Сообщений в теме: 719

[Барыга Алматинский]

Ребята, друзья! Все те кто ждет дальнейшего крушения цен. Откройте глаза, не тешьте себя пустыми надеждами. Падения не будет, будет рост. Посмотрите в лицо фактам:

Ждали выброса залоговых квартир в весь прошлый год. Прогнозировали (СиГГи и Ко) осенью сего года. Где они, вожделенные залоговые квартиры? НЕТУ! Все токсичные активы наших горе банков уже погашены за счет нефтедолларов.

Нефть побила годовой максимум. А это значит будет больше кэша в нашем королевстве. Больший процент осядет в карманах потенциальных квартиропокупателей.

Все ведущие экономики (наши кредиторы и ивесторы) объявили о выходе из рецессии. Фондовые рынки достигли предкризисных уровней.

Цены на недвижку стоят не шелохнувшись уже год. Заметьте, кризисный год. Впереди экономический бум. (Тьфу-тьфу). 1500 долларов за кв.м в кризисный год. Чуете куда идет дело?
Алматы - мегаполис нефтянного государства.

Вы молоды, талантливы энергичны. У вас миллион шансов найти хорошу работу, срубить бабло на бизнесе. Не будьте энертны и трусливы. Покупая квартиры, вы прежде всего инвестируете в свою личную жизнь. Достойную жизнь! Мыкаясь по съемным квартирам, вы прежде всего обкрадываете себя, свою молодость, лишая ее всех прелестей проживания в своей личной квартире!

[carioka]

Браво!

БА, давайте вас акимом выберем? Заколебали эти варяги, которые ненавидят этот город. И ноют еще при этом.

Только, БА, чур сначала барахолку снесите. И верните все троллейбусные маршруты.

[zhan171]

Отчасти с вами согласен уважаемый БА! Будет рост цен нефти- ВВП -рост цен на недвижим.Жаль только денег нету у населения!

[Шерхaн]

ЛЮДИ-И-И-ИИИИ!

Нефтяной фонтан наполнил ваши карманы долларами, золотом и брильянтами!!

Залоговых квартир на рынке никогда не будет, банки простили всем заёмщикам все долги!!!

Все экономики мира процветают, а Казахстан цветёт впереди всех!!!!

Цены на недвижимость за последние полгода не упали и обещают вырасти в 2010 году в три раза!!!!!

Алматы - мировой финансовый центр и квартиры в Алматы хотят преобрести все миллионеры планеты!!!!!!

Вы молоды, талантливы энергичны. У вас миллион шансов найти хорошу работу, срубить бабло на бизнесе. Не будьте энертны и трусливы, распарывайте свои матрасцы, доставайте деньги из подушек, быстрее снимайте с депозитов и покупайте, покупайте, покупайте бесценную алматинскую недвижимость, а то не успеете!!!!!!!!

НЕДВИЖИМОСТИ ВСЕМ НЕ ХВАТИТ!

[Данилов]

Браво!

БА, давайте вас акимом выберем? Заколебали эти варяги, которые ненавидят этот город. И ноют еще при этом.

Только, БА, чур сначала барахолку снесите. И верните все троллейбусные маршруты.

Прошу также расширения трамвайных.

Всю барахолку сносить не надо, а вот на 3-4 рядочка расширить проезжую часть надо.

[select]

Уважаемый БА, рынок недвижимости как Вам известно инертен, события на нем разворачиваются медленно. Не надо обманывать себя и людей. Все мы знаем, что рынок недвижимости Алматы давно бы рухнул, как рынки недвижимости Павлодара,Караганды,Чимкента и т.д. Даже лег бы- как рынок недвижимости Астаны где сейчас не могут продать по 800 долларов квадрат новостройки.
Все это должно было произойти в 2008 году как и прогнозировали. НО БЫЛО ВЛИТО 19 миллиардов долларов Народных денег из Нацфонда в смердящий рынок недвижимости. Чтобы искусственно удержать цены на недвижимость.

В том , что это абсолютная глупость мы убедимся в ближайшие два года. НЕ ПРАВИТЕЛЬСТВО НАДУВАЛО ПУЗЫРЬ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ, СООТВЕТСТВЕННО ОНО НЕ МОЖЕТ УДЕРЖАТЬ ЦЕНЫ. Лучше бы на эти деньги купили новые комбайны и построили несколько заводов по глубокой переработке нефти. А так эти деньги ушли в песок.

