Сообщений в теме: 88

[denon]

Ценники уже медленнее растут. Первичка сжимается - заметьте, кол-во строек уменьшилось. Да и те которые остались - это не обрушители рынка. Рост (не такой сильный как в начале года) будет и дальше - примерно до середины след года. Обвалить может только сильная господдержка и реализация жилищной программы. Всё остальное - чепуха.
...
      Про вторичный рынок - тоже гониво. Процентов 80 хат реально не продаются, а лишь котируются.

...До уровня Маськвы мы не допрыгнем.

Буба ? очень интересно читать Ваш анализ ? единственный, который содержит какие-то цифры и прогнозы. Тем не менее, мне кажется, что Ваши выводы не подкрепляются фактами. По моим ощущениям цены на первичном рынке росли не хуже других годов, а количество строек увеличивается. На основании чего Вы делаете Ваш прогноз по ценам для меня остается загадкой.
Насчет 80% хат, которые только котируются, а не продаются- тоже непонятно откуда цифра. Если Вы попробуете выставить свою цену на 5% ниже средней, я полагаю, что появится куча желающих купить.

[Stainless_Agent_X]

да--Денон правильно понял мой вопрос. Я именно это и спросил--согласны ли Вы с прогнозом риэлтеров...или же есть ли у Вас свой прогноз...тоже интересно послушать Ваши мнения, Ваше видение, главное, чтоб обоснованно было и логично. Некоторые посты выше мне очень понравились. Спасибо!

[Буба]

Ещё хотелось бы высказаться по поводу абстрактных риэлтеров. Профессионалов среди них мало. Сидит контора, набитая женщинами около 40-50 лет и делают какие-то прогнозы. Чушь да и только. Риэлтер - это продавец, который может лишь констатировать падение или рост ( ну или в лучшем случае давать ОЦЕНКУ тренда на ближайший месяц). Приближенную к реальности (подчёркиваю, ПРИБЛИЖЕННУЮ) оценку может дать только инсайдер рынка - девелопер. Именно он знает ,какой процент в себестоимости жилья приходится на зеилю, конструкционные материалы, на взятки и разводы с акимами, проектировщиками и прочей кабинетовщиной. Оценить количество площадей, введённых и вводимых. Соотнести с реальными потребностями и с платёжеспособностью.
Тут про Маськву заикнулись. Ну что же, скажу и про маськву. Там рынок гораздо более открыт и прозрачен. Информации хватает, можно анализировать и обобщать (хотя бы по размерам выборки). Индексы - это гуд, но вы методологию составления их смотрели? Сильно помогло? Мои комплименты. У нас рынок закрыт и непрозрачен. Иначе, такого дебилизма (господи прости) как Нурлы Тау не возникло бы в принципе. Люди реально заявили о намерении возвести 90 000 квадратных метров (для сравнения - почти 5 Рамсторов) офисов классом не ниже чем А- - В+. Ну не гониво ли при наших то ёмкостях рынка?
Схлоывания рынка скорее всего не произойдёт. Будет стабилизация, зона насыщения. А вот с Астаной такая чтука запросто может произойти. Во мне это вызовет злорадство.

[kzBEKru]

2 kzBEKru
Quote:
А значит приходят и нормальные рыночные законы. А они говорят вот, что:
http://vse.kz/index....showtopic=36369

Честно говоря, не понял, что Вы хотели этим сказать. В целом статья не делает прогнозов, а констатирует факты, и пытается подобрать объяснение происшедшим движениям цен. Как это относится к Алмате ? для меня непонятно.

