GogiMan

Простите, что много, но все по теме:
_______________________________________

Возможность приобретения иностранцами недвижимости или земельного участка в Кыргызстане - вопрос спорный и в теоретическом, и в практическом плане. Противоречие практики действующему законодательству, наличие различных точек, зрения, дискуссии ученых, юристов-практиков и чиновников - вот что сегодня характеризует суть этого вопроса.
Консультирует директор юридической компании "АСА Consulting" Наталья Аленкина.

- Какие нормативные правовые акты регулируют сделки с
недвижимостью между иностранцами, а также юридическими лицами,
имеющими иностранную долю (кыргызско-турецкие ОсОО, к примеру),
и гражданами Кыргызстана?

- На заре земельной реформы одним из наиболее острых вопросов, наряду с введением института частной собственности на землю, был вопрос о возможности приобретения собственности иностранными гражданами и организациями. Активно выступавшие противники этого шага утверждали, что предоставление земли в собственность иностранцам противоречит нормам Конституции о том, что земля является основой жизни и деятельности народа Кыргызстана, а также положениям о неприкосновенности и неделимости территории КР, и в конечном итоге угрожает суверенитету государства.
По их мнению, это ставит под удар безопасность и благополучие Кыргызстана. Открыто говорилось, что, по сравнению с кыргызстанцами, иностранные граждане и юридические лица имеют большие финансовые возможности, а значит - и фактическое преимущество в приобретении собственности на земельные участки. Если же иностранные граждане станут приобретать благоприятные земли, то, соответственно, нашим гражданам таких земель достанется меньше.
Эта точка зрения превалировала в обществе. И с такими настроениями мы подошли к принятию базовых нормативных актов в сфере земельных правоотношений.
Согласно действующему законодательству, иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Кыргызстане такими же правами и обязанностями, что и граждане КР, кроме случаев, установленных законом или международным договором.
В соответствии с ч.3 ст.4 Конституции КР, пределы и порядок осуществления собственниками земли своих прав и гарантии их защиты определяются законом - Земельным и Гражданским кодексами КР. Они устанавливают право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц пользоваться земельными участками на территории Кыргызстана.



- Самое время разобраться с тем, кто такие иностранцы.

- В этом вопросе существует определенная казуистика. Дело в том, что, согласно земельному законодательству, все СП будут считаться иностранными юридическим лицами, а согласно нормам гражданского законодательства, такие организации считаются кыргызскими юридическими лицами, поскольку зарегистрированы по законодательству КР. Таким образом, земельное законодательство предлагает свое, несколько отличающееся от традиционного, определение иностранного юридического лица. Согласно ст.2 Земельного кодекса, иностранное юридическое лицо - это лицо, которое обладает одним из нижеперечисленных признаков:
а) создано и зарегистрировано в соответствии с законодательством иностранного государства (например, посольство США);
б) принадлежит полностью одному или более иностранному физическому или юридическому лицу;
в) контролируется или управляется одним или более иностранным физическим или юридическим лицом посредством письменного контракта, права реализовать большинство голосующих акций, права назначать большинство членов исполнительного или наблюдательного органа;
г) зарегистрировано в КР и имеет не менее 20% процентов уставного капитала, принадлежащих иностранным гражданам, лицам без гражданства или юридическим лицам.
Таким образом, если в ОсОО 20% уставного капитала принадлежит иностранцам - это иностранное юридическое лицо, а если 19 - то уже нет. Если местной компанией управляет на основании договора иностранное лицо или организация, то местная компания земельным законодательством признается иностранной;
д) создано на основе межгосударственного договора или соглашения. К примеру, Кыргызско-Турецкий университет "Манаса" учрежден в соответствии с Соглашением между Правительством КР и Правительством Турецкой Республики, подписанным 30 сентября 1995 года в городе Измире.
А вот как регламентирует Земельный кодекс права иностранцев на землю:
1. Иностранный лицам (гражданам и организациям) земельные участки в черте населенного пункта (городов, поселков, сельских населенных пунктов) могут предоставляться на на правах срочного (временного) пользования.
2. Земельные участки вне населенных пунктов, за исключением сельскохозяйственных угодий, могут предоставляться иностранцам на правах срочного (временного) пользования правительством КР.
Срочное (временное) пользование ограничивается сроком до 50 лет. Вот почему долгосрочные договоры аренды, как правило, заключаются на 49 лет. По истечению данного срока по согласованию сторон сроки пользования земельным участком могут быть продлены, и так до бесконечности. А вот земли сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду, как правило, на срок не менее 5 лет.
Вспомним Кыргызско-Турецкий университет "Манаса". Принимая во внимание его статус как иностранного юридического лица, 85 га в юго-западном районе г.Бишкек были предоставлены ему правительством под проектирование и строительство комплекса зданий и сооружений университета во временное пользование на 49 лет, а не в собственность.

