Сообщений в теме: 91

[Grishakz]

Все выше, выше и выше ? это не строчка из старой и доброй песенки. Так характеризуется предложение на рынках жилья практически по всему Казахстану. Где-то рост цен остается еще в разумных пределах, а где-то, как в Алматы, Астане и нефтяных столицах, он уже не поддается никакой логике.
Многие в галопирующем росте цен винят ипотечный бум, пришедшийся в нашей стране на последние два года. Вполне возможно, что это небезосновательно. Так чего нам ожидать на столь привлекательном рынке жилья? Будет ли снижение цен? Эти и другие вопросы для читателей ?Литера? прокомментировал председатель правления Народного банка Григорий Марченко. Человек, как считает народная молва, разбирающийся во всех вопросах, касающихся цен, денег, рынков и прочих финансовых атрибутов.
? Григорий Александрович, когда цены хоть чуть-чуть успокоятся? Рядовые казахстанцы в данной ситуации грешат на популярную сегодня ипотеку. Банковские кредиты и рост цен на жилье ? что есть следствие и что причина?
? Проблемы, по опыту восточно-европейских стран, с обслуживанием ипотечных кредитов у определенной части ?квартировладельцев? наступают с 6-го по 8-й год погашения займа. Но в нашей ситуации все может измениться. То есть какие-то вещи могут даже раньше произойти. Потому что существует целая группа людей, переоценивших свои финансовые возможности. Многие взяли достаточно дорогую ипотеку, и они сейчас напрягаются, обслуживая кредит. На вторую работу устраиваются. Но в какой-то момент все равно встанет вопрос: или все деньги пускать на погашение кредита, или более качественно питаться, ездить в отпуск, покупать бытовую технику и т. п.
? Ипотечный бум пришелся на последние года два. Следовательно, ?слезы разочарований? начнутся через 4?5 лет. Каковы могут быть последствия? Ведь по сути, зачем банкам непрофильные активы в виде залоговых квартир? При затруднениях с расчетами большое их количество банально выставят на продажу. Не рухнет ли рынок жилья?
? Дело в том, что, когда про это говорят, люди не хотят верить. Вначале все работает только на повышение цен. ?Недвижимость всегда в цене!? ? лозунг, появившийся на свет явно по ?подсказке? заинтересованных лиц. Риэлтеры и строительные компании это интенсивно раскручивают. Понятно, что на самом деле данное утверждение не является правдой. То есть недвижимость ? это такой же актив, как и все остальное. Цены на нее могут как взлететь, так и рухнуть. И когда все покупают дома, квартиры, то многие начинают думать, что это вечные вложения. По отдельным проектам видно, что 20% или даже 25% новых квартир, как были куплены с черновой отделкой, так в них ничего и не меняется годами. Даже свет никто не включал! Оно и понятно, данные приобретения ? инвестиции. Но все нормально, пока цены растут. А если цены начнут падать? Люди, которые купили жилье как инвестицию, начнут спасать вложенные деньги. А такая вполне логичная реакция приведет к еще большему падению цен. Следом у тех, кто брал кредиты, начнутся проблемы по оценке залога. Банк выдал ипотечный кредит под залог квартиры ? рыночная стоимость, которой составляет, например, 100 тыс. долларов. А если цена падает на 30%? Рыночная цена составит 70 тыс. долларов. А кредит выдали на 90 тыс. Пять погасил, осталось 85. Кредитный менеджер банка пригласит и скажет: ?Знаете ситуацию? Нужно обсудить положение!? А в договорах всегда есть пункт, который предусматривает и такие моменты.

[Grishakz]

