Сообщений в теме: 91

[Nirvanaboy]

Жилье будет дешеветь
С учетом произошедшей в Казахстане девальвации практически все типы недвижимости потеряют порядка 15% стоимости.

Таким мнением с «Капитал.kz» поделился Александр Калинин, исполнительный директор Казахстанской ассоциации оценщиков (КАО).

«Мы прогнозируем в этом месяце спад цен на недвижимость еще на 10—15%. Это произойдет "благодаря" девальвации, которую произвел Национальный банк. А падение цен на жилье — автоматическое снижение и аренды, потому что это абсолютно зависимо. Не должно жилье через аренду стоить больше 1% в месяц, а в наших условиях — 0,5—0,6%», — сказал г-н Калинин.

По его словам, девальвация усугубила и состояние рынка аренды — в одночасье цены взвились на 30%, и вскоре выходить на улицу с транспарантами могут надумать и честные квартиросъемщики, уставшие от спекуляций.

«В Алматы 370 тысяч объектов недвижимости, и 65 тысяч — это недвижимость жилая. До 18% ее сдается в аренду, это невероятные деньги. И у нас есть закон о том, что с каждого дохода надо платить налог. Где эти деньги? Информацию по арендодателям можно найти, подняв данные Центра недвижимости: если у человека несколько квартир, не может же он во всех жить одновременно. Плюс отслеживать все эти "пятачки" и объявления в СМИ», — пояснил г-н Калинин (...)



«Зондирование ипотеки и оценка залогов в банках сейчас ужасающие»
Сегодня в Казахстане наблюдается фактическое отсутствие инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Основная причина — спекулятивная составляющая: до 60% сделок совершалось посредством спекуляции. Во-вторых, резкое снижение покупательского спроса. У населения в подавляющем большинстве сейчас проблемы иного рода: рост безработицы, снижение номинальных доходов, рост расходов на питание и содержание жилья.

Не последнюю роль, как считает оценщик, играет постоянное вмешательство государства. «Я активный сторонник участия государства, но одно дело осуществлять комбинирующую роль на рынке недвижимости и совсем другое — исполнительскую. Резкое падение интереса к рынку недвижимости и завышенные ожидания по снижению цен на рынке вызваны во многом государственной политикой, когда правительство обратилось к застройщикам, выставив цены: $800 за квадратный метр в Астане и $1000 — в Алматы. Но извините, там еще 15—30% на чистовую отделку, а это уже цена другая. Кроме того, зондирование ипотеки и оценка залогов в банках сейчас ужасающие. Я консультирую эти учреждения, и мы проводим переоценку уже с дисконтом 0,6—0,4 — вот реальная стоимость», — объяснил эксперт (...)



«Сегодня рынок земельных участков не дает никакого дохода»
Александр Калинин сетует на то, что «если на рынке недвижимости что-то еще есть по секторам жилая, коммерческая недвижимость, то рынок именно земельных участков, он умер». В секторе земельных участков ситуация сложилась таким образом, что в большинстве районов города кадастровая стоимость земли выше, чем люкс. «С прошлого года ввели 4800 тенге коэффициент на месторасположение, и в итоге получается в пределах $5000 за сотку, такой цены нет сейчас», — говорит оценщик.

Оказалось, что по рынку земельных участков главным раздражителем и двигателем рынка стало изъятие для государственных нужд. По словам специалиста, актив хорош только тогда, когда на нем что-то строят, и он приносит доход. «Сегодня же рынок земельных участков не дает никакого дохода и от него одна головная боль. Главный сейчас землевладелец в Казахстане, в том числе и в Алматы, банки второго уровня, но они не знают, что сегодня делать с рынком недвижимости земель», — сказал Александр Калинин (...)



По материалам статьи Индиры Мальтиевой, еженедельник «Капитал»

[BAND_SSSR]

НЕДВИГА - ДОЛЛАР - НЕДВИГА

[Nirvanaboy]

скоро будут оценивать
1 по району (тастак будет отличаться от орбиты. "Самал 1" будет отличаться от Аль Фараби-Маркова)
2 год постройки (1957 или 1975- цены разные будут)
3 ремонт , без ремонта
4 этажность (5 или 9 или 12 этажей или 2 этажка)
5 общага , полноценная квартира.
6 квадратура (65, 67 или 70 или 72 квадрата)
7 квадрат кухни ( 5 , 6 или 8 или 9 , может 12 - цены разные)
8 дом стоит внутри двора или окна смотрят на задымленный проспект???

9 Дом саманный ,кирпич, панель??? (порой камышытовый дом наравне с крипичем)

Эти критерии забыты , но они будут скоро в силе как раньше с 1991 по 1999 года.




Спад покупательского спроса, а также сокращение числа действующих предприятий привели к тому, что и цены на коммерческую недвижимость пошли вниз. Снижение стоимости квадратных метров в этом сегменте началось относительно недавно. Однако в нынешнем году коррекция здесь будет наблюдаться более явно, чем даже в секторе жилой недвижимости. По некоторым данным, аренда квадратного метра в бизнес-центрах станет дешевле на 20-30%.

