Сообщений в теме: 67

[dalila]

***Видимо, я созрела для более детального изучения недвижимости как товара.
В связи с этим поставила перед собой задачу ответить на следующие вопросы:
1. Какова вообще норма квадратных метров на 1 жителя города (такого как Алматы ну и другие страны интересуют)?
2. Проанализировать прирост квадратов. Выяснить, каковы тенденции по увеличению и спрогнозировать период насыщения рынка.
3. Подумать над фразой Тасмагамбетова касательно того, что "90 тыщ построек - это 3-4 % от территории города"
4. Выяснить сколько сейчас жилья в Ате ИТОГО.
5. Рассмотреть все эти вопросы по миру.

Тасмагамбетов сказал, что в Ате в 2006 году было введено более 800 000 кв. метров жилья.
На сайте комитете по статистике за первое полугодие указана цифра в 218 000 кв. м. Означает ли это, что прирост во втором полугодии в 3 раза? Либо мы чего не знаем.
Если в Ате 2000000 человек, или около 666 000 семей (если считать по 3 человека), и на 3 человека в среднем считать двушку по 50 кв. метров (спрос около 33 млн кв. м), а темпы прироста по стройке около 30% в год, то через 10 лет треть данного спроса будет удовлетворена только за счет новостроек?
А сколько сейчас квадратов в эксплуатации?
Я буду рада, если вы мне поможете разобраться.

[dalila]

***Если опять же верить словам г-на Тасагамбетова, то за 2006 год ввелось в эсплуатацию около 15-16 тыс. квартир, если врить газете Крыша, то на продажу выствлено около 11000 квартир и домов. Таим образом, учитывая что в рыше 1 объявление может быть опублиовано несолько раз подряд, у нас в единовременной продаже почти 50% от построенного за год?
Ранее я находила статьи о том, что в Москве в продаже ооло 30-38 тыщ. Щас нашла статью, где показатель 18 тыщ. Я более склонна к тому, что цифры в 30-38 более правдоподобны. Но статья интересная.
И более менее свежая

http://www.vira.ru/e...ail.php?ID=6169

Зачаровывают темпы строительства в Дубае. Товарищи из правительства, пустите сюда иностров!

Согласно данным, в 2007 году в Дубае будет сдано в эксплуатацию 52.000 новых жилых единиц. В 2008 ? 63.000 единиц. За последние 3 года жилье в Дубае подорожало почти вдвое.

http://bud-inform.co...ubae__5595.html

[dalila]

***Нашла дополнительые интересные факты. Товарищ Марченко говорил нам про циклы бум баст 3+2. Также есть данные про развитые страны, которые подтверждены примерами прошлых лет, это 7-9 лет. В таких условиях хочется надеятся, конечно, на бум баст). Но и 2009 год в принципе не за горами....

[max_fuck_tor]

Моё сугубое мнение, что рынок недвижимости РК вообще и А-ты в частности, не имеет смысла анализировать с точки зрения фундаментальных принципов (м2/чел, спрос-предложение и т.д). Рынок бумит за счёт инвестиционной составляющей. Всё это держится до первого решительного шага правительства - до ввода налога на недвижимость, основанного на рыночной стоимости. Причём не на продажу-покупку, а на ежегодной основе.

[dalila]

Моё сугубое мнение, что рынок недвижимости РК вообще и А-ты в частности, не имеет смысла анализировать с точки зрения фундаментальных принципов (м2/чел, спрос-предложение и т.д). Рынок бумит за счёт инвестиционной составляющей. Всё это держится до первого решительного шага правительства - до ввода налога на недвижимость, основанного на рыночной стоимости. Причём не на продажу-покупку, а на ежегодной основе.

***Я с тобой совершенно согласна. Анализом я пытаюсь выделить соотношение реальный спрос/инвестиционный спрос. Ведь для резкого снижения инвестиционного спроса достаточен уровень прироста до 10% годовых. Тогда более рисковый и менее ликвидный актив "недвижимость" заметит обычный высоколиквидный депозит. По оценкам "осторожных" аналитиков доля инвестиционного спроса 10-15%, по оценкам более смелых - до 30%. Я согласна со вторыми.В Москве после стагнации предложение выросло на треть и достигло 38 тыс единиц!

