Сообщений в теме: 10

[ZakonvKz]

ТОО "Законный представитель"

Мы можем предложить Вам услуги высокопрофессиональных юристов,
имеющих внушительный опыт в разных отраслях юриспруденции.

Виды услуг:
Юридическая консультация (в том числе онлайн консультации);
Правовое заключение;
Составление договоров;
Абонентское юридическое обслуживание;
Банковские сделки, споры;
Представительство интересов в суде и т.д.


тел. - 8 (727) 329-87-38
e-mail - info@zakonvkz.kz
web. - http://zakonvkz.kz

[ZakonvKz]

Банк списал деньги с Вашего личного счета?

Советы и практика. А также немного о спорах с банками!

Довольно часто встречаются случаи, когда банки-кредиторы изымают деньги с банковских счетов своих заемщиков, открытых в других банках, без согласия владельца денег (самого заемщика). Эти деньги изымаются в счет погашения просроченной задолженности по договору банковского займа. Если Вы или кто-то из Ваших близких лично на своем опыте встречался с подобным, задумывались ли Вы, насколько действия банка-кредитора и действия банка, в котором открыт банковский счет, законны? А если еще не встречались, когда это произойдет, желаете ли Вы быть подкованными в данном вопросе, чтобы избежать потери денег, которые будут незаконно списаны банком-кредитором? Если ответ хотя бы на один из поставленных вопросов – «да», нижеприведенная информация для Вас!

Итак, если Вы столкнулись с изъятием денег с Ваших счетов, открытых в банках, не являющихся банками-кредиторами, без Вашего согласия убедитесь в следующем:
1. Что Вами действительно была допущена просрочка платежей по договору банковского займа. Указанное должно быть подтверждено соответствующим уведомлением банка-кредитора в Ваш адрес о наличии просрочки платежей по договору банковского займа, с указанием срока ее погашения, а также мерах, которые будут приняты банком-кредитором в отношении Вас в случае неисполнения требования, заявленного в таком уведомлении. Способ направления такого уведомления может быть различным, например, письменное уведомление, уведомление посредством SMS-рассылки и проч. и определяется по соглашению заемщика и банка-кредитора).

2. В случае если Вами все-таки была допущена просрочка платежей по договору банковского займа, определите ее точную сумму и переходите к следующему пункту.

3. Проверьте, имеется ли в договоре банковского займа следующий пункт:

«Заемщик безотзывно уполномочивает Кредитора и поручает Кредитору использовать без предварительного согласия Заемщика любой положительный остаток на любом его счете у Кредитора и/или в любом ином банке для погашения любой и всех причитающихся от него (но не уплаченных) сумм по договору банковского займа путем:
(1) прямого дебетования банковских счетов Заемщика, открытых у Кредитора;
(2) либо путем безакцептного изъятия с банковских счетов Заемщика путем выставления платежных требований-поручений, не требующих акцепта отправителя денег, открытых у Кредитора и/или в других банках второго уровня.»

Примечание: обратите внимание, что вариация формулировок может быть различной, однако подчеркнутые слова являются обязательными для того, чтобы ситуация рассматривалась именно в той плоскости, которая описывается в настоящей статье.

Такое условие встречается практически во всех договорах банковского займа, заключенных начиная с 2008 г., однако также нередки случаи, когда такого условия в договоре нет. Если все же такое условие имеется, переходите к следующему пункту.
4. Обратитесь в тот банк, в котором открыт банковский счет, с которого были изъяты деньги, и потребуйте все документы, на основании которых были проведены соответствующие платежи по изъятию денег.

Такими документами должны являться следующие:

(1) Платежные документы, т.е. платежные требования-поручения.
Убедитесь, что в этих документах верно отражены Ваши данные (Ф.И.О., РНН), сумма изъятия (Ваша просрочка), а также в графе «назначение платежа» верно отражены данные договора банковского займа, который Вы подписали с банком-кредитором. Данный договор должен быть представлен в банк, в котором открыт счет, в виде нотариально заверенной копии. Но при этом обратите внимание, если ранее банк-кредитор уже направлял в этот банк платежные требования- поручения, то соответственно наличие нотариально заверенной копии договора банковского займа для последующих платежных требований-поручений не обязательно.

