Войти
Регистрация
0
Инструкция: «Как обрушить цены на недвижимость в Алматы.»
Прочти и передай другому.
Как известно в Алматы сложилась уникальная ситуация, когда ВСЕ отталкиваются от цены за кв.метр который публикует газета «Крыша» .Крыше – индекс стал абсолютной величиной стоимости кв. метра для банков, граждан, продавцов и покупателей недвижимости. На протяжении трех лет агентства недвижимости (читай - барыги и спекулянты) дают большинство объявлений с «дутыми» ценами, тем самым, увеличивая цену на жилье. Пора положить конец этому беспределу.Нужно давать аналогичные объявления на понижение цен. Если 200 ЦТшников дадут по 20 объявлений – это 4000 объявлений -цены рухнут.
Причины, которые мешают дать объявления.
1.Я боюсь давать объявления в «Крышу» потому что, вычислят мой IP, приедет милиция, и меня заберут в тюрьму.
Неверно: Входим на сайт «Крыши» через аномайзер (анонимный сервер)
Для этого:
А) открываем сайт http://www.proxer.ru/
Б) вводим в появившемся окне адрес http://krisha.kz
В) нажимаем кнопку ProX рядом с окном.
Г) все Вы на сайте анонимно- ваш IP невозможно вычислить.
2.Я не знаю, как давать объявления.
Очень просто, после того как через аномайзер вошли на сайт, нужно сделать следующее.
А) Слева найти «Добавить объявления» - нажать на ссылку.
Б) В разделе продажа выбрать «Квартиры» - нажать ссылку.
3.Я не знаю где взять текст объявления.
Очень просто для этого находим среди объявлений, те которые дают барыги и спекулянты. Как их найти?
А) открываем в другом окне сайт http://krisha.kz
Б) нажимаем слева «Продажа»
В) над списком квартир будет кнопка «Цена».Нажимаем один раз, появляются самые низкие цены. Нажимаем второй раз появляются самые высокие цены
Г) Нажимаем любое объявление на выбор. Как правило в появившемся объявлении снизу написано « Посмотреть все объявления этого продавца»
Д) Если больше 20 квартир значит барыга. Нажимаем « Посмотреть все объявления этого продавца» копируем все, объявления которые понравятся в «Добавить объявления»
Меняем цену ниже, той что указана на 30-50%.Пусть радуются барыги и спекулянты. Может кто то будет звонить.
4) Зачем мне это надо?
А) чтобы обычные люди учителя, врачи, автослесари, официанты, продавцы, менеджеры и все остальные могли купить квартиру.
Б) обрушим индекс- это будет ЦТ шный прикол - за неделю минус 15%- красота.
В) Алмата не резиновая – неправда в Лос-Анджелесе живут 32 млн. человек. В Москве 10 млн. и т.д.и эти города процветают.
Хочешь купить квартиру – покупай недорого
Дал 50 объявлений - дам еще.
Нет высоким ценам на жилье!
Вот адаптировал статью под наш рынок.Первоисточник здесь.
http://eestiseebimul...og-post_17.html
Какие аргументы приводят сторонники повышения цен на жилье в Алматы.
1. Арендовать - это просто выкидывать деньги на ветер.
НЕВЕРНО, арендовать сейчас гораздо дешевле, чем иметь своё. Если вы не платите аренду, то вы либо:
а) Выплачиваете кредит, в этом случае вы выкидываете деньги на: интресс - арендуете деньги у банка, налоги, ремонты, мебель.
б) Уже выплатили кредит, тогда вы выкидываете дополнительный доход, который могли бы получать, если бы продали свою квартиру и вложили деньги в гарантийные бонды или просто в банк под процент. Американские банки страхуют свои счета до $100000 и платят 5.40% в год. Я не утверждаю, что стоит нести свои деньги в американские банки, а привожу это для наглядного примера (куда именно можно вложить свои деньги вам сможет подсказать финансовый советник, которым я не являюсь). Этого дополнительного дохода могло бы хватить чтобы покрыть от 50% до 200% затрат на аренду, чтобы уже не зависeть от работы, а в некоторых случаях полностью заменить свой доход и уйти с работы на пенсию.
В любом случае владельцы квартир тратят гораздо больше денег ежедневно, чем те, кто арендует. Владельцы, арендуя свои квартиры, "одалживают" их под 2% интресса. Это просто фантастическая сделка для съёмщиков. Мало того, многим из владельцев не хватает аренды, чтобы покрыть всю стоимость владения квартирой и ежемесячных платежей. Oни вынуждены ещё и доплачивать из своего кармана! Это сегодняшняя реальность, которая, если разобраться, похожа на фантастику. Интресс будет только расти, чтобы придерживать инфляцию. Это означает ещё большие потери для всех, кто платит интресс: владельцев в долгах, спекулянтов и строителей. Некоторые из которых одалживали свои деньги у банков, а теперь застряли со своими владениями на холодном рынке.
2. Налоговые преимущества владеть собственной квартирой.
НЕВЕРНО, налоговые преимущества незначительны по сравнению с большими месячными потерями. Аренда это конечно тоже затрата, но покупать сейчас - гораздо большая трата.
3. Ладно, владеть квартирой означает терять деньги на сегодняшний день, но зато её ценность растет с каждым годом и всё уровняется!
НЕВЕРНО, ценность падает. Цены падают, а это в свою очередь только усугубляет картину тем, что интресс повышается и платить надо будет всё больше.
4. Как только цены упадут немного, количество покупателей, которые ждали падения, хлынут разбирать квартиры!
НЕВЕРНО,осталось уже слишком мало покупателей. И те, кто захочет купить, не сможет взять кредит. Банки уже сегодня отказывают людям в кредитах. Сходите в банк и попробуйте взять кредит. Вам скажут прийти в конце года, так как сами банки опасаются ожидаемого краха. А без кредита мало кто сможет принести наличные деньги и цены опустятся ещё ниже.
5. Цены на дома НИКОГДА не упадут в моём районе, потому что все хотят там жить!
НЕВЕРНО, конечно, все меняется относительно, но особенность района не гарантирует стабильности цен в целом. Многие люди не понимают разницу между высокими ценами и повышающимися ценами. Цены уже высоки и они не повышаются. Цены падают. Падающие цены делают покупку собственной квартиры плохим вложением денег.
6. Цены на дома не падают до нуля как скажем цены на акции. Поэтому безопасней вкладывать деньги в недвижимость.
НЕВЕРНО. Правда, что цены на дома не падают до нуля. Однако то, сколько вы уже выплатили за дом может свестись на ноль или даже уйти в минус. Если вы выплатили за дом первоначально 20% его стоимости, а ценность дома упала на 20% - это означает, что ваши деньги пропали впустую. Плюс, в такой ситуации банк потребует от вас дополнительный залог, если цены упадут на 20%. А если ценность дома упала еще ниже, чем вы выплатили, то значит вы потеряли еще больше. Даже маленькое падение цен в 4% полностью опустошает каждого, кто выплатил за квартиру 10% её покупной стоимости, так как маклеры и пордажа вместе заберут в районе 6%. Это значит, что крах недвижимости хуже, чем крах на рынке акций. Большинство людей вложили все свои деньги в свои дома, и эти деньги наxодятся под угрозой исчезновения по причине падения цен. На маркете вы можете потерять все свои вложенные деньги. В недвижимости вы можете потерять все свои деньги, недвижимость и остаться должником с процентами.
7. Мы знаем, что будет мягкая посадка, так как газеты об этом пишут, что кризиса нет.
НЕВЕРНО. Цены могут упасть в пропасть. Никто не знает точно, что произойдет. Однако, риск неожиданного краха уже серьёзен. Мыльный пузырь на рынке недвижимости в Казахстане на данный момент самый большой в истории этой страны. Предсказания о "мягкой посадке" (вместо жесткой) являются манипуляцией эмоциями покупателей, чтобы заставить их купить недвижимость, несмотря на то, что цены падают. Financial Times независима от компаний недвижимости и прогнозирует "резкое падение цен на жилье и значительный экономический спад". Большинство новостей в газетах не являются новостями. Это всего лишь реклама, которую сделали так, чтобы она выглядела как новости. Эти новости перенасыщены мнениями бюро недвижимости, чей доход зависит от того, как умело они освободят вас от ваших денег. Их цель не оповестить вас, а попытаться заставить вас купить. Они учатся у своих американских коллег, которые первыми начали использовать подобные методы в средствах массовой информации. Когда кто-то вам говорит, что всё в порядке - посмотрите, от кого исходит такая информация. Не исходит ли она от лица заинтересованного или фирмы, которые хотят, чтобы вы верили в рынок недвижимости и они смогли заполучить ваши деньги?
8. Цены были взвинчены спросом.