Продолжение
То есть поступит правомерное предложение предоставить дополнительные залоги на недостающую сумму, а где их взять? Тогда реальная схема ? дебитор должен квартиру продавать и гасить кредит. Но опять же если он ее продаст за 70 тысяч. А когда таких людей станет много, то это будет дополнительный дестабилизирующий фактор. В случае, если подобные факторы друг на друга накладываются, ? нетрудно догадаться, что произойдет. Во всех странах на этом рынке часто наблюдается цикл ?бум-баст?. То есть сначала резкий рост, а потом спад, следует понижение цены. За три года рост цен происходит в среднем на 70%, а потом за 2 года на 40% идет их снижение. В связи с тем, что у нас повышение произошло гораздо ощутимее, то и падение может быть не 40%, а более. Когда точно ? никто не знает, но падение, вернее ?стабилизация? цен все же в один прекрасный день случится. Может, через 3 месяца, а может, через 1,5 года. Ведь то, что сейчас рынок жилья в отдельных регионах и по отдельным сегментам сильно переоценен, это совершенно очевидно, и не я это придумал. Есть сегмент элитного жилья, там уровень переоценки наибольший. Есть жилье для среднего класса, в Алматы это около 1000 долларов за метр, там падение цен будет не очень большим, а у жилья эконом-класса (представленного, в основном, на вторичном рынке) также нижний ценовой порог существенно завышен.
Цены ? это всегда пересечение кривых спроса и предложения. И на рынке вторичного жилья эти цены уже сейчас для большинства неподъемны. Нынешний повышенный спрос на жилье вызван рядом факторов, во-первых, до 2001?2002 годов проблема почти не решалась. Во-вторых, пять лет подряд динамичный рост реальных доходов у населения подстегивал спрос. И в-третьих ? теневая экономика. Да, еще есть и четвертое ? это нехватка других инструментов для инвестиций. Все это накладывается друг на друга, но точно так, как это накладывается сейчас, усиливая рост цен, в противном случае, если хоть что-то развернется в другую сторону, то и сыграет, естественно, на падение.
? Но, вроде бы, у нас сейчас вполне благоприятная ситуация. Что может произойти?
? Любой рынок активов, если посмотреть, имеет периоды, когда прибыль выше крыши, а есть такие же периоды, когда годовая доходность в минусах. Обычно обывателям аналитики с большим удовольствием показывают графики, где действительно наблюдался рост, но в неблагоприятные периоды нам демонстрируют усредненные данные. По акциям, если брать за последние 50 лет, то в среднем они приносили около 10% годовых. Но это говорит о том, что в отдельные периоды там доходность была и плюс 25%, а иногда и минус 15%. Человеку же, который попал на тот период, когда доходность минус 15%, рассказы о том, что в прошлом веке кто-то заработал 30% ? являются слабым утешением. Живем-то мы сегодня. Поэтому нужно понимать, что нельзя все вбухивать в недвижимость как средство инвестиций, потому что именно оно сейчас является предпочтительным для большего количества людей. Это тоже навязчивая идея. Да и связано подобное явление с отсутствием других финансовых инструментов. Это с одной стороны. И избыток денег ? с другой. А ценовая коррекция на жилищном рынке, конечно, будет. Но с какой амплитудой? Кто может сказать?
По моему так оно и есть. Кто что думает?

[Заяц]

Его бы слова, да Богу в уши!!!!
Цены на жилье просто нереально завышены, аж никакой надежды купить собственную квартиру...

[Esc]

А ценовая коррекция на жилищном рынке, конечно, будет. Но с какой амплитудой? Кто может сказать?
По моему так оно и есть. Кто что думает?

Когда Марченко говорит - никому думать не разрешается
Всем слушать!

[Argenta and Scarta]

Его бы слова, да Богу в уши!!!!
Цены на жилье просто нереально завышены, аж никакой надежды купить собственную квартиру...

будем как продвинутые Амеры жить на колесах -- не шутка.

[B747]

Вчера ЦКН говорили что цены не упадут и будут рости 3-5% в год.

[Veni-Vidi-Vici]

Буду более краток
Я вам одно скажу - цены на теремки один фиг сползут когда-нить. И это неизбежно.
А вот цена на землю будет расти и расти и расти.....

[Grishakz]

Вчера ЦКН  говорили что цены не упадут и будут рости 3-5% в год.

Странно было бы от них другое слышать
Вот один комментарий из другого форума по поводу заявления ЦКН:

"Такие заявления и являются первейшим подтверждением того, что стоимость недвижимости (и в первую очередь жилья) надута. Вы слышали когда-нибудь, что бы, например банк, заявлял: "Срочно покупайте доллары, т.к.завтра их курс вырастет на 8-10%". Вот и я нет. Скорее банк в этой ситуации закупит тихонечко сам (заявляя при этом, что нет объективных причин для роста курса доллара), а потом сославшись на непредсказуемость коньюктуры мирового рынка и северных сияний в антарктике продаст их нам же.
Так и в этой ситуации. Цены на недвижимость раздуты искуственно банками и созданными при них или перекупленными риэлторскими конторами для увеличения сумм ипотечных кредитов, комиссионных и всего, что из этого вытекает. Теперь весь этот пузырь раздулся и вот-вот лопнет. Я думаю, это случится в течение этого года."

[Brandt]

Когда Марченко говорит - никому думать не разрешается
Всем слушать!

глупости. тож самое я грил несколько месяцев назад в теме про цены на недвижимость. кнешно, менее грамотно, чем г-н марченко. но то что он грит - просто вполне естественно.
насчет земли - хз. вроде, ВВВ и прав, но с другой стороны, земляя такой же актив и цена на нее так же подвержена колебаниям. просто, возможно, более длительным. но вообще-то это повод отдельного разговора

[Denim Tornado]

Упадут, стабильно! Вне всякого сомнения! Рухнут!

Сейчас рынок крайне перегрет! Пик уже позади! Марченко молодца! Как всегда, на острие атаки!

