Войти
Регистрация
0
Ожидается, что в течение следующих нескольких лет спрос на высококачественные дистрибутивные и складские сооружения будет расти.
Промышленная и логистическая недвижимость Казахстана никогда не была столь популярным объектом инвестиций, какой она стала в последние несколько лет.
Тем не менее исторически, промышленная и логистическая недвижимость всегда считалась наименее развитой по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. Однако, география промышленного и логистического производства меняется в соответствии со структурными изменениями, обусловленными экономикой глобализации, экологической нагрузкой и технологическими изменениями. Вместе с тем, как спрос превысил объемы местного производства, также и общая тенденция Казахстанской логистики сменилась от системы поставок, ведомой товаропроизводителем, к системе, ведомой розничными торговцами, привлекая особое внимание к стоимости дистрибуции товаров. Новые технологии, новые процессы и неумолимая, непрерывная оптимизация стали ключевыми словами современной логистики.
В советское время Алматы являлся крупным региональным дистрибутивным центром; при этом для продвижения дистрибуции товаров внутреннего и внешнего производства в городе и его окрестностях был построен целый ряд складских комплексов. В целом, эти объекты расположены к северу от города вдоль главной железной дороги, и в большинстве случаев имеют в своем составе железнодорожный тупик с приподнятой платформой (-мами) для загрузки-разгрузки большегрузных автомобилей.
После распада Советского Союза, промышленные объекты (в том числе склады и дистрибутивные пункты) были постепенно приватизированы. В начале девяностых спрос на большие складские и дистрибутивные сооружения был относительно слаб; при этом, большая часть крупных комплексов были разделены между собой перегородками, и сдавались владельцами частично площадями от 500 до 1500 кв.м нескольким арендаторам.
В период с 1991 по 1994 гг. проектов по строительству складских помещений в Алматы практически не было. Этот сегмент начал развиваться с появлением на Казахстанском рынке крупных международных компаний (как например, «Procter & Gamble» в 1994г.), однако первые из них не отвечали характеристикам класса «А» или даже «B».
Начиная с 1993г., уверенный экономический рост побудил многих зарубежных производителей выйти на рынок Центральной Азии, потребительский рынок которой насчитывал более 60 млн.чел. Самый первый склад был построен в 1996 году компанией USKO, и продолжает функционировать по сей день
Производители FMCG (быстро реализуемых потребительских товаров) были одними из первых крупных дистрибьюторов на рынке, для удовлетворения нужд которых в области складского хранения и распределения был специально создан целый ряд местных компаний. Сегодня, доступные площади таких сооружений советского периода практически исчерпаны, а дистрибьюторы произведенных товаров все чаще ищут более эффективные, рентабельные, качественно построенные и оборудованные сооружения.
Экономический рост, увеличение грузовых транспортных потоков и многие другие факторы продолжают оказывать благоприятное воздействие на рынок высококачественных, рациональных и удобно расположенных складских помещений в Алматы. Кроме того, инфраструктурные проекты, которые будут соединять Китай с Европой, будут все больше и больше повышать значимость Казахстана как регионального дистрибутивного узла, благодаря его стратегическому положению между Азией и Европой.
Согласно оценок экспертов, текущий объем складских площадей Алматы приблизительно составляет 670 000- 700 000 кв.м, включая старые советские склады. Складские помещения советских годов постройки как правило арендуются небольшими (преимущественно местными) компаниями, которые не обращают большого внимания на качество объектов и предлагаемых ими услуг или просто не могут себе позволить более дорогостоящие помещения более высокого качества. Некоторые компании предпочитают возводить собственные склады (порядка 14% от общего объема рынка в 2007г).
Рыночная практика показывает, что если компании предъявляют особые требования к складскому хранению, они строят собственные склады приблизительно в 20-50 километрах от города и один складской двор в пределах города, который используется в качестве дистрибутивного пункта. Другие компании арендуют небольшие склады, преимущественно класса «B» или ниже, в виду более низкой цены складов этой категории.