НЕВЕРНО. Цены были взвинчены манипуляцией и доступными кредитами и спекулянтами, которые скупали всё подряд с целью лёгкой наживы.. Правда - то, что цены могут повыситься или упасть без любого изменения спроса или предложения. Пузырь был манией дешевого и легкого кредита. Теперь мания закончена. Вот выдержка из статьи DELFI:"На рост цен повлияло манипулирование потребителем: продажа недвижимости с помощью ежемесячных взносов, создание находящихся под контролем посредников интернет-порталов, газет, рекламы на телевидении и психологическая обработка людей. Люди опасались, что цены еще более вырастут, и, стремясь успеть на уходящий поезд, спешили за выгодными кредитами в банки, даже те, кому делать там было нечего
9. Места для построек остаётся всё меньше. Землю не построишь.
ВЕРНО, однако продажи резко упали за последний год. Похоже и покупателей не построишь. Почитайте про Японский кризис (на английском "Take it from Japan: Bubbles hurt" NY Times, или на русском), там тоже мало земли, однако это не остановило падение цен 14 лет подряд. Уровень цен в Японии на сегодняшний день такой, каким он был 23 года назад.
Если вы действительно думаете, что домов и квартир не хватает Алмате, то почему же столько свободных квартир на рынке?
10. Сайты недвижимости доказывают что цены не падают!
НЕВЕРНО. Сайты недвижимости принадлежат и контролируются бюро недвижимости. Приведём типичный пример манипуляций с порталами недвижимости: если квартира не продаётся, то маклер может убрать её из списка или поменять фотографии. Тогда вы не заметите, что эта квартира не продалась. Потом маклер может заново поставить эту квартиру назад с новыми фотографиями, под другим углом, с меньшей ценой. Ничего не подозревающий покупатель думает, что это новое объявление. И маклер может доказать покупателю: "Вот тут вам и дата, что квартира только была выставлена на продажу. Покупайте быстрее, пока кто-то другой не купил!"
Также большинство маклеров дают на одну квартиру по 5-10 объявлений.
Никто не проверяет по каким конечным ценам продаются квартиры, и цены на сайтах недвижимости подчастую не говорят правду.
Например: на сайте газеты «Крыша» www.krisha.kz очень много объявлений от одного продавца по 50-100 объявлений, где двухкомнатные квартиры продают, к примеру по 500 000 долларов. Разумеется, обилие таких объявлений держит рынок недвижимости в Алматы на высоком уровне, хотя очень мало реальных продаж.
11. Богачи из других стран способствуют повышению цен.
НЕВЕРНО. Процент купленных домов иностранцами ничтожно мал. Более того, вложение денег в казахстанскую недвижимость - это ужасное вложение на данный момент. Иностранцы могут просто подождать и посмотреть со стороны на падение казахстанской недвижимости. И они смогут купить гораздо дешевле через некоторое время. Богатые инвесторы не настолько глупы, чтобы покупать на завышенном рынке, однако ваш маклер надеется, что вы глупы.Спекулянты уже ушли с перегретого рынка.
12. Вот уже 5 лет говорят, что будет обвал на рынке недвижимости, а его все нет!
ВЕРНО, но это не важно. Крахи реально происходят приблизительно каждую декаду. И даже часы маклера, несмотря на то, что поломаны - показывают верное время 2 раза в день.
13. Доходы населения оправдывают цены.
НЕВЕРНО. Банки используют формулу: Ваша зарплата в годумножаемая на 3, как безопасную основу цен на квартиру. Мы уже давно удалились из опасной зоны. Сейчас цены на недвижимость соответствуют формуле: ваша зарплата в (среднем 350 долларов в месяц х 12 месяцев) 4 200 в год умножаемая на 20.
14. Аренда может повыситься, а месячная оплата за квартиру останется прежней.
НЕВЕРНО. Интресс может повыситься из-за инфляции, а вместе сним ваша месячная оплата. Когда цены падают, никто не заплатит вам сумму, которую вы заплатили на пике или на падающем рынке. Поэтому если владельцу надо будет продать из-за потери работы, то он потеряет серьёзную сумму. Учтём ещё ко всему
Инфляцию, которая составляет 12% в год. Получается что аренда станет дешевле. Владельцы не смогут продать квартиры по высоким ценам и будут теперь бороться за аренды. А в такой борьбе, когда большое предложение аренды - цену поднять будет нереально.
15. Ну надо-же где-то жить!
КОНЕЧНО. Однако, это не означает, что вам надо пустить свои жизненные сбережения на плохую инвестицию. Вы можете спокойно жить в хорошей квартире с мебелью за гораздо меньшие деньги. Те, кто арендует, может сэкономить сотни тысяч не только на аренде, но и на возможности не потерять свой начальный взнос.
16. Не оскорбляй квартиру или дом родной, называя её недвижимостью!
НЕВЕРНО. Это всё недвижимость. Mаклеры манипулируют другими терминами, чтобы повлиять на ваши эмоции. Mаклеры знают, что никто, будучи в своём уме, не купит на таком рынке. Поэтому они вам продают домик, квартирку, гнёздышко, ваш уютный уголок или вашу крепость, а не какую-то там бездушную недвижимость.
17. Если не купишь сейчас, у тебя не будет другого шанса, так как цены всё время идут вверх!НЕВЕРНО. Цены падают. A представленный аргумент был также популярен в 1989 в Америке, в Лос-Анджелесе, как раз перед огромным крахом. Это абсурд. Подумайте, eсли ни у кого кроме вас никогда не появится другой шанс купить недвижимость, то вы также не будете в состоянии продать вашу недвижимость через несколько лет, потому что не останется больше покупателей. Настоящая проблема не в том, застрянете ли вы, будучи съемщиком всю жизнь, а вот в чем: испугаетесь ли вы того, что никогда больше не сможете купить квартиру из-за высоких цен на пике рынка, на столько, что застрянете в квартире, которую не сможете позволить себе продать. Подумайте, банк не разрешит вам продать вашу квартиру, если вы должны за неё больше, чем она стоит на рынке.
18. Недвижимость стоит столько, сколько дураки за неё готовы заплатить.
НЕВЕРНО. У дураков, как правило, нет денег. Дуракам нужен будет кредит. Банки отказывают в кредитах уже сейчас. Дураки умнее, чем думают спекулянты - им спокойнее снимать и ждать падения. Времени у них много. А когда цены упадут ещё, дураки вдруг станут умными, а умники останутся в дураках.
19. Стоимость аренды может взлететь!
НЕВЕРНО. Аренда как-раз ограничена тем, сколько денег за неё могут платить люди, а не какой кредит они могут получить. Попробуйте сходить в банк и попросить миллион крон в кредит, чтобы платить за аренду.
20. Недвижимость защищает от инфляции, так что все равно надо покупать!
НЕВЕРНО. Интресс идёт вверх с инфляцией. Интресс, идущий выше, окажется последней каплей для людей и так уже с трудом справляющимися с высокими месячными затратами. Они могут не только потерять свой дом за неуплату, а еще и останутся при этом в долгу у банка. Мало шансов того, что зарплата пойдёт дальше вверх, так как в других странах могут выполнять работу дешевле, чем в Казахстане.
21. Непатриотично говорить о домах с завышенными ценами. Из-за этого цены могут пойти вниз.НЕВЕРНО. Есть много людей в Алматы, которым помогло бы понижение цен. Они заслуживают награду за их ожидание, терпение и неподписывание дорогих, разрушающих жизни людей кредитов, а также за их терпимость к проворным маклерам, строителям и спекулянтам, которые были похожи на богачей долгое время. Эти жители Алматы заслуживают низких цен.
Что же теперь делать?Если вы владеете, продайте сейчас. Таким образом вы можете фактически заработать деньги, которые появились из ничего. В противном случае, будет больно наблюдать, как эти деньги испаряются. Спекулянты помогли увеличению цены вашего дома. Теперь они хотят свои деньги назад, и вы должны воспрепятствовать им добиться этого. Единственный способ это сделать - продать перед тем, как это сделают ваши соседи. Время не на вашей стороне.
Если вы хотите купить - посмотрите вокруг и поймите, что цены падают. Зачем спешить покупать на падающем рынке?
Время сейчас на вашей стороне. Да, вы король. Так не давайте же королю сделать из себя раба платежей на долгие годы, а может и на всю жизнь. Сэкономьте деньги сейчас и купите потом, когда цены будут значительно ниже. Чтобы выиграть в этой игре, надо иметь достаточно собственных денег в то время, когда никто не может получить кредит. Найдите себе доступную квартиру в аренду, откладывайте или вкладывайте ваши деньги, получайте удовольствие от жизни и ждите обвала цен - он уже идет!
В этой статье частично были использованы схожие тенденции и примеры краха недживости на американском рынке недвижимости – ресурс www.patrick.net
http://posit.kz/?lan...id=102&pub=4552
Казахстан: Вся правда о проблемных новостройках столицы
Чтение списка оставляет ощущение, что в Астане нет практически ни одного строительного объекта, чьи владельцы не испытывают финансовых проблем. В целом строительные компании нуждаются в $3,9 млрд. Это в два раза больше суммы, уже затраченной ими на строительство. Общая сметная стоимость объектов, по оценке строителей, превышает шесть миллиардов долларов США.