Ряд экспертов сходятся во мнении, что тенденция падения рынка продолжится и в дальнейшем. В частности, Национальный банк в своем отчете о финансовой стабильности указал, что рынок недвижимости в 2009 году будет испытывать дальнейшую коррекцию, а в некоторых регионах спад продолжится. «С учетом совокупности факторов в краткосрочной перспективе логично ожидать сохранения низких ценовых уровней с началом постепенного восстановления цен не ранее конца следующего года», – говорится в документе.

Как рассказал «Капитал.kz» Александр Ким, президент Казахстанской федерации недвижимости, из-за ограниченного доступа к финансированию ситуация на рынке недвижимости на самом деле очень сложная. «Рынок сейчас в таком напряженном состоянии, что он вот-вот может пойти вниз. Хотя со стороны правительства принимаются меры по стабилизации ситуации. Однако кроме выделения бюджетных средств банкам, в свою очередь, надо ввести прежние условия кредитования», - считает г-н Ким. По его словам, казахстанцы, которые прежде вкладывали в недвижимость, сегодня вынуждены ее продавать. В целом ситуация такова: на рынке предложений хоть и поубавилось, но они есть, а вот платежеспособного покупателя нет. «Количество покупателей по сравнению с прошлым годом сократилось на 50-60%. Сегодня по меркам прошлого года цены очень низкие, но по меркам сегодняшней ситуации эти цены не востребованы из-за того, что пласт платежеспособного населения довольно мал», - говорит г-н Ким.

Сообщение отредактировал Nirvanaboy: 23.02.2009, 18:18:04

[Nirvanaboy]

Попали все

Мировой финансовый кризис серьезно сказался на деятельности риэлторских агентств. По данным агентства «UMEX Realty», порядка 80% агентств либо приостановили свою деятельность, либо вовсе закрылись. «Однако в этом есть и положительный момент, потому что на рынке останутся только те агентства недвижимости, которые действительно оказывают качественные услуги. В первую очередь те, которые сохранили свою специализацию. Эти агентства выживут, и казахстанцы в итоге получат более качественный сервис», - уверен г-н Ултамбеков.

Как говорят специалисты, казахстанский рынок недвижимости лишь в 2013 году оправится от негативных последствий мирового кредитного кризиса, подорвавшего привлекательность самой популярной в последние годы сферы вложений. «По нашим прогнозам, к 2013 году должна окончательно стабилизироваться ситуация на рынке недвижимости. По законам экономики, после спада и рецессии всегда наступает период подъема и расцвета», - полагает Дамир Ултамбеков.

Сообщение отредактировал Nirvanaboy: 23.02.2009, 18:42:21

[Old School Boy]

Жилье однозначно будет дешеветь - это происходит по всему миру. Вопрос в другом: за счет чего? Конечно за счет качества. "Хорошие варианты" не будут продаватся совсем дешево, т.е. 1000 за кв.м. за хорошую недвигу скорее всего не видать. А вот на обычки точно цены будут падать быстрее чем на улучшенные, независимо от р-на.

Еще летом отписывал на одной из веток, что приходит время "цена-качество". Ведь авто не покупаются по объему двигла, также и квартиры не будут продаватся "на развес" из расчета $/кв.м.

Но прежнее деление города на центр-окраина и т.д. поменяется. Например, сейчас в Орбите удобнее жить если есть в семье машина. В целом, в районах, прилегающих к Аль-фараби намного удобнее жить. Например, из Аксаев или Мамыр проще и порой быстрее добратся до Зеленого Базара по Альфараби, чем через город.

Да и контингент в разных районах меняется. В целом согласен с топикстартерем о том, что приходят времена, когда при покупки квартиры смотрели на все что угодно от квадратуры туалета и балконов, до близости ближайшего рынка (теперь супермаркета).

[Nirvanaboy]

строительные материалы падают в цене .(РК покупает из КНР в основном)
это элитное жилье строили в 2005 г по 600 гринов (+наценку в 1000, где то 2000)
в итоге доходило до 2600
через посредников (+ наценку в 500)
в итоге 2600 +500 = 3100

+ипотека

в итоге элитка доходила до 7000 за 1 метр.
А теперь пузырь лопнул .

Элитка в 2010 году будет 900-1000.

[Old School Boy]

Вы ошибаетесь. Элитка никогда не будет столько стоить. По простой причине что ее очень мало, а агашек на нефтяной игле и их родственников достаточное кол-во.

Просто черта между богатыми и бедными станет жирнее, толще и ярко-выраженнее.

[C.Esprit]

Элитка в 2010 году будет 900-1000.

Если это действительно элитка район+качество то за эту цену ни один нормальный хозяин не продаст

[Nirvanaboy]

да там никто не живет, квартиры просто заперты в черновом варианте.
Я уж видел эти квартирки по 400 метров .

