Сообщений в теме: 67

[max_fuck_tor]

***Хотя, я сильно сомневаюсь, с другой стороны, что полковник с Хоргоса обладает минимальными навыками экономиста. Для него 200 000 сейчас - это просто 200 000 всегда, без коррекции на инфляции, нормы прибыли, % по кредитам, курсы валют и прочую туфту))))

Навыками экономиста он не обладает. Но! Он сечёт поляну, а это дано не всем экономистам.

[Медведь]

Return of investment (ROI), наверно.

[make]

return on equity ROE рентабельность собственного [акционерного] капитала, прибыль на собственный [акционерный] капитал ( показатель эффективности использования собственного капитала, рассчитываемый как отношение чистой прибыли к среднему за период размеру собственного капитала или, что то же самое, как отношение дохода на обыкновенную акцию к балансовой стоимости фирмы в расчете на одну акцию )

eturn on investment ROI рентабельность инвестиций [капиталовложений] а) ( любой из показателей рентабельности, рассчитываемых как отношение какого-л показателя прибыли от инвестиций к какому-л. показателю, характеризующему размер вложенных средств (напр., рентабельность активов, рентабельность собственного капитала и т. д.) )
б) = return on invested capital eturn on invested capital ROIC прибыль на (инвестированный) капитал, рентабельность [доходность] инвестированного капитала ( отношение чистой операционной прибыли к среднему за период общему капиталу (собственный плюс заемный капитал), вложенному в предприятие или конкретный вид деятельности, т. е. чистая операционная прибыль, деленная на объем инвестиций )

[dalila]

1. Return On Equity
2. Нет, не заложена. Формулы такой нет.
3. Ставка дисконтирования для большинства местных деловаров не равна 10%. И уж точно не равна ставке депозита. И посчитать её в наших условиях нереально.
4. Дальше не по-русски видимо

Далил, я к чему всё это. Макропоказатели и индикаторы в наших условиях неинформативны. Рынок недвижимости в огромной мере подвержен влиянию психологии.

***В формулу IRR заложена ставка дисконтирования. Потому что в формуле используются значения потоков в равнозначные промежутки времени. Если вы при расчете этой формулы используете номинальные значения годовых потоков наличности, не учитывая их Действительное значение на конец периода, вы получаете завышенные показатели доходности.
3. Ставка дисконтирования обычно равна уровню инфляции, но я в своих проектах использую ставку по долгосрочным депозитам, чтобы ужесточить анализ проекта. По каким причинам ее опреелить нереально??
Исходя из поста МАке я использовала те же показатели, тока с русскими названиями. Поэтому наоборот, по-русски.

[_Барыга_]

***В формулу IRR заложена ставка дисконтирования. Потому что в формуле используются значения потоков в равнозначные промежутки времени. Если вы при расчете этой формулы используете номинальные значения годовых потоков наличности, не учитывая их Действительное значение на конец периода, вы получаете завышенные показатели доходности.
3. Ставка дисконтирования обычно равна уровню инфляции, но я в своих проектах использую ставку по долгосрочным депозитам, чтобы ужесточить анализ проекта. По каким причинам ее опреелить нереально??
Исходя из поста МАке я использовала те же показатели, тока с русскими названиями. Поэтому наоборот, по-русски.

Формулы IRR не существует. А если существует, то приведите мне её. IRR - это ставка дисконтирования, при которой NPV=0. И PV считают именно с r=IRR. Не спорьте. Я могу поставить большую сумму денег.
3. Ставка дисконтирования? Уровню инфляции? Мда-а-а. Интересно, вы это в каком вузе такую дичь услышали? Объявите народу, какой вуз закончили, что бы люди не подавали туда документы.
Для эффективного определения ставки дисконтирования необходима хотя бы бета. Вы её подсчитали?

То что вы в своих расчётах вместо ставки дисконтирования ставите квазибезрисковую ставку доходности, которую вы трактуете как требуемое ROE - такой подход имеет право на жизнь, но так не считает ни одна строительная компания.

[dalila]

Формулы IRR не существует. А если существует, то приведите мне её. IRR - это ставка дисконтирования, при которой NPV=0. И PV считают именно с r=IRR. Не спорьте. Я могу поставить большую сумму денег.
3. Ставка дисконтирования? Уровню инфляции? Мда-а-а. Интересно, вы это в каком вузе такую дичь услышали? Объявите народу, какой вуз закончили, что бы люди не подавали туда документы.
Для эффективного определения ставки дисконтирования необходима хотя бы бета. Вы её подсчитали?