(2) Переписка между банком-кредитором и банком, в котором открыт банковский счет, с которого изъяли деньги.

В этом случае требуйте конкретно ту переписку, которая имеет отношение к тому вопросу, как банк-кредитор запрашивал данные банковского счета, с которого были изъяты деньги, а банк, в котором открыт счет - предоставлял такую информацию.

Данные счета, остаток на нем, сведения о владельце счета являются банковской тайной, за незаконное разглашение которой предусмотрена уголовная ответственность. Свыше данной информации, банк не имеет права предоставлять что-либо.

Это нужно для того, чтобы проанализировать насколько законными были действия работников банков при обмене информацией. При этом следует отметить, что такая информация могла быть представлена банку-кредитору Вами лично, при обращении за выдачей банковского займа, что также необходимо перепроверить.

Если по прохождении всех указанных этапов, что-либо из результатов проверки показалось Вам неверным и/или сомнительным, рекомендуем обратиться с письменной жалобой в соответствующий банк и/или Национальный Банк РК с подробным описанием ситуации. Если по результатам рассмотрения жалобы Национальный Банк РК выявит нарушения в деятельности банков, они будут привлечены к ответственности согласно нормам действующего законодательства РК.

И в дополнение хотелось бы добавить несколько слов о существующей практике по подобным делам. Если банковский счет, с которого были изъяты деньги, был предназначен для зачисления заработной платы, имеется дополнительное (не гарантированное законом) основание для обжалования через суд обоснованности изъятия всей суммы денег со счета, составляющей 100 % от заработной платы. Это обусловлено сложившимся мнением судей о том, что каждое лицо имеет право на вознаграждение за свой труд, выражающееся в заработной плате, и согласно нормам Трудового кодекса РК, максимальное удержание из заработной платы может производиться в сумме, не превышающей 50 % от суммы заработной платы.

И если несколько глубже пойти по направлению вопроса допущения просрочек по погашению платежей по банковскому займу, необходимо понимать, что изъятия с банковских счетов денег в счет погашения просроченной задолженности обычно производятся банками на начальных этапах допущения просрочек, и если сумма задолженности считается незначительной по отношению к остальному долгу. При этом если Вы продолжаете не погашать заем, Ваша задолженность будет увеличиваться, а если начинаете погашать небольшими суммами, то скорее всего эти деньги будут уходить в счет погашения штрафов (неустойки/пени), а сумма основного долга и вознаграждения не будет уменьшаться. И если Вы все же столкнулись с такой ситуацией, рекомендуем положить этому конец при появлении так называемых «первых ласточек» проблемы. Ведь в последующем банк-кредитор может обратиться в суд и взыскать с Вас сумму задолженности путем обращения взыскания на любое Ваше имущество, стоимость которого соразмерна сумме задолженности. Все же и здесь хотелось бы подчеркнуть, что вокруг обращения взыскания на недвижимое имущество заемщика, к тому же являющегося единственным жильем, у судов сложилась своеобразная практика, которая не допускает «отнимать» у лица единственное жилье. Существует и практика по отсрочке исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, об отказе судов в удовлетворении требований банков по досрочному исполнению обязательства, обеспеченного залогом в связи с тем, что обычно банки выдают займы на достаточно длительный срок (10 и более лет), соответственно условия о полном исполнении обязательств по возврату займа еще не наступили. При этом даже не смотря на то, что суд зачастую в последнее время отказывает в удовлетворении иска об обращении взыскания на заложенное имущество, необходимо учитывать также и то, что такое решение суда подлежит исполнению в общем порядке согласно Закону РК «Об исполнительном производстве и статусе судебных исполнителей» и Вы не застрахованы от того, что Ваше залоговое имущество не реализуют в рамках исполнительного производства. Вместе с тем, не всякое неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства со стороны заемщика предоставляет банку право на взыскание задолженности по договору банковского займа и на обращение взыскания на заложенное имущество. Однако обращение в суд не всегда является негативной мерой в отношении заемщика, поскольку в таком случае, банк должен зафиксировать сумму Вашей задолженности, которая не будет продолжать расти как «снежный ком».

