Сообщений в теме: 5002

[Elty]

MODERATORIAL

Локальные правила темы:

1. Пользователь, интересующийся почему не продается недвижимость, или же за сколько ему стоит продать или купить недвижимость, размещает здесь само объявление или выкладывает ссылку на объявление для обсуждения.

2. Обсуждение должно быть вежливым, любой намек на подтрунивание или переход на личности будет считаться нарушением пункта 2.2.3 Правил.

3. Обсуждение риэлторской деятельности, причин девальвации, причин инфляции, крышеиндекса и его колебаний, землетрясений и т.п. в отрыве от обсуждения конкретного объявления - запрещается.

Сообщение отредактировал Elty: 05.10.2015, 18:40:23

[Фетти]

У моих родителей дом возле университета "Туран",район погран.училища.Сделали оценку,Оценили в 550,000 тыс $!!!!Родаки в шоке,у кого могут быть такие деньги,чтобы купить дом.Дом в 2 уровня,где-то 300 квадратов.Можно ориентироваться на такую оценку?

[Мафиози]

нуу квартиры по ляму  покупают а у вас район считается неплохой)) в крыше кз сравните..

[Мафиози]

думаю 3-5000 реал.. сам так уступал.....

 

на какой торг можно рассчитывать, если например в объявлении стоит 86 тыс. и это средняя цена по аналогичным предложениям? 85-80-75тыс? 

[Кареке]

многие боятся новостроек, уж слишком много о них говорят... а на такие квартиры клиенты обычно из таких же квартир, кто всю жизнь жизнь прожил в подобной кирпичке, вряд ли поедет в панельку, с потолками 2,55 тем более... 

не сказал бы так - в новостройках квартиры хорошо берут, по след.причинам:

 

1. Приличные соседи.

2. Наличие собственного паркинга (кто имеет паркинг, тот поймет, насколько это удобно!)

3. Улучшенные планировки, наличие 2-х и более санузлов...

4. Высокие потолки от 3-х м и выше.

5. Развитая инфраструктура в таких ЖК.

6. Готовый евроремонт. (Ремонт делать тоже гемор еще тот...  по себе знаю..)

7. Полностью меблированная квартира. (т.е. покупай и живи).

8. Площади 1-комн.квартир от 50 м2 и более, 2-х комн. от 73 м2 и выше, 3-х комн.от 100 м2 и выше.

 

Т.е. на каждую квартиру всегда найдется свой покупатель. 

Однако, не пойму тех продавцов, которые выставляют заведомо высокую цену на квартиру, требующую ремонта..

По цене, за которую можно купить приличную квартиру с готовым ремонтом. Зато такие продавцы обосновывают такую цену расположением в хорошем районе..

Типа: " у меня же квартира в золотом квадрате"..

однако, многие покупатели смотрят на такие факторы, как наличие рядом школы, детсада, торг.центра, рынка и т.п.

 

на какой торг можно рассчитывать, если например в объявлении стоит 86 тыс. и это средняя цена по аналогичным предложениям? 85-80-75тыс? 

в среднем, могут сбросить цены предложения на 5 тыс.$.

 

Что касается продажи квартир маклерами/риэлтерами - многие из этих, которые именуют себя таковыми, даже не могут продавать жилье, например, на сайте Крыша есть квартиры от маклеров без фоток, часть маклеров выставляют фото только самого жилого комплекса, причем ЖК могут и спутать с другим.

Настоящих риэлтеров, которые умеют продавать - считанные единицы..

 

Поэтому именно сам Продавец недвижимости должен быть заинтересован в продаже своего жилья: например, сделать хорошие объемные фото квартиры без своих личных вещей, мелочей и т.п. 

Сообщение отредактировал Кареке: 20.03.2014, 11:38:26

[Ruslan M]

Т.е. на каждую квартиру всегда найдется свой покупатель.

...по определенной цене. но только не всегда цена покупателя является желаемой для продавца. Поэтому и стоят в продаже такие квартиры годами.

Зато такие продавцы обосновывают такую цену расположением в хорошем районе..