ПС А правительству зачем такой налог? Они же первые и навариваются. Наоборот, они будут поддерживать рынок. Что и делают с успехом. Ну ладно, закон о долевке - куданишло. А маразм с чистовой отделкой?
А заптра они скажут, что не фиг строить квартиры менее 100 квадратов....

Сообщение отредактировал dalila: 07.02.2007, 11:20:54

[dalila]

***Вчера получила инфу, что БТА резко сократилось количество ипотечных сделок. Хотя, возможно, это связано с приостановкой продаж в новостройках....

[max_fuck_tor]

Но ответить на некоторые вопросы могу.

1. Какова вообще норма квадратных метров на 1 жителя города (такого как Алматы ну и другие страны интересуют)?
2. Проанализировать прирост квадратов. Выяснить, каковы тенденции по увеличению и спрогнозировать период насыщения рынка.
3. Подумать над фразой Тасмагамбетова касательно того, что "90 тыщ построек - это 3-4 % от территории города"
4. Выяснить сколько сейчас жилья в Ате ИТОГО.
5. Рассмотреть все эти вопросы по миру.
6. Тасмагамбетов сказал, что в Ате в 2006 году было введено более 800 000 кв. метров жилья.
На сайте комитете по статистике за первое полугодие указана цифра в 218 000 кв. м. Означает ли это, что прирост во втором полугодии в 3 раза? Либо мы чего не знаем.
7. Если в Ате 2000000 человек, или около 666 000 семей (если считать по 3 человека), и на 3 человека в среднем считать двушку по 50 кв. метров (спрос около 33 млн кв. м), а темпы прироста по стройке около 30% в год, то через 10 лет треть данного спроса будет удовлетворена только за счет новостроек?
8. А сколько сейчас квадратов в эксплуатации?
Я буду рада, если вы мне поможете разобраться.

1. Что вы подразумеваете под нормой? Санитарная норма что-то около 18 м2 на человека. В каждой стране своя норма. Если вам интересно фактическое соотношение, то в А-те оно равно 21 000 000 м2 (оценка на начало 2006 года) / 1 249 000 человек (по некоторым оценкам 2 000 000 чел) = 16,8 м2/чел (11,5м2/чел)
2. Объём введённого жилья согласно некоторых оценок составил за 2003-280 тыс м2, 2004-355 тыс м2, 2005 - 450 тыс м2, 2006 - 670 м2. Оценка акима несколько выше, необходимо смотреть, включается ли частные строения (коттеджи) и учитывается ли выбытие существующего фонда (снос). Официально в 2006 введено 829 тыс м2. Так же необходимо понимать, какую площадь считаем (бщая площадь дома ,площадь квартир или площадь БТИ?). В любом случае, порядок более-менее одинаковый. Тенденции по увеличению предложения экспоненциальные. Тенденции по спросу - слабопредсказуемы, т.к. мы имеем дело с классической пирамидой, в которой действуют не рыночные механизмы, а "пирамидные" правила. Моё ИМХО такое (подчёркиваю - моё личное скромное мнение): как такового насыщения (т.е за счёт того, что предложение дорастёт до спроса) не предвидится. Скорее всего наступит кризисный откат рынка (для этого надо лишь принять пару-тройку законов и подзаконных актов). В случае наступления кризиса будет просто ценовой откат на социалку и бизнес-класс. С элит-классом несколько сложнее.
3. Данное высказывание мне непонятно. Видимо утрачен контекст. На примере микров: площадь 540 Га, количество жилых домов 650. Площадь жилого фонда 1 613 тыс м2. Так что думайте сами.
4. По некоторым оценкам общая площадь жилого фонда Алматы составляет порядка 21 млн м2
5. По миру лениво искать. но гугл вам поможет. Полезно пошариться по сайтам JonesLangLaSalle, CBRE, Colliers. Там часто бывают полезны цифири по рынкам.
6. По данным статагентства за январь-декабрь 2006 года ввод жилья в эксплуатацию по А-те 829 тыс м2. За полгода не глядел.
7. Методика достаточно логична, н ов то же время и наивна. Срос и платёжеспособный спрос - две большие разницы. Кроме того, мало какие семьи ХОТЯТ жить втроём в двушке. Их спрос лежит в трёшках.
В любом случае, рынком движет не такой спрос, а платёжеспособный. Ну а тут властвуют инвестиционные мотивы.
8. 21 млн
Удачи.

