Войти
Регистрация
0
Даже не смотря на финансовый кризис, рынок офисной недвижимости остается гораздо более стабильным и менее подверженным изменениям, чем, к примеру, рынок жилья.
Первые пять лет после объявления независимости Казахстна практически все коммерческие площади были заняты государственными и правительственными структурами. Проведенные экономические реформы открыли новые возможности для местного и иностранного бизнеса, что, несомненно, потребовало строительства современных офисных площадей. В то время, как большинство правительственных структур размещалось в старых офисных зданиях, построенных в советское время, частный бизнес требовал новые здания классов А и Б. Строительство новых бизнес центров началось в конце 90 годов.
Согласно данных агентства по статистике, в 2005 году в Алмате было 4,6 млн.кв.м. офисных площадей, 70 % из которых были старого советского типа. Эти здания практически не использовались арендаторами (максимально сдавалось 10-15 % офисных площадей), в основном своим же подразделениям.
Даже после переноса столицы в Астану в 1997 году, Алматы остается финансовым центром страны и практически каждая зарубежная компания, желающая выйти на рынок Казахстана, в первую очередь стремится открыть штаб-квартиру или первый свой офис в Алматы.
В период с 2001 по 2005 года, рост предложений офисной недвижимости составил примерно 6 %. Частично это были новые бизнес центры, но, в основном, это были офисные площади , построенные специально для промышленных и торговых проектов. Небольшая часть новых офисных площадей размещалась на цокольных/ первых этажах в недавно построеннных жилых комплексах.
В 2006 году рынок офисной недвижимости классов А и Б прибавил порядка 73 % от показателей 2005 года, а в 2007 году рост составил 87 % от суммарных площадей предыдущего года.
Первоначально 2008 год обещал стать наиболее успешным с точки зрения выхода на рынок новых объектов- порядка 150 % от прошлогодних показателей. Однако кризис банковской ливидности, начавшийся в августе прошлого года отразился заметным снижением темпов строительства и инвестиций в секторе коммерческой недвижимости.
В первой половине 2008 года прироста общего офисного фонда не наблюдалось. Тем не менее, до конца года ожидается ввод значительных объемов завершенных площадей, в том числе первый международный офисный проект класса «А» – «Есентай Парк» и «Алматинский Финансовый Центр» (АФЦ), застройщиком по которым выступает компания Capital Partners.
Основными арендаторами высококлассных офисных помещений являются крупные иностранные компании, посольства и международные организации.
Текущий базовый тариф арендной платы для офисных зданий класса «A» начинается от 50 и достигает 70-75 долл.США за кв.м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Разрыв в базовых ставках аренды между классами «A» и «Б» колеблется в пределах 25% – 30%.
Эксплуатационные расходы варьируются в пределах от 3 до 8 долл.США за кв.м в месяц (з учета НДС), в зависимости от местоположения и класса бизнес-центра, предлагаемых удобств и услуг.
[b]Справка:
Рыночные зоны
• «Коридор Аль-Фараби» – Новые офисные здания класса «А», среди которых Нурлы-Тау, Есентай Парк, и АФЦ, расположенные вдоль пр-та Аль-Фараби. Эта зона станет местом размещения первоклассных объектов офисной недвижимости благодаря следующим факторам: крупные арендаторы, наличие больших земельных участков, многоэтажные здания, привлечение проектировочных компаний и компаний по управлению недвижимостью с мировой известностью, более высокая стоимость покупки/аренды, достаточные парковочные площади для арендаторов / гостей и т.д.;
• «Коридор Достык» – Более старые офисные здания класса «A», расположенные в северной части вдоль пр-та Достык до улицы Гоголя. Этот район является менее предпочтительным в виду более высокой транспортной загрузки, наличия правительственных ограничений на реконструкцию, нехватки свободных земельных участков, ограниченных парковок для арендаторов / гостей. Характеризуется не столь высокой стоимостью покупки / аренды;
• «Широкий Центр» – Район с новыми офисными помещениями класса «Б», предпочтительными для менее крупных компаний, которые готовы оплачивать более высокие арендные тарифы, чтобы остаться вблизи центра Алматы. Эта зона, большая часть которой расположена южнее улицы Абая и восточнее ул. Розыбакиева, характеризуется наличием проектов как жилой так и коммерческой недвижимости и наличием земельных участков благодаря сносу старых жилых и коммерческих зданий;
• «Исторический Центр» – Данный район с более старыми офисными помещениями класса «Б», расположен в северной части Алматы до улицы Раиымбека. Эта зона является наименее предпочтительной ввиду высокой транспортной нагрузки, высокой концентрации жилых объектов, зданий более низкого качества практически без обслуживания специальными компаниями, с недостаточными или без парковок для арендаторов/гостей, и самыми низкими ценами аренды-покупки.