Зачем поддерживать банки-зомби как в Японии? Надо их банкротить и тогда начнется реальный рост. банкиры сами виноваты, именно их жадность и глупость надуло пузырь на рынке недвижимости, загнав миллионы людей в ипотечную кабалу. Крах цен на жилье неизбежен. Где взять еще 19 миллиардов долларов, чтобы удержать цены? Чтобы поддержать банкиров и не дать им засохнуть? Ведь выплаты в следующем году 15 млрд.долларов за рубеж,в 2011 - 12 млрд.долларов, а после 2012 года надо отдать еще 69 млрд.долларов. Смердящий рынок недвижимости еще долго будет высасывать кровь из здоровой части экономики.

Банки сейчас уже жестко обращаются с теми кто взял кредиты. Не можешь платить - освобождай квартиру. более 100 000 человек под угрозой выселения и эти квартиры уже поступают на рынок.
Крах цен на жилье неизбежен.

[select]

Еще раз повторю картинку.

http://eestiseebimul...og-post_24.html

Многим нравится, когда их недвижимость поднимается в цене. В это время люди становятся опьяненными жадностью и поглощаются идеей обладания недвижимым имуществом как инвестиции. Однако, как только недвижимость становится инвестицией, цены на недвижимость начинают вести себя как инвестиции, и изменчивость вводится в систему. Вы не хотите чтобы недвижимость торговалась с изменчивостью рынка товаров потребления. Это вызывает больше вреда чем пользы..."
Вышеупомянутый график - превосходное описание психологических стадий пузыря рынка недвижимости. Довольно легко поместить периоды в каждую из этих стадий, как показано нашим местным рынком недвижимости*(смотрите сноску внизу):


* Взлет: 1998-1999
* Первая Распродажа: 2000
* Внимание СМИ: 2001-2002
* Энтузиазм: 2003
* Жадность: 2004-2005
* Заблуждение: 2006
* Опровержение: 2007
* Опасение: 2008
* Капитуляция: 2009-2010
* Отчаяние: 2011-2013
* Возврат к золотой середине: 2014

Сообщение отредактировал select: 25.10.2009, 13:52:28

[select]

Почему падение стоимости жилья на 50% еще не "дно"?

http://eestiseebimul...2009/04/50.html

Существует мнение, что цены, упав на 50% достигли «дна» и что настало «отличное время» для покупки жилья. Такое мнение ошибочно в силу целого ряда причин.

В последнее время появляется всё больше статей о том, что недвижимость стала «дешёвой» и «привлекательной». Маклеры констатируют факты: цены на жильё упали на 50%.

Другими словами: «настало время покупать, дешевле быть не может!».
Психология такой эйфории понятна всем нам. Людьми пытаются манипулировать для того, чтобы заставить их забыть какими цены были до пузыря. Их внимание фокусируют на размере падения цен от пузырёвого пика. То же самое справедливо и в отношении любого другого пузыря, будь то недвижимость, акции, или луковицы тюльпанов.

Сегодняшние цены не имеют никакого отношения к пику ценового пузыря.
Поэтому факт падения цен на 50%, это ещё не определение «дна».




Пузыри имеют тенденцию следовать по схеме человеческой психологии:


Людей захватывает эйфория крутого повышения цен, все начинают верить, что такая тенденция бесконечна.
Первоначальное сдутие цен на пике пузыря вызывает шок. На данном этапе нетронутым остаётся пузырёвое мышление: «рынок недвижимости (или акций интернет компаний и т.п.) переживает обычное «выравнивание» цен и тенденция на повышение цен по-прежнему осталась.»
На рынке недвижимости, такая психология объясняется стандартными фразами: «земля кончается», «недвижимость всегда растёт со временем», «людям надо где-то жить, поэтому спрос на жилье всегда будет только расти», и т.д.
В какой-то момент спекулянты, опоздавшие на начальный всплеск цен, прыгают на уходящий поезд, т.к. «сейчас самые лучшие цены, каких никогда уже не будет».
Резкий спрос оказывает временное снижение предложения, временно подталкивая цены вверх.
Однако за кулисами кратковременного скачка цен рынок переживает координальные изменения. Всплеск вскоре исчезает: спрос ослабевает, предложения растут и цены продолжают своё снижение.
На памяти спекулянтов, инвесторов, маклеров и строительных фирм - огромные прибыли времён пузыря. Образуется т.н. «инвестиционная память», прочно встроенная в их мышление и порождающая «воспоминания о хороших временах». Такая память заставляет их думать о том, что тенденция на повышение вот вот начнётся в какой-то момент. Всё это приводит к постоянному провозглашению «дна». В такое «дно» начинают верить спекулянты и они закупаются недвижимостью. Разочарование не заставляет себя долго ждать, т.к. тенденция к понижению продолжается.
На каком-то этапе, капитал спекулянтов иссякает и цены возвращаются к предпузырёвому уровню, или даже падают ещё ниже. Это то, что можно назвать настоящим дном.
Память о прошлых «хороших временах» не даёт покоя спекулянтам. Тенденция к повышению начинается как надежда на то, что «всё повторяется». Рынок недвижимости постепенно оживает.
В конце концов «память о тенденции к повышению» исчезает вместе с неудачной попыткой «восстановить» цены. Стандартные фразы, которые подкармливали пузырь, такие как «недвижимость может только дорожaть», и т.п. становятся бесполезными. Это подталкивает рынок к конечной фазе - капитуляции.