[max_fuck_tor]

1. Я с тобой совершенно согласна. Анализом я пытаюсь выделить соотношение реальный спрос/инвестиционный спрос. Ведь для резкого снижения инвестиционного спроса достаточен уровень прироста до 10% годовых. Тогда более рисковый и менее ликвидный актив "недвижимость" заметит обычный высоколиквидный депозит. По оценкам "осторожных" аналитиков доля инвестиционного спроса 10-15%, по оценкам более смелых - до 30%. Я согласна со вторыми.В Москве после стагнации предложение выросло на треть и достигло 38 тыс единиц!

2. ПС А правительству зачем такой налог? Они же первые и навариваются. Наоборот, они будут поддерживать рынок. Что и делают с успехом. Ну ладно, закон о долевке - куданишло. А маразм с чистовой отделкой?
А заптра они скажут, что не фиг строить квартиры менее 100 квадратов....

1. Не 10 и не 20%. Даже не 30%. Во всеми любимом Ахсель кенте покупали целыми домами. Более-менее точную оценку получить сейчас достаточно трудно, т.к. у меня просто нет данных по динамике ипотечного кредитования (а искать лениво) и нету данных по динамике объёма рынка жилья в денежном исчислении. По некоторым имеющимся оценкам доля инвестиционных квартир (первичный рынок) составляет 50%. Но глядя вечером на чёрные окна Столичного центра я легко допускаю все 70%
2. Теоретически, правительству (а равно и всем властным структурам) вообще незачем законы, ибо им как отдельно взятым барыгам выгоден беспредел вкупе с имеющейся у них властью. Но всё-таки законы принимаются и есть среди них очень даже неплохие. Поэтому говорить о невозможности принятия данного пакета документов я бы не стал.
На счёт 100 квадратов - шутку понял. А вот принять бы закон ,что на каждые 40 квадратов одно парковочное место делать - вот это бы не помешало.

[dalila]

1. 16,8 м2/чел (11,5м2/чел)
2. Официально в 2006 введено 829 тыс м2. Тенденции по увеличению предложения экспоненциальные. Тенденции по спросу - слабопредсказуемы, т.к. мы имеем дело с классической пирамидой, в которой действуют не рыночные механизмы, а "пирамидные" правила. Моё ИМХО такое (подчёркиваю - моё личное скромное мнение): как такового насыщения (т.е за счёт того, что предложение дорастёт до спроса) не предвидится.
5. По миру лениво искать. но гугл вам поможет. Полезно пошариться по сайтам JonesLangLaSalle, CBRE, Colliers. Там часто бывают полезны цифири по рынкам.
7. Методика достаточно логична, н ов то же время и наивна. Срос и платёжеспособный спрос - две большие разницы. Кроме того, мало какие семьи ХОТЯТ жить втроём в двушке. Их спрос лежит в трёшках.
В любом случае, рынком движет не такой спрос, а платёжеспособный. Ну а тут властвуют инвестиционные мотивы.
Удачи.