[Сокровище]

Очередная сказка про хорошую жизнь

Цены на жилье не упадут и рынок квартир не увеличится, это не выгодно тем же банкам, а народ будет последнее отдавать но своих квартир не отдаст.

Сообщение отредактировал Сокровище: 15.02.2005, 15:06:29

[Esc]

Ситуация на нашем рынке цен абсолютно не предсказуема, т.к. у нас не рынок, а базар. Объективно - никаких экономических предпосылок к снижению не предвидится. И наблюдая за европейскими странами, где экперты МВФ чуть ли не гарантируют рост цен на недвижимость на 15% в 2005 г., можно было бы с уверенностью говорить о такой же корреляции цен на нашем рынке. Но у нас не там. Любые голословные высказывания высших лиц "150 тенге за метр", "На каждое рыло по 2 квартиры в 20хх году...", "муниципальное жилье только бюджетникам.." способны развернуть рынок в любую сторону. На подходе уже и политичесике факторы, типа Казахгейта и выборов. А уж про фарс -мажор типа землетрясения я вообще молчу.

[Veni-Vidi-Vici]

Теперь ведь как наши агашки придумали хитро делать. Хапнут земли гектаров так ...дцать, огородят заборами, травкой засеют, охрану посадят и пипец - дальше осваивать и что-то там поднимать либо бабок нет, либо ими жалко рисковать.

Для всех зевак и люботных это типа под очередное национальное гольф-поле или под народный ипподром для проведения конкурсов казахской байги.

А на самом деле таким вот макаром эти тысячи соток просто консервируют в резерв (бабки влкладывают). Завтра они с этой земли снимут навару не однин лимон баксов, а если еще и какой иностранной кампании перепродадут, то тут уже и десятки миллионов будет чистой маржи. Совсем даже не пачкая рук, а лишь немного замарав душонку.

Ежели что, то и законы под это дело отрихтуют быстро

[Denim Tornado]

Время покажет!

[Остин Пауэрс]

Упадут, стабильно! Вне всякого сомнения! Рухнут!

Сейчас рынок крайне перегрет! Пик уже позади! Марченко молодца! Как всегда, на острие атаки!

когда рухнут? дату озвучьте? до какого уровня?
в чом выражен перегрев рынка? в большом количестве предлагаемого жилья?
прежде чем сотрясать воздух наверное нада подумать мал-мало?

рынок характеризуется соотношением спроса и предложения. в данный момент спрос во много раз превышает предложение.
цены на жилье будут расти до тех пор пока в городе не будет возводиться как минимум 30 тыщ м2 неэлитного жилья (с) зам директора одной и ипотечных компаний

[Esc]

Очередная сказка про хорошую жизнь 

Цены на жилье не упадут и рынок квартир не увеличится, это не выгодно тем же банкам, а народ будет последнее отдавать но своих квартир не отдаст.

А при падении цен не рассматриваются "народные квартиры". Их в расчет никто и не берет - вы как жили в них так и будете. Они , мягко говоря, в торгах не учавствуют. Рынком рулят и будут сброшены инвестиционные квартиры.
По поводу рынка квартир. Я сомневаюсь в заявлениях, что спрос постоянно растет. Вот этого я не пойму. Допустим у меня нет квартиры - я потенциальный покупатель. Я купил квартиру - все! Я вышел из игры. Откуда берется якобы постоянно растущий спрос, на фоне того, что процесс миграции остановился?
Были несколько тысяч нуждающихся, определенный процент из них обзавелся квартирами - следовательно процент спроса упал.

[ufo]

автор, кажется, не указал первоисточник статьи

[fks]

Ничего не рпухнет...демпинга не ожидается. Реализация жилья ниже себестоимости? У нас пока нет строй компании "МатаХари". Себестоимость кв. м при сегодняшних ценах на материалы ниже 450$ не получается...плюс налоги (при реализации), плюс закладываемая прибыль...а стоят сейчас уже не бараки, соответственно себестоимость выше...
Так что фих там что рухнет

[Остин Пауэрс]

Откуда берется якобы постоянно растущий спрос, на фоне того, что процесс миграции остановился?
Были несколько тысяч нуждающихся, определенный процент из них обзавелся квартирами - следовательно процент спроса упал.

причины роста:
1. миграция
2. улучшение жилищных условий
3. увеличение жилой площади
4. демографические показатели
5. ну и улучшение благосостояния граждан

[Esc]

Прикольно, в соседней ветке прогнозируют землетрясения. В этой - цены на недвижимость. Мне кажется, что это из одной оперы ))
Как там говорится у спекулянтов- "когда сапожник начинает интересоваться акциями - время от них избавиться".
У меня вопрос:
1. Есть ли сапожник на форуме?
2. Случайно не обзавелся ли он на днях недвижимостью? ))