Сообщение отредактировал select: 25.10.2009, 13:52:10

[select]

Рынку недвижимости Алматы грозит полная катастрофа.

Для начала несколько ссылок. Попробуем почитать нашу любимую газету "Крыша" под другим углом.

Сайт "Крыша" Данные за 15.10.2009 г

http://krisha.kz/a/s...8744.html?all=1 Все 210 объявлений этого продавца "Grand Estate "
http://krisha.kz/a/s...8062.html?all=1 Все 205 объявлений этого продавца http://krisha.kz/a/s...6991.html?all=1 Все 164 объявлений этого продавца http://krisha.kz/a/s...7723.html?all=1 Все 62 объявления этого продавца Агентство SkyS http://krisha.kz/a/s...3516.html?all=1 Все 124 объявлений этого продавца Агентство Elit Agency http://krisha.kz/a/s...6673.html?all=1 Все 129 объявлений этого продавца Агентство Ануэль http://krisha.kz/a/s...7021.html?all=1 Все 82 объявления этого продавца http://krisha.kz/a/s...8170.html?all=1 Все 73 объявления этого продавца, Ира.
http://krisha.kz/a/s...4518.html?all=1 Все 139 объявлений этого продавца , Юлия.
http://krisha.kz/a/s...2138.html?all=1 Все 83 объявлений этого продавца . Агентство «Абсолют» http://krisha.kz/a/s...5838.html?all=1 Все 68 объявлений этого продавца. Агентство "Достар",
http://krisha.kz/a/s...0202.html?all=1 Все 67 объявлений этого продавца, Мухтар.
http://krisha.kz/a/s...9233.html?all=1 Все 74 объявлений этого продавца. Агентство «Аркада»
http://krisha.kz/a/s...1477.html?all=1 Все 84 объявления этого продавца «Kibris Premer Estate
http://krisha.kz/a/s...9371.html?all=1 Все 54 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7049.html?all=1 Все 53 объявлений этого продавца http://krisha.kz/a/s...5845.html?all=1 Все 49 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7694.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...0918.html?all=1 Все 31 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7787.html?all=1 Все 52 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...6987.html?all=1 Все 54 объявлений этого
http://krisha.kz/a/s...8047.html?all=1 Все 27 объявления этого продавца
http://krisha.kz/a/s...1774.html?all=1 Все 23 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7832.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...8868.html?all=1 Все 27 объявлений этого
http://krisha.kz/a/s...3134.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...4667.html?all=1 Все 45 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...2138.html?all=1 Все 36 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7403.html?all=1 Все 22 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...3735.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
и т.д.
По этой выборке дано 2102 квартир из 8344 представленных в Крыше.
Это 25% квартир на рынке.

Получается , что 30-35 агентств недвижимости держат за горло полутора миллионный город. Именно по такому пути развивались события в Риге, там сейчас по 700 долларов за квадрат не покупают квартиры.А началось все с нереально высоких цен, потом агентства недвижимости пытались держать цены, но не смогли продавать квартиры и зарабатывать себе прибыль. В результате многие агентства обанкротились, а многие продавцы квартир стали продавать сами по любой цене(их давил внезапно выросший процент по ипотеке). В результате цены рухнули.

