Недавно изучали договор. Вот какие вопросы возникли. На каторые не были полученны внятные ответы.
Комментарии к Предварительному договору купли-продажи
В момент строительства заключать договор может только собственник земельного участка, на котором строится здание, так как он является собственником строящегося жилого дома.
В то же время, генподрядчик ТОО «СеАй KZ» может выступить в роли продавца в будущем, если имеется договор между Жарековым А.Б. и ТОО «СеАй KZ» о том, что квартиры будут переданы ТОО «СеАй KZ» в счёт каких-либо долгов/услуг.
Но, на сегодняшний день, по документам собственником квартир является Жареков А.Б. На него же должны быть оформлены документы на строительство жилого дома, как на Застройщика (отвод земельного участка, постановление акима, экспертиза проекта, разрешение на строительство и т.д.). Наличие этих документов нужно проверить.
В случае, если договор будет о долевом участии, то Жареков А.Б. должен иметь лицензию на продажу квартир путём долевого участия. Если лицензии нет, то это точно незаконное строительство!
В п. 1. Договора появилось «третье лицо», которое будет передавать имущество и заключать Основной договор купли-продажи (скорее всего нотариальный договор). Этот вариант обязательств Продавца по передаче квартиры непонятен. В договоре нежелательно допускать расплывчатые понятия, условия, поскольку это ослабляет позицию Покупателя. В данном случае Продавец будет иметь право не передавать квартиру, сославшись на какие-нибудь обязательства «третьей стороны».
В п. 2.1. указано, что общая площадь квартиры подсчитана по наружному периметру дома. Это означает, что фактическая площадь квартиры после обмера БТИ будет на 20% ниже, чем указано в договоре. Иными словами, стоимость 1 м2 фактически составляет не 1300$ , а 1560$ (1300$ * 20% : 100%).
П. 2.5.2. – рассрочка: оплата 50% производится после подписания акта ввода. Это хороший пункт.
П. 4.1. – отделка черновая.
П. 5.2. – В случае расторжения договора из-за неоплаты Покупателем он должен выплатить неустойку в размере 15%. Это очень высокий процент!
П. 5.3., п. 6.3. – В случае несвоевременного освобождения Покупателем он должен выплатить неустойку в размере 10%. Это очень высокий процент!
Всего неустойка составит не менее 25% от стоимости договора. Такие условия в законодательстве называются кабальными!!!
В п. 5.5. штраф Покупателя за просрочку оплаты составляет 0,1% от стоимости долга за каждый день просрочки. В то время как, штраф Продавца за просрочку передачи квартиры составляет 0,01% от стоимости квартиры за каждый день просрочки, но не более 5%. То есть штраф Продавца в 10 раз меньше. Законом предусмотрена паритетность ответственности, то есть штрафы должны быть либо по 0,1%, либо по 0,01% и у Покупателя и у Продавца.
В п. 5.7. указан штраф в размере 15% от стоимости квартиры в случае нарушения пунктов 1.3., 4.4., 4.6., 4.7., то есть:
Пункт 1.3. – Если Покупатель откажется заключить Основной договор купли-продажи. Но ведь у Покупателя могут измениться обстоятельства и квартира ему может быть уже не нужна.
Пункт 4.4. – незаконное проведение каких-либо работ в квартире. С этим можно согласиться и не проводить никакие работы до регистрации квартиры в собственность.
Пункт 4.6. – Покупатель обязан заключить договоры с эксплуатирующей организацией. Но эксплуатирующая организация может поставить кабальные условия договора, например, тариф за эксплуатационные услуги 200 тенге за 1 м2, с которыми жители могут не согласиться.
Пункт 4.7. – Установка счётчиков и оплата за коммунальные услуги. Это, конечно, оплачивать нужно, но штраф за нарушение данного пункта неадекватно велик (15% от стоимости квартиры).
Пункт 5.7. наводит на мысль о порабощении Покупателя. Суд в этом случае, скорее всего, примет сторону Покупателя, но судебное разбирательство будет длительным, так как придется пройти, возможно, все судебные инстанции, вплоть до Верховного суда.
П. 6.1. – Не допускается одностороннее расторжение договора. Пункт противоречит законодательству, так как любая сторона имеет право расторгнуть договор, предупредив другую сторону на 30 дней, при этом не важно являются ли причины расторжения уважительными и обоснованными.
Пункт 6.4. – При расторжении договора Покупатель в любом случае обязан оплатить все штрафы. А это не менее 25% от стоимости квартиры.
Пункт 8.5. – Неурегулированные споры рассматриваются не в суде №2. Нет, так как споры рассматриваются по месту нахождения ответчика, как указано в законодательстве РК.
Пункт. 8.12. – Продавец вправе передать свои обязательства по объекту третьим лицам, которые обязаны передать квартиру Покупателю. Ни в коем случае не соглашаться с этим пунктом, так как третьи лица не брали деньги у Покупателя, не подписывали с ним договор, следовательно, не несут никаких обязательств перед Покупателем, включая передачу квартиры!
Войти
Регистрация
Наверх
, подскажите, пож-та, на сегод. день как обстоят дела? с документами, с коммуникациями, с заселением?
. Кто что знает, поделитесь последними новостями.