Д.Трамп говорил:

- главное в обоснованности выбора недвижимости играют три фактора - это месторасположение, месторасположение , месторасположение

Этот фактор действительно в значительной степени способен влиять на цену. От этого никак не уйти. Будет Калкаман с супер развитой инфраструктурой и "приличными" соседями, и там цены поднимутся, а в Золотом квадрате немного снизятся.

[Кареке]

Д.Трамп говорил:

- главное в обоснованности выбора недвижимости играют три фактора - это месторасположение, месторасположение , месторасположение

Этот фактор действительно в значительной степени способен влиять на цену. От этого никак не уйти. Будет Калкаман с супер развитой инфраструктурой и "приличными" соседями, и там цены поднимутся, а в Золотом квадрате немного снизятся.

у покупателей есть выбор - купить убитую квартиру в "золотом квадрате" по завышенной цене, либо купить квартиру недалеко от этого места, но с хорошим ремонтом и по более привлекательной цене. 

[Ruslan M]

у покупателей есть выбор

Это точно)))

[IMAGINATION]

Д.Трамп говорил:
- главное в обоснованности выбора недвижимости играют три фактора - это месторасположение, месторасположение , месторасположение
Этот фактор действительно в значительной степени способен влиять на цену. От этого никак не уйти. Будет Калкаман с супер развитой инфраструктурой и "приличными" соседями, и там цены поднимутся, а в Золотом квадрате немного снизятся.

у покупателей есть выбор - купить убитую квартиру в "золотом квадрате" по завышенной цене, либо купить квартиру недалеко от этого места, но с хорошим ремонтом и по более привлекательной цене.

Мы живем в золотом квадрате, в совминовском кирпичном доме, но я бы даже забесплатно не вселилась в новостройку напротив моего дома (ЖК Сункар) ибо в полной красе наблюдала строительство с самого фундамента, держится это 14 этажное строение на соплях. Вопрос с паркингом решили путем аренды в этой же новостройке. Иногда сетуем на отсутствие лифта, так как живем на последнем этаже, но это заменяет ежедневную гимнастику и обеспечивает профилактику сердечных заболеваний. Есть колясочная на первом этаже. При прошлогодичных землятресениях качалась только люстра, ходуном ничего не пляшет.
Если будем расширяться то только в свой дом. Оттого и цены стабильные в нашем районе.

Сообщение отредактировал IMAGINATION: 20.03.2014, 12:50:52

[ylang]

 

Мы живем в золотом квадрате, в совминовском кирпичном доме, но я бы даже забесплатно не вселилась в новостройку напротив моего дома (ЖК Сункар) ибо в полной красе наблюдала строительство с самого фундамента, держится это 14 этажное строение на соплях. Вопрос с паркингом решили путем аренды в этой же новостройке. Иногда сетуем на отсутствие лифта, так как живем на последнем этаже, но это заменяет ежедневную гимнастику и обеспечивает профилактику сердечных заболеваний. Есть колясочная на первом этаже. При прошлогодичных землятресениях качалась только люстра, ходуном ничего не пляшет.

Если будем расширяться то только в свой дом. Оттого и цены стабильные в нашем районе.

 

 

не только цены стабильные, но и предложений о продаже мало.

[Риэлтор-аналитик]

Параметры влияющие на цену в жилой недвижимости (квартира - вторичный рынок).

Градация по степени важности.

Группа №1.

1. Местоположение.

2. Архитектура, фасад здания.

3. Год постройки здания и материал стен.

4. Этаж/этажность, кол-во квартир на этаже.

5. Формат, планировка, выход окон по сторонам света.

6. Площадь жилая и высота потолка.

7. Площадь нежилая и кол-во составляющих. 

8. Звукоизоляция, теплоизоляция, сейсмостойкость.  

 

Группа №2.

1. Коммуникации.

2. Подъезд, подвал,крыша.

3. Территория вокруг дома.

4. Инфраструктура в радиусе 300 метров.

 

Группа №3.

1. Ремонт.

2. Наличие мебели и бытовой техники.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 21.03.2014, 15:01:15

[Риэлтор-аналитик]

 

 

Д.Трамп говорил:
- главное в обоснованности выбора недвижимости играют три фактора - это месторасположение, месторасположение , месторасположение
Этот фактор действительно в значительной степени способен влиять на цену. От этого никак не уйти. Будет Калкаман с супер развитой инфраструктурой и "приличными" соседями, и там цены поднимутся, а в Золотом квадрате немного снизятся.