То что вы в своих расчётах вместо ставки дисконтирования ставите квазибезрисковую ставку доходности, которую вы трактуете как требуемое ROE - такой подход имеет право на жизнь, но так не считает ни одна строительная компания.

***Вообще то, речь совершенно не ведется о строительных компаниях. Речь идет о мотивах, на основании которых частный инвестор может принять решение о покупке или продаже недвижимости. И если бы вы потрудились не выцеплять с моих постов слова так, что позволило вам судить об уровне моей компетенции, а прочитали ВНИМАТЕЛЬНО. Итак, объясняю для особо желающих подискутировать на тему фин анализа.
IRR (это то, что известно популярно), МОЖНО посчитать по формуле, просто посчитанную величину-аналог, называют несколько иначе.
Итак, дисконтирование - Приведение будущих денежных потоков к текущему периоду с учетом изменения стоимости денег с течением времени.
Ставка дисконтирования r обычно определяется в виде % в год. Базовое определение ставки дисконтирования - это ставка дохода, который можно получать на свои деньги, если отказаться от анализируемых инвестиций и поместить их в инвестиционные инструменты, не связанные с различимым риском (банковские депозиты, стабильные ценные бумаги и т.п.), т.е. ставка "естественного прироста денег".Однако, во-первых, понятие "различимого риска", как и доступность альтернативных инвестиций, для разных инвесторов будут различаться, а во-вторых, кроме "естественного прироста денег" в ставку дисконтирования часто закладывают дополнительную "премию за риск", учитывающую степень неопределенности анализируемых инвестиций. Кроме того, дисконтирование применяется в самых различных областях финансового анализа, каждая из которых имеет собственные методы расчета ставки. Поэтому, единого подхода к определению ставки дисконтирования не существует.
Чтоб тут всех не грузить, для пытливых умов скидка.
http://www.manage.ru/encycl/mirr.shtml

ПС и большая просьба ко всем. Не надо никого оскорблять и называть неучем и т. д. Тему я создала для обмена мнениями среди людей, которые изучают тенденции на рынке профессионально. Ругаться мне неприятно. Я могу выражаться не совсем понятно, могу допустить ошибки. Но моя цель ? е доказать свою компетенцию, а найти единомышленников и совместно сложить все кирпичики процессов, которые сейчас происходят, воедино. Подходит и методика анализа предыдущих показателей (я думаю, что можно применять опыт других стран).

[_Барыга_]

http://www.manage.ru/encycl/mirr.shtml

так мы говорим про IRR или модифицированный IRR? Тут, пардон, есть разница.

ПС и большая просьба ко всем. Не надо никого оскорблять и называть неучем и т. д. Тему я создала для обмена мнениями среди людей, которые изучают тенденции на рынке профессионально. Ругаться мне неприятно. Я могу выражаться не совсем понятно, могу допустить ошибки. Но моя цель ? е доказать свою компетенцию, а найти единомышленников и совместно сложить все кирпичики процессов, которые сейчас происходят, воедино. Подходит и методика анализа предыдущих показателей (я думаю, что можно применять опыт других стран).

Всё, закончим спор.

[dalila]

[quote name='_Барыга_' date='09.02.2007, 16:05' post='3099856']
так мы говорим про IRR или модифицированный IRR? Тут, пардон, есть разница.

[quote]
[/quote]
***Конечно есть, MIRR - это тот же IRR, но посчитанный через "попу"))) для наглядности IRR - это ТОЖЕ ставка дисконтирования, но дисконтируется привлекаемый капитал, а не денежные потоки от инвестиций. Поэтому для оценки проекта смотрю раницу между IRR и применяемой ставкой дисконта в виде цены на депозиты. Ибо дисконтирование есть процесс, (дисконтирование является универсальной методикой приведения будущих денежных потоков к настоящему моменту), а не вполне определенная ставка. Просто для меня настолко естественно применять понятие дисконта в контексте потоков, что я не подумала, что дойдем до самого определения дисконта.

Теперь, все)

Кстати, плавным считается годовой % прироста в цене недвижимости до 7-8% (то, что происходит в Европе). И это при их уровне дохода. Рост в 10-12% уже позволяет оценивать недвижимость как инвестицию.

Завтра будем искать подтверждение про продолжительность циклов на рынках недвижимости по миру.