Сообщение отредактировал select: 25.10.2009, 13:50:46

[select]

Вывод: Удержать цены искусственно можно от 6 до 12 месяцев, этот период "псевдо дна" заканчивается. После этого периода агентства недвижимости не могут нести расходы (оплата офиса,оплата маклерам, показы квартир, объявления в газетах и т.д.) .Главной причиной банкротства агентств недвижимости и подачи объявлений в газету "простыми людьми" - становится увеличение срока экспозиции квартир. Иначе говоря - квартиры не продаются в течение 1-2 месяцев как гарантирует агентство.Квартиры не продаются т.к. не выдают МАССОВО ипотеку, до 80% сделок шло по ипотеке.В результате люди сами пытаются продать квартиры с пометкой "срочно продам" дают массу объявлений- рынок недвижимости обваливается.( Так произошло летом 2009 года с участками в Алматы- цены рухнули на 50%)

[carioka]

Селект, идите на... в свою тему.

Мы тут без ваших червей обойдемся.

Прошу также расширения трамвайных.
Всю барахолку сносить не надо, а вот на 3-4 рядочка расширить проезжую часть надо.

Трамваю - да.
Барахолке - нет. Нам нужно, чтобы были нормальные ритэйлеры. Тогда и не придется переплачивать за потреб товары.

Почему я могу купить в Москве туфли Un matin d'ete за 80 евро, а моя землячка должна здесь покупать за 150-200 евро?

[select]

Александр Калинин: Не торопитесь покупать квартиры
http://www.zakon.kz/...es-pokupat.html

- Если мы не предпримем необходимых мер, в первую очередь в области государственного регулирования рынка недвижимости, то возможен кризис, как в Юго-Восточной Азии - в Таиланде, на Тайване, в конце 80-х - в Японии. У них кризис начался с рынка недвижимости. Вкладывались большие финансовые ресурсы в развитие этого рынка, цены слишком завышались, потом в связи с тем, что у людей не было возможности своевременно выкупить жилье, разразился кризис. Кризис на рынке недвижимости спровоцировал финансовый кризис, что в итоге привело к государственному дефолту. Усложняет ситуацию то, что в Америке есть симптомы кризиса рынка ипотечного кредитования, на прошлой неделе Всемирный банк назвал Россию и Казахстан зоной рискового ипотечного кредитования.
- В чем же риск?
- Девять из десяти казахстанцев ХОТЯТ улучшить свои жилищные условия, и только один МОЖЕТ это сделать. Речь идет о ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОМ спросе. На этом и играют сейчас нерадивые риелторы и застройщики. У нас сегодня всего полтора-два процента населения владеют всеми национальными богатствами, их обслуживает еще 3-4 процента. У этих людей решены все жилищные проблемы на несколько поколений вперед. Плюс к этому небольшая прослойка управленцев высокого уровня, средний класс. В итоге - максимум 12-15 процентов населения. Больше никто не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. На рынке идет игра “деньги-деньги”: у одного 50 квартир, у другого - 70, они между собой торгуют и поддерживают таким образом цены на рынке. Это и есть мыльный пузырь - рост цен без платежеспособного спроса. Сколько бы мы ни строили, без стабилизации цен придем к краху. До 70 процентов кредитов, привлекаемых из-за рубежа, направляется в строительство и ипотечное кредитование. Но когда-нибудь придется платить по счетам. Придет время, когда большие и короткие деньги, привлекаемые из-за рубежа, нужно будет отдавать. Но рынок не обладает платежеспособностью. Чем тогда отдавать? Иностранным заемщикам наши квадратные метры не нужны. На пятый-шестой год выплат по ипотеке люди устают во всем себе отказывать ради квартиры, проходит эйфория от факта обладания собственным жильем. Люди могут начать отказываться от квартир. Может случиться экономический дефолт: рынок недвижимости рушится, за ним рушится финансовый рынок или наоборот. Таким образом, мы ставим под угрозу всю банковскую систему. Я все время говорю крупным участникам рынка недвижимости: ваша жадность приведет к тому, что вы потеряете все.
Еще один фактор, ведущий к кризису, - государство самоустранилось от управления рынком недвижимости. В Алматы 900 строительных компаний, 400 риелторских компаний - все кушать хотят, поэтому и участвуют в этом росте цен. Кровь рынка недвижимости - теневые деньги. А у нас такое законодательство, что, если в центре Алматы построить гостиницу за 100 миллионов долларов, никто и не спросит, откуда на это взялись деньги.
- Кризис неизбежен?
- Если будет сохраняться сегодняшняя тенденция, рынок рухнет. Первое, что необходимо, чтобы Национальный банк вмешался и ограничил внешние заимствования. Нужно, чтобы ипотечные компании более серьезно исследовали платежеспособность заемщиков. Государство должно установить экономически обоснованную цену одного квадратного метра. Она должна складываться из себестоимости плюс нормальная среднеотраслевая прибыль в размере 25-30 процентов. Существует государственный перечень социальных товаров и услуг, который должен жестко контролироваться правительством, и мы предлагаем ввести жилье в этот перечень, чтобы появился контроль за этим рынком. Ведь сегодня рынком недвижимости управляет горстка людей, нет никакого баланса спроса и предложения, никакой невидимой руки рынка, саморегулирования - ничего этого нет. Все, кому выгоден рост цен на недвижимость, ссылаются на то, что рынок, мол, все отрегулирует. Нет, господа! Именно на этапе развивающегося рынка цены диктует производитель - это же классика, об этом еще Маркс говорил. Спрос большой, предложение малое, поэтому производитель и диктует цены. Почему одна группа людей получает колоссальные прибыли? По итогам прошлого года прибыли крупных корпораций только по Алматы составили 10 миллиардов долларов. Эти данные неоднократно озвучивались, но никто из крупных корпораций эти данные не опроверг.
- Сколько, на ваш взгляд, должен стоить один квадратный метр жилья в Алматы?
- Есть так называемая экономически обоснованная стоимость квадратного метра. В приватных беседах многие строители, которые понимают, к чему приведет безудержный рост цен, нам сообщали, что себестоимость квадратного метра даже в Алматы, в сейсмоопасных зонах, составляет 550 - 600 долларов.