***
1.Под нормой я подразумевала некие объективные показатели, которые могут дать картину об уровне насышености рынка. От 11 до 16 квадратов на человека НЕ ТАК УЖ ПЛОХО. Тогда ежегодый прирост за счет новостроек - около полуквадрата. В таких условиях ( а также с учетом бурного темпа роста строительой отрасти на 40% в год) уже через 5-7 лет показатель увеличивается в 1,5 раза... По-моему, объективно, нам стока не надо).
2. А какая разница между домом, квартирой и т. д. Они все выполняют функцию обеспечения жильем. А снос 3-4% рояли не играет ИМХО.
3. Про пирамиду долго думала. Вроде, признаки есть. Пирамида, это когда за счет нижней ступени выплачивают верхней. Если считать верхней сами строительные компании - то тогда пирамида. Усложняется все тем, что в данной пирамиде актив "деньги" подменяется менее ликвидным активом "недвижмость" и потери при крахе пирамиды не составят абсолютный ноль.
5. По гуглу лазаем. Все говорят про Японию. А ведь еще есть Арентина. Еще есть Штаты. И падает там больнее, де выше поднимается.
6. Да, про платежеспособный спрос согласна. Но, как я говорил ранее, на инвестиционный спрос будут влиять даже замедление темпов роста до 10% годовых.

[max_fuck_tor]

1.Под нормой я подразумевала некие объективные показатели, которые могут дать картину об уровне насышености рынка. От 11 до 16 квадратов на человека НЕ ТАК УЖ ПЛОХО. Тогда ежегодый прирост за счет новостроек - около полуквадрата. В таких условиях ( а также с учетом бурного темпа роста строительой отрасти на 40% в год) уже через 5-7 лет показатель увеличивается в 1,5 раза... По-моему, объективно, нам стока не надо).
2. А какая разница между домом, квартирой и т. д. Они все выполняют функцию обеспечения жильем. А снос 3-4% рояли не играет ИМХО.
3. Про пирамиду долго думала. Вроде, признаки есть. Пирамида, это когда за счет нижней ступени выплачивают верхней. Если считать верхней сами строительные компании - то тогда пирамида. Усложняется все тем, что в данной пирамиде актив "деньги" подменяется менее ликвидным активом "недвижмость" и потери при крахе пирамиды не составят абсолютный ноль.
5. По гуглу лазаем. Все говорят про Японию. А ведь еще есть Арентина. Еще есть Штаты. И падает там больнее, де выше поднимается.
6. Да, про платежеспособный спрос согласна. Но, как я говорил ранее, на инвестиционный спрос будут влиять даже замедление темпов роста до 10% годовых.

1. Надо. Чем больше тем лучше. Не остановить руку берущую Глаза страшатся, а гребло гребёт
2. Не все попадают в статистические сети. 4% от 829 тыс - это 33 160 м2. for whom how (с) Анекдот.
3. Ну пирамида, вобщем.
5. Лазайте больше.
6. До 10% годовых? Рост? Не понял, если честно.

Для размышления: по некоторым оценкам, объём теневой экономики РК оценивается порядка 50-70% от ВВП. Представляете, сколько бабла у какого-нибудь майоришки из Хоргоса? Наши олигархи внатуре отдыхают. Какого масштаба достигает коррупция - это просто легенда уже. А куда эти чёрные бабки идут? Правильно, в том числе и на рынок недвижимости, ибо он один из самых непрозрачных.

[dalila]

1. Не 10 и не 20%. Даже не 30%. Во всеми любимом Ахсель кенте покупали целыми домами. Более-менее точную оценку получить сейчас достаточно трудно, т.к. у меня просто нет данных по динамике ипотечного кредитования (а искать лениво) и нету данных по динамике объёма рынка жилья в денежном исчислении. По некоторым имеющимся оценкам доля инвестиционных квартир (первичный рынок) составляет 50%. Но глядя вечером на чёрные окна Столичного центра я легко допускаю все 70%
2. Теоретически, правительству (а равно и всем властным структурам) вообще незачем законы, ибо им как отдельно взятым барыгам выгоден беспредел вкупе с имеющейся у них властью. Но всё-таки законы принимаются и есть среди них очень даже неплохие. Поэтому говорить о невозможности принятия данного пакета документов я бы не стал.
На счёт 100 квадратов - шутку понял. А вот принять бы закон ,что на каждые 40 квадратов одно парковочное место делать - вот это бы не помешало.

