Сообщений в теме: 8

[Charlie]

Газета "Мегаполис", 24 января 2005 года:

"Многоэтажная ложь"

Дней десять назад государственное Агентсво по статистике подвело итоги 2004 года. Согласно иформации Интерфакса, объем строительных работ и услуг в Казахстане составил 490 миллиардов тенге, что почти на 10% больше, чем в 2003 году. За отчетный период предприятиями и организациями всех форм собственности и населением построено 21,9 тыс. новых квартир общей площадью 2586,8 тыс. кв. метров, что на 22,5 % выше показателя прошлого года. При этом средняя стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов в 2004 году по республике составила (внимание!) 27,2 тысячи тенге!
Не надо быть великим математиком или бухгалтером с многолетним стажем, чтобы пересчитать эту цифру в долларах. Получается двести долларов с еле заметным "хвостиком"!
Можно согласиться с тем, что эти 200 "зеленых" - всего лишь средняя цифра. Можно согласиться, что в каком-нибудь ауле на самом краю вселенной квадратный метр обошелся строителям, допустим в пять долларов, а, например, в центре Астаны - в пятьсот целых и пять десятых. Но хозяева строительных фирм республики продолжают уверять доверчивых соотечественников в том, что реальная цена квадратного метра жилья, построенного ими, гораздо выше этого предела.
Кто врет?
Известно утверждение: есть ложь, наглая ложь и статистика. Но в данном случае мы больше верим именно статистикам, чсем нашим алчным мастерам новостроек. В конце концов именно они сдавали в департаменты по статистике свои отчеты о выполненных работах и услугах, забыв, очевидно, что те потом обубликуют эти цифры...
Отдел политики и экономики "Мегаполиса"



Ваше мнение?

[Warren_Buffeth]

А вы в курсе, что подрядчики воровали даже во времена фараонов? И это при том, что условных сроков тогда не было, а просто кидали связанного в Нил на прокорм священных крокодилов

[Anarbek]

ну 200 долларов это слишком. все таки строительство саманного домика где нибудь в кызылординской области и элитной многоэтажке в центре алматы трудно связывать по ценам. кроме того учтите аппетит наших монополистов подключающих дом к своим мощностям и строительство коммуникаций. к этому надо прибавить стоимость участков под строительство. выкуп сносимых строений, а главное - оплата чиновникам за многочисленные разрешения

[Дрюха]

могу сказать одно, в Таразе себистоимсть жилья выше чем в аЦТане

[Grishakz]

Думаю себестоимость строительства конечно не 200 зеленых (в Алма-Ате), но и не такая, как ее заявляют строительные компании, по городу она тоже различается. Сейчас наблюдается некоторое снижение цен на первичном рынке - Куат продает квартиры в новых домах по 750, 780 и 695 зеленых, последняя цена за квартиры в новых домах в Орбите. С увеличением строящихся объектов у строительных компаний и себестоимость понизится
Сейчас такое утверждение строительных компаний о высокой себестоимости позволяет играть им на повышение стоимости.

[Grishakz]

Вот отрывок из статьи (Газета Экспресс-К за сегодня), думаю интересно:

Откуда дровишки

Один из самых значительных скачков цен на столичную недвижимость совпал по времени со вступлением в силу закона "Об амнистии граждан в связи с легализацией денег".

Ряд громких скандалов, разразившихся в иностранной прессе, наглядно показал, что даже швейцарские банки не могут быть надежным хранилищем средств, легальное происхождение которых не подтверждено документально. А экономика Казахстана стабилизировалась, изменений политического курса в обозримом будущем не просматривалось. И состоятельный люд сделал вывод - пора домой. Тем более что проценты по банковским вкладам, например, в той же Швейцарии едва покрывали убытки от инфляции доллара. Иначе говоря, далеко не всегда срабатывал основной принцип бизнеса - деньги должны работать и делать опять же деньги.

Другое дело, что вернувшимся с Запада капиталам работать в Казахстане оказалось, по большому счету, негде.

Владельцы акций крупных и успешных предприятий расставаться с ценными бумагами не торопились. Государство если и продавало часть своей доли в национальных компаниях, то исключительно крупным иностранным инвесторам. В малом и среднем предпринимательстве свирепствовала конкуренция, обостряемая дефицитом профессиональных менеджеров. Доверять деньги казахстанским банкам надолго после нескольких громких банкротств считалось уже дурным тоном. Да и проценты, которые они предлагали, за инфляцией не поспевали.

Учитывая, что предложение на рынке недвижимости в Алматы оказалось ограниченным, большая часть вернувшихся в страну денег, думается, была брошена на захват жилья в столице. С тех пор ощутимых ценовых потрясений в Астане не было. Дело в том, что люди, вложившиеся в недвижимость, в массе своей кредитными обязательствами не связаны, финансовых затруднений не испытывают и расставаться с "золотым" жильем не спешат. Более того, беспрецедентный рост цен на нефть, повышение доходов среднего класса, инвестиционная привлекательность Казахстана играют на руку владельцам недвижимости, поднимающим ее цену. Плюс приток строителей, бизнесменов и чиновников, все-таки решивших осесть на севере, амбициозной молодежи и просто искателей счастья из депрессивных регионов.

Мы за ценой не постоим

Уже примерно год цены на недвижимость в Астане держатся приблизительно на одном уровне. Незначительные колебания происходят исключительно в межсезонье, что для этого рынка естественно. Впрочем, несколько интересных тенденций отметить все же стоит.

Во-первых, строительные компании вынуждены снижать цены на элитное жилье.

Крупные бизнесмены, чиновники, творческая и научная интеллигенция, представители иностранных компаний жилье в столице уже имеют - на набережной, в Самале, других "сиротских" районах Астаны. Цены на трех-четырехкомнатные квартиры здесь зашкаливают за 150 тысяч долларов, а двухэтажные пентхаусы с видом на Ишим - на порядок дороже.

