georgegg

Адекватному пиплу тупо НАС-РАТЬ! на мнения всякоразных селектов. Это так сложно понять?

1. Всё проще - ветку трудно найти после переноса во флейм.
2. Человек, употребляющий в лексиконе такие слова как вы, вряд ли сам адекватен, а потому не может делать корректных выводов. Помимо слов ваш прифиль содержит весьма странную ссылку. По нику вы напоминаете соседшего с ума от падения цен барыгу.

На вопрос ответ КОГДА смп4. Думаю лет 10-50, и то если мы не свернем на путь Нигерии.

- Лично я не желаю, для Казахстана такого пути, поэтому строю реалистичные бизнес-планы, а не такие которые похожи больше на паразитирование. Лучше построить больше жилья по тем ценам, которые люди будут в состоянии массово платить, нежели пытаться урвать на сдерживании цен от падения, усугубляя при этом (не напрямую) ту же экологическую ситуацию. Да и город будет весь в хибарах тогда. Оно надо? На мой взгляд лучше идти цивилизованным путем.

Предпосылки к росту - отложенный спрос, вечное желание улучшить свои жилищные условия, рост населения/миграция, покупатель первого жилья.....

- Отложенный спрос без денег - всего лишь желание, не совпадающее с возможностями. На мой взгляд самый существенный отложенный платёжеспособный спрос среди тех, кто получил ранее компенсации, но пока их не полностью израсходовал. Отложенный спрос является исчерпаемым ресурсом.

Раз сейчас берут хрющ по цене новостроя, наверное не от хорошей жизни, значит дефицит есть....

- Это всего лишь означает, что у тех, кто имеет желание покупать недвижимость, деньги есть только на квартиры малой площади по текущим ценам. Иначе не вижу смысл покупать старье, тем более что можно найти относительно качественные новостройки за ту же цену за квадрат. По мере расходования средств, количество покупателей с деньгами может существенно сократиться.

[quote name='KRG' post='10466441' date='03.11.2009, 17:23']
[quote name='sakas' post='10463423' date='03.11.2009, 12:56'] справедливая цена за 1 кв.м. эквивалентна 500 дол сша. или кто то брал по 4000?
[/quote] Ошибочка. Я по 4000 продавал в мае-июле 2007 года. Интересно? Мы с Вами тогда не имели сделок?
[/quote] То, что вы продавали - бездоказательно. Готовы для начала выложить хотя бы сканы документов на покупку/продажу? ДАже если так, то судя по всему вы снова ищите больных, которым можно слить то, что не слили, но теперь хотя бы по 1600 за кв.м.

[quote name='KRG' post='10466755' date='03.11.2009, 17:51'] О каких фактах идет речь? Если о сделках, обратитесь к ветке фактосделки.
[/quote] - нет - численные данные о величине и степени влияния "других" факторов. На ветке говорили об укладе жизни например.

[quote name='KRG' post='10466755' date='03.11.2009, 17:51'] Хорошо, пусть не "справедливые цены". Уровень определить можете? Может это 1500$/кв?
[/quote] - Если бы я был покупателем, я бы не брал дороже 800 долл за кв м в новом доме. Дополнительные средства лучше вложить в образование детей, свое здоровье и бизнес.

[quote name='KRG' post='10466755' date='03.11.2009, 17:51']Все зависит насколько Вы готовы к конструктиву.
[/quote] - Нет, зависит от степени вашей наглости.

[quote name='KRG' post='10466755' date='03.11.2009, 17:51'] [quote]
3. Вы умудрились уже несколько раз заблудиться в трех соснах. Поэтому основные мои претензии не к вашему душевному состоянию, а к вашей квалификации. Хотя я в какой-то степени понимаю ваше поведение - жадные люди очень болезненно расстаются со своим привилегированным положением, и используют любые средства, в том числе обман, в котором я вашу компанию не перестаю уличать.
[/quote] Это Ваше ..... воображение
[/quote] - Не обманывайте, тем более, что вот это очень легко проверить - страницы текста, на которых ваша компания не могла понять очевидные детали, висят на ветке.

[quote name='KRG' post='10466755' date='03.11.2009, 17:51'] Ваша аргументация, вернее Housing affordability survey разработана на основе стат данных развитых рынков.
[/quote] - Да и эти стандарты говорят, что нормальной является цена, равная трем годовым доходам семьи. Ну пусть для "развивающихся" будет 5 лет, но у нас сейчас более 7. Долларовые зарплаты в ближайшие 5 лет сложно будет поднять в 2 раза, т.к. при недоразвитости внутреннего производства рост заработных плат приведет к росту импорта, а следовательно давлению на тенге, а в итоге снова к девальвации и снижению долларовых зарплат. к тому же при повышении зп некоторые производства могут стать неконкурентоспособными. Это естественные экономические ограничения.

[quote name='KRG' post='10466755' date='03.11.2009, 17:51'] Развитых, значит рынков, на которых предложение превышает спрос во всех существующих сегментах рынка.
[/quote] - Во-первых, когда цена росла, все говорили "ну вот видите же спрос превышает предложение даже в развитых странах, а у нас подавно!" А теперь несколько лет переобулись. Вообще говорить о превышении спроса над предложением или наоборот не корректно, без указания цены.