В настоящее время приблизительно 24% существующего фонда офисной недвижимости Алматы представлено классом «А», в то время как оставшиеся 76% - классом «Б» или «Б-».
В последнее время застройщики, действующие в офисном сегменте, предпочитают строить объекты более высокого класса – 53% всех строящихся бизнес центров заявлены как отвечающие нормам и требованиям класса «А».
Справка:
Классификация
Следующая классификация используется в большинстве стран СНГ, включая Казахстан.
Класс A: Инвестиционная собственность международного уровня; совершенно новое здание; полностью регулируемая 4-трубная система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха; фальшполы и подвесные потолки; межплитная высота – 3,6 метра или больше (не меньше 2,7 метра от верхнего уровня чистового пола до подвесного потолка); рациональное расстояние между колоннами (не меньше 7 метров) с приемлемым расположением окон; достаточная подземная парковка; продвинутая система домоуправления и охраны; превосходное качество коммунальных услуг; система бесперебойного питания; современные высокоскоростные лифты с максимальным временем ожидания около 30 секунд; международный уровень качества услуг по управлению зданием; компетентный опытный арендодатель; надлежащая юридическая документация.
Класс A-: Совершенно новое здание или после реконструкции; полностью регулируемая система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, продвинутая система домоуправления и охраны; удовлетворительное качество коммунальных услуг; система бесперебойного питания; возможность установки фальшполов, современные высокоскоростные лифты достаточной мощности; международный уровень качества услуг по управлению зданием; компетентный опытный арендодатель; и соответствующая юридическая документация. Допускается отсутствие подземной парковки. Помещения, близкие по уровню к классу A, однако не отвечающие одному или более требованиям, предъявляемых к помещениям класса A.
Класс Б+: Здания по уровню близкие к зданиям класса A-, недавно построенные или полностью реконструированные в начале 1990-х, менее эффективные этажные панели и планировка, (в том числе капитальные стены и т.д.); зачастую с 2-трубной системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или приемлемым естественным охлаждением и вентиляцией; могут иметь менее опытных арендодателей и/или управляющего зданием. Помещения, близкие по уровню к классу A-, однако не отвечающие одному или более требованиям, предъявляемых к помещениям класса A-.
Класс Б: Значительная реконструкция или ремонт; независимая система воздушного кондиционирования; возможность установить подвесные потолки; косметическая отделка в «западном» стиле; круглосуточная охрана; местное управление зданием; некоторый уровень культурно-рекреационного обустройства и обслуживания здания; опытный арендодатель. Приемлемая наземная парковка.
Класс Б-: Косметический ремонт здания класса C; как правило неэффективная планировка системы коридоров; воздушное вентилирование; минимальный уровень управления зданием; неразвитые бытовые удобства здания и слабое обслуживание; может отсутствовать соответствующая юридическая документация.
Класс C: Не подвергавшиеся ремонту административные здания советского периода.
Класс D: Покинутые здания, требующие существенных общестроительных работ, необходимость полной реконструкции.
Большинство застройщиков возводящих бизнес-центры, сохраняют право собственности и сдают их в аренду арендаторам. В редких случаях здания продаются институциональным инвесторам целиком, а некоторые проекты реализуются по принципу «built-to-suit», т.е. под конкретные требования заказчика. На сегодняшний день единственным крупным проектом, предлагаемым на продажу «по частям», является комплекс «Нурлы-Тау».
Предварительная аренда офисов весьма популярна и довольно успешна на рынке Алматы. Многие недавно построенные бизнес-центры больше чем на половину сдаются в аренду еще до завершения строительства.
Процент пустующих офисных площадей немного увеличился по сравнении с тем же периодом прошлого года, но все еще продолжает оставаться довольно низким. Периодическое появление пустующих площадей в бизнес-центрах класса А в основном обусловлено перестановкой арендаторов между бизнес-центрами, или, иногда, между разными этажами в одном и том же здании.