В заключение хотелось бы отметить, что практика показывает, что иногда и такие серьезные организации, как банки могут допускать нарушения законодательства в своей деятельности. И если Вы хотите знать свои права, отстаивать их, быть осведомленным о законности действий других лиц в отношении Вас, рекомендуем запастись советами квалифицированных юристов. Так как в каждом деле существует еще очень много нюансов, в которых поможет Вам разобраться только квалифицированный юрист и специалист в сфере банковской деятельности. Такой квалификацией обладают юристы ТОО «Законный представитель», и мы всегда готовы помочь Вам в достижении Ваших целей!

Искренне Ваша,
Команда ТОО «Законный представитель»

Сообщение отредактировал ZakonvKz: 31.10.2012, 16:59:16

[ZakonvKz]

Закрыть границу «на замок» для должников

Все чаще и чаще к команде юристов ТОО «Законный представитель» обращаются с таким вопросом: «Имеют ли право власти страны не выпустить меня заграницу, если я являюсь должником по решению суда?». Мы решили осветить этот вопрос.

Итак, разберемся, действительно право ограничить выезд должников за пределы РК у властей есть, однако такому решению должны предшествовать определенные события.

Для начала в отношении должника должен быть вынесен какой-либо документ, обязывающий его произвести какие-либо определенные действия (передать имущество/уплатить деньги и т.д. и т.п.). Таким документом может быть судебный акт/либо иное постановление какого-либо органа, уполномоченного рассматривать дела об административных правонарушениях (далее – Обязывающий документ).

Таким образом, если Вы попали в такую ситуацию, когда в отношении Вас все же вынесен один из Обязывающих документов, и Вы не исполняете его добровольно, Вы можете ожидать, что в отношении Вас судебным исполнителем будет возбуждено исполнительное производство, который в свою очередь обяжет Вас принудительно произвести исполнение. И одной из мер воздействия на Вас может быть вынесение судебным исполнителем постановления о временном ограничении выезда из РК. При этом обращаем Ваше внимание на то, что такое постановление должно быть санкционировано судом и выноситься оно может, как по инициативе самого судебного исполнителя (право судебного исполнителя), так и по письменному заявлению взыскателя (обязанность судебного исполнителя). Далее, копии такого постановления должны быть направлены должнику, миграционным органам и органам пограничной службы РК.

Необходимо отметить, что под понятием должник подразумевается и физическое, и юридическое лицо. В отношении юридических лиц ограничение на выезд распространяется на его руководителя, что, хотя прямо и не оговорено законодательством об исполнительном производстве, однако следует из общих норм права. Кроме того данную позицию поддерживает и Министр юстиции РК, что подтверждается его сообщениями в его личном блоге.

Также нередки случаи, когда сами должники не осведомлены о том, что в отношении них ведутся такие сложные административные процедуры. Такое происходит зачастую, когда, например, прошло заочное судебное разбирательство без присутствия ответчика, вынесен судебный приказ.

Поэтому, если Вы собрались выезжать за границу, во избежание неожиданных и довольно неприятных сюрпризов, рекомендуем обратиться на веб-сайт Министерства юстиции (www.minjust.kz) и убедиться, что Вы отсутствуете в списке недобросовестных должников. В случае, если Вы все - таки обнаружили себя в указанном списке, обратитесь в тот орган, который вынес такое постановление, для разрешения ситуации (например, в г. Алматы это – Департамент по исполнению судебных актов г. Алматы, адрес: ул. Калдаякова, 21).

