов с просрочкой свыше 90 дней в общей сумме займов выданных физическим лицам на покупку и строительство жилья составила на первое июля текущего года 20,6%, на первое февраля этот показатель составлял 9,5%.
"Объективными причинами ухудшения качества ипотечных займов под залог недвижимости, являются в первую очередь, обесценение залоговой недвижимости, наблюдаемое в течение 2008-2009 годов. Так, цены, как на первичную, так и на вторичную недвижимость снизились по разным оценкам в 1,5-2 раза, что в свою очередь оказывает достаточно сильное финансовое давление на заемщиков", - поясняется в сообщении. В настоящее время заемщику легче отказаться от жилья, чем погашать кредит в течение 15-20 лет, по цене выше рыночной в 2-3 раза с учетом вознаграждения.
"По данным отчетности ВБУ, ипотечные кредиты в иностранной валюте составили 51,9% в совокупных ипотечных жилищных займах, в связи с чем переоценка основного долга и вознаграждения вследствие девальвации тенге, а также сокращение рабочих мест в реальном и финансовом секторе экономики негативно повлияли на финансовое положение заемщиков, и на способность данных заемщиков погашать долг", - отмечает Агентств
http://news.nur.kz/133626.html
Так доля неработающих займов в общей сумме ипотечных жилищных займов составила на первое июля этого года - 27,5%, на начало года этот показатель равнялся 5,6%, говорится в пресс-релизе АФН, распространенном в пятницу.
Ипотечные займы под залог недвижимости продолжают оставаться основным компонентом кредитного портфеля банков второго уровня, составив на первое июля 2009 года 3 триллиона 708 миллиарда тенге (24,7 млрд долларов)или 36,3% от кредитного портфеля по банковской системе. Кроме того, 8,6% от кредитного портфеля представлены займами физическим лицам на покупку и строительство жилья и 8,3% - ипотечными жилищными займами, выданными физическим лицам.Также, сообщает АФН, наблюдается увеличение доли просроченной задолженности свыше 90 дней по займам, выданным физическим лицам на покупку и строительство недвижимости. Так доля займов с просрочкой свыше 90 дней в общей сумме займов выданных физическим лицам на покупку и строительство жилья составила на первое июля текущего года 20,6%, на первое февраля этот показатель составлял 9,5%.
"Объективными причинами ухудшения качества ипотечных займов под залог недвижимости, являются в первую очередь, обесценение залоговой недвижимости, наблюдаемое в течение 2008-2009 годов. Так, цены, как на первичную, так и на вторичную недвижимость снизились по разным оценкам в 1,5-2 раза, что в свою очередь оказывает достаточно сильное финансовое давление на заемщиков", - поясняется в сообщении. В настоящее время заемщику легче отказаться от жилья, чем погашать кредит в течение 15-20 лет, по цене выше рыночной в 2-3 раза с учетом вознаграждения.
"По данным отчетности ВБУ, ипотечные кредиты в иностранной валюте составили 51,9% в совокупных ипотечных жилищных займах, в связи с чем переоценка основного долга и вознаграждения вследствие девальвации тенге, а также сокращение рабочих мест в реальном и финансовом секторе экономики негативно повлияли на финансовое положение заемщиков, и на способность данных заемщиков погашать долг", - отмечает Агентств
#35
Отправлено 25.10.2009, 05:40:46
select
-
- В доску свой
- 2 320 сообщений
Разрушение мифов на рынке недвижимости Алматы.
Миф 1. Дефицит - жилья не хватит.
Говорят что жилья не хватит и будет рост цен. Так ли это? Давайте проверим.Разрушить этот миф очень просто.
Надо посчитать сколько выставляется недвижимости на продажу и сколько продается.Если покупателей больше чем продавцов, тогда дефицит. Задача для второго класса.
Задача.
Дано 1:
Цитата
5. отдел регистрации прав на недвижимое имущество.
За 11 месяцев 2008 г. произведено 87962 регистрации прав на недвижимое имущество
http://www.almaty.kz..._id=1318&lang=1
Значит за 11 месяцев продано 87 962 объектов недвижимости. В месяц 7 995. В неделю 1 999.
Значит в неделю продается примерно 1 999 объектов недвижимости.(Земля,дома,квартиры, магазины,СТО и т.д.)