[select]

Пузырь на рынке недвижимости

http://ru.wikipedia..../wiki/Пу%...?ти
Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Пузырь на рынке недвижимости — является разновидностью экономического пузыря, происходящего на рынке недвижимости.

Признаки

Финансовая доступность. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП. Может определяться для отдельной взятой территории как стоимость к доходам населения.
Размер ипотечных платежей. Измеряется долей ипотечных платежей к доходу населения.
Ставка аренды. Определяется как ставка аренды к стоимости дома.
Рентабельность строительства. Определяется как прибыль к затратам.

Причины

Пузырь на рынке недвижимости возникал по следующим причинам:

Факторы предложения:

Законодательные ограничения застройки. В случае ограничения законодателем размеров строительства приводит к снижению предложения на рынке и снижению ликвидности рынка недвижимости. В Нью-Йорке, США, существует ограничение на этажность постройки, называемое зональностью. Каждая зона допускает определённую высотность зданий, что ограничивает плотность проживания на территории зоны.
Самостоятельные ограничения застройки. В случае сговора/монополии застройщиков происходит сознательное ограничение объёмов строительства. Считается, что данная причина является одним из факторов взрывного роста цен в Москве.
Естественные ограничения застройки. Территориальные ограничения являются частой причиной роста цен, особенно в центрах крупных городов.
Ожидание доходности со стороны продавцов. Обладатели недвижимости, при росте цен ожидают дальнейшего удорожания недвижимости, как инвестиционного объекта.

Факторы спроса:

Значительное увеличение реальных доходов населения. В результате экономического роста богатеющие классы начинают вкладываться в недвижимость. Считается, что данная причина является одним из факторов взрывного роста цен в Москве.
Развитие ипотеки. Приводит к увеличению доступности жилья для больших слоев населения, в развитых странах ипотечный спрос является преобладающим. Колебания процентных ставок на ипотечные займы сильно влияют на эту составляющую спроса.
Отток средств инвесторов с рынка капитала на рынок недвижимости. При снижении доходности рынка капитала наблюдается отток средств в рынок недвижимости. Подобная тенденция обозначилась в США после прокола интернет-пузыря, когда значительные средства стали вкладываться в приобретение недвижимости.
Ажиотажный спрос. В случае ряда причин возникает неадекватный, необоснованный ажиотаж. Примером служит кризис 1920-х годов во Флориде.