- Что скажете касательно судебной практики в отношении прав
иностранных лиц на земельные участки?

- Она у нас достаточно скудна. Однако уже есть примеры, когда суд признавал недействительными договоры купли-продажи недвижимости иностранному лицу, как заключенные в нарушение требований п.3 ст.5 Земельного кодекса КР об отсутствии согласия правительства КР на предоставление в пользование земельного участка иностранному юридическому лицу.
Похожий прецедент имел место и с оздоровительным пансионатом "Рохат НБУ". Суд признал противоречащими закону решения местных органов власти о выделении дополнительного земельного участка для строительства железобетонного забора пансионата, поскольку при вынесении данных актов были нарушены требования п.3 ст.5 Земельного кодекса, предусматривающего, что иностранным лицам земельные участки вне населенных пунктов, за исключением сельскохозяйственных угодий, могут предоставляться на правах срочного (временного) пользования правительством КР.


- Что касается наследования...

- Земли могут перейти иностранным лицам в порядке универсального правопреемства, например, по наследству или в результате реорганизации юридического лица. Представьте себе такую ситуацию. После смерти родителей наследником сельскохозяйственных угодий становится их сын, являющийся гражданином Российской Федерации. Казалось бы, вот он, законный способ иностранцу стать собственником земли!
Однако законодательство обязывает наследника в течение одного года с момента возникновения права на земельный участок произвести его отчуждение гражданину КР. Если этого не произойдет, то по решению суда отчуждение будет произведено принудительно, либо земля будет передана в государственную собственность. В обоих случаях бывшему собственнику возмещается стоимость имущества.
Таким образом, органы регистрации прав на недвижимое имущество должны осуществить регистрацию права собственности за иностранным лицом в случае наследования им земельного участка, поскольку только зарегистрировавшись как собственник, иностранное лицо сможет произвести отчуждение земельного участка в течение года гражданину КР.

- Как видно из вышеизложенного, иностранцы могут лишь на время
приобрести права на пользование земельным участком.

- Да, но несмотря на все запреты, придумывают варианты, как их обойти. Сегодня землю покупают на подставных лиц, оформляют фиктивные браки, заключают договоры о переуступке прав, банально договариваются с соответствующими органами, да мало ли чего еще придумывают... Как правило, все дело в цене вопроса. При этом инвесторов больше всего беспокоят гарантии того, что право на недвижимость будет достаточно защищено. Такие гарантии дает оценка рисков подобных сделок.
Как показывает анализ судебной практики, случаи принудительной продажи земельных участков единичны, несмотря на массовую миграцию населения, сопровождающуюся сменой гражданства, когда земля просто остается бесхозной. Из этого следует, что тысячи гектаров земли, которые когда-то являлись собственностью граждан, по тем или иным причинам остались без учета. Данными земельными участками, наверняка, незаконно пользуются третьи лица, а государство несет убытки, так как не уплачивается земельный налог, не производятся платежи в Соцфонд и не взимается арендная плата, а если и взимается, то не в пользу государственной казны. Отмечу, что в Земельном кодексе приведен лишь один случай, когда земля может перейти в собственность иностранных физических и юридических лиц - в случае кредитования ими ипотечного жилищного строительства.



- Дайте, пожалуйста, сравнение кыргызстанского законодательства в
области земельного права с законодательством других стран:
Казахстана, России и Узбекистана.

- В этом отношении отечественное законодательство строже, по сравнению с тем же казахстанским и российским. В России, к примеру, установлен твердый запрет на собственность иностранцев на земельные участки, находящиеся на приграничных территориях и на иных особо определенных территориях РФ, земли сельскохозяйственного назначения. При этом земельное законодательство России допускает, что иностранные граждане могут получить земельные участки в собственность за плату.
К слову сказать, в свое время вопрос о конституционности положений Земельного кодекса России, касающихся иностранных физических и юридических лиц, рассматривался Конституционным судом. Заявителям пришелся не по вкусу тот факт, что иноземцы могут приобретать в собственность землю в Российской Федерации. Мол предоставление иностранцам прав собственности на землю ограничивает деятельность народов России и создает возможность отторжения земли иностранному государству. Конституционный суд не поддержал указанные доводы.
Или такой еще пример: Россия предоставляет иностранцам-собственникам зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, преимущественное право покупки земельного участка. Наше же законодательство в этом отношении куда более категорично. Собственник здания или сооружения, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Часто приходится слышать такое распространенное заблуждение, мол стоит иностранному лицу осуществить жилищное строительство на земельном участке, как он приобретает собственность на землю.
На деле все иначе. Общие правила срочного пользования землей даже для целей жилищного строительства никто не отменял. Однако в этом случае необходимо задуматься о том, что будет с недвижимостью после истечения срока аренды.
Статья 233-9 Гражданского кодекса гласит, что при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с договором между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
Если указанные лица не придут к согласию относительно судьбы строений, собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования земельным участком привел его в первоначальное состояние. Все же в любом правиле есть исключения. В случаях, когда здания или сооружения являются жилыми домами, памятниками истории и культуры и т.п., либо стоимость последних явно превышает стоимость отведенной под них земли, суд вправе установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок, например, еще на 49 лет. Причем ничего не мешает продлевать эти сроки до бесконечности.