В девятнадцати комплексах не приобретено ни одной квартиры, а в девяти жилых комплексах даже не залит фундамент.
У многих застройщиков есть достаточно большие долги перед банками. Рекордсменом является ТОО «Тандем Астана» с жилым комплексом Green Village, который прокредитован на шесть миллиардов тенге ($50 млн).
Достаточно странно смотрится в этом списке южнокорейская компания Highvill, позиционирующая себя как создатель элитного жилья. Детище компании – комплекс Highvill – один из самых дорогих объектов Астаны, квадратный метр жилья в нем стоит от трех тысяч долларов. Для завершения строительства компании не хватает $341,5 млн. Ходят слухи, что застройщики элитного жилья, поняв, что просьба о помощи не лучшим образом скажется на их реноме, решили изыскать необходимые средства самостоятельно и добровольно отказались от помощи государства.
Некоторые из комплексов, представленных городским акиматом, охарактеризованы как «с большей степенью готовности с малым количеством дольщиков». Среди них фигурируют дома, заказчиками которых являются госорганы, например, министерство здравоохранения или министерство юстиции. По этим объектам не приводятся данные, из которых можно было бы сделать вывод, действительно ли они почти достроены, и понять, сколько же там дольщиков. Вся информация о них ограничилась обозначением месторасположения домов. Адреса звучали незатейливо, вроде «на левом берегу реки Ишим» или «в районе дома по Абылай хана 33/4».
По данным Ассоциации застройщиков Казахстана, семьдесят четыре отобранных для финансирования объекта соответствуют главным критериям: они имеют большое количество дольщиков, причем – платежеспособных, и их реально достроить к концу будущего года. Как С. Хорошун сообщил в интервью телекомпании «31 канал», в окончательный список попали только те объекты, «которые остановились в августе этого года, когда начался кризис. Это наиболее устойчивые компании, которым немного осталось до окончания строительства».
Впрочем, в приватной беседе представители некоторых строительных компаний признают, что есть комплексы, которые не будут построены никогда.
Список из семидесяти четырех объектов, которым помогут наверняка, направлен в коммерческие банки, которые должны подтвердить, будут ли они работать с указанными строительными компаниями, и предоставить графики освоения средств, выделенных для этих целей государством.
– Мы, как банки, заинтересованы в том, чтобы эти дома были достроены, чтобы они были реализованы и проданы. И чтобы мы эти деньги потом могли вернуть правительству. Поймите, эти деньги не безвозмездные, они даны на возвратной основе, – цитирует «31 канал» председателя правления АО «Казкоммерцбанк» Нину Жусупову.
По словам Келимбетова, список объектов будет опубликован в печати после того, как банки примут свои решения и определят списки домов, которые будут достраиваться с помощью средств государства.
Если пилотная программа по фондированию завершения строительства объектов с участием дольщиков в Астане пройдет успешно, этот опыт будет распространен во всех регионах Казахстана.
Приколы нашего города.Я поехала твоя "Крыша".
http://krisha.kz/a/s...a...mp;p=1&sb=1
224 000 000$ 14000соток Алматинская обл., под ИЖС, Каргалинка, тел.: 237-40-24.
222 750 000$ 1350 соток Карагайлы, под МЖС, все докум., госакт, ровный, тел.: 259-74-71, (8-705) 4674276.
188 500 000$ 2900соток Ремизовка, под МЖС, ровный, делимый, есть разрешение на электричество, тел.: 247-89-47, (8-777) 2747999, Алена.
04-12-2007
165 000 000$ 1100 соток Бост. р-н, под МЖС, 3 госакта, Гагарина-Ходжанова, тел.: (8-701) 7123131.
03-12-2007
160 000 000$ 680 соток Мед. р-н, все коммуникации, делимый, под МЖС, без посредников, тел.: (8-701) 7379780, 227-90-09, Малика, (8-701) 5387097, Ирина.
03-12-2007*
110 500 000$ 650 соток Бост. р-н, под МЖС, мкр "Казахфильм", выше Аль-Фараби, тел.: (8-701) 7123131.
03-12-2007
98 800 000$ 494соток Жетыс. р-н, целевое назначение - строительство и эксплуатация МЖК, ровный, огорожен, все коммуникации, тел.: (8-777) 4977342.
03-12-2007
И так далее.Охххххх........ть.
скачать книгу "Экономические убийцы".
Книга как устраиваются строительно-финансовые кризисы в странах третьего мира.Значит международные барыги и спекулянты зашли в Казахстан и вышли.Оставив разрушенную экономику.Типа подсадили на наркотики "дешевых кредитов" а теперь идет ломка-экономике не хватает дешевых кредитов.Вообщем крах цен на недвижимость неизбежен.
Цитата из книги:
Тонкость, с которой строится эта современная империя, заставила бы устыдиться римских центурионов, испанских конкистадоров и европейские колониальные державы XVIII-XIX веков. Мы, ЭКи, лукавы и учимся у истории. Сегодня мы не носим мечей. Мы не надеваем броню или одежду, которая нас выделяет. В странах, подобных Эквадору, Нигерии и Индонезии, мы одеваемся, как местные школьные учителя или владельцы магазинов. В Вашингтоне и Париже мы похожи на бюрократов из правительства или банкиров. Мы выглядим скромно и обыденно. Мы посещаем строительные площадки и прогуливаемся по обнищавшим деревням. Мы проповедуем альтруизм и обсуждаем в местных газетах замечательные гуманитарные проекты, которые мы осуществляем. Мы доступны и открыты. Или, по крайней мере, таковыми мы себя изображаем и за таковых нас прнимают. Так работает эта система.
http://www.sayasat.k...14-Posit-kz.pdf
5.Когда лопнет «пузырь» на рынке недвижимости, является
ли такой рынок спекулятивным?
5.1.Рост цен на недвижимость в Казахстане
Со второй половины 2002 года в Казахстане начался бурный рост
цен на недвижимость, последствия которого испытали на себе
буквально все казахстанцы – кто в положительном смысле, кто в
отрицательном.
Не тратя время на большой объем и так всем известных данных,
можно отметить, что в 2002 году средняя цена квадратного метра в
центре Алматы составляла 250 долларов США, сейчас она составляет
около 3600 долларов США, то есть произошло увеличение стоимости
жилья примерно в 14 раз.
5.2.Адекватность цен на недвижимость экономическому развитию
и инвестиционной привлекательности страны
Является ли нынешняя цена на недвижимость в Казахстане и в
частности в городе Алматы как самом большом рынке недвижимости
адекватной экономическому развитию страны?
Можно с уверенностью сказать, что нет. Цены в крупных городах
стран, чей ВВП на душу населения сравним или гораздо выше нашего,
дешевле:
�� Дубай – 2000-2500 долларов/м2
�� Пекин – 1900 долларов/м2
�� Санкт-Петербург – 2000 долларов/м2
�� Прага – 2000 долларов/м2
Почему же тогда сложилась подобная ситуация? Видимо из-за
того, что большую часть жилья строят индивидуальные застройщики –
только для себя, да и уровень строительства в РК только недавно
приблизился к уровню 1985 года.
Кроме того, на этот дефицитный рынок хлынуло огромное
количество денег, с одной стороны займы для строительных компаний,
с другой ипотека (см. раздел 6). Все вместе стимулировало рынок и
«перегревало» цены, вызывая спекуляции.
Устойчивость казахстанской банковской системы и зависимость ее от рынка недвижимости
5.3.Примерные сроки наступления кризиса на рынке
недвижимости
Примерные сроки наступления резкого снижения цен на рынке
недвижимости (согласно предложенным сценариям – см. раздел 8):
�� Сценарий А – начало – конец сентября, пик – октябрь-
ноябрь
�� Сценарий В – начало – начало ноября, пик – декабрь-
январь
�� Сценарий С – начало – март 2008 года, пик – май 2008
года
5.4.Прогноз стоимости недвижимости в городе Алматы
Был сделан прогноз стоимости недвижимости в соответствие с
предложенными сценариями развития кризиса (см. раздел 8). Выбраны
были основные наиболее характерные категории.
Таблица 5.2. Прогноз стоимости недвижимости в городе Алматы
(долларов/м2)
Стоимость жилья Категория жилья РК
Сценарий А Сценарий В Сценарий С
Элитное жилье (по
казахстанским
стандартам)
4000-5000 3000-4000 2500
Новостройки в
центре
1500-1800 1100-1300 700-1000
Новостройки по
окраинам города
1100-1300 800-1000 600-800
Вторичное жилье в
центре
2000-2500 1300-1800 700-900
Вторичное жилье по
окраинам города
1500-2000 900-1200 500-700
Социальное жилье 500 400 300
http://www.kn.kz/articles.php?id=282
Риски лучше заморозить?
Но, несмотря на внешнее спокойствие, возможное падение цен на недвижимость не может не волновать банки. Поскольку у них в залоге слишком много недвижимости, резкое удешевление которой может привести к массовому невозврату кредитов – отдать квартиру банку может быть выгодней, чем долгие годы выплачивать дорогой кредит. По данным АФН, проблемные кредиты уже сегодня составляют около 40 процентов.