Предсказание момента разрыва пузыря
Несмотря на то, что индикаторы рынка недвижимости, свидетельствующие о его перегреве, давно проработаны, момент прокола пузыря предсказать не удаётся. Основная причина, препятствующая предсказанию — инерционность ожиданий продавцов относительно доходности. В итоге, корректировка часто производится за счёт инфляционной составляющей, без падения номинальных цен. Тем не менее, кризис 1990-х в Японии был ожидаем и привел к значительному снижению цен в номинальном и реальном выражении в течение 14 лет подряд.

[select]

Залоги на внесудебную продажу


http://zonakz.net/articles/26310








[/quote]

[select]

Цены на жилье рухнут.

http://www.liter.kz/...a...51&pub=1004



Так чего нам ожидать на столь привлекательном рынке жилья? Будет ли снижение цен? Эти и другие вопросы для читателей «Литера» прокомментировал председатель правления Народного банка Григорий Марченко. Человек, как считает народная молва, разбирающийся во всех вопросах, касающихся цен, денег, рынков и прочих финансовых атрибутов.
– Григорий Александрович, когда цены хоть чуть-чуть успокоятся? Рядовые казахстанцы в данной ситуации грешат на популярную сегодня ипотеку. Банковские кредиты и рост цен на жилье – что есть следствие и что причина?

– Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части «квартировладельцев» наступают с 6-го по 8-й год погашения займа. Но в нашей ситуации все может измениться. То есть какие-то вещи могут даже раньше произойти. Потому что существует целая группа людей, переоценивших свои финансовые возможности. Многие взяли достаточно дорогую ипотеку, и они сейчас напрягаются, обслуживая кредит. На вторую работу устраиваются. Но в какой-то момент все равно встанет вопрос: или все деньги пускать на погашение кредита, или более качественно питаться, ездить в отпуск, покупать бытовую технику и т. п.
– Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, «слезы разочарований» начнутся через 4–5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?
– Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить. Вначале все работает только на повышение цен. «Недвижимость всегда в цене!» – лозунг, появившийся на свет явно по «подсказке» заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость – это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения – инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога. Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры – рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: «Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!» А в договорах всегда есть пункт, который предусматривает и такие моменты. То есть поступит правомерное предложение предоставить дополнительные залоги на недостающую сумму, а где их взять? Тогда реальная схема – дебитор должен квартиру продавать и гасить кредит. Но опять же если он ее продаст за 70 тысяч. А когда таких людей станет много, то это будет дополнительный дестабилизирующий фактор. В случае, если подобные факторы друг на друга накладываются, – нетрудно догадаться, что произойдет. Во всех странах на этом рынке часто наблюдается цикл «бум-баст». То есть сначала резкий рост, а потом спад, следует понижение цены. За три года рост цен происходит в среднем на 70%, а потом за 2 года на 40% идет их снижение. В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно – никто не знает, но падение, вернее «стабилизация» цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал.

Подготовил Игорь НЕВОЛИН, фото Андрея МАГАЯ, Алматы

[select]

Разрушение мифов на рынке недвижимости Алматы.
Миф 1. Дефицит - жилья не хватит.

Говорят что жилья не хватит и будет рост цен. Так ли это? Давайте проверим.Разрушить этот миф очень просто.
Надо посчитать сколько выставляется недвижимости на продажу и сколько продается.Если покупателей больше чем продавцов, тогда дефицит. Задача для второго класса.

Задача.

Дано 1:
Цитата
5. отдел регистрации прав на недвижимое имущество.

За 11 месяцев 2008 г. произведено 87962 регистрации прав на недвижимое имущество


http://www.almaty.kz..._id=1318&lang=1


Значит за 11 месяцев продано 87 962 объектов недвижимости. В месяц 7 995. В неделю 1 999.

Значит в неделю продается примерно 1 999 объектов недвижимости.(Земля,дома,квартиры, магазины,СТО и т.д.)

Дано 2:
Цитата
http://krisha.kz/a/s...?cat=3&a_type=1
Продают:
Квартиры 14 658
Дома 4 600
Дачи 714
Участки 3 385
Коммерческая недвижимость 1 622
-----------
Всего: 24 979

Значит в неделю выставляется на продажу 24 979 объектов недвижимости.(Земля,дома,квартиры,магазины,СТО и т.д.)
-----------------------------------------------------------------------
Ответ:
В неделю ПРОДАЮТ - 24 979 объектов (Только по Крыше) , а ПОКУПАЮТ - 1 999 объектов.