Предложение на рынке складской недвижимости значительно увеличилось за последние несколько лет- почти вдвое по сравнению с 2005 годом и на треть по сравнению с показателям прошлого года. В настоящее время на рынке Алматы практически отсутствует предложение земельных участков с готовой инфраструктурой под промышленные парки.
Новые проекты по строительству коммерческой недвижимости располагаются вдоль дороги Алматы – Астана. Нехватка железных дорог в западном направлении от Алматы (Бишкекская трасса) создает трудности для строительства складских помещений в данной местности. Будущие инвестиции в новые проекты будут стимулировать развитие сектора складских помещений и станут ключевым фактором для наиболее практичного размещения складских комплексов.
Текущий базовый тариф арендной платы для складских помещений класса «A» примерно составляет 10-15 долл.США за кв.м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Разрыв в базовых ставках аренды между классами «A» и «Б» колеблется в пределах 30% – 45%, а процент пустующих площадей остается сравнительно низким- примерно 5-7 %.
Справка:
Классификация складской недвижимости:
Современный склад представляет собой комплекс, сложный как с технической точки зрения, так и с точки зрения его управления. Современная складская недвижимость подразделяется:
По типу
Склады различаются по размеру полезной площади хранения. Склады с большой площадью хранения (от 5 000 кв.м) обычно называются терминалами.
Существуют таможенные склады – это площади, специально оборудованные для хранения импортируемых или экспортируемых товаров. Грузы хранятся на таможенных складах под наблюдением таможенных органов, а затем проходят установленные процедуры таможенной очистки в соответствии с Таможенным Кодексом Республики Казахстан.
Таможенные склады подразделяются на склады временного хранения и таможенные склады.
Таможенный склад для товаров в залоге (CBW) – это специально оборудованная площадь, где товары и транспортные средства, предназначенные для экспорта или импорта, хранятся под таможенным контролем до тех пор, пока не будет разрешен их выпуск в соответствии с тем или иным таможенным режимом, за исключением режима «таможенный склад».
Импортируемые товары могут быть помещены в таможенный склад лишь в соответствии с режимом «таможенный склад», который требует хранения импортируемых товаров под таможенным контролем без взимания каких-либо пошлин или налогов и без применения мер экономической политики в период хранения.
Товары, предназначенные для экспорта, должны храниться под таможенных контролем, который предусматривает определенные льготы в соответствии с экспортным таможенным режимом.
Логистический парк – это новая форма складских терминальных комплексов. В Казахстане существует определенное количество высококачественных складов, однако отличительная особенность логистического парка заключается не только в гарантированном ответственном хранении, но также и максимально полном наборе логистических услуг, что позволяет обрабатывать грузы любой сложности
А также по классу
Класс A
Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич панелей прямоугольной формы без колонн или с расстоянием между колоннами не менее 9 метров, т.е. ширина пролета должна быть не менее 24 метров, а высота не менее 10 метров .
Класс B
Обычно, реконструированное здание с потолками высотой 5-8 метров, оборудованное всеми необходимыми коммуникациями и оборудованием. Зачастую, многоэтажное здание с офисами в складской зоне. Склад класса «B» должен соответствовать 8-11 критериям, указанным выше.
Класс C
Как правило, эта категория представлена коммерческими зданиями, не подвергавшимся реконструкции, отапливаемыми или не отапливаемыми платформами, которые соответствуют менее чем 7 вышеуказанным критериям. Сегодня конкуренция на рынке складских помещений класса «A» довольно низка, учитывая тот факт, что практически 100% существующих складских помещений являются занятыми.
Темпы роста спроса на рынке складских помещений опережают рост предложения. Поэтому, большинство площадей могут свободно сниматься в аренду еще до окончания строительства.
Таким образом очевидно, что рынок складской недвижимости находится на начальной стадии развития. Формирующийся спрос позволяет прогнозировать существенный рост данного сегмента и активное развитие рынка индустриальных помещений в ближайшие несколько лет.