Сейчас высказываются самые разные предложения по тому, как не обрушить рынок и следом за ним финансовую систему Казахстана. Кандидат экономических наук Александр Калинин предлагает заморозить строительство новых объектов.
– Цель одна – рассчитаться с внешними долгами, чтобы не было крушения банковской системы. Ведь если сегодня существует негласный мораторий на ипотеку, то зачем давать деньги на долгострой? Так мы во много раз повышаем риски. Строительные компании и без того хорошо защищены, заложенная в стоимость квадрата маржа словно “подушка” застраховала их от всяческих падений.
Сегодняшний кризис, при котором ипотека и в целом рынок недвижимости сильно влияют на банковскую систему, – серьезная проверка для всей системы. Никому из нынешних руководителей банков не приходилось пока поработать в кризисной ситуации. И от того, как они из нее выйдут, зависит финансовое благополучие страны. Ни больше ни меньше.
Долги,долги,долги
http://www.analitika...071125020402358
Олег Маслов
В результате мирового кризиса ликвидности, заставившего инвесторов выводить активы из стран с повышенным риском, финансовый сектор «демократического, благополучного и процветающего» Казахстана переживает настоящий коллапс.
Причинами кризиса в Казахстане стал большой внешний долг казахстанских банков, составляющий более $46 млрд. или 46,9% от ВВП страны. Казахстанские банки, завязанные на зарубежные кредиты, испытывают затруднения с рефинансированием своих долгов. В свою очередь, это привело к снижению ликвидности в банковской системе и сокращению кредитования банками экономики страны, прежде всего строительных компаний и ипотеки как наиболее рискованных вложений.
На ситуацию влияют весьма негативные тенденции в макроэкономике, в связи с увеличением оттока капитала из Казахстана в результате выплаты дивидендов иностранным инвесторам.
Дополнительные стимулы для оттока капитала из Казахстана создало Международное рейтинговое агентство «Standard & Poor’s» (S&P), понизившее рейтинг страны по нескольким пунктам...
...Прогноз рейтинга шести крупнейших казахстанских коммерческих банков, а также страховой компании «Евразия» агентство S&P изменило с «позитивного» даже не на «стабильный», а на «негативный».
На фоне общего кризиса ликвидности и снижения странового рейтинга Казахстана, акции республиканских банков существенно упали. На Лондонской фондовой бирже произошел обвал акций практически всех представленных на ней казахстанских банков. GDR Банка Альянс достигли своего исторического минимума и продавались по $6,81. Таким образом, с начала размещения капитализация Банка Альянс (размещение состоялось по $14 за расписку) упала более чем вдвое. Акции Казкоммерцбанка достигли своего исторического минимума — $12,25 за одну депозитарную расписку.
Третий по величине банк Казахстана — Альянс «попал на шоковую волну кризиса», так как кредиторы отозвали $255 млн. Руководство банка вынуждено было заявить о прекращении ранее заключенных кредитных соглашений...
...Для поддержки национальной валюты и коммерческих банков, Нацбанк Казахстана оказывает помощь банкам деньгами, что привело к дефициту текущего счета. Кроме того, хеджинговые фонды усиливают атаку финансовых институтов, еще более существенно ослабляя национальную валюту. С конца августа с.г. она подешевела на 5% по отношению к американской валюте, несмотря на обесценивание доллара на мировых рынках и миллиардные вливания ЦБ.
По информации того же агентства S&P, ЦБ Казахстана продолжает поддерживать спекулятивный валютный рынок, и в текущем году увеличил вливания до $11 млрд. В результате подобной политики, резервы ЦБ снизились до $18,4 млрд.
В ответ на снижение рейтинга, Н. Назарбаев поручил правительству и госфонду «Казына» рассмотреть вопрос о выкупе акций казахстанских компаний, обращающихся на международных фондовых биржах. Решено создать «своего рода стабилизационный фонд для поддержки отечественных коммерческих банков» объемом около $4 млрд.
Однако это означает, что дефицит текущего баланса еще больше увеличится. Денег на выкуп акций потребуется много. Стоимость бумаг, торгующихся на зарубежных биржах, по оценке аналитика Альфа-банка по инвестиционной стратегии Р.Гайнуллина, составляет около $18 млрд. Это на $2 млрд. больше доходной части бюджета Казахстана, на $2 млрд. меньше Нацфонда и примерно равно всем золотовалютным запасам страны. Если такие деньги будут потрачены на покупку бумаг, то в результате рейтинги могут снизиться еще больше. При этом продать выкупленные акции по адекватной цене будет весьма затруднительно...
...Личные наблюдения рядовых казахстанцев и вовсе не вселяют оптимизма: цены на многие продукты сегодня возросли в разы, а не на 11–15%, как пытаются убедить в правительстве.
Приближающийся коллапс в Казахстане, который уже давно предрекали аналитики, еще более усугубляется с каждым месяцем снижением золотовалютных резервов страны.
Вследствие «эффективной» финансовой политики Казахстана, в стране образовался неимоверный суммарный объем внешнего долга, который за первое полугодие вырос еще на 24,3%. Так, совокупный объем внешнего долга РК по состоянию на конец июня 2007 г. составил $92 млрд. 75,5 млн. и превысил ВВП страны....
.... Из общего объема внешнего долга на отчетную дату долгосрочные обязательства составили $77 млрд. 38,2 млн. Обязательства банковского сектора за анализируемый период выросли до $45 млрд. 922,1 млн. с $33 млрд. 341,8 млн., в том числе долгосрочные обязательства составили $38 млрд. 576,5 млн. против $25 млрд. 888,6 млн. соответственно....
...В целом, нынешние и надвигающие проблемы Казахстана, с которыми сталкивается банковский сектор страны, в ближайшем будущем станут нарастать как снежный ком и затрагивать все большие сектора экономики. Особенно, когда придется платить по кредитам, взятым казахстанскими банками.
iamik.ru
Статья старая, но точно описывает ситуацию.
http://www.analitika...y...&mode=print
Идентификация кризисных сценариев
В качестве кризисных сценариев для банковской системы Казахстана определены следующие:
- сценарий падения цены на нефть;
- сценарий падения цен на рынке недвижимости;
- сценарий передела собственности, прихода иностранных банков и пост-IPO1 рисков.
Высокие экспортные цены на нефть поддерживают темпы экономического роста на высоком уровне. Существенное падение цен на нефть уменьшит поступление экспортных доходов в Казахстан. Это приведет к сжатию денежной массы, значительному снижению уровня национального дохода и, как следствие, к падению платежеспособности заемщиков.
Резкое падение цен на рынке недвижимости повлечет за собой невозврат займов, выданных строительным компаниям, проблемы с финансированием собственных долгов и обесценивание залоговой базы банков, что вкупе с другими кризисными сценариями может привести к общему кризису банковской системы.
Распределение собственности на активы банковского сектора может существенным образом измениться. Силовой захват бизнеса (рейдерство), недружественные M&A2, приход крупных иностранных финансовых институтов на рынок Казахстана, скупка крупных пакетов акций в результате IPO являются теми факторами риска, которые угрожают стабильности как отдельного банка, так и банковской системы в целом.
Анализ реакции на возможные изменения
Значительный спад цены на нефть опасен прежде всего для поддержания общих доходов государства на приемлемом уровне, поскольку удельный вес займов банковского сектора нефтяному сектору и сопутствующим услугам относительно невелик и нефтяная промышленность финансируется в основном из иностранных источников.....
.....Удельный вес кредитов банков на новое строительство и реконструкцию, а также строительство и приобретение жилья гражданами на конец ноября 2006 года в общем объеме кредитов составляет 21,5%4. Резкое падение цен на рынке недвижимости может привести к дефолтам строительных компаний, использующими в финансовых расчетах высокий уровень прибыли от реализации объектов строительства.
Велика вероятность финансовых потерь отдельных компаний и населения, приобретающих недвижимость в качестве объекта инвестиций, так как многие из них покупают недвижимость в расчете на последующий рост цен для финансирования собственных долгов. Все это может повлечь за собой кризис неплатежей по банковским кредитам.
Падение цен на недвижимость обесценит залоговую базу банковского сектора, что в условиях достаточно высокой доли сомнительных кредитов (около 25% совокупных активов и условных обязательств банковского сектора) несет риски финансовых потерь.
Здесь также необходимо учесть, что крупные банки Казахстана активно выходят на рынок недвижимости России, который также показывает признаки перегрева. Это несет в себе риски в случае ухудшения конъюнктуры на рынке, в результате чего эти банки могут понести немалые потери, которые могут ухудшить ситуацию в банковском секторе Казахстана, так как три крупных так называемых системообразующих банков Казахстана в совокупности обладают более 50% активов банковского сектора.
Риски неблагоприятного перераспределения собственности в банковском секторе можно оценить как достаточно невысокие. Однако число подобных явлений может расти в прогрессии и гр
Прочти и передай другому.