Вы просто были невнимательны. Наверху моей темы приводится свжие данные за октябрь. А ниже в двух частях старая статья которая вышла весной и автор расуждает как поведут себя цены. Так вот, сбывается прогноз падения цен.
=========================
....Что касается цена на квартиры в Алматы: они по определению не могут быть такими же как в Москве. Это нонсенс... Даже в советские времена квартира в Алматы стоила в два-три раза дешевле чем в Москве. И это соотношение ВСЕГДА сохранялось. Таким образом цена 1 комнатной квартиры в Алматы (обычной) не может быть выше 30 тысяч баксов, пока в Москве она будет стоить 60 тысяч. А в Москве цены встали и видимо будут медленно пониждаться по 1% в месяц. До следующего лета.
....Соотношение цена в Москве и Алматы, на мой взгляд сохранится еще надолго.В Москве денег в ДЕСЯТКИ раз больше в Алматы. Если в этих городах действуют рыночные законы, то я просто не понимаю, как цены могут сравняться?
.....Вы можете представить себе ситуацию, чтобы цены на квартиры в Павлодаре стали выше чем в Алматы? Я не могу представить. Такое возможно только если в Павлодаре напрочь не будут работь рыночные механизмы.
...Хочется надеяться, что Алматы - современный город живущий по рыночным законам, как и весь мир. Не хочу чтобы он был подобием Атырау образца 96-97 года.

[Буба]

Ценники уже медленнее растут. Первичка сжимается - заметьте, кол-во строек уменьшилось. Да и те которые остались - это не обрушители рынка. Рост (не такой сильный как в начале года) будет и дальше - примерно до середины след года. Обвалить может только сильная господдержка и реализация жилищной программы. Всё остальное - чепуха.
...
      Про вторичный рынок - тоже гониво. Процентов 80 хат реально не продаются, а лишь котируются.

...До уровня Маськвы мы не допрыгнем.

Буба ? очень интересно читать Ваш анализ ? единственный, который содержит какие-то цифры и прогнозы. Тем не менее, мне кажется, что Ваши выводы не подкрепляются фактами. По моим ощущениям цены на первичном рынке росли не хуже других годов, а количество строек увеличивается. На основании чего Вы делаете Ваш прогноз по ценам для меня остается загадкой.
Насчет 80% хат, которые только котируются, а не продаются- тоже непонятно откуда цифра. Если Вы попробуете выставить свою цену на 5% ниже средней, я полагаю, что появится куча желающих купить.

Откуда цифры (видимо про 80%) ? А вы возьмите газетёнку да проедьте по адресам. Я вот ездил, оттуда и говорю. Прогноз - это СУБЪЕКТИВНОЕ мнение аналитика, сформированное в результате анализа имеющейся информации. СУБЪЕКТИВНОЕ. Я не господь бог, чтобы обещать.

[denon]

2 kzBEKru
Я еще раз перечитал статью, которую Вы привели. Мой пардон ? там есть ссылка, что ?цены на московскую недвижимость перестанут расти в 2005-2006 годах, соглашаются многие эксперты?, хотя до этого, они прогнозировали, что средняя цена дойдет до $2000. Сказать, что они были правы, я не могу, потому что они ошиблись с ростом цен на этот год.
Насчет прямой увязки цен между Москвой и Алматой ? я не совсем согласен c такой теорией. Один из аргументов ? по моему опыту, большинство покупателей и продавцов жилья в Алмате понятия не имеет об уровне цен в Москве. Кроме того, у нас все же разные экономики и разные города / страны со своей спецификой.

2 Буба
Насчет 80% и личного опыта - если это Ваш личный опыт, то неплохо указывать сколько было таких случаев. Одно дело, если Вы побывали в 2000 квартарах, другое в 200 и третье в 20. Я не имею в виду, что Вы не правы, но все же личный опыт одного человека обычно достаточно ограничен.

Насчет прогнозов и обещаний ? понятно, что все, что мы здесь постим ? это ИМХО отдельных людей. Никто не ожидает каких-то гарантий. Просто, если Вы делаете выводы и прогнозы, то интересно как Вы к ним приходите ? на основе анализа фактов, аналогий с Москвой (или прочими городами) или гаданий типа карт Таро.