Промышленная и логистическая недвижимость Казахстана никогда не была столь популярным объектом инвестиций, какой она стала в последние несколько лет.
Тем не менее исторически, промышленная и логистическая недвижимость всегда считалась наименее развитой по сравнению с другими секторами рынка недвижимости. Однако, география промышленного и логистического производства меняется в соответствии со структурными изменениями, обусловленными экономикой глобализации, экологической нагрузкой и технологическими изменениями. Вместе с тем, как спрос превысил объемы местного производства, также и общая тенденция Казахстанской логистики сменилась от системы поставок, ведомой товаропроизводителем, к системе, ведомой розничными торговцами, привлекая особое внимание к стоимости дистрибуции товаров. Новые технологии, новые процессы и неумолимая, непрерывная оптимизация стали ключевыми словами современной логистики.
В советское время Алматы являлся крупным региональным дистрибутивным центром; при этом для продвижения дистрибуции товаров внутреннего и внешнего производства в городе и его окрестностях был построен целый ряд складских комплексов. В целом, эти объекты расположены к северу от города вдоль главной железной дороги, и в большинстве случаев имеют в своем составе железнодорожный тупик с приподнятой платформой (-мами) для загрузки-разгрузки большегрузных автомобилей.
После распада Советского Союза, промышленные объекты (в том числе склады и дистрибутивные пункты) были постепенно приватизированы. В начале девяностых спрос на большие складские и дистрибутивные сооружения был относительно слаб; при этом, большая часть крупных комплексов были разделены между собой перегородками, и сдавались владельцами частично площадями от 500 до 1500 кв.м нескольким арендаторам.
В период с 1991 по 1994 гг. проектов по строительству складских помещений в Алматы практически не было. Этот сегмент начал развиваться с появлением на Казахстанском рынке крупных международных компаний (как например, «Procter & Gamble» в 1994г.), однако первые из них не отвечали характеристикам класса «А» или даже «B».
Начиная с 1993г., уверенный экономический рост побудил многих зарубежных производителей выйти на рынок Центральной Азии, потребительский рынок которой насчитывал более 60 млн.чел. Самый первый склад был построен в 1996 году компанией USKO, и продолжает функционировать по сей день
Производители FMCG (быстро реализуемых потребительских товаров) были одними из первых крупных дистрибьюторов на рынке, для удовлетворения нужд которых в области складского хранения и распределения был специально создан целый ряд местных компаний. Сегодня, доступные площади таких сооружений советского периода практически исчерпаны, а дистрибьюторы произведенных товаров все чаще ищут более эффективные, рентабельные, качественно построенные и оборудованные сооружения.
Экономический рост, увеличение грузовых транспортных потоков и многие другие факторы продолжают оказывать благоприятное воздействие на рынок высококачественных, рациональных и удобно расположенных складских помещений в Алматы. Кроме того, инфраструктурные проекты, которые будут соединять Китай с Европой, будут все больше и больше повышать значимость Казахстана как регионального дистрибутивного узла, благодаря его стратегическому положению между Азией и Европой.
Согласно оценок экспертов, текущий объем складских площадей Алматы приблизительно составляет 670 000- 700 000 кв.м, включая старые советские склады. Складские помещения советских годов постройки как правило арендуются небольшими (преимущественно местными) компаниями, которые не обращают большого внимания на качество объектов и предлагаемых ими услуг или просто не могут себе позволить более дорогостоящие помещения более высокого качества. Некоторые компании предпочитают возводить собственные склады (порядка 14% от общего объема рынка в 2007г).
Рыночная практика показывает, что если компании предъявляют особые требования к складскому хранению, они строят собственные склады приблизительно в 20-50 километрах от города и один складской двор в пределах города, который используется в качестве дистрибутивного пункта. Другие компании арендуют небольшие склады, преимущественно класса «B» или ниже, в виду более низкой цены складов этой категории.