[E-320]

[quote name='max_fuck_tor' date='07.02.2007, 15:52' post='3091625']
[quote name='dalila' post='3091515' date='07.02.2007, 15:33']
Далил, я к чему всё это. Макропоказатели и индикаторы в наших условиях неинформативны. Рынок недвижимости в огромной мере подвержен влиянию психологии.
[/quote]

Вот вот. Золотые слова.
Все побежали и я побежал.
С подачи заинтересованных лиц цены растут как на дрожах. Все это просто пропагандируется по другому не скажешь СМИ. Народ произвольно и не произвольно зомбируется. Налетай завтра будет еще дороже.

И уже люди которые вроде и не помышляли о вложениях в недвижимость (знаете вроде милейшей соседки тети Даши), начинают рассуждать: а не взять ли кредит, купить, продать, наварится. И все больше народу втягивается в этот лохотрон-пирамиду.
Текущие цены АБСОЛЮТНО ни имеют ничего общего с реальным платежеспособным спросом. Это понятно без всякого тех.анализа.

Интересно другое, кто сможет спрогнозировать приблизительную дату начала краха пирамиды.
Хотя с учетом непрозрачности рынка и опять таки влиянию психологии толпы, сделать это ой как не просто.

Сообщение отредактировал E-320: 10.02.2007, 23:52:10

[diletant]

В том то и дело, что психология толпы рано или поздно сыграет злую шутку с этими горе-пирамидостроителями.
Пирамида основанная на спекулятивном спросе, фальсификацях(индексы цен в Крыше и Абсолюта, проплаченные статьи) и психологии толпы, но никак не опирающаяся на реальный платежеспособный спрос недолговечна.

Какой процент среди покупателей тех кто покупает жилье впервые? В развитых странах таких 25-30%, у нас и одного процента не наберется. Потому как заработать или даже взять ипотеку для покупки недвижимости для тех кто получает зарплату нереально.
Как долго можно растить цены на рынке где почти нет первичного спроса?
Покупают у нас лишь те кто что то уже продали или получили компенсацию за снос.

Рынок, где стоимость квартиры превышает 5-7 летний средний годовой доход семьи уже считается перегретым. У нас этот показатель выше в несколько раз.

Стоимость недвижимости у нас уже на уровне или превышает стоимость в развитых странах. Так что потолок роста уже обозначился.
И рынок обвалит не толпа, а те немногочисленные инвесторы, которые сейчас начинают выходить из игры.
Посмотрите на динамику роста предложения на рынке за последнее время.

[_Барыга_]

В том то и дело, что психология толпы рано или поздно сыграет злую шутку с этими горе-пирамидостроителями.
Пирамида основанная на спекулятивном спросе, фальсификацях(индексы цен в Крыше и Абсолюта, проплаченные статьи) и психологии толпы, но никак не опирающаяся на реальный платежеспособный спрос недолговечна.

Какой процент среди покупателей тех кто покупает жилье впервые? В развитых странах таких 25-30%, у нас и одного процента не наберется. Потому как заработать или даже взять ипотеку для покупки недвижимости для тех кто получает зарплату нереально.
Как долго можно растить цены на рынке где почти нет первичного спроса?
Покупают у нас лишь те кто что то уже продали или получили компенсацию за снос.

Рынок, где стоимость квартиры превышает 5-7 летний средний годовой доход семьи уже считается перегретым. У нас этот показатель выше в несколько раз.

Стоимость недвижимости у нас уже на уровне или превышает стоимость в развитых странах. Так что потолок роста уже обозначился.
И рынок обвалит не толпа, а те немногочисленные инвесторы, которые сейчас начинают выходить из игры.
Посмотрите на динамику роста предложения на рынке за последнее время.

Особых возражений не имею. Только добавлю: в этой пирамиде пострадает не застройщик и не рядовой обыватель (не вступивший в пирамиду). Пострадают те, кто инвестировал на последних стадиях пирамиды.
Тех кто впрягся в ипотеку - тех очень жалко, а тех кто рынок раскачивал, покупая подъездами и домами - тех вот как то не особо

[_Барыга_]

А правительству надо бы уже эту пирамиду спрямлять начинать, чтоб падение было не таким болезненным. один из путей спрямления - ввести солидный налог на все квартиры кроме первой (т.е. если у человека одна квартира, где он собственно живёт - то налог никакой, а если их у него три, то с первой ноль, а со второй и третьей по 10% в год). Тогда народ перестанет держать инвест хаты. Ввсети налог на землю. Если у человека есть земля и он её не использует в соответствии с целевым назначением - то душить налогом. Так же запретить перепродажу земель, если покупка была совершена менее 2 лет назад.
Надо усложнять спекулятивные операции.
ну и ввести декларирование источников денег по определённым видам сделок. (а можно и по всем). И будет вам счастье.