А В РК скоро натупит время когда появится НАЛОГ на элитное жилье .Если мы хотим войти в в европейские организации (от прав человека ,ВТО, до ОБСЕ)

В этих элитках кварплата капает, никто не платит (никто не живет там в 70%)
а гос-ву нужен такой груз?
Это будет продолжаться примерно 10 лет, но потом все изменится

Москва не сразу строилась
придем к этим временам.

Уже сейчас идет скандал (раздали землю незаконно по АльФараби), там богачи судятся с земельными органами по праву собственности (Право не работает)
Документы прошлых акимов не работают.
Эти элитки тож незаконно построены (60% из 100)
Так что до следующих акимов и разбирательств

по международным законам (если они ратифицируются в РК) незаконные МЖС и ИЖС сносятся булдозерами во всем рыночном мире.
компенсацию дают по тем ценам прошлым или рыночным.

Так что время покажет чего стоит и какого качества элитка

Сообщение отредактировал Nirvanaboy: 23.02.2009, 19:16:31

[minutka]

в полку нищебродов прибыло. Еше один, идейный.

"Хаты в микрах - это гуано!"
"Даешь мне элитное жилье по $333"


[/quote]

[slava_rgp]

Пусть дешевеет. И вообще цена за хату должна соответствовать хотя бы трехлетнему годовому доходу члена семьи из числа среднего достатка. А не так когда хата стоит 50 тонн зелени. а годовой доход 5 тонн. и копи себе 10 лет. Это ненормально. И вообще ипотека должна быть 5-9 процентов. Чтобы реально можно было и жрать чего-то, и одеваться во что-то. Я за цены конца 20 века.

[Old School Boy]

да там никто не живет, квартиры просто заперты в черновом варианте.
Я уж видел эти квартирки по 400 метров .

Это ни о чем не говорит. А квартплату платят - не переживайте. Я лично знаю несколько людей с квартирами от 300 до 800кв.м. в Самале. Сами там не живут, но квартиры обставлены и законсервированы (как фильмах показывают белыми простынями все завернуто).

И эти квартиры в таком виде продаются между собой. И поверьте простолюдинам за 1000 кв.м. не достанутся никогда.

[Nirvanaboy]

Элитка в 2010 году будет 900-1000.

Если это действительно элитка район+качество то за эту цену ни один нормальный хозяин не продаст

не продаст - если он там живет постоянно с семьей.

а если долги,ипотека,расширение бизнеса, мафия связанная с его бизнесом, налоговые органы проверяющие доходы бизнесмена, рейдерство)
????

[Old School Boy]

п.с. когда у человека много денег и богатства - он переходит в иное измерение, где все немного иначе.

не продаст - если он там живет постоянно с семьей.

а если долги,ипотека,расширение бизнеса, мафия связанная с его бизнесом, налоговые органы проверяющие доходы бизнесмена, рейдерство)
????

Это верно, но таких будет в общем кол-ве единицы и уж на их добро найдется свой нашальника

[Nirvanaboy]

я пишу про 1000 ,

Еще время покажет . А помните хрущевки, кирпич 1957года дома по 5000 $ за 1 квадрат ??? Быстро же казахстанцы забывают все.
И что тогда маклеры хором писали ???
вспомните ,вспомните. )))))))))


а не про 333
по 333 -это ваши передергивания )))) не в тему

До сих пор не могут понять в Зап европе - Это кризис или Великая Депрессия
Эсли Депрессия - то конец всему рынку жилья в Алматы,Москве,Казани, СНГ.

в Москве не могут с\мириться с падением . Там элитка 17 000 за 1 метр.
сейчас через месяц уже 15 400

Сообщение отредактировал Nirvanaboy: 23.02.2009, 19:29:20

[Old School Boy]

333 на самом деле передергивания. Это сейчас столько ремонт только стоит.

А вот 1000 за элитку - это тоже самое что 333.

Реально, 1000-1200 за обычку в микрах.

Вы посмотрите что продается сейчас на рынке. Первые или последние этажи 4х и 5ти этажек, как правило уголовые. Нормального предложения мало.

[schukhin]

Еще одна тема...

[Old School Boy]

кризис кризисом крыша нужна в любые времена.

[C.Esprit]

Элитка в 2010 году будет 900-1000.

Если это действительно элитка район+качество то за эту цену ни один нормальный хозяин не продаст

не продаст - если он там живет постоянно с семьей.

а если долги,ипотека,расширение бизнеса, мафия связанная с его бизнесом, налоговые органы проверяющие доходы бизнесмена, рейдерство)
????

В ипотеку такие хаты не покупают ,а если мяфия, налоговая ( тоже мяфия только законная) то это не простой народ заберут даром, а продадут нормально

[Nirvanaboy]

Еще одна тема...

Надо отличать слово "Крах цен" от "Дешеветь"

Крах - это как тут некоторые пишут "333"
Дешеветь - это минус 15 % или 30 %