Во-вторых, стандарты доступности, основанные на доходах семьи, не зависят от спроса и предложения. Стандарты зависят от здорового соотношения оплаты за жилище и других расходов в общем бюджете семьи. У вас слишком лекгомысленное понимание.

[quote name='KRG' post='10466755' date='03.11.2009, 17:51'] Т.е. рынков, где предложение новых домов сопоставимо со вторичным рынком, и учитывает убыль ветхого и аварийного жилья, а так же прирост населения и рост его доходов.
[/quote] - Во-первых, дальнейший рост долларовых доходов будет ограниченным (см выше).Кашаган можно учитывать только в семилетней перспективе, т.к. первая нефть в основном пойдет на оплату затрат инвесторов.

Во-вторых, вы забываете, что помимо рынка жилья есть рынок земли. если построить самому дешевле, то люди будут строить сами. Минус такого вынужденного решения - загрязнение атмосферы города продуктами сгорания печного топлива (в том числе повышение содержания углекислого и угарного газов), ухудшение экологической ситуации, и в итоге отток населения, особенно того, у кого есть деньги, чтобы жить в других странах. Если ориентироваться на стандарты доступности жилья в ценовой политике на благоустроенное жилье, то такого развития событий возможно избежать.

[quote name='KRG' date='03.11.2009, 17:51' post='10466755'] Необходимо строить нового жилья больше чем оно стареет. А к старому, с учетом сейсмичности Алматы, необходимо отнести 80% жилья построенного до 1980 года.
[quote] - Люди не могут потрать больше, чем есть у них в карманах. высокая цена означает проблемы с продажами. Если вы видите оживление, то это временно.

Ну и ладненько. Осталось одна мелочь, что бы продавцы срочно начали переписывать ценники. Главное ведь Вы поняли друг друга (Ветеринар и ГриШута). На нашем рынке это самое главное.
- Самое главное в том, что не надо покупать вещи, цена на которые завышена.
А когда установяться справедливые цены в Алмате? Уже в этом году? Или в следующем?
Какую цены вы имеете ввиду ---под словом справедливые????????????
Справедливые? Это те, которые обещает georgegg. Вот только это сколько?, и когда?

На эти вопросы у ГриШута нет ответов, можете не ждать. Да и сюда он больше не вернеться. Как для всякого душевнобольного ему необходима аудитория, перед которой можно рисонуться и попудрить мозги....ГриШута - Непонятый гений с Каблукова

0. Как я понял, вы отказываетесь выкладывать факты. Значит боитесь разоблачений.
1. Я ни разу не использовал термин "справедливые цены". Поэтому и не отвечаю на ваш некорректный вопрос. Зачем вы снова врёте?
2. Заметьте, что набросились на меня вы и ваша компания - психи всегда думают, что они здоровые, а сами кидаются на людей. Хотя, в вашем случае, я думаю вы просто используете очередную подлую тактику, рассчитаную на сиюминутное воздействие на невнимательного читателя, открывшего лишь последнню страницу.
3. Вы умудрились уже несколько раз заблудиться в трёх соснах. Поэтому основные мои претензии не к вашему душевному состоянию, а к вашей квалификации. Хотя я в какой-то степени понимаю ваше поведение - жадные люди очень болезненно расстаются со своим привилегированным положением, и используют любые средства, в том числе обман, в котором я вашу компанию не перестаю уличать.
4. На мой взгляд моя аргументация более выверена, чем ваша. Выводы мои опираются на реальные численные данные, подлежащие проверке.
5. Действительно, я могу ответить не на все вопросы и никто этого сделать не может. На сбор некоторых данных просто нет времени. Вы же косвенно утверждали, что если я «учту то-то и то-то» - а оказывается что всё это пустые слова и на самом деле данных у вас нет.
6. В тех вопросах, на которые я отвечаю, я разбираюсь детально. Требовать ответа на вопрос КОГДА, на мой взгляд не совсем разумно, потому что тайминг будет зависеть от того, насколько ярым будет желание затягивать ситуацию на рынке недвижимости. Ни к чему хорошему в итогое такое затягивание не приведёт.
7. И наконец, подытожу - цена и её динамика, хотя и в существенной степени опираются на экономические закономерности, но зависят в том числе и от поведения покупателей. Из моего анализа следует, что предпосылок для роста цен нет, а вот предпосылки с дальнейшему снижению довольно сильные. Здесь мы обсудили лишь одну из них - переоценённость недвижимости относительно заработных плат и конечные покупатели, которые не из воздуха деньги делают, а зарабатывают каждодневным трудом, учитывают этот фактор. А некоторые барыги, судя по вашим воплям, не учитывают. Поэтому пролетят эти барыги, когда в очередной раз обнаружат, что продавать то недвижимость по ещё более высоким ценам некому.

А вы сравните еще темпы строительства в Лондоновке и у нас. Прирост населения то же. Депицит и менталитет. и вы все поймете.

- А вы приведите ваши данные, а я их проверю. С какой это стати, вы возлагаете всю работу на меня? Давайте ваши данные на бочку.

А с вами, извините, как фундаментальным теоретиком спорить невозможно, тк вы не вылезаете из своей раковины ...

- А я считаю, что вы спор проигрываете, потому и нервничаете. Спокойнее - факты на бочку.