Вопрос Сергею Уткину.
Практикуются ли у нас в Казахстане нижеприведенные юридические схемы? То есть, позволяет ли нам Законы РК?
Краткое описание технологии номинального владения объектом недвижимости и его эксплуатации.
1. Объект недвижимости передается по договору купли-продажи номинальному держателю. Функцию номинального держателя может выполнить любой субъект права, т.е. физическое или юридическое лицо, обладающее признаками правоспособности, применительно к физическому лицу – совершеннолетнее и дееспособное. Желательно, чтобы номинальный держатель не имел обременении в форме режима совместного имущества (брака), неисполненных долговых обязательств, не был потенциальным субъектом профессионального риска (предпринимателем).
2. Форма передачи объекта – договор купли продажи либо с отсрочкой, рассрочкой платежа (для формирования режима залога имущества) или по типу сделки РЕПО, то есть с условием обратного выкупа при наступлении определенных обстоятельств, например – истечение времени, наступления определенных событий и т.д. Юридическая техника позволяет условия обратного выкупа включить в текст основного, подлежащего регистрации договора купли-продажи, так и вынести его за пределы последнего, то есть рассматривать в форме дополнительного соглашения.
3. Одновременно, с заключением договора купли-продажи, целесообразно заключить договор номинального держания, в котором предусмотреть условия оказания и данной услуги, фидуциарный характер собственности, безусловные и безотзывные гарантии возврата имущества, ограничения по его распоряжению или отчуждению, обязательства сторон при возникновении форс-мажора или смерти, а так же обязательство по конфеденциальности и ответственности за его нарушение. Заключение подобного договора даст юридическую возможность виндикации собственности в случае наступления каких-либо рисков первого порядка.
4. Гарантией ограничения оборотоспособности переданного имущества может выспутить институт залога его в пользу учредителя номинального держания, то есть – реального собственника.
5. Решая задачу «добросовестности владения», рекомендую проработать вопрос о времени совершения сделки и информационной осведомленности о проблемах предыдущего владения. Технически это возможно сделать через получение официального заключения юридической конторы об отсутствии проблем. Кроме этого, было бы логично провести судебную верификацию отношений по отчуждению.
6. Коммерческое управление недвижимостью в интересах учредителя необходимо строить на условиях договора.
7. Практическое управление – передача в аренду по трансфертной (согласованной) цене компании или предпринимателю, применяемому льготный (упрощенный) режим налогообложения и последующей фиксацией прибыли. Т.е. рассматривать исключительно как инструмент безопасного владения, но ни как «центр прибыли».
8. Прекращение производится путем расторжения – прекращения договора и передачи недвижимого имущества прежнему владельцу или указанному им лицу.