Правда, коммунальные услуги и обслуживание (автономная котельная, огороженный двор, охрана, а кое-где и собственный бассейн с фитнес-центром) обходятся тоже недешево. Поэтому "освоение" владельцами новых элиток продвигается со скрипом. В прошлом году один из строительных боссов упомянул, что в новых домах столицы пустует: 6 тысяч квартир. Неудивительно, что цены приходится снижать. В стране просто нет столько богатых людей. Выложить 100 тысяч долларов и больше за крышу над головой, а после ежемесячно отдавать 200-300 у.е. за "коммуналку" наш средний класс пока не в состоянии.

[Grishakz]

Продолжение статьи

Во-вторых, вторичный рынок недвижимости, возможно, благодаря своей ограниченности, пытается соперничать по ценам с элитным и просто новым жильем.

Разброс цен поражает. За двухкомнатную квартиру в старом центре столицы могут просить и 30 тысяч, и 90 тысяч долларов! Правда, в последние месяцы наблюдается определенное снижение цен на "хрущевские" и "ленинградские" дома. Дело в том, что часть банков перестала выдавать ипотечные кредиты для покупателей вторичного жилья. Банки понять можно - они основательно вложились в строительство новых многоэтажек и таким образом пытаются стимулировать возврат денег. Но пока очередей в офисах строительных компаний не замечено. Зато у владельцев старых квартир покупателей значительно убавилось.

В-третьих, длительное затишье наблюдается на рынке особняков и коттеджей.

С одной стороны, продавцы держат установленные где-то с середины прошлого года цены - 150 тысяч у.е. и выше в зависимости от земельного участка, этажности, благоустройства прилегающей территории. С другой - покупатели не спешат отдавать такие деньги. В основном из-за слухов: мол, "фазендные" массивы в центре города и на левом берегу будут безжалостно сносить.

Кто владеет информацией, тот имеет...

Информация о том, где, что и как будут перекраивать архитекторы столицы, дорого стоит. Сейчас, к примеру, вполне можно приобрести квартиру в старом центре, но получить отказ в регистрации: квартал идет под снос, велено не прописывать. Или особняк где-нибудь в Чубарах. Рассчитываешь осесть на всю жизнь, а бульдозеры попросят подвинуться уже завтра. Нет, при сносе деньгами не обидят (хотя и такого исключать нельзя), но ведь переезды туда-сюда все равно в копеечку влетят.

Риэлтерские агентства выдают для столичных владельцев недвижимости обнадеживающие прогнозы - цена на квадратные метры в ближайшие годы якобы падать не будет. Конечно, к информации, распространяемой крупными игроками, нужно относиться осторожно. Нельзя исключать, что порой они "сливают дэзу", дабы сорвать свой куш.

[Brandt]

я кнешно не специалист в данной области, но все ж выскажу свое слабое "мяу" основанное на здравом смысле. итак, имеем себст-ть порядка 200 долл. продажную ст-ть - порядка 500 долл. (хотя реально она гораздо выше бут). итого, получаем налогооблагаемой базы 300 долл. налогов порядка 150 долл. и что, вы мне хотите сказать, что в строительных компаниях сидят фин.диры - идиоты, которые платят такие налоги? не смешите мои тапочки. тогда получается ошибка в рассчетах. 500 долл - цифра общеизвестная (допустим), остается непонятно откуда взявшиеся 200 долл. позволю себе предположить, что в эту цену НЕ включены ст-ть земли, подвода коммуникаций, ПСД и т.п. А потому это лишь ЧАСТЬ расходов на сторительство, например, просто себст-ть возведения бетонной (или какая она там) коробки. далее, следуя той же элементарной логике, мы знаем, что цифры, подаваемые в горстат и в налоговую - одни и те же. то бишь, заведомо неверные.
таким образом, цифра в 200 долл - заведомо неверная ст-ть части работ. какие можно сделать выводы на основании подобных данных? да никакие. чушь получится, как ни верти

[Марк Сестерций Антилох]

Согласно иформации Интерфакса, объем строительных работ и услуг в Казахстане составил 490 миллиардов тенге, что почти на 10% больше, чем в 2003 году. За отчетный период предприятиями и организациями всех форм собственности и населением построено 21,9 тыс. новых квартир общей площадью 2586,8 тыс. кв. метров, что на 22,5 % выше показателя прошлого года. При этом средняя стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади жилых домов в 2004 году по республике составила (внимание!) 27,2 тысячи тенге!
....
Ваше мнение?

Те же самые цифирки под разными углами -
- средняя площадь построенного жилья 118 квадратных метров .
- 0,17 квадратных метра построено в расчете на душу населения страны.
- обьем строительных работ в расчете на один квадратный метр,
соотнесенный на приведенный обьем работ и услуг (490 миллиардов) - 189400 тнг или 1457 долларов. Или в пересчете на квартиру - 22 374 000 тнг или 172 100 usd
Другая сторона баланса.

Если принять за средний срок службы зданий 80 лет (реально меньше ), и взять за существующую на сейчас обеспеченность на душу населения около 12 квадратных метров (9 жилой и 3 технической, цифры меняются, но близко к тому), то ежегодно из оборота выводится порядка
- 0,15 квадратных метра площади на душу населения.
См. выше.
P.S. Если у паровоза стройиндустрии (назовем эту штуку так) 200 с хвостиком баксов идут в энергию движения (стоимость квадратного метра) , то в какой свисток идут оставшиеся от этого метра 1250?

Сообщение отредактировал Марк Сестерций Антилох: 26.01.2005, 15:16:24