***Про инвестиционные - также согласна. Очень похоже, что больше 30%. Тем хуже. Данных по ипотеке у меня тоже нет. А если б и были какие-то официальные - я бы не поверила. Нпример, агенты с Абсолюта говорят, что количество сделок упало, а в офицалку - рост. и т.д. Интересовал бы объем и динамика сделок итого, их структура (доля ипотеки, доля новостроек, и т.д.). Но если ты признешь столь высокую долю инвестицинных квартир, почему отрицаешь возможность обвала?
2. НЕ СКАЖИ))) Я не против власти и законов. Но иногда перед их иниициацией необходимо немного думать, к чему это приведет.

ПС: построил 10 домов - построй школу и садик. Построил 20 домов, подари 1 по 450 доллвров квадрт, а построил 100 домов - финансируй развязку на Раймека наф!)

[dalila]

До 10% годовых? Рост? Не понял, если честно.

Для размышления: по некоторым оценкам, объём теневой экономики РК оценивается порядка 50-70% от ВВП. Представляете, сколько бабла у какого-нибудь майоришки из Хоргоса? Наши олигархи внатуре отдыхают. Какого масштаба достигает коррупция - это просто легенда уже. А куда эти чёрные бабки идут? Правильно, в том числе и на рынок недвижимости, ибо он один из самых непрозрачных.

***Объясняю про 10%. Это называется "альтернативные вложения" или "альтернативная прибыль". Депозиты на сегодняшний день являются самыми высоколиквидными и достаточно безрисковыми вложениями. Ставку по депозитам дают 10% годовых. Вот, допусти вы сейчса купили квртиру за 200000 тг. За свои (кредит не брали), а рынок начал просто стагнировать. Сначала вы ждете (ведь за 2006 год прирост был более 100%), через 3 месяца рынок стагнирует, вы еще ждете, но когда проходит 6 месяцев, а ваша квартира не дорожает, теоретически вы теряете 10%*200000/2=10000 долларов. Впору принят решение о продаже. А если вы на это дело еще кредит взяли, ваши потери составят теоретические+практические (в совокупности около 20000 долларов). А теперь представьте, что вы не один... А вас на 400 000 квадратных метров (50% от общего числа за 2006 г по данным Тасмагмбетова). Неужели выброс такого количеств квартир оставит рынок в стагнирующем состоянии?
Таким образом, поправляя саму себя, я бы сказала, для изменений на рынке недвижимости в сторону понижения достаточно остновки годового прирост в 20-25%.

ПС: можно увеличить доходность, сдавая жилье в аренду, НО для этого его надо отремонтировать и замебелировать. А с приростом в 100% годовых никому этого ради копеек за аренду не приходилось делать..

Насчет черных бабок. В договорах юзают стоимость. В законе даже прописан налог и даже инструкция, в которой указано, что делать, если стоимость не прописана. А вапще, не беспокойтесь за черные. Они всегда место найдут)

[Ван Акелен]

***Видимо, я созрела для более детального изучения недвижимости как товара.
В связи с этим поставила перед собой задачу ответить на следующие вопросы:
1. Какова вообще норма квадратных метров на 1 жителя города (такого как Алматы ну и другие страны интересуют)?
2. Проанализировать прирост квадратов. Выяснить, каковы тенденции по увеличению и спрогнозировать период насыщения рынка.
3. Подумать над фразой Тасмагамбетова касательно того, что "90 тыщ построек - это 3-4 % от территории города"
4. Выяснить сколько сейчас жилья в Ате ИТОГО.
5. Рассмотреть все эти вопросы по миру.

Тасмагамбетов сказал, что в Ате в 2006 году было введено более 800 000 кв. метров жилья.
На сайте комитете по статистике за первое полугодие указана цифра в 218 000 кв. м. Означает ли это, что прирост во втором полугодии в 3 раза? Либо мы чего не знаем.
Если в Ате 2000000 человек, или около 666 000 семей (если считать по 3 человека), и на 3 человека в среднем считать двушку по 50 кв. метров (спрос около 33 млн кв. м), а темпы прироста по стройке около 30% в год, то через 10 лет треть данного спроса будет удовлетворена только за счет новостроек?
А сколько сейчас квадратов в эксплуатации?
Я буду рада, если вы мне поможете разобраться.