Миф разрушен: На 1 ПОКУПАТЕЛЯ НЕДВИЖИМОСТИ в Алматы приходится 12,5 ПРОДАВЦА.

[select]

Треть ссудного портфеля казахстанских банков составляют безнадежные кредиты – АФН

http://www.zakon.kz/...hstanskikh.html
АСТАНА, 22 окт – ИА Новости-Казахстан. Треть ссудного портфеля банков Казахстана составляют безнадежные кредиты, следует из данных Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН).
«В структуре кредитного портфеля банков по состоянию на 1 октября доля стандартных кредитов составила 27,5%, сомнительных – 42,5%, безнадежных – 30%», - говорится в сообщении Агентства госфинконтроля.
При этом, отмечает АФН, доля безнадежных кредитов без учета АО «БТА Банк» и АО «Альянс банк», контроль над которыми имеет госфонд «Самрук-Казына», в совокупном кредитном портфеле составляет – 8,9%.
Сумма кредитов, относящихся к сомнительным займам 5 категории и безнадежным (с учетом провизий по однородным кредитам) составила 3,519 триллиона тенге или 34,7% от совокупного ссудного портфеля. Без учета БТА и Альянс банков данный показатель составил по итогам сентября чуть более одного триллиона тенге или 15,4% от совокупного ссудного портфеля БВУ. В начале текущего года данный показатель составлял 750,7 миллиарда тенге или 8,1%.
Займы, по которым имеется просроченная задолженность по платежам свыше 90 дней на 1 октября, составили 1,776 триллиона тенге или 17,5% от ссудного портфеля банков. Без учета БТА и Альянса данный показатель составил 873,8 миллиарда тенге или 12,7%.
Объем провизий по займам достиг 3,688 триллиона тенге или 36,4% от кредитного портфеля, увеличившись за сентябрь на 189,5 миллиарда тенге или на 5,4%. Без учета АО «БТА Банк» и АО «Альянс банк» объем провизий на отчетную дату составил 1,208 триллиона тенге или 17,6% от кредитного портфеля.
В целом, ссудный портфель банков с учетом межбанковских займов по состоянию на начало октября составил 10,138 триллиона тенге, уменьшившись за сентябрь на 25,2 миллиарда тенге или на 0,2%.
При этом, займы нерезидентам РК составили почти 2 триллиона тенге или 19,3% от ссудного портфеля, увеличившись за месяц на 11,3 миллиарда тенге или на 0,6%.
Займы, выданные в иностранной валюте, составляют 59,9% от совокупного судного портфеля или 6,075 триллиона тенге.
Займы субъектам экономики составили 7,836 миллиарда тенге, уменьшившись за месяц на 29,6 миллиарда тенге. При этом, доля займов на строительство составила – 27,2%, торговлю – 26,3%, непроизводственную сферу – 23,2%, промышленность – 15,0%, сельское хозяйство – 3,9%, транспорт – 3%, индивидуальная деятельность – 0,7%, связь – 0,8%.

[Антибандерлог]

Александр Калинин: Не торопитесь покупать квартиры
http://www.zakon.kz/...es-pokupat.html

Опять перепачканные простыни принесли? Статья за 2007 год.

Нынче Калинин за барыг.

Резкое обрушение цен на рынке недвижимости грозило крахом всему банковскому и финансовому сектору. А поскольку другие сектора экономики, как я уже сказал, практически не развивались, то следствием этого стали бы системный экономический дефолт и неизбежный в таких случаях социальный взрыв. Понимая это, мы, эксперты по рынку недвижимости и ученые-аналитики, постарались сделать все, чтобы помочь государству остановить намечавшийся обвал цен на рынке недвижимости.
Каждый из нас придумывал по страшилке – к чему это может привести. И нам удалось убедить людей (я этого не скрываю), что абсолютного падения цен не бывает, есть определенные пределы (кто-то называет это ценовым дном, но правильно будет – экономически обоснованная цена одного квадратного метра), и остановить этот процесс.