Как известно в Алматы сложилась уникальная ситуация, когда ВСЕ отталкиваются от цены за кв.метр который публикует газета «Крыша» .Крыше – индекс стал абсолютной величиной стоимости кв. метра для банков, граждан, продавцов и покупателей недвижимости. На протяжении трех лет агентства недвижимости (читай - барыги и спекулянты) дают большинство объявлений с «дутыми» ценами, тем самым, увеличивая цену на жилье. Пора положить конец этому беспределу.Нужно давать аналогичные объявления на понижение цен. Если 200 ЦТшников дадут по 20 объявлений – это 4000 объявлений -цены рухнут.
Причины, которые мешают дать объявления.
1.Я боюсь давать объявления в «Крышу» потому что, вычислят мой IP, приедет милиция, и меня заберут в тюрьму.
Неверно: Входим на сайт «Крыши» через аномайзер (анонимный сервер)
Для этого:
А) открываем сайт http://www.proxer.ru/
Б) вводим в появившемся окне адрес http://krisha.kz
В) нажимаем кнопку ProX рядом с окном.
Г) все Вы на сайте анонимно- ваш IP невозможно вычислить.
2.Я не знаю, как давать объявления.
Очень просто, после того как через аномайзер вошли на сайт, нужно сделать следующее.
А) Слева найти «Добавить объявления» - нажать на ссылку.
Б) В разделе продажа выбрать «Квартиры» - нажать ссылку.
3.Я не знаю где взять текст объявления.
Очень просто для этого находим среди объявлений, те которые дают барыги и спекулянты. Как их найти?
А) открываем в другом окне сайт http://krisha.kz
Б) нажимаем слева «Продажа»
В) над списком квартир будет кнопка «Цена».Нажимаем один раз, появляются самые низкие цены. Нажимаем второй раз появляются самые высокие цены
Г) Нажимаем любое объявление на выбор. Как правило в появившемся объявлении снизу написано « Посмотреть все объявления этого продавца»
Д) Если больше 20 квартир значит барыга. Нажимаем « Посмотреть все объявления этого продавца» копируем все, объявления которые понравятся в «Добавить объявления»
Меняем цену ниже, той что указана на 30-50%.Пусть радуются барыги и спекулянты. Может кто то будет звонить.
4) Зачем мне это надо?
А) чтобы обычные люди учителя, врачи, автослесари, официанты, продавцы, менеджеры и все остальные могли купить квартиру.
Б) обрушим индекс- это будет ЦТ шный прикол - за неделю минус 15%- красота.
В) Алмата не резиновая – неправда в Лос-Анджелесе живут 32 млн. человек. В Москве 10 млн. и т.д.и эти города процветают.
Хочешь купить квартиру – покупай недорого
Дал 50 объявлений - дам еще.
Нет высоким ценам на жилье!
Вот адаптировал статью под наш рынок.Первоисточник здесь.
http://eestiseebimul...og-post_17.html
Какие аргументы приводят сторонники повышения цен на жилье в Алматы.
1. Арендовать - это просто выкидывать деньги на ветер.
НЕВЕРНО, арендовать сейчас гораздо дешевле, чем иметь своё. Если вы не платите аренду, то вы либо:
а) Выплачиваете кредит, в этом случае вы выкидываете деньги на: интресс - арендуете деньги у банка, налоги, ремонты, мебель.
б) Уже выплатили кредит, тогда вы выкидываете дополнительный доход, который могли бы получать, если бы продали свою квартиру и вложили деньги в гарантийные бонды или просто в банк под процент. Американские банки страхуют свои счета до $100000 и платят 5.40% в год. Я не утверждаю, что стоит нести свои деньги в американские банки, а привожу это для наглядного примера (куда именно можно вложить свои деньги вам сможет подсказать финансовый советник, которым я не являюсь). Этого дополнительного дохода могло бы хватить чтобы покрыть от 50% до 200% затрат на аренду, чтобы уже не зависeть от работы, а в некоторых случаях полностью заменить свой доход и уйти с работы на пенсию.
В любом случае владельцы квартир тратят гораздо больше денег ежедневно, чем те, кто арендует. Владельцы, арендуя свои квартиры, "одалживают" их под 2% интресса. Это просто фантастическая сделка для съёмщиков. Мало того, многим из владельцев не хватает аренды, чтобы покрыть всю стоимость владения квартирой и ежемесячных платежей. Oни вынуждены ещё и доплачивать из своего кармана! Это сегодняшняя реальность, которая, если разобраться, похожа на фантастику. Интресс будет только расти, чтобы придерживать инфляцию. Это означает ещё большие потери для всех, кто платит интресс: владельцев в долгах, спекулянтов и строителей. Некоторые из которых одалживали свои деньги у банков, а теперь застряли со своими владениями на холодном рынке.
2. Налоговые преимущества владеть собственной квартирой.
НЕВЕРНО, налоговые преимущества незначительны по сравнению с большими месячными потерями. Аренда это конечно тоже затрата, но покупать сейчас - гораздо большая трата.
3. Ладно, владеть квартирой означает терять деньги на сегодняшний день, но зато её ценность растет с каждым годом и всё уровняется!
НЕВЕРНО, ценность падает. Цены падают, а это в свою очередь только усугубляет картину тем, что интресс повышается и платить надо будет всё больше.
4. Как только цены упадут немного, количество покупателей, которые ждали падения, хлынут разбирать квартиры!
НЕВЕРНО,осталось уже слишком мало покупателей. И те, кто захочет купить, не сможет взять кредит. Банки уже сегодня отказывают людям в кредитах. Сходите в банк и попробуйте взять кредит. Вам скажут прийти в конце года, так как сами банки опасаются ожидаемого краха. А без кредита мало кто сможет принести наличные деньги и цены опустятся ещё ниже.
5. Цены на дома НИКОГДА не упадут в моём районе, потому что все хотят там жить!
НЕВЕРНО, конечно, все меняется относительно, но особенность района не гарантирует стабильности цен в целом. Многие люди не понимают разницу между высокими ценами и повышающимися ценами. Цены уже высоки и они не повышаются. Цены падают. Падающие цены делают покупку собственной квартиры плохим вложением денег.
6. Цены на дома не падают до нуля как скажем цены на акции. Поэтому безопасней вкладывать деньги в недвижимость.
НЕВЕРНО. Правда, что цены на дома не падают до нуля. Однако то, сколько вы уже выплатили за дом может свестись на ноль или даже уйти в минус. Если вы выплатили за дом первоначально 20% его стоимости, а ценность дома упала на 20% - это означает, что ваши деньги пропали впустую. Плюс, в такой ситуации банк потребует от вас дополнительный залог, если цены упадут на 20%. А если ценность дома упала еще ниже, чем вы выплатили, то значит вы потеряли еще больше. Даже маленькое падение цен в 4% полностью опустошает каждого, кто выплатил за квартиру 10% её покупной стоимости, так как маклеры и пордажа вместе заберут в районе 6%. Это значит, что крах недвижимости хуже, чем крах на рынке акций. Большинство людей вложили все свои деньги в свои дома, и эти деньги наxодятся под угрозой исчезновения по причине падения цен. На маркете вы можете потерять все свои вложенные деньги. В недвижимости вы можете потерять все свои деньги, недвижимость и остаться должником с процентами.
7. Мы знаем, что будет мягкая посадка, так как газеты об этом пишут, что кризиса нет.
НЕВЕРНО. Цены могут упасть в пропасть. Никто не знает точно, что произойдет. Однако, риск неожиданного краха уже серьёзен. Мыльный пузырь на рынке недвижимости в Казахстане на данный момент самый большой в истории этой страны. Предсказания о "мягкой посадке" (вместо жесткой) являются манипуляцией эмоциями покупателей, чтобы заставить их купить недвижимость, несмотря на то, что цены падают. Financial Times независима от компаний недвижимости и прогнозирует "резкое падение цен на жилье и значительный экономический спад". Большинство новостей в газетах не являются новостями. Это всего лишь реклама, которую сделали так, чтобы она выглядела как новости. Эти новости перенасыщены мнениями бюро недвижимости, чей доход зависит от того, как умело они освободят вас от ваших денег. Их цель не оповестить вас, а попытаться заставить вас купить. Они учатся у своих американских коллег, которые первыми начали использовать подобные методы в средствах массовой информации. Когда кто-то вам говорит, что всё в порядке - посмотрите, от кого исходит такая информация. Не исходит ли она от лица заинтересованного или фирмы, которые хотят, чтобы вы верили в рынок недвижимости и они смогли заполучить ваши деньги?
8. Цены были взвинчены спросом.