вот что знаю я.

насчет нормы на 1 чел. то скажу так, по нормативу: на каждого человека должно приходиться 22 квадратных метров. Вместо имеющихся сейчас семнадцати.
насчет насыщения рынка: ситуация сейчас такова, что у нас дефицит более 6 млн. кв.м. и насыщение ожидается только 2011-12 году. И то все зависит от условии выполнения жилищной программы.

[dalila]

вот что знаю я.

насчет нормы на 1 чел. то скажу так, по нормативу: на каждого человека должно приходиться 22 квадратных метров. Вместо имеющихся сейчас семнадцати.
насчет насыщения рынка: ситуация сейчас такова, что у нас дефицит более 6 млн. кв.м. и насыщение ожидается только 2011-12 году. И то все зависит от условии выполнения жилищной программы.

***22 квадрата - это на КАЖДОГО (включая детей вех возрастов)? По идеи, тогда семья из 4 человек (де дое маленьких детей) должна жить квартире 88 000 м. Мне кажеться что и 17 (68) уже нормально. Конечно, с учетом страшно усредненных показателей по всей РК, а ведь во многих регионах у нас люди откровенно нищие... В любом случае, 2011-12 - это через 5-6 лет. Вопщем, согласны вы со мной, что для "жить" у нас у населения нет острого, критического спроса? возможным исключением являются молодые семьи, но их спрос я бы отнесла к отложенному неудовлетворенному.

[max_fuck_tor]

...
Таким образом, поправляя саму себя, я бы сказала, для изменений на рынке недвижимости в сторону понижения достаточно остновки годового прирост в 20-25%.
...

20-25% это отличное ROE для банковского проекта Так что такая доходность не будет стоп-сигналом.

[Медведь]

ROI

может СНИПы поменялись, но при союзе в Алматы, норма на человека была 6 кв.м. жилой площади.

[max_fuck_tor]

1. Например, агенты с Абсолюта говорят, что количество сделок упало, а в офицалку - рост. и т.д.
2. Интересовал бы объем и динамика сделок итого, их структура (доля ипотеки, доля новостроек, и т.д.).
3. Но если ты признешь столь высокую долю инвестицинных квартир, почему отрицаешь возможность обвала?
4. ПС: построил 10 домов - построй школу и садик. Построил 20 домов, подари 1 по 450 доллвров квадрт, а построил 100 домов - финансируй развязку на Раймека наф!)

1. Агенты с абсолюта в большинстве своём крестьяне (ничего личного). Кроме того, они говорят моментальное значение, на текущий момент. Статорганы же выдают её помесячно в лучшем случае, т.е. с временнЫм лагом. Верить полностью не стоит никому
2. Меня бы это тоже труба как интересовало бы. Но рынок у нас непрозрачен, вода мутная и рыба крупная.
3. Я её (возможность обвала) не отрицаю. Наоборот говорю, что в случае принятия пары-тройки законодательных актов рынок схлопнется. За исключение элитки вроде жилья на Медео и Чимбулаке.
4. В Маськве примерно такая "шариковщина" творится. Только город земли даёт и коммуникации ведёт. А у нас хрен. Всё за свой счёт, плюс пробить Шаляпина до Каменки, плюс сам канализацию и э/э подтяни, рассели избы за свой счёт, да ещё и цены завышать не сметь!

Нашим законодателям необходимо понять один мудрый штук: цены на рынке жилья формирует не застройщик, а покупатель, который слизывает всё что угодно по любым ценам. Как бык помои - хоть с гравием мешай. Следовательно, регулировать цены на рынке напрягая так или иначе застройщика - по меньшей мере глупо. Напрягать надо покупателя, который инвестирует в 100-150 квартир одномоментно. Имменно такие киты формируют бычий тренд на рынке.

Попытка навесить детский садик или 100 квартир по 450 найдут свой отклик в повышении стоимости жилья, отдаваемого по рынку. Причём отклик немедленный. Причём превышающий изначальное удорожание раза в два.