у покупателей есть выбор - купить убитую квартиру в "золотом квадрате" по завышенной цене, либо купить квартиру недалеко от этого места, но с хорошим ремонтом и по более привлекательной цене.

Мы живем в золотом квадрате, в совминовском кирпичном доме, но я бы даже забесплатно не вселилась в новостройку напротив моего дома (ЖК Сункар) ибо в полной красе наблюдала строительство с самого фундамента, держится это 14 этажное строение на соплях. Вопрос с паркингом решили путем аренды в этой же новостройке. Иногда сетуем на отсутствие лифта, так как живем на последнем этаже, но это заменяет ежедневную гимнастику и обеспечивает профилактику сердечных заболеваний. Есть колясочная на первом этаже. При прошлогодичных землятресениях качалась только люстра, ходуном ничего не пляшет.
Если будем расширяться то только в свой дом. Оттого и цены стабильные в нашем районе.

 

Понятие Золотой квадрат уже не существует. Сейчас перспективный Бостандыкский район.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 21.03.2014, 13:37:32

[IMAGINATION]

Понятие Золотой квадрат уже не существует. Сейчас перспективный Бостандыкский район.

Любопытно будет узнать тогда Ваше мнение, как аналитика, отчего же цены в несуществующем золотом квадрате такие маловолатильные, последние 5 лет?!
Должна согласиться, что нынче золотым квадратом стали именовать даже дома ниже ул. толе-би, стали размыты границы, очевидно по вине и самих же риэлторов, стремящихся приукрасить свой лот дабы привлечь внимание региональных покупателей, которые не понимают исторического смысла этого района, но хотели бы переехать в Алматы.

Сообщение отредактировал IMAGINATION: 21.03.2014, 14:22:05

[Риэлтор-аналитик]

отчего же цены в несуществующем золотом квадрате такие маловолатильные, последние 5 лет?!

Все по той же причине, продавцы надеются на региональных покупателей, которые не знают особенности Алматы. Золотые люди уже уехали в Астану на левый берег или живут в частных домах выше Аль - фараби

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 21.03.2014, 14:49:03

[IMAGINATION]

отчего же цены в несуществующем золотом квадрате такие маловолатильные, последние 5 лет?!

Все по той же причине, продавцы надеются на региональных покупателей, которые не знают особенности Алматы. Золотые люди уже уехали в Астану на левый берег или живут в частных домах выше Аль - фараби

Либо внуки, тех людей которые здесь жили в 80х

Сообщение отредактировал IMAGINATION: 21.03.2014, 16:11:50

[Риэлтор-аналитик]

Первый этаж.

Минусы.

1. На окнах решетки, ощущения как в тюрьме.

2. В основном постоянно закрытые шторы от посторонних глаз.

3. Повышенное проникновение уличных звуков.

4. Холодные полы, так как подвалы не отапливаются.

5. Посторонние запахи из подвала, сырость и прочее.

6. На первом этаже в подъезде в основном постоянно грязно и графити. 

7. Есть риск быть затопленным любым из соседей живущих выше.

8. Есть большой риск грабежа.

9. Обязательно необходимо убирать мусор под окнами.

Плюсы.

1. Есть больше шансов выжить при землетресении.

2. Легко заносить и выносить что либо.

3. В распоряжении есть придомовой участок земли.

4. Если окна квартиры выходят на большую улицу или проспект с высокой интесивностью движения, есть шанс продать квартиру по более дорогой цене.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 22.03.2014, 16:05:11

[Риэлтор-аналитик]

Индекс  доступности  жилья.

Средняя ЗП по Алматы = 100 000 тг.

Курс  доллара = 182 тг.

Средняя цена 1 ком квартиры 33 м.кв по Алматы = 60000 долл. или 10 920 000 тг.

Т.е. 1 м.кв стоит 1818 долл или 330 876 тг.

В семье из 2х человек, где оба члена семьи работают есть возможность откладывать в накопления (на депозите) 40% дохода, т.е. 80 000 тг.

За 1 год семья накопит на депозите 1 002 634 тг.

