Вы говорите не было никого, кто "знал" чем закончится рынок недвижки в Алмате? Были, вот один из примеров:
2) Резкий рост крышечного индекса ?цен на жильё? на вторичном рынке
Очень сомневаюсь что при этом увеличилось кол-во сделок на вторичном рынке, а ?инвесторы? переключились на вторичку. Ну да узнать об этом мы все равно не сможем. Информация о количестве сделок у нас закрытая.
На мой взгляд сейчас идет ускоренная накачка вторичного рынка в преддверии начала продаж на первичном рынке причем по ценам значительно выше чем в конце прошлого года.
Таким образом потенциальных покупателей психологически готовят к предстоящему резкому повышению цен на долевое строительство. Такой скачок будет трудно объяснить ростом издержек строит.компаний в связи с новым законом о долевом строительстве. Это к вопросу о рынке.
Мой прогноз: Вторичку накачают до уровня 3500-3700 до весны этого года.
Почему до этого уровня? Выше не смогут- пока рынок Москвы стоит. Психологически покупатель будет не готов платить на уровне или выше московских цен.
Продажи по долевке начнут в марте-апреле, уровень цен от 2000 за бюджетное жилье и от 3500 за жилье бизнес-класса.
Я уже говорил что у нас на рынке ранее сложилась уникальная ситуация когда старое и ветхое жилье по цене было раза в 2 выше чем по долевому строительству, что довольно опасно и могло привести к потере контроля над рынком. Сейчас эту диспропорцию исправят.
И вот исчо:
3) Резкая активизация сноса и объемов сносимого жилья в Алмате.
Горный гигант, Компот, р-н Зеленого базара и Парка Горького, Татарка, Малая станица. Все это начнут сносить в этом году.
Особенно интересна ситуация с пробивкой Бакад на восток. По генплану эти работы должны были начать в 2010 году. Решение о пробивке в этом направлении сейчас приняли в середине января, как говорят акиматовские работники снести должны будут до апреля, дорогу построить до конца года.
Только здесь под снос попадают более 600 домов и только под строительство дороги. Кроме того Куат планирует застройку прилегающих к дороге районов поэтому сноситься будет гораздо больше. По самым скромным подсчетам только на компенсации владельцам сносимых домов под дорогу должно уйти более 300 млн.долларов.
Таких денег ни в бюджете города ни у Куата нет.
Что интересно проект заявлен как коммерческий и из бюджета деньги на снос не предусмотрены.
Мой прогноз: Начало массового сноса и выплат компенсаций совпадут с началом продаж по долевке.
Расчет прост- активизация платежеспособного спроса за счет сносимых жильцов. Причем в силу необходимости быстро решить свой жилищный вопрос эти люди будут готовы покупать по любым предлагаемым на этот момент ценам. Это поможет проскочить опасный для строит.компаний момент начала продаж по долевке и риски неприятия покупателями новых цен на долевое строительство.
В этом случае большие деньги на снос и не понадобятся, так как по сути дела это будут виртуальные деньги которые переведут сначала на счет клиента-компенсация за снос-потом обратно на счет компании-покупка квартиры. То есть перекладывание с одного кармана в другой. За счет этого и планируется финансирование сноса.
Таким образом можно сказать что основные игроки на этом рынке созрели для игры по крупному и готовы идти Ва-банк. Риски как и потенциальные прибыли резко возросли. Что в случае неблагоприятного развития событий может привести к плачевным последствиям как для банков, кредитующих рынок недвижимости так и строительных компаний. Тут уж или пан или пропал.
Что меня удивляет, так это почему основные маркетмейкеры сейчас начали эту довольно рискованную игру по-крупному. Ведь рентабельность строительства и спекуляций недвижимостью за последние годы была выше всяких ожиданий. Рынок ими полностью контролируется, доходность очень хорошая. Зачем так рисковать и форсировать события?
На мой взгляд это вынужденные шаги, предпринимаемые основными маркетмейкерами рынка, которые помогут лишь на какое то время отсрочить проблемы с ликвидностью на рынке недвижимости. А также создать себе подушку перед предстоящим падением рынка.
Мой прогноз: осень-зима 2007 года- стагнация и последующий кризис на рынке недвижимости в Алматы.
А кто слушал таких людей? Вместо этого издевались над ними, навешивали ярлыков всяких...
Войти
Регистрация
Тема закрыта
Наверх