[dalila]

***Хотя, я сильно сомневаюсь, с другой стороны, что полковник с Хоргоса обладает минимальными навыками экономиста. Для него 200 000 сейчас - это просто 200 000 всегда, без коррекции на инфляции, нормы прибыли, % по кредитам, курсы валют и прочую туфту))))

[dalila]

...
Таким образом, поправляя саму себя, я бы сказала, для изменений на рынке недвижимости в сторону понижения достаточно остновки годового прирост в 20-25%.
...

20-25% это отличное ROE для банковского проекта Так что такая доходность не будет стоп-сигналом.

***Чесно говоря, что такое ROE не знаю. А вот IRR 20-25% согласна. Но в формулу IRR изначально заложена ставка дисконтирования в размере тех же 10% и сравнивать их абсолютые величины нельзя. Возьмем проект в краткосрочной перспективе, чтобы не вые.. с поправляющими дисконтными коэффициентами. 20-25% доходности с проекта это инвестиции+25%? или ЧП/инвестиции=25%? Ибо в первом случае необходимо отнимать проценты и налоги, что ведет к сижению коэффициента ЧП/инвестиции.
А потом, есть еще фактор риска, который у нас до сих пор равен, как выразился мой преподаватель по рискам "бла бла бла". Сколько % должен прибавить инвестор к доходности в 10%, чтобы коэффициент риск-доходность по активу "недвижимость" стал адекватным возмещением аналогично риск-доходность по депозитам? А неопределенный фактор риска включает в себя вполне определенное значение ликвидности актива. Но %, который можно смело прибавить к ожидаемой доходности по активу "недвижимость" за ее меньшую ликвидность (думаю в среднем 2-3 месяца против моментальной ликвидности депозита), на мой взгляд, зависит от каждого конкретного случая отдельно. Я неправильно сложила кредитные и депозитные ставки, поэтому поправлюсь: годовой рост, при котором экономически целесообразно начать избавляться от инвестиционных квартир лежит в промежутке между депозитными и кредитными ставками (10-17%)

[max_fuck_tor]

1. Чесно говоря, что такое ROE не знаю.
2. А вот IRR 20-25% согласна. Но в формулу IRR изначально заложена ставка дисконтирования ...
3. ... в размере тех же 10% и сравнивать их абсолютые величины нельзя.
4. Возьмем проект в краткосрочной перспективе, чтобы не вые.. с поправляющими дисконтными коэффициентами. 20-25% доходности с проекта это инвестиции+25%? или ЧП/инвестиции=25%? Ибо в первом случае необходимо отнимать проценты и налоги, что ведет к сижению коэффициента ЧП/инвестиции.
А потом, есть еще фактор риска, который у нас до сих пор равен, как выразился мой преподаватель по рискам "бла бла бла". Сколько % должен прибавить инвестор к доходности в 10%, чтобы коэффициент риск-доходность по активу "недвижимость" стал адекватным возмещением аналогично риск-доходность по депозитам? А неопределенный фактор риска включает в себя вполне определенное значение ликвидности актива. Но %, который можно смело прибавить к ожидаемой доходности по активу "недвижимость" за ее меньшую ликвидность (думаю в среднем 2-3 месяца против моментальной ликвидности депозита), на мой взгляд, зависит от каждого конкретного случая отдельно. Я неправильно сложила кредитные и депозитные ставки, поэтому поправлюсь: годовой рост, при котором экономически целесообразно начать избавляться от инвестиционных квартир лежит в промежутке между депозитными и кредитными ставками (10-17%)

1. Return On Equity
2. Нет, не заложена. Формулы такой нет.
3. Ставка дисконтирования для большинства местных деловаров не равна 10%. И уж точно не равна ставке депозита. И посчитать её в наших условиях нереально.
4. Дальше не по-русски видимо

Далил, я к чему всё это. Макропоказатели и индикаторы в наших условиях неинформативны. Рынок недвижимости в огромной мере подвержен влиянию психологии.