Т.е. на этот доход можно купить за 1 год 3,03 квадратных метра.

Депозит на 8 лет с довложением и капитализацией со ставкой 8% годовых.

За 8 лет накопления на депозите составят 10 780 883 тг.

Показатель Индекса доступности жилья в Алматы = 3,03/8

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 22.03.2014, 19:01:15

[Ruslan M]

Показатель Индекса доступности жилья

Немного по другому все считают.

Также ИДЖ рассчитывают:

- с учетом ставки по ипотеке

- относительно кол-ва кв.м, которые можно приобрести на среднемесячный доход

- % от дохода, необходимый платить по ипотеке

- кол-во лет, необходимых, для приобретения среднего условного объекта жилой недвижимости  с учетом ставки по ипотеке и среднемесячного дохода

 

На форбсе есть очень хорошая статья >>> подробнее

[Риэлтор-аналитик]

Немного по другому все считают.

Знаю. Согласен и так можно рассчитывать. 

Я предпочитаю так рассчитывать.

Так как % по ипотеке неадекватен и получить ипотечный кредит с таким доходом практически не возможно.

Я рассчитываю 1 ком 33 м.кв, т.е. квартиру с  минимальными бытовыми условиями - класс эконом. А так же с минимальными напрягами (40% от дохода).

В этом индексе банк помогает (можно жить), а в предложенном банк обдирает (обречен на существование).

В предложенном тобой индексе квартира не может считаться в полной собственности, так как есть риск отчуждения объекта.

Если ипотеку одобрят можно считать что в течении месяца жилье доступно. 

Доступность своими силами или доступность с помощь банка вот в чем вопрос.

 

Можно считать по разному. Самое главное сделать правильные выводы!

 

Мой вывод: Средняя цена за 1 ком 33 м.кв в Алматы должна быть в пределах 50000 (+/- 5000) долларов. Т.е. ждем понижения примерно на 15% (+/- 5%).

С учетом таких показателей как:

1. Объем жил.фонда города Алматы,  его изношенность и моральное устаревание.

2. Численности населения (в части трудоспособного населения) и демографии.

3. Миграции внутренней и внешней.

4. Себестоимости строительства и цен на строй материалы.

5. Занятости населения и деловой активности (развитие МСБ).

А также что скоро по всему Казахстану запустятся Домостроительные комбинаты.

И учитывая большую клиентуру в ЖСБ и очереди по программе арендного жилья.

Плюс присоединенные территории к городу Алматы.

Ну и самое главное снижение количества сделок вообще в целом  и у риэлторов в частности.

 

Можно с полной уверенностью сказать что это произойдет, вопрос только в том как скоро.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 23.03.2014, 05:14:29

[Риэлтор-аналитик]

Еще бы Нацбанк РК сделал бы аналитику по депозитам.

Такой показатель как средний депозит по РК  и кол-во депозитных счетов был бы к стати.

Я примерно могу предположить что он составляет 30 000 долл. в тенговом эквиваленте. И примерно 800 000 депозитных счетов.

Так сказать измерить благосостояние жителей РК.

Сообщение отредактировал Риэлтор-аналитик: 23.03.2014, 05:28:02

[k-star]

[quote name="IMAGINATION" post="28996700" timestamp="1395389586"] отчего же цены в несуществующем золотом квадрате такие маловолатильные, последние 5 лет?![/quote]
Все по той же причине, продавцы надеются на региональных покупателей, которые не знают особенности Алматы. Золотые люди уже уехали в Астану на левый берег или живут в частных домах выше Аль - фараби[/quote]
Вы явно не в золотом квадрате живете, раз такого мнения. В прошлом году купил квартиру в совмине рядом со столичным гастрономом. Скажу честно, что после района вднх где прожил всю жизнь здесь намного лучше и среди соседей регионалов не наблюдаю. Да, многие из них имеют квартиры в Астане, но при этом квартиры в этом доме не продают. Потому что знают качество дома и удобство района. Город расширяется, центр остается. Даже при низких ценах на рынке, которые стали сейчас проще оставить эти квартиры до лучших времен, чем сливать. У кого нет денег все равно выберут спальные окраины типа микрашей, аксаев и проч.