Уж послали, так послали
Еще осенью прошлого года некоторые специалисты прогнозировали рост числа просрочек платежей по кредитам и даже отказ от платежей и возврат залогов. Называли и причины: ужесточение кредитных условий, удорожание заемных средств, в том числе и по существующим кредитам из-за плавающей ставки вознаграждения. В АФН подтверждают, что пересмотр условий кредитования банками из-за переоценки рисков отразился на качестве обслуживания заемщиками своих долгов.
Еще одна причина – трудности рефинансирования займов. Раньше банки охотно занимались перекупкой клиентов своих конкурентов, предлагая им более выгодные условия кредитования. Это позволяло заемщику погасить долги перед первым банком, заняв деньги во втором. Банкам это тоже было выгодно: они наращивали клиентскую базу, увеличивали активы и, главное, получали дополнительную прибыль.
Услуги по рефинансированию кредитов стали активно развиваться с начала прошлого года, однако дефицит ликвидности подорвал этот бизнес: банки сокращают объемы кредитования, что уж говорить о перекредитовании. Особенно трудно рефинансировать ипотечный кредит, что связано с переоценкой рисков по этому виду кредитования, снижением стоимости залогов и значительным удорожанием займов. Как рассказал «Эксперту Казахстан» специалист одной из финансовых организаций, пожелавший остаться анонимным, сегодня банки, наоборот, посылают своих клиентов в другие кредитные компании, чтобы они взяли деньги там и погасили свои долги перед ними. Причем незадачливых заемщиков отправляют в микрокредитные организации – проценты у них выше, чем у банков, зато и кредиты они дают охотнее.
Но главная причина роста дефолтов по ипотеке – снижение стоимости залогового имущества. Платить все больше за дешевеющую недвижимость можно только в том случае, когда это жизненно необходимо, то есть если в квартире или доме, приобретенном за счет займа, живет семья.
«На текущий момент стоимость активов строительного сектора значительно снизилась и, по нашим прогнозам, будет продолжать снижаться до уровня, при котором основная часть кредитов будет недостаточно обеспечена залоговым имуществом, – считает Катерина Карцева, заместитель председателя правления АО “Unicorn IFC”. – Такой процесс, как правило, сопровождается уменьшением доходов населения (в данном случае заемщиков), и наступает ипотечная усталость, которая как раз и характеризуется увеличивающимся количеством дефолтов по ипотечным обязательствам».
Председатель правления банка «Каспийский» Михаил Ломтадзе согласен с тем, что возврат залогового имущества связан со снижением доходов заемщиков. «У нашего банка нет проблем с возвратом кредитов, поскольку он практически не вовлечен в строительный бизнес, – отметил он. – Но в целом по рынку сейчас назревает ситуация, когда участники долевого строительства начнут осознавать, что квартира, кредит по которой они оплачивают, возможно, не будет сдана в эксплуатацию вовремя. И тогда у клиентов возникнет желание “подарить квартиру банку” вместе с задолженностью».
В АФН считают, что нельзя однозначно ответить на вопрос, почему растут просрочки по ипотечным займам. Скорее это комплекс проблем: падение цены на недвижимость ниже размера взятого кредита, застой на строительном рынке, ухудшение благосостояния заемщиков, в том числе по причине роста инфляции.
Чем больше, тем дешевле
В принципе, ситуация стандартная: клиенты возвращают залоги, банки их продают, чтобы компенсировать недополученные доходы. Для того и придумано залоговое обеспечение, чтобы застраховать банки от потерь. Другое дело, что рост предложения на рынке недвижимости (а на продажу выставляются не только дома и квартиры, но и земельные участки, коммерческая недвижимость) вызовет дальнейшее ее удешевление. Причем, как утверждает Катерина Карцева, в Казахстане процесс роста просрочек по платежам только начался, поэтому основную массу дефолтов по ипотеке еще предстоит увидеть.
«Как правило, основной обвал цен на рынке недвижимости и начинается с момента начала реализации банками залогового имущества. Поскольку в момент продажи залогового жилья предложение многократно превышает спрос, а на рынке доминирует ожидание дальнейшего падения цен, то падение цен в этот период является особенно сильным. Этот процесс и называют сдуванием ценового пузыря», – говорит наш эксперт.
В результате может ухудшиться качество активов банков, поскольку обесценится залоговое имущество. А продажа его по более низкой цене означает потерю прибыли для банков. Правда, банки нивелируют такие риски, выдавая кредиты, сумма которых не превышает 70% от оценочной стоимости залога. Да и к оценке недвижимости они обычно подходят достаточно жестко.
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