НЕВЕРНО. Цены были взвинчены манипуляцией и доступными кредитами и спекулянтами, которые скупали всё подряд с целью лёгкой наживы.. Правда - то, что цены могут повыситься или упасть без любого изменения спроса или предложения. Пузырь был манией дешевого и легкого кредита. Теперь мания закончена. Вот выдержка из статьи DELFI:"На рост цен повлияло манипулирование потребителем: продажа недвижимости с помощью ежемесячных взносов, создание находящихся под контролем посредников интернет-порталов, газет, рекламы на телевидении и психологическая обработка людей. Люди опасались, что цены еще более вырастут, и, стремясь успеть на уходящий поезд, спешили за выгодными кредитами в банки, даже те, кому делать там было нечего
9. Места для построек остаётся всё меньше. Землю не построишь.
ВЕРНО, однако продажи резко упали за последний год. Похоже и покупателей не построишь. Почитайте про Японский кризис (на английском "Take it from Japan: Bubbles hurt" NY Times, или на русском), там тоже мало земли, однако это не остановило падение цен 14 лет подряд. Уровень цен в Японии на сегодняшний день такой, каким он был 23 года назад.
Если вы действительно думаете, что домов и квартир не хватает Алмате, то почему же столько свободных квартир на рынке?
10. Сайты недвижимости доказывают что цены не падают!
НЕВЕРНО. Сайты недвижимости принадлежат и контролируются бюро недвижимости. Приведём типичный пример манипуляций с порталами недвижимости: если квартира не продаётся, то маклер может убрать её из списка или поменять фотографии. Тогда вы не заметите, что эта квартира не продалась. Потом маклер может заново поставить эту квартиру назад с новыми фотографиями, под другим углом, с меньшей ценой. Ничего не подозревающий покупатель думает, что это новое объявление. И маклер может доказать покупателю: "Вот тут вам и дата, что квартира только была выставлена на продажу. Покупайте быстрее, пока кто-то другой не купил!"
Также большинство маклеров дают на одну квартиру по 5-10 объявлений.
Никто не проверяет по каким конечным ценам продаются квартиры, и цены на сайтах недвижимости подчастую не говорят правду.
Например: на сайте газеты «Крыша» www.krisha.kz очень много объявлений от одного продавца по 50-100 объявлений, где двухкомнатные квартиры продают, к примеру по 500 000 долларов. Разумеется, обилие таких объявлений держит рынок недвижимости в Алматы на высоком уровне, хотя очень мало реальных продаж.
11. Богачи из других стран способствуют повышению цен.
НЕВЕРНО. Процент купленных домов иностранцами ничтожно мал. Более того, вложение денег в казахстанскую недвижимость - это ужасное вложение на данный момент. Иностранцы могут просто подождать и посмотреть со стороны на падение казахстанской недвижимости. И они смогут купить гораздо дешевле через некоторое время. Богатые инвесторы не настолько глупы, чтобы покупать на завышенном рынке, однако ваш маклер надеется, что вы глупы.Спекулянты уже ушли с перегретого рынка.
12. Вот уже 5 лет говорят, что будет обвал на рынке недвижимости, а его все нет!
ВЕРНО, но это не важно. Крахи реально происходят приблизительно каждую декаду. И даже часы маклера, несмотря на то, что поломаны - показывают верное время 2 раза в день.
13. Доходы населения оправдывают цены.
НЕВЕРНО. Банки используют формулу: Ваша зарплата в годумножаемая на 3, как безопасную основу цен на квартиру. Мы уже давно удалились из опасной зоны. Сейчас цены на недвижимость соответствуют формуле: ваша зарплата в (среднем 350 долларов в месяц х 12 месяцев) 4 200 в год умножаемая на 20.
14. Аренда может повыситься, а месячная оплата за квартиру останется прежней.
НЕВЕРНО. Интресс может повыситься из-за инфляции, а вместе сним ваша месячная оплата. Когда цены падают, никто не заплатит вам сумму, которую вы заплатили на пике или на падающем рынке. Поэтому если владельцу надо будет продать из-за потери работы, то он потеряет серьёзную сумму. Учтём ещё ко всему
Инфляцию, которая составляет 12% в год. Получается что аренда станет дешевле. Владельцы не смогут продать квартиры по высоким ценам и будут теперь бороться за аренды. А в такой борьбе, когда большое предложение аренды - цену поднять будет нереально.
15. Ну надо-же где-то жить!
КОНЕЧНО. Однако, это не означает, что вам надо пустить свои жизненные сбережения на плохую инвестицию. Вы можете спокойно жить в хорошей квартире с мебелью за гораздо меньшие деньги. Те, кто арендует, может сэкономить сотни тысяч не только на аренде, но и на возможности не потерять свой начальный взнос.
16. Не оскорбляй квартиру или дом родной, называя её недвижимостью!
НЕВЕРНО. Это всё недвижимость. Mаклеры манипулируют другими терминами, чтобы повлиять на ваши эмоции. Mаклеры знают, что никто, будучи в своём уме, не купит на таком рынке. Поэтому они вам продают домик, квартирку, гнёздышко, ваш уютный уголок или вашу крепость, а не какую-то там бездушную недвижимость.
17. Если не купишь сейчас, у тебя не будет другого шанса, так как цены всё время идут вверх!НЕВЕРНО. Цены падают. A представленный аргумент был также популярен в 1989 в Америке, в Лос-Анджелесе, как раз перед огромным крахом. Это абсурд. Подумайте, eсли ни у кого кроме вас никогда не появится другой шанс купить недвижимость, то вы также не будете в состоянии продать вашу недвижимость через несколько лет, потому что не останется больше покупателей. Настоящая проблема не в том, застрянете ли вы, будучи съемщиком всю жизнь, а вот в чем: испугаетесь ли вы того, что никогда больше не сможете купить квартиру из-за высоких цен на пике рынка, на столько, что застрянете в квартире, которую не сможете позволить себе продать. Подумайте, банк не разрешит вам продать вашу квартиру, если вы должны за неё больше, чем она стоит на рынке.
18. Недвижимость стоит столько, сколько дураки за неё готовы заплатить.
НЕВЕРНО. У дураков, как правило, нет денег. Дуракам нужен будет кредит. Банки отказывают в кредитах уже сейчас. Дураки умнее, чем думают спекулянты - им спокойнее снимать и ждать падения. Времени у них много. А когда цены упадут ещё, дураки вдруг станут умными, а умники останутся в дураках.
19. Стоимость аренды может взлететь!
НЕВЕРНО. Аренда как-раз ограничена тем, сколько денег за неё могут платить люди, а не какой кредит они могут получить. Попробуйте сходить в банк и попросить миллион крон в кредит, чтобы платить за аренду.
20. Недвижимость защищает от инфляции, так что все равно надо покупать!
НЕВЕРНО. Интресс идёт вверх с инфляцией. Интресс, идущий выше, окажется последней каплей для людей и так уже с трудом справляющимися с высокими месячными затратами. Они могут не только потерять свой дом за неуплату, а еще и останутся при этом в долгу у банка. Мало шансов того, что зарплата пойдёт дальше вверх, так как в других странах могут выполнять работу дешевле, чем в Казахстане.
21. Непатриотично говорить о домах с завышенными ценами. Из-за этого цены могут пойти вниз.НЕВЕРНО. Есть много людей в Алматы, которым помогло бы понижение цен. Они заслуживают награду за их ожидание, терпение и неподписывание дорогих, разрушающих жизни людей кредитов, а также за их терпимость к проворным маклерам, строителям и спекулянтам, которые были похожи на богачей долгое время. Эти жители Алматы заслуживают низких цен.
Что же теперь делать?Если вы владеете, продайте сейчас. Таким образом вы можете фактически заработать деньги, которые появились из ничего. В противном случае, будет больно наблюдать, как эти деньги испаряются. Спекулянты помогли увеличению цены вашего дома. Теперь они хотят свои деньги назад, и вы должны воспрепятствовать им добиться этого. Единственный способ это сделать - продать перед тем, как это сделают ваши соседи. Время не на вашей стороне.
Если вы хотите купить - посмотрите вокруг и поймите, что цены падают. Зачем спешить покупать на падающем рынке?
Время сейчас на вашей стороне. Да, вы король. Так не давайте же королю сделать из себя раба платежей на долгие годы, а может и на всю жизнь. Сэкономьте деньги сейчас и купите потом, когда цены будут значительно ниже. Чтобы выиграть в этой игре, надо иметь достаточно собственных денег в то время, когда никто не может получить кредит. Найдите себе доступную квартиру в аренду, откладывайте или вкладывайте ваши деньги, получайте удовольствие от жизни и ждите обвала цен - он уже идет!
В этой статье частично были использованы схожие тенденции и примеры краха недживости на американском рынке недвижимости – ресурс www.patrick.net
http://posit.kz/?lan...id=102&pub=4552
Казахстан: Вся правда о проблемных новостройках столицы
Чтение списка оставляет ощущение, что в Астане нет практически ни одного строительного объекта, чьи владельцы не испытывают финансовых проблем. В целом строительные компании нуждаются в $3,9 млрд. Это в два раза больше суммы, уже затраченной ими на строительство. Общая сметная стоимость объектов, по оценке строителей, превышает шесть миллиардов долларов США.