И в заключение, хотелось бы отметить, что не стоит забывать, что Вы обладаете правом обжаловать постановление судебного исполнителя в судебном порядке, а также если Вы исполните решение суда, то соответственно судебный исполнитель обязан снять наложенные на Вас ограничения.

При возникновении каких-либо затруднений рекомендуем все же обратиться к юристам для оказания квалифицированного содействия, чтобы уберечь время и нервы и добиться желаемого результата.


Искренне Ваша,
Команда ТОО «Законный представитель»

Сообщение отредактировал ZakonvKz: 01.11.2012, 15:47:27

[ZakonvKz]

Советы как не попасть «впросак» при заключении договора

Ни для кого не секрет, чтобы максимально обезопасить себя от неблагоприятных последствий при заключении сделок, лучше оформлять сделки письменно. Однако, к сожалению, небольшое количество людей знают минимальный перечень тонкостей при заключении письменных сделок. Такие знания необходимы, чтобы минимизировать риск быть обманутыми и/или оказаться в неблагоприятном положении.

Итак, для начала рассмотрим наиболее распространенные неблагоприятные последствия заключения договоров:

• Признание в судебном порядке договора или его части недействительными;
  
• Неполучение Вами товаров/услуг по заключенному договору без возврата партнером оплаченных Вами денег и/или с причинением убытков по времени ожидания и т.п.;
  
• Вовлечение Вас в судебные и/иные разбирательства недобросовестными поставщиками товаров/услуг;
  
• Понуждение Вас к оплате неустоек (штрафов/пени) по условиям договора, изначально поставивших Вас в невыгодное положение.
  
• Причинение убытков Вам как поставщику товаров/услуг в результате отказа партнера от получения товаров/услуг.

Оценив вышеизложенные вероятные риски, возникающие при заключении договоров, Вам наверняка будет интересно получить советы касательно того, как сделать так, чтобы максимально их избежать, а также иных возможных неблагоприятных для Вас последствий своими силами.

Рассмотрим основные советы:

• Идентификация контрагента (партнера) по сделке и установление наличия полномочий у его представителя, подписывающего с Вами договор.

При заключении договора без соответствующей идентификации партнера и его представителя Вы несете риск того, что Вы можете заключить договор с «несуществующей» компанией и/или риск того, что договор с Вами будет подписан лицом, не имеющим на это соответствующих полномочий от партнера. Таким образом, чтобы максимально минимизировать данные риски «своими силами», Вам необходимо:

1.1. Идентифицировать партнера:

1) При заключении договоров с физическим лицом, в том числе индивидуальным предпринимателем - ознакомьтесь с документами, удостоверяющими личность партнера.

2) При заключении договоров с юридическим лицом - ознакомьтесь со свидетельством о государственной регистрации/перерегистрации юридического лица, либо на сайте Министерства юстиции РК с информацией о существовании такой компании, а также с уставом юридического лица.

1.2.Установить наличие полномочий у представителя партнера, подписывающего с Вами договор:

В случае, когда Вы подписываете договор непосредственно с физическим лицом, в том числе с ИП, вопросов о наличии полномочий у подписанта со стороны партнера, при условии его предварительной идентификации, не возникает. Однако, если Вы имеете дело с представителем партнера по доверенности либо с партнером, являющимся юридическим лицом, перед заключением договора Вам необходимо удостовериться в наличии необходимых полномочий у представителя партнера, а именно:

1.В случае заключения договора с представителем партнера по доверенности, Вам необходимо дополнительно ознакомиться с доверенностью представителя партнера.

Необходимо отметить, что приведенные ниже критерии, которые должны быть предъявлены к доверенности, являются минимальными и не дадут Вам гарантии того, что доверенность в полной мере соответствует законодательству, однако проверка доверенности по указанным ниже критериям позволит Вам на своем уровне выявить наиболее грубые и явные нарушения.

