Опоздали на годПервые встречи на казахской земле обнаруживают два пренеприятнейших обстоятельства. Первое: оказывается, иностранцы, не проживающие постоянно на территории Казахстана, не имеют права покупать здесь недвижимость. Конечно, это можно обойти: купить квартиру на юридическое лицо или получить вид на жительство, а уже затем что-то купить. Но все равно досадное ограничение. Тем более что в мире полно стран, где иностранцу с деньгами будут страшно рады.
Впрочем, это ограничение меркнет перед второй неприятностью: похоже, мы опоздали на год. Именно прошлой весной начался сумасшедший рост цен на недвижимость. ?В апреле мы купили трехкомнатную квартиру в непрестижном районе многоэтажек за 65 тыс. долларов. А уже к началу 2007 года она стоила 190 тыс.?, ? рассказал таксист Валерий. Если еще год назад квадратный метр можно было купить за 1000 долларов, то сегодня об этом остается лишь вспоминать.
Стремительно выросли цены и на элитное жилье, и на многоэтажки, и на землю. В результате сегодня в Алма-Ате, как говорят местные жители, ?московские цены на квартиры?. Это, конечно, перегиб, тем не менее цены кусаются. На окраине квадратный метр стоит 2,5?3 тыс. долларов. В центре ? 5?7 тыс. Причем столько стоят метры и в новых элитных домах, и в панельках. Но более всего шокирует стоимость земли: 150?200 тыс. долларов за сотку. Это больше, чем на Рублевке! Как это понимать? Секрет раскрывается быстро: это не цены, по которым люди покупают землю, чтобы построить себе частный дом. Это цены, по которым застройщики выкупают у частников их земельные участки с домами, чтобы потом построить на этом месте многоквартирные дома.
Играют всеОдна из причин бурного роста цен на недвижимость ? существование группы покупателей, которые, как говорят, скупают чуть ли не все подряд. Новые богатые казахи (их еще называют ?казановами?), ?запихав деньги в недвижимость?, стремятся сэкономить на налогах. Дело в том, что сейчас в Казахстане объявлена легализация имущества. Заплатив сбор в 10% от суммы спрятанных денег, можно ?обелить? ранее полученные доходы. Дату окончания легализации уже несколько раз переносили, теперь крайний срок ? август 2007 года. После окончания этого процесса будет введено декларирование крупных расходов, а незадекларированные активы станет трудно использовать.
Скупая недвижимость ? квартиры, дома, земельные участки, ? ?казановы? хотят сэкономить на налоге. Задекларировав недвижимость, они заплатят налог не с реальной суммы, а с оценочной. Грубо говоря, ?со стоимости по справке БТИ?.
В последний год рост цен на недвижимость привлек на рынок массу желающих, также стремящихся сыграть на повышение. Любят рассказывать о людях, которые скупают несколько квартир, потом берут под них кредиты и покупают еще порцию квартир. Всю эту недвижимость они сдают в аренду, что якобы позволяет им обслуживать взятые в банках займы. При нынешнем уровне цен такая операция уже вряд ли проходит. Кредиты весьма дорогие: эффективная ставка ? 11% в тенге. В то же время аренда не так уж и велика: на окраине квартиру можно снять за 300 долларов в месяц. Впрочем, когда рынок начинал расти, такие операции были действительно невероятно прибыльны.
От бесед с алмаатинцами порой складывалось впечатление, что на недвижимости играет или собирается сыграть уже чуть ли не половина города. Впечатление это, конечно, обманчивое, так как львиная часть населения Казахстана не способна купить и пяти квадратных метров. Тем не менее часть алмаатинцев ? в складчину с родственниками и привлекая заемные средства ? вкладываются в недвижимость. Те, кто не имеет средств на покупку городского жилья, пытаются прокрутить сделки ?купил-продал? с дачами, которые можно еще купить за 10?20 тыс. долларов. Уже упомянутый таксист Валерий, после того как квартира втрое выросла в цене, предложил жене продать ее и зафиксировать прибыль. А потом, когда цены упадут, снова купить квартиру, только уже дешевле. Жена отказалась, но сама ситуация симптоматична. Изюминка текущего момента в том, что практически все признают: на рынке недвижимости надулся пузырь. В какой-то момент цены пойдут вниз. Тем не менее спекулянты надеются успеть продать до того, как грянет гром.
Кстати, люди, экономящие на легализации, рискуют попасть с недвижимостью в неприятную ситуацию. Сэкономив 10%, они могут потерять гораздо больше: ведь неизвестно, по какой цене через год они смогут продать свою инвестиционную недвижимость. К тому же с 2008 года будет введен налог на недвижимость.