[Буба]

.....Вы можете представить себе ситуацию, чтобы цены на  квартиры  в Павлодаре стали выше  чем в Алматы? Я не могу  представить.

Да, кто бы сказал 8 лет назад, что в Целинограде цены наши переплюнут

Всё что написано Казбеком опровергать глупо. Всё это я читал на тех сайтах, которые он приводит. Было это. Но есть и другие сайты, которые констатируют обратные процессы. Кому верить - вопрос архисложный, т.к. это две конфликтующие армады. Думаю, смотреть нада на методику оценок. Ну вот кто сказал, что около 30% покупаемых хат - инвестиционные? Как считали?
И таких вопросов возникает море.
Про пресловутую ипотеку. Базару нет, влияет. А на сколько и в какой степени? Цифири есть? Я бы очень хотел получить достоверные по маськве-питеру ну и про Алмату-Астану. Но вряд ли они в природе существуют.

[Буба]

2 Буба
Насчет 80% и личного опыта - если это Ваш личный опыт, то неплохо указывать сколько было таких случаев. Одно дело, если Вы побывали в 2000 квартарах, другое в 200 и третье в 20. Я не имею в виду, что Вы не правы, но все же личный опыт одного человека обычно достаточно ограничен.

Насчет прогнозов и обещаний ? понятно, что все, что мы здесь постим ? это ИМХО отдельных людей. Никто не ожидает каких-то гарантий. Просто, если Вы делаете выводы и прогнозы, то интересно как Вы к ним приходите ? на основе анализа фактов, аналогий с Москвой (или прочими городами) или гаданий типа карт Таро.

Сначала мне про 80% сказали "абстрактные риэлторы". Потом проверил сам. Каюсь, выборка мелкая (адресов 100). Но ожидаемая. В любом случае, ну не 80% так 70%.

Про то как пришёл к выводам. И на основе фактов, и на аналогиях с Маськвой и Питером. И на инсайдерской инфе. Ирония состоит в том, что если я напишу подробно - меня уволят. Так что, можете назвать меня пустомелей, не обижусь.

[den10]

Насчет 80% - как правило правда . Есть собственный опыт , продавал как-то квартиру 3 ком в Тастаке , тогда за них просили 25 .
Я даю объяву - 24 - нет звонков
След неделя - 23 и т.д..
Короче - на 15 начались звонки , реально было два покупателя один дал 13 , другой 13300 - фсе .Больше предложений не было .

[kzBEKru]

2 kzBEKru
Я еще раз перечитал статью, которую Вы привели. Мой пардон ? там есть ссылка, что ?цены на московскую недвижимость перестанут расти в 2005-2006 годах, соглашаются многие эксперты?, хотя до этого, они прогнозировали, что средняя цена дойдет до $2000. Сказать, что они были правы, я не могу, потому что они ошиблись с ростом цен на этот год.

Понятно, что вы не следите за ценами на московские квартиры. И вы просто не знаете предысторию вопроса. короче было так: цены бодро летели вверх и до конца 2004 года явно достигалили бы 2 штук баксов. Но в мае кто-то наверху засуетился и дал команду на облом. Затеяли громкую шумиху о снижении цен. Это сильно педалировалось в СМИ. Выступили первые лицаи заявили что правительство будет сбивать цены на недвижимость. Рынок занервничал и замер. Примерно в это же время такое же произошло в КЗ, когда Назарбаев обьявил что надо снизить цены. Тому было много причин. Видимо наверху понимают минусы "пирамиды". Короче говоря в результате некоторых действий Путина и ГосДумы цены в Мск начали тормозиться не после нового года, а на полгода раньше. Так что они не ошиблись с прогнозом. Кстати они так и оговорили,что чем позже остановится рост, то тем сильне будет обвал

2 kzBEKru
Насчет прямой увязки цен между Москвой и Алматой ? я не совсем согласен c такой теорией. Один из аргументов ? по моему опыту, большинство покупателей и продавцов жилья в Алмате понятия не имеет об уровне цен в Москве. Кроме того, у нас все же разные экономики и разные города / страны со своей спецификой.