Так, при ознакомлении с доверенностью представителя партнера, обратите внимание на следующие моменты:
а) проверьте наличие в тексте доверенности необходимых полномочий на заключение договоров от имени партнера;
б) проверьте срок действия доверенности, а именно действительна ли доверенность на дату заключения договора.

2.В случае заключения договора с юридическим лицом, Вам необходимо дополнительно к ознакомиться с документами о назначении уполномоченного лица партнера, представляющего сторону партнера в заключаемой сделке.

Определяя полномочия представителя юридического лица, необходимо помнить, что заключать сделки от имени юридического лица без доверенности вправе только исполнительный орган юридического лица, при этом наименование исполнительного органа может быть разным: Президент, Директор, Председатель Правления и т.д.

Итак, на основании вышеизложенного, для установления полномочий у представителя партнера юридического лица, Вам необходимо:
а) ознакомиться с решением о назначении исполнительного органа;
б) сопоставить информацию о наименовании исполнительного органа, а также об органе, уполномоченном избирать исполнительный орган, приведенную в решении о назначении исполнительного органа, с информацией, приведенной в уставе партнера;
в) проверить наличие в уставе каких-либо ограничений, предъявляемых к исполнительному органу партнера при заключении сделок.


2. Проверка наличия всех разрешительных документов на заключение договора.

Необходимо учитывать, что осуществление некоторых видов деятельности на территории РК подлежит обязательному лицензированию. И заключение договоров, без наличия соответствующей лицензии, либо после окончания срока действия лицензии влечет недействительность сделок.

3. Ознакомиться с официальной и неофициальной информацией по партнеру.
Такую информацию можно найти на сайте Налогового комитета и проверить является ли партнер добросовестным налогоплательщиком, не имеет ли задолженности по оплате налогов. Также можно почитать отзывы о партнере на просторах Интернета.

4. Ознакомиться с условиями договора, предлагаемого Вам к подписанию партнером по сделке.

Необходимо внимательно изучить все условия договора и убедиться в следующем:

• Отсутствуют какие-либо непонятные для Вас термины/определения.
  
• Порядок взаимодействия по договору/права и обязанности сторон четко сформулированы и не вызывают сомнений в их толковании и не оставляют вопросов в их понимании.

Прохождение указанных этапов проверки своими силами может Вас в какой-то мере обезопасить от неблагоприятных последствий, однако все же необходимо понимать, что сделать это с максимальной вероятностью может только квалифицированный юрист.


Искренне Ваша,
Команда ТОО «Законный представитель»

Сообщение отредактировал ZakonvKz: 07.11.2012, 10:26:35

[ZakonvKz]

ТОО "Законный представитель"

Мы можем предложить Вам услуги высокопрофессиональных юристов,
имеющих внушительный опыт в разных отраслях юриспруденции.

Виды услуг:
Юридическая консультация (в том числе онлайн консультации);
Правовое заключение;
Составление договоров;
Абонентское юридическое обслуживание;
Банковские сделки, споры;
Юридический аудит;
Представительство интересов в суде и т.д.


тел. - 8 (727) 329-87-38
e-mail - info@zakonvkz.kz
web. - http://zakonvkz.kz

[ZakonvKz]

ТОО "Законный представитель"

Мы можем предложить Вам услуги высокопрофессиональных юристов,
имеющих внушительный опыт в разных отраслях юриспруденции.

Виды услуг:
Юридическая консультация (в том числе онлайн консультации);
Правовое заключение;
Составление договоров;
Абонентское юридическое обслуживание;
Банковские сделки, споры;
Юридический аудит;
Представительство интересов в суде и т.д.


тел. - 8 (727) 329-87-38
e-mail - info@zakonvkz.kz
web. - http://zakonvkz.kz

[ZakonvKz]

• 58 сообщений
• Предупреждений: 0

ТОО "Законный представитель"

Мы можем предложить Вам услуги высокопрофессиональных юристов,
имеющих внушительный опыт в разных отраслях юриспруденции.