Причины роста
Фото: Лиана Бахалова
Но неужели одна лишь легализация доходов так раскрутила маховик роста цен? Чтобы докопаться до истины, я встретился с Александром Калининым, директором исполкома Ассоциации оценщиков Казахстана и одновременно вице-президентом ассоциации риэлтеров. Господин Калинин известен как наиболее последовательный критик нынешней спекулятивной ситуации на рынке, которая привела к надуванию пузыря. По его словам, 60?70% сделок с недвижимостью носят спекулятивный характер, без наличия конечного платежеспособного покупателя. ?Вклад легализации активов в рост цен я оцениваю в 10%. Остальное ? другие факторы?, ? говорит господин Калинин. И отмечает, что благодаря отличной конъюнктуре на мировых сырьевых рынках в Казахстане сегодня много денег. При этом структура собственности такова, что 1,5?2% населения владеют более 90% национального богатства. Фондового рынка в стране практически нет, поэтому эти люди вместе с чиновниками и топ-менеджерами либо выводят деньги из Казахстана (в Дубае казахи вместе с русскими сегодня главные покупатели), либо вкладываются в местную недвижимость.
Приток наличности из-за рубежа в сочетании с искаженной структурой собственности и быстрое развитие ипотеки ? важные факторы, подстегивающие рост цен. Но есть и еще один, чисто казахский феномен. Застройщики, выкупая земельные участки с домами в центре города для будущего строительства, платят сегодня большие компенсации их владельцам. Переселять, как в Москве, на другую жилплощадь в Алма-Ате не принято. Выкуп проходит по ценам 150?200 тыс. долларов за сотку. Эти деньги также разогревают рынок, накачивая спрос.
Впрочем, все эти факторы меркнут перед главным механизмом раскрутки рынка ? сговором застройщиков. Девелоперы весь год снимали квартиры с продажи и при этом через несколько крупных агентств недвижимости (?Абсолют?, Центр коммерческой недвижимости) и подконтрольные СМИ вели мощную пиар-кампанию. Каждую неделю печатались индексы и прогнозы цен, из которых следовало: ?покупай или проиграешь?. Так и создавался ажиотаж. Строительное лобби через монополизированную информационную сферу манипулировало рынком, а альтернативные мнения и цифры блокировались. Кстати, уже сейчас, по оценкам Ассоциации риэлтеров Казахстана и Агентства по статистике, цены реальных сделок на 10?30% ниже, чем те, что печатаются в газетах и используются в рейтингах.
Беседа с риэлтерами[b]
С тенденциями все понятно. А чтобы разобраться с пространственной структурой города, я решил посетить риэлтеров. Они встретили вопросом: покупаю себе или инвестирую? Это еще больше убедило меня в мысли о спекулятивном характере роста цен. Вслед за этим риэлтеры настоятельно попросили подписать бумагу о том, что я обязуюсь покупать новостройки только через их компанию. Иначе они отказывались хоть что-то говорить или показывать какие-либо объекты. При этом честно признались, что будут брать комиссию и с продавца, и с покупателя. Такие вот местные нравы.
Структура города оказалась несложна. Как в приморских городах стоимость недвижимости напрямую зависит от близости к морю, так и в Алма-Ате цена прямо пропорциональна близости к горам. Чем выше в гору, тем чище воздух, тем дороже метры. Вдоль двух дорог, идущих в горы, расположились анклавы элитной недвижимости.
Покупка квартиры в центре города весьма рискованна. Идет активный снос старого фонда со строительством на его месте многоэтажных комплексов. Сносят, как и в Москве, не самое ветхое, а наиболее выгодное с коммерческой точки зрения. Так что, купив квартиру в весьма приличном доме, можно через некоторое время оказаться в положении выселяемого. При этом цена жилья в новостройке в центре равна стоимости старой квартиры.
В Алма-Ате действительно много строят. Причем панельных домов давно уже не возводят, только монолит. Сдают квартиры в эксплуатацию так же, как и у нас, без отделки. А вот в Астане уже принят закон, по которому апартаменты передаются покупателю с отделкой, как в Европе. Сейчас в Алма-Ате мода на жилые комплексы с инфраструктурой: бассейном, фитнес-клубом и т. д. Начали появляться и жилые комплексы под управлением гостиничных сетей. Этот вид недвижимости популярен в Европе и Америке, где покупатели жилья получают помимо крыши над головой еще и первоклассный гарантированный сервис.
Рынок перегрет-падение неизбежно.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