Сейчас, даже в условиях финансового кризиса, экономические и рыночные показатели свидетельствуют о положительных будущих перспективах для проектов сектора офисной недвижимости классов А и Б в г.Алматы. Этот оптимизм привлекает инвесторов и застройщиков, тем самым повышая конкуренцию на рынке. Сегодня, успех новых офисных проектов зависит от комбинации таких факторов как хорошее местоположение, высокое качество строительства, профессиональные услуги по управлению недвижимостью и высокий уровень обустройства, в том числе достаточный паркинг.[size=5]
Первые пять лет после объявления независимости Казахстна практически все коммерческие площади были заняты государственными и правительственными структурами. Проведенные экономические реформы открыли новые возможности для местного и иностранного бизнеса, что, несомненно, потребовало строительства современных офисных площадей. В то время, как большинство правительственных структур размещалось в старых офисных зданиях, построенных в советское время, частный бизнес требовал новые здания классов А и Б. Строительство новых бизнес центров началось в конце 90 годов.
Согласно данных агентства по статистике, в 2005 году в Алмате было 4,6 млн.кв.м. офисных площадей, 70 % из которых были старого советского типа. Эти здания практически не использовались арендаторами (максимально сдавалось 10-15 % офисных площадей), в основном своим же подразделениям.
Даже после переноса столицы в Астану в 1997 году, Алматы остается финансовым центром страны и практически каждая зарубежная компания, желающая выйти на рынок Казахстана, в первую очередь стремится открыть штаб-квартиру или первый свой офис в Алматы.
В период с 2001 по 2005 года, рост предложений офисной недвижимости составил примерно 6 %. Частично это были новые бизнес центры, но, в основном, это были офисные площади , построенные специально для промышленных и торговых проектов. Небольшая часть новых офисных площадей размещалась на цокольных/ первых этажах в недавно построеннных жилых комплексах.
В 2006 году рынок офисной недвижимости классов А и Б прибавил порядка 73 % от показателей 2005 года, а в 2007 году рост составил 87 % от суммарных площадей предыдущего года.
Первоначально 2008 год обещал стать наиболее успешным с точки зрения выхода на рынок новых объектов- порядка 150 % от прошлогодних показателей. Однако кризис банковской ливидности, начавшийся в августе прошлого года отразился заметным снижением темпов строительства и инвестиций в секторе коммерческой недвижимости.
В первой половине 2008 года прироста общего офисного фонда не наблюдалось. Тем не менее, до конца года ожидается ввод значительных объемов завершенных площадей, в том числе первый международный офисный проект класса «А» – «Есентай Парк» и «Алматинский Финансовый Центр» (АФЦ), застройщиком по которым выступает компания Capital Partners.
Основными арендаторами высококлассных офисных помещений являются крупные иностранные компании, посольства и международные организации.
Текущий базовый тариф арендной платы для офисных зданий класса «A» начинается от 50 и достигает 70-75 долл.США за кв.м в месяц (без учета НДС и эксплуатационных расходов). Разрыв в базовых ставках аренды между классами «A» и «Б» колеблется в пределах 25% – 30%.
Эксплуатационные расходы варьируются в пределах от 3 до 8 долл.США за кв.м в месяц (з учета НДС), в зависимости от местоположения и класса бизнес-центра, предлагаемых удобств и услуг.
[b]Справка:
Рыночные зоны
• «Коридор Аль-Фараби» – Новые офисные здания класса «А», среди которых Нурлы-Тау, Есентай Парк, и АФЦ, расположенные вдоль пр-та Аль-Фараби. Эта зона станет местом размещения первоклассных объектов офисной недвижимости благодаря следующим факторам: крупные арендаторы, наличие больших земельных участков, многоэтажные здания, привлечение проектировочных компаний и компаний по управлению недвижимостью с мировой известностью, более высокая стоимость покупки/аренды, достаточные парковочные площади для арендаторов / гостей и т.д.;
• «Коридор Достык» – Более старые офисные здания класса «A», расположенные в северной части вдоль пр-та Достык до улицы Гоголя. Этот район является менее предпочтительным в виду более высокой транспортной загрузки, наличия правительственных ограничений на реконструкцию, нехватки свободных земельных участков, ограниченных парковок для арендаторов / гостей. Характеризуется не столь высокой стоимостью покупки / аренды;
• «Широкий Центр» – Район с новыми офисными помещениями класса «Б», предпочтительными для менее крупных компаний, которые готовы оплачивать более высокие арендные тарифы, чтобы остаться вблизи центра Алматы. Эта зона, большая часть которой расположена южнее улицы Абая и восточнее ул. Розыбакиева, характеризуется наличием проектов как жилой так и коммерческой недвижимости и наличием земельных участков благодаря сносу старых жилых и коммерческих зданий;
• «Исторический Центр» – Данный район с более старыми офисными помещениями класса «Б», расположен в северной части Алматы до улицы Раиымбека. Эта зона является наименее предпочтительной ввиду высокой транспортной нагрузки, высокой концентрации жилых объектов, зданий более низкого качества практически без обслуживания специальными компаниями, с недостаточными или без парковок для арендаторов/гостей, и самыми низкими ценами аренды-покупки.