Дано 2:
Цитата
http://krisha.kz/a/s...?cat=3&a_type=1
Продают:
Квартиры 14 658
Дома 4 600
Дачи 714
Участки 3 385
Коммерческая недвижимость 1 622
-----------
Всего: 24 979
Значит в неделю выставляется на продажу 24 979 объектов недвижимости.(Земля,дома,квартиры,магазины,СТО и т.д.)
-----------------------------------------------------------------------
Ответ:
В неделю ПРОДАЮТ - 24 979 объектов (Только по Крыше) , а ПОКУПАЮТ - 1 999 объектов.
Миф разрушен: На 1 ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ в Алматы приходится 12,5 ПРОДАВЦА.
Миф 1. Дефицит - жилья не хватит.
Говорят что жилья не хватит и будет рост цен. Так ли это? Давайте проверим.Разрушить этот миф очень просто.
Надо посчитать сколько выставляется недвижимости на продажу и сколько продается.Если покупателей больше чем продавцов, тогда дефицит. Задача для второго класса.
Задача.
Дано 1:
Цитата
5. отдел регистрации прав на недвижимое имущество.
За 11 месяцев 2008 г. произведено 87962 регистрации прав на недвижимое имущество
http://www.almaty.kz..._id=1318&lang=1
Значит за 11 месяцев продано 87 962 объектов недвижимости. В месяц 7 995. В неделю 1 999.
Значит в неделю продается примерно 1 999 объектов недвижимости.(Земля,дома,квартиры, магазины,СТО и т.д.)
Дано 2:
Цитата
http://krisha.kz/a/s...?cat=3&a_type=1
Продают:
Квартиры 14 658
Дома 4 600
Дачи 714
Участки 3 385
Коммерческая недвижимость 1 622
-----------
Всего: 24 979
Значит в неделю выставляется на продажу 24 979 объектов недвижимости.(Земля,дома,квартиры,магазины,СТО и т.д.)
-----------------------------------------------------------------------
Ответ:
В неделю ПРОДАЮТ - 24 979 объектов (Только по Крыше) , а ПОКУПАЮТ - 1 999 объектов.
Миф разрушен: На 1 ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ в Алматы приходится 12,5 ПРОДАВЦА.
Сообщение отредактировал select: 25.10.2009, 05:47:39
#39
Отправлено 25.10.2009, 11:23:42
Песец
-
- Свой человек
- 635 сообщений
Браво Сигизмунд! 
Вот доказательство того, что в долгосрочном плане недвижка фактически не растёт в цене!
Долгосрочные исследования доказали, что это ложь.
Миф о дорожающей недвижимости
ОЛЕГ БУТЕНКО
23.10.2009
В Амстердаме есть канал Herengracht, один из красивейших в городе. В Амстердаме многие каналы являются улицами, кстати. Цены на недвижимость на канале Herengracht фиксируются с 1628 года, при этом дома (надо сказать, весьма добротно построенные) здесь практически не перестраиваются.
Собственно, и сегодня канал выглядит почти так же как и в 1628 году. Во сколько раз, как вы думаете, с 1628 по 1973 год на канале подорожала недвижимость?
В 2 РАЗА!
И ещё один сцайт.
Здесь очень интересные графики и исследования с 1880 года, в том числе и по США, Австралии.
Вот доказательство того, что в долгосрочном плане недвижка фактически не растёт в цене!
Долгосрочные исследования доказали, что это ложь.
Миф о дорожающей недвижимости
ОЛЕГ БУТЕНКО
23.10.2009
В Амстердаме есть канал Herengracht, один из красивейших в городе. В Амстердаме многие каналы являются улицами, кстати. Цены на недвижимость на канале Herengracht фиксируются с 1628 года, при этом дома (надо сказать, весьма добротно построенные) здесь практически не перестраиваются.
Собственно, и сегодня канал выглядит почти так же как и в 1628 году. Во сколько раз, как вы думаете, с 1628 по 1973 год на канале подорожала недвижимость?
В 2 РАЗА!
И ещё один сцайт.
Здесь очень интересные графики и исследования с 1880 года, в том числе и по США, Австралии.
#40
Отправлено 25.10.2009, 12:05:18
Denim Tornado
-
- В доску свой
- 4 811 сообщений
ΔEN!$¡♂ hom♀ un!cumus
Сиги, народ с тобой!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Еще минимум 50% вниз до реального платежеспособного спроса! Кто купит сейчас, потом будет сильно сожалеть. Экономику пора возврашать в нормальное русло. Хватит уже пузырей, давайте учиться нормально работать!!!
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
пользователей: 0, неизвестных прохожих: 0, скрытых пользователей: 0