Виды услуг:
Юридическая консультация (в том числе онлайн консультации);
Правовое заключение;
Составление договоров;
Абонентское юридическое обслуживание;
Банковские сделки, споры;
Юридический аудит;
Представительство интересов в суде и т.д.


тел. - 8 (727) 329-87-38
e-mail - info@zakonvkz.kz
web. - http://zakonvkz.kz

[ZakonvKz]

ТОО "Законный представитель"

Мы можем предложить Вам услуги высокопрофессиональных юристов,
имеющих внушительный опыт в разных отраслях юриспруденции.

Виды услуг:
Юридическая консультация (в том числе онлайн консультации);
Правовое заключение;
Составление договоров;
Абонентское юридическое обслуживание;
Банковские сделки, споры;
Юридический аудит;
Представительство интересов в суде и т.д.


тел. - 8 (727) 329-87-38
e-mail - info@zakonvkz.kz
web. - http://zakonvkz.kz

[ZakonvKz]

ТОО "Законный представитель"

Мы можем предложить Вам услуги высокопрофессиональных юристов,
имеющих внушительный опыт в разных отраслях юриспруденции.

Виды услуг:
Юридическая консультация (в том числе онлайн консультации);
Правовое заключение;
Составление договоров;
Абонентское юридическое обслуживание;
Банковские сделки, споры;
Представительство интересов в суде и т.д.


тел. - 8 (727) 329-87-38
e-mail - info@zakonvkz.kz
web. - http://zakonvkz.kz

[ZakonvKz]

Могут ли физические лица предоставлять деньги взаймы за плату?
Часто приходится сталкиваться с вопросами: «Могут ли физические лица предоставить займы за вознаграждение другим лицам?», «Может ли учредитель/сотрудник предоставить финансовую помощь юридическому лицу за вознаграждение?» и т.п.
Для начала рассмотрим, что понимает под «займом» и «вознаграждением по займам» Гражданский кодекс Республики Казахстан (далее – ГК РК):

• Договор займа «По договору займа одна сторона (займодатель) передает, а в случаях, предусмотренных ГК РК или договором, обязуется передать в собственность (хозяйственное ведение, оперативное управление) другой стороне (заемщику) деньги или вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется своевременно возвратить займодателю такую же сумму денег или равное количество вещей того же рода и качества» (статья 715 ГК РК);
• Вознаграждение по договору займа «Если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Казахстан или договором, за пользование предметом займа заемщик выплачивает вознаграждение заимодателю в размерах, определенных договором» (статья 718 ГК РК)

НО!
Следовательно, предметом займа могут быть не обязательно деньги, но и вещи, также нормы ГК РК допускают предоставление займов, как с выплатой вознаграждения (платными), так и без таковой (бесплатными), при этом займы являются обязательно возвратными.
в ГК РК есть одно небольшое, но очень важное ограничение, так пунктом 3 статьи 715 ГК РК определено, что юридическим лицам и гражданам запрещается привлечение денег в виде займа от граждан в качестве предпринимательской деятельности, и такие договоры признаются недействительными с момента их заключения.
Данный запрет не распространяется на случаи, когда заемщиками являются банки, имеющие лицензию уполномоченного государственного органа на прием депозитов.
Что, собственно, это означает?
Указанное ограничение распространяется не на займодателей, а на заемщиков, и только в случае осуществления последними заемных операции, как одним из способов предпринимательской деятельности. Так под «предпринимательской деятельностью» понимается инициативная деятельность граждан и юридических лиц, направленная на получение дохода, основанная на их собственности и осуществляемая от их имени, за их риск и под их имущественную ответственность (Закон РК от 31 января 2006 года № 124-III «О частном предпринимательстве»).
Также следует учесть, что понятие «предпринимательская деятельность», по определению, подразумевает деятельность, которая носит систематический и постоянный характер. Следовательно, разовое или эпизодическое взятие денег или вещей, определяемых родовыми признаками, в долг не может рассматриваться в качестве предпринимательства и не влечет последствий в виде признания договора займа недействительным. (Комментарий Гражданского кодекса Республики Казахстан (ответственные редакторы: Сулейменов М.К., Басин Ю.Г.)
И, исходя из вышеизложенного, получаем следующие выводы:
1. Юридические лица и граждане, в качестве заемщиков, могут привлекать деньги в виде займа от граждан, если докажут в суде, что это операция не относится к предпринимательской деятельности (к примеру: носит разовый характер, не направлена на получение дохода и т.п. Однако, исходя из практики, такой вариант, трудно доказуем)
2. Предоставление физическим лицом - займодателем денег в виде займа за вознаграждение, даже в порядке предпринимательской деятельности не запрещается, но с учетом ограничений, указанных в пункте выше. Также, исходя, из смысла указанного ограничения оно не распространяется на предоставления займов физическими лицами таким должникам как: иностранным гражданам, лицам без гражданства и государству.