Напомню, что падение цен на недвижимость началось в сентябре 2007 года. И хотя они значительно уменьшились, но все же обрушительного характера не носили. По Алматы, допустим, самое большое падение по вторичному жилью произошло в номерных микрорайонах – до 65-68 процентов, самое незначительное – до 50 процентов – в «золотом квадрате». По первичному жилью падение цен составило 25-30 процентов, но там практически нет никаких сделок. В августе 2008 года наступила стабилизация рынка, а в некоторых секторах вторичного однокомнатного, двухкомнатного и трехкомнатного жилья начался даже подъем. Определенные категории населения покупали жилье, не привлекая кредиты. Первые – за счет собственных средств, вторые – за счет больших компенсаций, полученных в ходе изъятия имущества для госнужд, и, наконец, так называемые стратегические инвесторы, которые, используя дешевые кредитные ресурсы, скупают жилье на пике снижения цены, чтобы в последующем перепродать его. К ним относятся не только отечественные финансово-промышленные группы, существующие при каждом крупном банке, но и внешние инвесторы – россияне и представители Юго-Восточной Азии и Ближнего Востока. Такова общая фабула того, что произошло за последний год.
К счастью, к нам, к группе экспертов, состоящей из ученых-аналитиков, представителей Ассоциации оценщиков, Федерации недвижимости, товаропроизводителей, представителей малого и среднего бизнеса, в начале этого года наконец-то прислушалось правительство. Наши заявления о том, что падение цен на рынке недвижимости нужно остановить любыми путями и что ни в коем случае нельзя выбрасывать на рынок проблемные кредитные квартиры, а их, по информации Агентства финансового надзора, накопилось к тому моменту более ста тысяч (правда, в категорию таковых автоматически попали и те, чьи владельцы задолжали небольшие суммы – допустим, недоплатили 10 тысяч тенге от положенных 60), наконец-то были услышаны: последние девять месяцев между нами существует обратная связь.
Сейчас мы активно сотрудничаем с акиматом Алматы. Я, признаться, не ожидал, что новая команда начнет работать так грамотно и по дольщикам, и по изъятию земель для госнужд, и по строительству развязок, и по развитию малого и среднего бизнеса. (с) http://www.baiterek....nal=33&page=540

Он своего добился- привлек внимание к своей персоне, и обеспечил себя работой. А бандеры для него отработанный материал.

Сообщение отредактировал Антибандерлог: 25.10.2009, 14:29:16

[select]

Качество ипотечных займов в Казахстане продолжает ухудшаться, констатирует Агентство по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН). Об этом сообщает ИА Новости - Казахстан.

http://news.nur.kz/133626.html

Так доля неработающих займов в общей сумме ипотечных жилищных займов составила на первое июля этого года - 27,5%, на начало года этот показатель равнялся 5,6%, говорится в пресс-релизе АФН, распространенном в пятницу.

Ипотечные займы под залог недвижимости продолжают оставаться основным компонентом кредитного портфеля банков второго уровня, составив на первое июля 2009 года 3 триллиона 708 миллиарда тенге (24,7 млрд долларов)или 36,3% от кредитного портфеля по банковской системе. Кроме того, 8,6% от кредитного портфеля представлены займами физическим лицам на покупку и строительство жилья и 8,3% - ипотечными жилищными займами, выданными физическим лицам.Также, сообщает АФН, наблюдается увеличение доли просроченной задолженности свыше 90 дней по займам, выданным физическим лицам на покупку и строительство недвижимости. Так доля займов с просрочкой свыше 90 дней в общей сумме займов выданных физическим лицам на покупку и строительство жилья составила на первое июля текущего года 20,6%, на первое февраля этот показатель составлял 9,5%.

"Объективными причинами ухудшения качества ипотечных займов под залог недвижимости, являются в первую очередь, обесценение залоговой недвижимости, наблюдаемое в течение 2008-2009 годов. Так, цены, как на первичную, так и на вторичную недвижимость снизились по разным оценкам в 1,5-2 раза, что в свою очередь оказывает достаточно сильное финансовое давление на заемщиков", - поясняется в сообщении. В настоящее время заемщику легче отказаться от жилья, чем погашать кредит в течение 15-20 лет, по цене выше рыночной в 2-3 раза с учетом вознаграждения.

"По данным отчетности ВБУ, ипотечные кредиты в иностранной валюте составили 51,9% в совокупных ипотечных жилищных займах, в связи с чем переоценка основного долга и вознаграждения вследствие девальвации тенге, а также сокращение рабочих мест в реальном и финансовом секторе экономики негативно повлияли на финансовое положение заемщиков, и на способность данных заемщиков погашать долг", - отмечает Агентств

[Антибандерлог]

Селект, хорош гадить тут. Есть же параллельная тема для тех кто не шарит нифига.