В настоящее время приблизительно 24% существующего фонда офисной недвижимости Алматы представлено классом «А», в то время как оставшиеся 76% - классом «Б» или «Б-».
В последнее время застройщики, действующие в офисном сегменте, предпочитают строить объекты более высокого класса – 53% всех строящихся бизнес центров заявлены как отвечающие нормам и требованиям класса «А».
Справка:
Классификация
Следующая классификация используется в большинстве стран СНГ, включая Казахстан.
Класс A: Инвестиционная собственность международного уровня; совершенно новое здание; полностью регулируемая 4-трубная система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха; фальшполы и подвесные потолки; межплитная высота – 3,6 метра или больше (не меньше 2,7 метра от верхнего уровня чистового пола до подвесного потолка); рациональное расстояние между колоннами (не меньше 7 метров) с приемлемым расположением окон; достаточная подземная парковка; продвинутая система домоуправления и охраны; превосходное качество коммунальных услуг; система бесперебойного питания; современные высокоскоростные лифты с максимальным временем ожидания около 30 секунд; международный уровень качества услуг по управлению зданием; компетентный опытный арендодатель; надлежащая юридическая документация.
Класс A-: Совершенно новое здание или после реконструкции; полностью регулируемая система отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, продвинутая система домоуправления и охраны; удовлетворительное качество коммунальных услуг; система бесперебойного питания; возможность установки фальшполов, современные высокоскоростные лифты достаточной мощности; международный уровень качества услуг по управлению зданием; компетентный опытный арендодатель; и соответствующая юридическая документация. Допускается отсутствие подземной парковки. Помещения, близкие по уровню к классу A, однако не отвечающие одному или более требованиям, предъявляемых к помещениям класса A.
Класс Б+: Здания по уровню близкие к зданиям класса A-, недавно построенные или полностью реконструированные в начале 1990-х, менее эффективные этажные панели и планировка, (в том числе капитальные стены и т.д.); зачастую с 2-трубной системой отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха или приемлемым естественным охлаждением и вентиляцией; могут иметь менее опытных арендодателей и/или управляющего зданием. Помещения, близкие по уровню к классу A-, однако не отвечающие одному или более требованиям, предъявляемых к помещениям класса A-.
Класс Б: Значительная реконструкция или ремонт; независимая система воздушного кондиционирования; возможность установить подвесные потолки; косметическая отделка в «западном» стиле; круглосуточная охрана; местное управление зданием; некоторый уровень культурно-рекреационного обустройства и обслуживания здания; опытный арендодатель. Приемлемая наземная парковка.
Класс Б-: Косметический ремонт здания класса C; как правило неэффективная планировка системы коридоров; воздушное вентилирование; минимальный уровень управления зданием; неразвитые бытовые удобства здания и слабое обслуживание; может отсутствовать соответствующая юридическая документация.
Класс C: Не подвергавшиеся ремонту административные здания советского периода.
Класс D: Покинутые здания, требующие существенных общестроительных работ, необходимость полной реконструкции.
Большинство застройщиков возводящих бизнес-центры, сохраняют право собственности и сдают их в аренду арендаторам. В редких случаях здания продаются институциональным инвесторам целиком, а некоторые проекты реализуются по принципу «built-to-suit», т.е. под конкретные требования заказчика. На сегодняшний день единственным крупным проектом, предлагаемым на продажу «по частям», является комплекс «Нурлы-Тау».
Предварительная аренда офисов весьма популярна и довольно успешна на рынке Алматы. Многие недавно построенные бизнес-центры больше чем на половину сдаются в аренду еще до завершения строительства.
Процент пустующих офисных площадей немного увеличился по сравнении с тем же периодом прошлого года, но все еще продолжает оставаться довольно низким. Периодическое появление пустующих площадей в бизнес-центрах класса А в основном обусловлено перестановкой арендаторов между бизнес-центрами, или, иногда, между разными этажами в одном и том же здании.
Сейчас, даже в условиях финансового кризиса, экономические и рыночные показатели свидетельствуют о положительных будущих перспективах для проектов сектора офисной недвижимости классов А и Б в г.Алматы. Этот оптимизм привлекает инвесторов и застройщиков, тем самым повышая конкуренцию на рынке. Сегодня, успех новых офисных проектов зависит от комбинации таких факторов как хорошее местоположение, высокое качество строительства, профессиональные услуги по управлению недвижимостью и высокий уровень обустройства, в том числе достаточный паркинг.[size=5]