© Ваш Законный представитель
Январь 2013

Сообщение отредактировал ZakonvKz: 09.01.2013, 12:36:40

[ZakonvKz]

Что необходимо знать о сделках купли-продажи недвижимости.


На это раз мы решили затронуть тему купли-продажи недвижимого имущества (земли, дома, квартиры). Довольно часто нам задают вопрос, какой договор лучше заключить при приобретении/продаже имущества в рассрочку либо с осуществлением предварительной выплаты части покупной цены (задатка).

Мы хотели бы рассмотреть наиболее распространенные виды таких договоров и описать возможные риски для обеих сторон.

I.Соглашение о задатке.

Покупатель при подписании такого соглашения вносит продавцу определенную часть от стоимости имущества (задаток) и к определенному сроку принимает на себя обязательство внести оставшуюся часть покупной цены имущества. При этом необходимо понимать, что если к обещанному сроку, покупатель не внесет всю причитающуюся сумму стоимости имущества, он не сможет претендовать на возврат ранее оплаченного продавцу задатка, равно как и не вправе будет претендовать на такое имущество. Если до указанного в соглашении о задатке срока, в который покупатель должен был заплатить оставшуюся часть покупной цены имущества, продавец передал имущество иному лицу или иным образом отказался от исполнения соглашения о задатке, он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере (то есть покупатель получает обратно сумму оплаченного им задатка и, в качестве своего рода компенсации за несостоявшуюся сделку, получает от продавца сумму равную сумме задатка, дополнительно к этому ответственная за неисполнение обязательств по соглашению о задатке сторона (в данном примере этой стороной является продавец) обязана возместить другой стороне убытки, если соглашением о задатке не будет оговорено иное). Если прекращение соглашения о задатке наступило вследствие обстоятельств, не зависящих от воли сторон, то задаток должен быть возвращен покупателю.

Внимание! Соглашение о задатке обязательно должно быть заключено в письменной форме, независимо от суммы задатка, несоблюдение данного требование влечет недействительность такого соглашения.

Таким образом, сделка по отчуждению имущества будет проходить в два этапа:

• Заключение между покупателем и продавцом соглашения о задатке, в рамках которого покупателем продавцу будет выплачена определенная часть стоимости имущества в счет частичной оплаты по заключаемому в будущем договору купли-продажи;
  
• Заключение договора купли-продажи в момент произведения окончательного расчета за имущество.

Соглашение о задатке не регистрируется в государственных органах. Право собственности на недвижимое имущество перейдет к покупателю только после прохождения процедуры государственной регистрации договора купли-продажи в уполномоченном государственном органе.