[volodya1]

Опять переливание из пустого в порожнее - как в крушение цен... и т.п. - слова, слова. Теперь о прогнозах: чтобы что-то оперативно и среднесрочно спрогнозтровать, нужен бюджет порядка 10000 долларов в месяц. Проанализировать - чуть меньше. Если такого бюджета нет - увы, только отдельные моменты стоящие будут проскакивать, а в основном - болтовня в инете.
А вобще, кто заинтересован в прогнозах, из физ лиц, из организаций? И что собираются с ними делать? Какой прогноз востребован: оперативный, среднесрочный, долгосрочный, другой? Какие временные отрезки подразумеваются под этими терминами? Что конкретно требуется прогнозировать ( не просто, какие будут цены. Можно прогнозировать: какие форматы квартир не будут инвестиционно привлекательны, какие будут, насколько)? Каков уровень прогноза (формат квартир - улица, формат квартир - квадрат, формат квартир - район и т.п.)?

Вот попробуйте ответить на них, пожалуйста.
Сам занимаюсь понемногу, схема простая. На буржуйские гранты прогнозирую в другой области. А наработки перевожу сюда - в свободное время, под заказ.
И последнее: отчего ждать обвала цен? Зачем спекулянтам фиксировать прибыль, какие для этого предпосылки? Аргументируйте, плз.

[den10]

Имхо , конечно , но анализ и прогноз можно делать исключительно на основе точной и достоверной исходной информации , чем ее больше и чем она точнее - тем достовернее анализы и прогнозы .
По рынку недвижимости нет ни достоверной , ни точной информации . "Недвижимость всегда в цене" , "Рост цен на 1,25% в неделю " и т.д.. не информация , а лозунги . Объявления в газетах - тоже не информация , а исключительно показатель жажды наживы и аппетитов продавцов .

Информация , без которой невозможен прогноз :
1. Количество и объем сделок на рынке недвижимсти по месяцам .
2. Количество и объем сделок по договорам долевого участия .
3. Прогнозный объем платежеспособного спроса на жилье .
4. Прогнозный объем банковской ипотеки .
5. Прогнозный объем строительства и ввода в эксплуатацию жилья .
Если кто владеет - скиньте сюда , просто интересно .

[diletant]

Согласен, о рынке недвижимости нет никакой информации.
У нас закрыта даже информация о количестве совершаемых сделок.

Прогнозировать же и анализировать газетные объявления или графики роста оттуда же занятие неблагодарное. Тем более когда значительная часть этих объявлений "левые".
А по сути дела это единственная информация о рынке недвижимости доступная простому обывателю.

Предлагаю постить и собирать стат. данные о рынке недвижимости здесь в этой теме. Кстати в теме "Крушение..." уже собрано довольно много таких данных. Попробуем собрать их здесь все вместе?
Только со ссылкой на источники конечно...

[dalila]

"Недвижимость всегда в цене" , "Рост цен на 1,25% в неделю " и т.д.. не информация , а лозунги .

Информация , без которой невозможен прогноз :
1. Количество и объем сделок на рынке недвижимсти по месяцам .
2. Количество и объем сделок по договорам долевого участия .
3. Прогнозный объем платежеспособного спроса на жилье .
4. Прогнозный объем банковской ипотеки .
5. Прогнозный объем строительства и ввода в эксплуатацию жилья .
Если кто владеет - скиньте сюда , просто интересно .

***Вот, нашлось точное слово ЛОЗУНГИ.

1.Динамика объема сделок - это, видимо, в БТИ. ЕСТЬ ТУТ КТО ИЗ БТИ?)
2. Я думаю, это нигде не регистрируется централизовано.
3.Объем платежеспособного спроса на жилье - очень сложно, учитывая теневые доходы.
4. По ипотеке- тоже нет централизованого источника, хотя можно посчитать примерно - суммарные активы банков(инфа Нацбанка)*% (% надо поискать в свежих статьях, где пишется об ограничениях, вводимых в связи с превышением всякого разумного предела размещения активов банка 2 уровня в ипотечные кредиты)
5. На этот вопрос в этой веке есть кое-какие выкладки

[dalila]

один из путей спрямления - ввести солидный налог на все квартиры кроме первой (т.е. если у человека одна квартира, где он собственно живёт - то налог никакой, а если их у него три, то с первой ноль, а со второй и третьей по 10% в год). Тогда народ перестанет держать инвест хаты. Ввсети налог на землю. Если у человека есть земля и он её не использует в соответствии с целевым назначением - то душить налогом. Так же запретить перепродажу земель, если покупка была совершена менее 2 лет назад.
Надо усложнять спекулятивные операции.
ну и ввести декларирование источников денег по определённым видам сделок. (а можно и по всем). И будет вам счастье.