- Относительно приобретения иностранцами в собственность другого
рода недвижимости - жилья, зданий, сооружений...

- Законодательством установлены некоторые ограничения лишь на покупку жилых домов и квартир. Не касаясь анализа законности утвержденного правительством Порядка отчуждения жилых помещений иностранным юридическим и физическим лицам, отметим лишь, что существующее законодательство, регламентирующее статус и правовое положение иностранных граждан в Кыргызстане, не содержит в себе норм о разрешительном порядке покупки жилья иностранными гражданами. Вместе с тем, сегодня приобрести иностранцу в собственность жилье можно лишь после получения соответствующего разрешения комиссии при Министерстве юстиции. Процедура занимает два месяца и очень формализована. Комиссия направляет запросы в министерства внутренних и иностранных дел, Службу национальной безопасности. В случае отсутствия в этих государственных органах информации, способной отрицательно повлиять на принятие комиссией решения, разрешение незамедлительно выдается. Наличие разрешения проверяет нотариус при удостоверении любой сделки с недвижимостью. При отсутствии такового нотариус откажет в удостоверении сделки, без чего последняя не будет считаться законной, и уполномоченные органы в последующем могут ее оспорить.
Интересная особенность - законодательством не установлено никаких ограничений относительно приобретения иностранцами жилья в порядке наследования. Единственное, о чем следует помнить, это то, что наследование данного недвижимого имущества будет определяться по праву КР. То есть наследнику необходимо будет в течение шести месяцев с момента открытия наследства обратиться в нотариальную контору по месту нахождения недвижимости.
Российский, казахский, китайский капитал активно идет в Кыргызстан. Поинтересуйтесь у знакомых юристов, какие наиболее частые вопросы им задают. Уверяю, что ответ будет следующим: как оформить собственность на иностранца. Именно по этой причине вопросы, поднятые в настоящей публикации, требуют своего дальнейшего обсуждения.
Многие наши соседи позволили иностранным лицам на определенных условиях иметь в собственности земельные участками. Это не противоречит конституционно-правовому статусу земли, поскольку в частную собственность передается не часть государственной территории, а земельные участки как объект гражданских прав, поэтому передача земельных участков в частную собственность не затрагивает суверенитет страны и ее территориальную целостность.
"Единственным серьезным препятствием потоку инвестиций в Кыргызстан является отсутствие возможности покупать и продавать землю в Кыргызстане иностранным гражданам. Если земля станет объектом купли-продажи, это привлечет огромные инвестиции в Кыргызстан", - заявил М.Аблязов, председатель совета директоров АО "БанкаТуранАлем" на недавней встрече с Президентом КР К.Бакиевым.

Беседовала
Жумагуль Мырзаева

Общественно-политическая еженедельная газета "Общественный рейтинг" N 41 (312), 2-8 ноября 2006 года

Чего с индексом-то на этой неделе? просветите, плз

Продавать тока за швейцарские франки

Тем, у кого есть на руках много баксов, имеет смысл продать свои баксы за тенге по 140 и вкупиться в евро по 176-177.

Сейчас в обменках кросс-курс евро-бакс через тенге 1.265 (177/140), в то время как на мировом рынке он 1.365. Прибыль с круга - 8%.

он и у нас получается 1,3615, т.к. покупка доллара обменником по 130, а продажа евро 177.

Таким образом, на каждом проданном по текущим курсам долларе обменники навариваются по 8 безрисковых процентов в евро
З.Ы. Что мешает вам встать у обменника и предлагать продать доллары на 1-2 тенге дешвле, чем курсы обменки? Валютчики вас, конечно, могут за это побить, но потенциальный выхлоп интересен
З.З.Ы. Никому не нужны большие суммы долларов? Отдам дешево, по 136.5

130/140
Блин, как назло баксы нужны позарез просто

Блин писали же уже - в Народном банке по 128,35 дают .

Как он может сегодня давать по 128.35, если он сегодня не работает? Или сегодня в КЗ не выходной? (простите, я не в КЗ сейчас).