Капитал не знает границ. Элитное казахстанское жилье может стоить и дороже чем где либо в мире, побивая все рекорды, другие принципы ценообразования... А вот жилье для среднего класса будет строго на уровне ПЛАТЕЖОСПОСОБНОГО спроса и жестко откликаться на мировой рынок. Я думаю, что ближайщие год-два будет идти становление современного рынка жилья. Возможно потребуется и два-три года.
...Мне кажется, что стоимость однокомнатной квартиры равна= 50 зарплатам.
А стоимость автомашины=10 зарплатам. Если квартира стоит в 100 зарплат, то такой человек перестает интересоваться ценами на жилье и уже не представляет интерес для строителей/продавцов жилья. Надеюсь, что все же будет жилье для среднего класса. Очень уж не хочется, чтобы было всего два типа жилья: элитные хоромы и трущобы. Оно как то неприятно будет видеть врача или программиста выходящего из зловонной трущобы без канализации с ведром нечистот в руке.

[mister]

не знаю, но жамишеов сказал что все это дутое ? а именно в два раза
себестоимость жилья ниже, чем рыночной спрос, который повышен на данный момент, и тд и тп

[Dimkaumnik]

Абсолютно согласен с этой цитатой. Добавлю, что цены на вторичное жилье будут чуть выше или на уровне жилья, которое строится под платежеспособного покупателя.

А можно обосновать, почему цены на вторичке будут чуть выше первички? )

однокомнатная за 50 зарплат... Че то много зарплат. В Алматы щас примерно так и есть - средняя зп - 500, средняя хата - 25к. И дорого это, ДОРОГО.

[Буба]

ИМХО мелось ввиду, что на вторичке будет выше. чем на первичном эконом класса. А Первичка типа Базиса ясен перец будет дороже вторички

[erjan1972]

http://www.kp.ru/daily/23386/33085/
как бы то не было периода низких цен уже не будет когда 3 комн стоили 5000
если снижение будет то не намного видимо
люди тут же скупали бы инвестировали деньги

[kzBEKru]

А можно обосновать, почему цены на вторичке будут чуть выше первички? )

Раньше в РК можно сказать, что не строили. А опыт Москвы за последние 10 лет показывает, что цены на вторичку всегда выше чем на первчику. При прочих РАВНЫХ условиях, ессно. Тому много причин, начиная от инфраструктуры, до отделки и ремонта.

однокомнатная за 50 зарплат... Че то много зарплат. В Алматы щас примерно так и есть - средняя зп - 500, средняя хата - 25к. И дорого это, ДОРОГО.

Загнули - это высокая зарплата для НАРОДА. Мне кажется, что реальная цифра в районе 300-350 баксов. В провинции вполне нормальным считается и 200-250 баксов.

[den10]

А вот кто может сказать - нет ли проблем с ликвидностью элитного жилья . Вот допустим - купить тыщ за 200 квартиру в центре - а как быстро и за сколько ее можно продать ? Речь о новом жилье .

[Brandt]

Выступили первые лицаи заявили что правительство будет сбивать цены на недвижимость. Рынок занервничал и замер. Примерно в это же время такое же произошло в КЗ, когда Назарбаев обьявил что надо снизить цены.  Тому было много причин. Видимо наверху понимают минусы "пирамиды". Короче говоря в  результате некоторых действий Путина и ГосДумы цены в Мск начали тормозиться не после нового  года, а  на  полгода  раньше. Так  что они не ошиблись с прогнозом.

вот примерно это я и имел в виду, когда грил о коллапсе. но вот чего не учел (ввиду полного незнакомства с предметом), так это влияния гос-ва.
кстати,, у нас это влияние может быть совершенно другим. все зависит от планов гос-ва на "лишние" деньги народа.