В девятнадцати комплексах не приобретено ни одной квартиры, а в девяти жилых комплексах даже не залит фундамент.
У многих застройщиков есть достаточно большие долги перед банками. Рекордсменом является ТОО «Тандем Астана» с жилым комплексом Green Village, который прокредитован на шесть миллиардов тенге ($50 млн).
Достаточно странно смотрится в этом списке южнокорейская компания Highvill, позиционирующая себя как создатель элитного жилья. Детище компании – комплекс Highvill – один из самых дорогих объектов Астаны, квадратный метр жилья в нем стоит от трех тысяч долларов. Для завершения строительства компании не хватает $341,5 млн. Ходят слухи, что застройщики элитного жилья, поняв, что просьба о помощи не лучшим образом скажется на их реноме, решили изыскать необходимые средства самостоятельно и добровольно отказались от помощи государства.
Некоторые из комплексов, представленных городским акиматом, охарактеризованы как «с большей степенью готовности с малым количеством дольщиков». Среди них фигурируют дома, заказчиками которых являются госорганы, например, министерство здравоохранения или министерство юстиции. По этим объектам не приводятся данные, из которых можно было бы сделать вывод, действительно ли они почти достроены, и понять, сколько же там дольщиков. Вся информация о них ограничилась обозначением месторасположения домов. Адреса звучали незатейливо, вроде «на левом берегу реки Ишим» или «в районе дома по Абылай хана 33/4».
По данным Ассоциации застройщиков Казахстана, семьдесят четыре отобранных для финансирования объекта соответствуют главным критериям: они имеют большое количество дольщиков, причем – платежеспособных, и их реально достроить к концу будущего года. Как С. Хорошун сообщил в интервью телекомпании «31 канал», в окончательный список попали только те объекты, «которые остановились в августе этого года, когда начался кризис. Это наиболее устойчивые компании, которым немного осталось до окончания строительства».
Впрочем, в приватной беседе представители некоторых строительных компаний признают, что есть комплексы, которые не будут построены никогда.
Список из семидесяти четырех объектов, которым помогут наверняка, направлен в коммерческие банки, которые должны подтвердить, будут ли они работать с указанными строительными компаниями, и предоставить графики освоения средств, выделенных для этих целей государством.
– Мы, как банки, заинтересованы в том, чтобы эти дома были достроены, чтобы они были реализованы и проданы. И чтобы мы эти деньги потом могли вернуть правительству. Поймите, эти деньги не безвозмездные, они даны на возвратной основе, – цитирует «31 канал» председателя правления АО «Казкоммерцбанк» Нину Жусупову.
По словам Келимбетова, список объектов будет опубликован в печати после того, как банки примут свои решения и определят списки домов, которые будут достраиваться с помощью средств государства.
Если пилотная программа по фондированию завершения строительства объектов с участием дольщиков в Астане пройдет успешно, этот опыт будет распространен во всех регионах Казахстана.
Приколы нашего города.Я поехала твоя "Крыша".
http://krisha.kz/a/s...a...mp;p=1&sb=1
224 000 000$ 14000соток Алматинская обл., под ИЖС, Каргалинка, тел.: 237-40-24.
222 750 000$ 1350 соток Карагайлы, под МЖС, все докум., госакт, ровный, тел.: 259-74-71, (8-705) 4674276.
188 500 000$ 2900соток Ремизовка, под МЖС, ровный, делимый, есть разрешение на электричество, тел.: 247-89-47, (8-777) 2747999, Алена.
04-12-2007
165 000 000$ 1100 соток Бост. р-н, под МЖС, 3 госакта, Гагарина-Ходжанова, тел.: (8-701) 7123131.
03-12-2007
160 000 000$ 680 соток Мед. р-н, все коммуникации, делимый, под МЖС, без посредников, тел.: (8-701) 7379780, 227-90-09, Малика, (8-701) 5387097, Ирина.
03-12-2007*
110 500 000$ 650 соток Бост. р-н, под МЖС, мкр "Казахфильм", выше Аль-Фараби, тел.: (8-701) 7123131.
03-12-2007
98 800 000$ 494соток Жетыс. р-н, целевое назначение - строительство и эксплуатация МЖК, ровный, огорожен, все коммуникации, тел.: (8-777) 4977342.
03-12-2007
И так далее.Охххххх........ть.
скачать книгу "Экономические убийцы".
Книга как устраиваются строительно-финансовые кризисы в странах третьего мира.Значит международные барыги и спекулянты зашли в Казахстан и вышли.Оставив разрушенную экономику.Типа подсадили на наркотики "дешевых кредитов" а теперь идет ломка-экономике не хватает дешевых кредитов.Вообщем крах цен на недвижимость неизбежен.
Цитата из книги:
Тонкость, с которой строится эта современная империя, заставила бы устыдиться римских центурионов, испанских конкистадоров и европейские колониальные державы XVIII-XIX веков. Мы, ЭКи, лукавы и учимся у истории. Сегодня мы не носим мечей. Мы не надеваем броню или одежду, которая нас выделяет. В странах, подобных Эквадору, Нигерии и Индонезии, мы одеваемся, как местные школьные учителя или владельцы магазинов. В Вашингтоне и Париже мы похожи на бюрократов из правительства или банкиров. Мы выглядим скромно и обыденно. Мы посещаем строительные площадки и прогуливаемся по обнищавшим деревням. Мы проповедуем альтруизм и обсуждаем в местных газетах замечательные гуманитарные проекты, которые мы осуществляем. Мы доступны и открыты. Или, по крайней мере, таковыми мы себя изображаем и за таковых нас прнимают. Так работает эта система.
http://www.sayasat.k...14-Posit-kz.pdf
5.Когда лопнет «пузырь» на рынке недвижимости, является
ли такой рынок спекулятивным?
5.1.Рост цен на недвижимость в Казахстане
Со второй половины 2002 года в Казахстане начался бурный рост
цен на недвижимость, последствия которого испытали на себе
буквально все казахстанцы – кто в положительном смысле, кто в
отрицательном.
Не тратя время на большой объем и так всем известных данных,
можно отметить, что в 2002 году средняя цена квадратного метра в
центре Алматы составляла 250 долларов США, сейчас она составляет
около 3600 долларов США, то есть произошло увеличение стоимости
жилья примерно в 14 раз.
5.2.Адекватность цен на недвижимость экономическому развитию
и инвестиционной привлекательности страны
Является ли нынешняя цена на недвижимость в Казахстане и в
частности в городе Алматы как самом большом рынке недвижимости
адекватной экономическому развитию страны?
Можно с уверенностью сказать, что нет. Цены в крупных городах
стран, чей ВВП на душу населения сравним или гораздо выше нашего,
дешевле:
�� Дубай – 2000-2500 долларов/м2
�� Пекин – 1900 долларов/м2
�� Санкт-Петербург – 2000 долларов/м2
�� Прага – 2000 долларов/м2
Почему же тогда сложилась подобная ситуация? Видимо из-за
того, что большую часть жилья строят индивидуальные застройщики –
только для себя, да и уровень строительства в РК только недавно
приблизился к уровню 1985 года.
Кроме того, на этот дефицитный рынок хлынуло огромное
количество денег, с одной стороны займы для строительных компаний,
с другой ипотека (см. раздел 6). Все вместе стимулировало рынок и
«перегревало» цены, вызывая спекуляции.
Устойчивость казахстанской банковской системы и зависимость ее от рынка недвижимости
5.3.Примерные сроки наступления кризиса на рынке
недвижимости
Примерные сроки наступления резкого снижения цен на рынке
недвижимости (согласно предложенным сценариям – см. раздел 8):
�� Сценарий А – начало – конец сентября, пик – октябрь-
ноябрь
�� Сценарий В – начало – начало ноября, пик – декабрь-
январь
�� Сценарий С – начало – март 2008 года, пик – май 2008
года
5.4.Прогноз стоимости недвижимости в городе Алматы
Был сделан прогноз стоимости недвижимости в соответствие с
предложенными сценариями развития кризиса (см. раздел 8). Выбраны
были основные наиболее характерные категории.
Таблица 5.2. Прогноз стоимости недвижимости в городе Алматы
(долларов/м2)
Стоимость жилья Категория жилья РК
Сценарий А Сценарий В Сценарий С
Элитное жилье (по
казахстанским
стандартам)
4000-5000 3000-4000 2500
Новостройки в
центре
1500-1800 1100-1300 700-1000
Новостройки по
окраинам города
1100-1300 800-1000 600-800
Вторичное жилье в
центре
2000-2500 1300-1800 700-900
Вторичное жилье по
окраинам города
1500-2000 900-1200 500-700
Социальное жилье 500 400 300
http://www.kn.kz/articles.php?id=282
Риски лучше заморозить?
Но, несмотря на внешнее спокойствие, возможное падение цен на недвижимость не может не волновать банки. Поскольку у них в залоге слишком много недвижимости, резкое удешевление которой может привести к массовому невозврату кредитов – отдать квартиру банку может быть выгодней, чем долгие годы выплачивать дорогой кредит. По данным АФН, проблемные кредиты уже сегодня составляют около 40 процентов.