Предложение на рынке складской недвижимости значительно увеличилось за последние несколько лет- почти вдвое по сравнению с 2005 годом и на треть по сравнению с показателям прошлого года. В настоящее время на рынке Алматы практически отсутствует предложение земельных участков с готовой инфраструктурой под промышленные парки.
Новые проекты по строительству коммерческой недвижимости располагаются вдоль дороги Алматы – Астана. Нехватка железных дорог в западном направлении от Алматы (Бишкекская трасса) создает трудности для строительства складских помещений в данной местности. Будущие инвестиции в новые проекты будут стимулировать развитие сектора складских помещений и станут ключевым фактором для наиболее практичного размещения складских комплексов.
Текущий базовый тариф арендной платы для складских помещений класса «A» примерно составляет 10-15 долл.США за кв.м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Разрыв в базовых ставках аренды между классами «A» и «Б» колеблется в пределах 30% – 45%, а процент пустующих площадей остается сравнительно низким- примерно 5-7 %.
Справка:
Классификация складской недвижимости:
Современный склад представляет собой комплекс, сложный как с технической точки зрения, так и с точки зрения его управления. Современная складская недвижимость подразделяется:
По типу
Склады различаются по размеру полезной площади хранения. Склады с большой площадью хранения (от 5 000 кв.м) обычно называются терминалами.
Существуют таможенные склады – это площади, специально оборудованные для хранения импортируемых или экспортируемых товаров. Грузы хранятся на таможенных складах под наблюдением таможенных органов, а затем проходят установленные процедуры таможенной очистки в соответствии с Таможенным Кодексом Республики Казахстан.
Таможенные склады подразделяются на склады временного хранения и таможенные склады.
Таможенный склад для товаров в залоге (CBW) – это специально оборудованная площадь, где товары и транспортные средства, предназначенные для экспорта или импорта, хранятся под таможенным контролем до тех пор, пока не будет разрешен их выпуск в соответствии с тем или иным таможенным режимом, за исключением режима «таможенный склад».
Импортируемые товары могут быть помещены в таможенный склад лишь в соответствии с режимом «таможенный склад», который требует хранения импортируемых товаров под таможенным контролем без взимания каких-либо пошлин или налогов и без применения мер экономической политики в период хранения.
Товары, предназначенные для экспорта, должны храниться под таможенных контролем, который предусматривает определенные льготы в соответствии с экспортным таможенным режимом.
Логистический парк – это новая форма складских терминальных комплексов. В Казахстане существует определенное количество высококачественных складов, однако отличительная особенность логистического парка заключается не только в гарантированном ответственном хранении, но также и максимально полном наборе логистических услуг, что позволяет обрабатывать грузы любой сложности
А также по классу
Класс A
Современное одноэтажное складское здание из легких металлоконструкций и сэндвич панелей прямоугольной формы без колонн или с расстоянием между колоннами не менее 9 метров, т.е. ширина пролета должна быть не менее 24 метров, а высота не менее 10 метров .
Класс B
Обычно, реконструированное здание с потолками высотой 5-8 метров, оборудованное всеми необходимыми коммуникациями и оборудованием. Зачастую, многоэтажное здание с офисами в складской зоне. Склад класса «B» должен соответствовать 8-11 критериям, указанным выше.
Класс C
Как правило, эта категория представлена коммерческими зданиями, не подвергавшимся реконструкции, отапливаемыми или не отапливаемыми платформами, которые соответствуют менее чем 7 вышеуказанным критериям. Сегодня конкуренция на рынке складских помещений класса «A» довольно низка, учитывая тот факт, что практически 100% существующих складских помещений являются занятыми.
Темпы роста спроса на рынке складских помещений опережают рост предложения. Поэтому, большинство площадей могут свободно сниматься в аренду еще до окончания строительства.
Таким образом очевидно, что рынок складской недвижимости находится на начальной стадии развития. Формирующийся спрос позволяет прогнозировать существенный рост данного сегмента и активное развитие рынка индустриальных помещений в ближайшие несколько лет.