***Налог на все квартры, кроме первой - у наших агашек хватит родственников. Налог на землю-согласна, но только на неиспользуюмую в предпринимательской деятельности. Сейчас столько крестьянских хозяйств продают, что скоро цена на помидоры сравняется с ценой на импортную колбасу...Запрет на перепродажу нарушит гражданский кодекс РК в части определения частной собственности (право распоряжения).
На продажу в течение менее чем 1 года УЖЕ есть 10% налог, но я думаю, что никто его не платит. А вот если сделать регистрацию сделок по продаже нежвжимости через налоговую (приравнять данный налог к налогам у источника выплаты) - вот тогда его начнут платить.

[dalila]

Опять переливание из пустого в порожнее - как в крушение цен... и т.п. - слова, слова. Теперь о прогнозах: чтобы что-то оперативно и среднесрочно спрогнозтровать, нужен бюджет порядка 10000 долларов в месяц. Проанализировать - чуть меньше. Если такого бюджета нет - увы, только отдельные моменты стоящие будут проскакивать, а в основном - болтовня в инете.
А вобще, кто заинтересован в прогнозах, из физ лиц, из организаций? И что собираются с ними делать? Какой прогноз востребован: оперативный, среднесрочный, долгосрочный, другой? Какие временные отрезки подразумеваются под этими терминами? Что конкретно требуется прогнозировать ( не просто, какие будут цены. Можно прогнозировать: какие форматы квартир не будут инвестиционно привлекательны, какие будут, насколько)? Каков уровень прогноза (формат квартир - улица, формат квартир - квадрат, формат квартир - район и т.п.)?

Вот попробуйте ответить на них, пожалуйста.
Сам занимаюсь понемногу, схема простая. На буржуйские гранты прогнозирую в другой области. А наработки перевожу сюда - в свободное время, под заказ.
И последнее: отчего ждать обвала цен? Зачем спекулянтам фиксировать прибыль, какие для этого предпосылки? Аргументируйте, плз.

***Я заинтересована в прогнозах, так как мне необходимо жилье (2 единицы). То есть, только ради себя, любимой. Чтобы что-то спрогнозировать..... Извините, а на что вы потратите 10000? Я вижу расходы в виде полевых исследований, покупке инфы, баз и т. д. Но десяткой тут не обойдешься . Касательно того, что нужно прогнозировать .... я думаю, насколько упадут цены (не считая рынок суперэлитного жилья) и период. А насчет формата квартир... тут уже все ясно и понятно. Тенденции были всегда одни, хотя они немного скорректированы высокими ценами на квартиры.

[dalila]

***http://www.geo.kz/article.php?aid=1623

Хоть статья и не новая, но становится страшно - вся капуста из разных секторов экономики перетекает в стройку и потребление.

[dalila]

***АФН посвятило специальную короткую презентацию ситуации на рынке недвижимости. Рост, происходящий в последние 3 года, был оценен как опасный, а соотношение средних годовых доходов семьи к стоимости жилья составило коэффициент 5,3. Это соответствует, по мнению аналитиков, тому, что был в Токио в 1998 году. Другой считающийся объективным показатель, так называемый коэффициент Альтмана, по последним расчетам, составляет 2,24, что означает высокий уровень риска, в конце прошлого года он был 2,3, а уровень "очень высокого" риска наступает, когда этот коэффициент равен 1,8. Стресс-тесты, проведенные агентством, показывают, что при падении стоимости недвижимости на 50% возникает угроза серьезных кризисов, связанная с тем, что заемщики не будут осуществлять выплаты по кредитам, а залоговое обеспечение окажется недостаточным. Г-н Жамишев отметил, что специалисты оценивали условия во многих странах, где "лопался" такой "мыльный пузырь", и очень во многих аспектах ситуация соответствовала существующей в Казахстане, часто там присутствовал экономический рост, высокий рост цен на жилье, снижение или попытки льготирования ставок кредитования. А в США в конце 80-х обвал и банкротство инвесторов произошло после того, как цены на нефть снизились с $34 до $10 за баррель.

Статья полугодовалой давности

http://www.nomad.su/?a=4-200506270017