Сейчас высказываются самые разные предложения по тому, как не обрушить рынок и следом за ним финансовую систему Казахстана. Кандидат экономических наук Александр Калинин предлагает заморозить строительство новых объектов.
– Цель одна – рассчитаться с внешними долгами, чтобы не было крушения банковской системы. Ведь если сегодня существует негласный мораторий на ипотеку, то зачем давать деньги на долгострой? Так мы во много раз повышаем риски. Строительные компании и без того хорошо защищены, заложенная в стоимость квадрата маржа словно “подушка” застраховала их от всяческих падений.
Сегодняшний кризис, при котором ипотека и в целом рынок недвижимости сильно влияют на банковскую систему, – серьезная проверка для всей системы. Никому из нынешних руководителей банков не приходилось пока поработать в кризисной ситуации. И от того, как они из нее выйдут, зависит финансовое благополучие страны. Ни больше ни меньше.
Долги,долги,долги
http://www.analitika...071125020402358
Олег Маслов
В результате мирового кризиса ликвидности, заставившего инвесторов выводить активы из стран с повышенным риском, финансовый сектор «демократического, благополучного и процветающего» Казахстана переживает настоящий коллапс.
Причинами кризиса в Казахстане стал большой внешний долг казахстанских банков, составляющий более $46 млрд. или 46,9% от ВВП страны. Казахстанские банки, завязанные на зарубежные кредиты, испытывают затруднения с рефинансированием своих долгов. В свою очередь, это привело к снижению ликвидности в банковской системе и сокращению кредитования банками экономики страны, прежде всего строительных компаний и ипотеки как наиболее рискованных вложений.
На ситуацию влияют весьма негативные тенденции в макроэкономике, в связи с увеличением оттока капитала из Казахстана в результате выплаты дивидендов иностранным инвесторам.
Дополнительные стимулы для оттока капитала из Казахстана создало Международное рейтинговое агентство «Standard & Poor’s» (S&P), понизившее рейтинг страны по нескольким пунктам...
...Прогноз рейтинга шести крупнейших казахстанских коммерческих банков, а также страховой компании «Евразия» агентство S&P изменило с «позитивного» даже не на «стабильный», а на «негативный».
На фоне общего кризиса ликвидности и снижения странового рейтинга Казахстана, акции республиканских банков существенно упали. На Лондонской фондовой бирже произошел обвал акций практически всех представленных на ней казахстанских банков. GDR Банка Альянс достигли своего исторического минимума и продавались по $6,81. Таким образом, с начала размещения капитализация Банка Альянс (размещение состоялось по $14 за расписку) упала более чем вдвое. Акции Казкоммерцбанка достигли своего исторического минимума — $12,25 за одну депозитарную расписку.
Третий по величине банк Казахстана — Альянс «попал на шоковую волну кризиса», так как кредиторы отозвали $255 млн. Руководство банка вынуждено было заявить о прекращении ранее заключенных кредитных соглашений...
...Для поддержки национальной валюты и коммерческих банков, Нацбанк Казахстана оказывает помощь банкам деньгами, что привело к дефициту текущего счета. Кроме того, хеджинговые фонды усиливают атаку финансовых институтов, еще более существенно ослабляя национальную валюту. С конца августа с.г. она подешевела на 5% по отношению к американской валюте, несмотря на обесценивание доллара на мировых рынках и миллиардные вливания ЦБ.
По информации того же агентства S&P, ЦБ Казахстана продолжает поддерживать спекулятивный валютный рынок, и в текущем году увеличил вливания до $11 млрд. В результате подобной политики, резервы ЦБ снизились до $18,4 млрд.
В ответ на снижение рейтинга, Н. Назарбаев поручил правительству и госфонду «Казына» рассмотреть вопрос о выкупе акций казахстанских компаний, обращающихся на международных фондовых биржах. Решено создать «своего рода стабилизационный фонд для поддержки отечественных коммерческих банков» объемом около $4 млрд.
Однако это означает, что дефицит текущего баланса еще больше увеличится. Денег на выкуп акций потребуется много. Стоимость бумаг, торгующихся на зарубежных биржах, по оценке аналитика Альфа-банка по инвестиционной стратегии Р.Гайнуллина, составляет около $18 млрд. Это на $2 млрд. больше доходной части бюджета Казахстана, на $2 млрд. меньше Нацфонда и примерно равно всем золотовалютным запасам страны. Если такие деньги будут потрачены на покупку бумаг, то в результате рейтинги могут снизиться еще больше. При этом продать выкупленные акции по адекватной цене будет весьма затруднительно...
...Личные наблюдения рядовых казахстанцев и вовсе не вселяют оптимизма: цены на многие продукты сегодня возросли в разы, а не на 11–15%, как пытаются убедить в правительстве.
Приближающийся коллапс в Казахстане, который уже давно предрекали аналитики, еще более усугубляется с каждым месяцем снижением золотовалютных резервов страны.
Вследствие «эффективной» финансовой политики Казахстана, в стране образовался неимоверный суммарный объем внешнего долга, который за первое полугодие вырос еще на 24,3%. Так, совокупный объем внешнего долга РК по состоянию на конец июня 2007 г. составил $92 млрд. 75,5 млн. и превысил ВВП страны....
.... Из общего объема внешнего долга на отчетную дату долгосрочные обязательства составили $77 млрд. 38,2 млн. Обязательства банковского сектора за анализируемый период выросли до $45 млрд. 922,1 млн. с $33 млрд. 341,8 млн., в том числе долгосрочные обязательства составили $38 млрд. 576,5 млн. против $25 млрд. 888,6 млн. соответственно....
...В целом, нынешние и надвигающие проблемы Казахстана, с которыми сталкивается банковский сектор страны, в ближайшем будущем станут нарастать как снежный ком и затрагивать все большие сектора экономики. Особенно, когда придется платить по кредитам, взятым казахстанскими банками.
iamik.ru
Статья старая, но точно описывает ситуацию.
http://www.analitika...y...&mode=print
Идентификация кризисных сценариев
В качестве кризисных сценариев для банковской системы Казахстана определены следующие:
- сценарий падения цены на нефть;
- сценарий падения цен на рынке недвижимости;
- сценарий передела собственности, прихода иностранных банков и пост-IPO1 рисков.
Высокие экспортные цены на нефть поддерживают темпы экономического роста на высоком уровне. Существенное падение цен на нефть уменьшит поступление экспортных доходов в Казахстан. Это приведет к сжатию денежной массы, значительному снижению уровня национального дохода и, как следствие, к падению платежеспособности заемщиков.
Резкое падение цен на рынке недвижимости повлечет за собой невозврат займов, выданных строительным компаниям, проблемы с финансированием собственных долгов и обесценивание залоговой базы банков, что вкупе с другими кризисными сценариями может привести к общему кризису банковской системы.
Распределение собственности на активы банковского сектора может существенным образом измениться. Силовой захват бизнеса (рейдерство), недружественные M&A2, приход крупных иностранных финансовых институтов на рынок Казахстана, скупка крупных пакетов акций в результате IPO являются теми факторами риска, которые угрожают стабильности как отдельного банка, так и банковской системы в целом.
Анализ реакции на возможные изменения
Значительный спад цены на нефть опасен прежде всего для поддержания общих доходов государства на приемлемом уровне, поскольку удельный вес займов банковского сектора нефтяному сектору и сопутствующим услугам относительно невелик и нефтяная промышленность финансируется в основном из иностранных источников.....
.....Удельный вес кредитов банков на новое строительство и реконструкцию, а также строительство и приобретение жилья гражданами на конец ноября 2006 года в общем объеме кредитов составляет 21,5%4. Резкое падение цен на рынке недвижимости может привести к дефолтам строительных компаний, использующими в финансовых расчетах высокий уровень прибыли от реализации объектов строительства.
Велика вероятность финансовых потерь отдельных компаний и населения, приобретающих недвижимость в качестве объекта инвестиций, так как многие из них покупают недвижимость в расчете на последующий рост цен для финансирования собственных долгов. Все это может повлечь за собой кризис неплатежей по банковским кредитам.
Падение цен на недвижимость обесценит залоговую базу банковского сектора, что в условиях достаточно высокой доли сомнительных кредитов (около 25% совокупных активов и условных обязательств банковского сектора) несет риски финансовых потерь.
Здесь также необходимо учесть, что крупные банки Казахстана активно выходят на рынок недвижимости России, который также показывает признаки перегрева. Это несет в себе риски в случае ухудшения конъюнктуры на рынке, в результате чего эти банки могут понести немалые потери, которые могут ухудшить ситуацию в банковском секторе Казахстана, так как три крупных так называемых системообразующих банков Казахстана в совокупности обладают более 50% активов банковского сектора.
Риски неблагоприятного перераспределения собственности в банковском секторе можно оценить как достаточно невысокие. Однако число подобных явлений может расти в прогрессии и гр