Рисками заключения такого соглашения для покупателя может быть следующее:

• потеря суммы задатка (если в последующем продавец откажется от заключения сделки и/или возврата денег суммы задатка, к тому же в двойном размере). В этом случае покупатель вправе предъявить претензию и обратиться в суд за защитой своих прав, однако не всегда существует возможность взыскать всю причитающуюся с должника сумму по различным причинам, к примеру, у должника нет официального дохода и отсутствует какое-либо имущество, на которое можно обратить взыскание. К тому же обращение в суд – это всегда дополнительные материальные расходы, а также временные расходы.

II.Предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор заключается в форме*, установленной законодательством для основного договора (договора купли-продажи) и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Сторонам желательно оговорить в предварительном договоре срок заключения основного договора, но если стороны по каким-либо причинам не могут установить конкретный срок, то будет действовать правило, установленное Гражданским кодексом РК, которое обязывает стороны заключить основной договор в течение года с момента заключения предварительного договора. Т.е. в рассматриваемой ситуации при заключении предварительного договора купли-продажи в него, в числе прочих условий оговариваемой сделки, может быть включен график внесения платежей за имущество.

Также немаловажным фактом является обязательность предварительного договора для сторон, а именно: в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения предусмотренного им договора, она обязана возместить другой стороне вызванные этим убытки, если иное не предусмотрено законодательством или предварительным договором.

Прекращение предварительного договора:
обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор, т.е. важно не упустить момент заключения основного договора.

Таким образом, сделка по отчуждению имущества будет проходить в два этапа:

• Заключение между покупателем и продавцом предварительного договора купли-продажи, в рамках которого покупателем продавцу будет выплачена определенная часть стоимости имущества, согласно установленному в предварительном договоре графику;
  
• Заключение основного договора купли-продажи в момент произведения окончательного расчета за имущество.

На наш взгляд, продажа имущества по описанной выше схеме является наиболее комфортной и с минимальными рисками как для покупателя (при регистрации предварительного договора на имущество будут наложены притязания покупателя, в отличии от соглашения о задатке), так и для продавца (право собственности будет передано покупателю лишь после получения полной оплаты за имущество, заключения и регистрации основного договора купли-продажи).

*Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной) (статья 151 Гражданского кодекса РК). Так как в этой статье речь идет о договоре купли-продажи недвижимого имущества, то и предварительный договор должен быть обязательно заключен в письменной форме и зарегистрирован в уполномоченном государственном органе.

III. Договор купли-продажи с включением условия о внесении стоимости имущества в рассрочку.

При подписании такого договора сторонами в произвольном порядке может быть определен график внесения платежей – стоимости имущества.
В таком договоре можно предусмотреть, что право собственности на имущество переходит к покупателю до произведения окончательных расчетов.

Риски заключения такого договора будет нести та сторона договора (покупатель или продавец), у которой не будет права собственности на имущество. Например, если договором будет предусмотрено, что право собственности на имущество:

• перейдет к покупателю до полного расчета, продавец несет риск того, что покупатель откажется от исполнения договора (Риск продавца)
• сохраняется за продавцом до получения полного расчета от покупателя, существует риск того, что продавец вовсе откажется от передачи имущества после получения всех денег (Риск покупателя)

И в том, и в другом случае, сторона, интересы которой пострадали, вправе обратиться в суд, однако, как выше уже упоминалось, это повлечет за собой дополнительные расходы и возможные затруднения в возврате причитающегося имущества.

Указанные риски можно будет минимизировать, если в договоре предусмотреть уплаты «виновной стороной» неустойки за отказ от исполнения договора. А также, в обеспечение исполнения договора рекомендуется заключить договор залога какого-либо имущества, принадлежащего «потенциально виновной» стороне (например, можно в залог оформить ту же квартиру, которая передается по договору купли-продажи).

Надеемся, что эта статья оказалось для Вас полезной и поможет Вам заблаговременно предусмотреть и обеспечить способы защиты Ваших интересов при покупке или продаже недвижимого имущества в рассрочку.


© Ваш Законный представитель
Январь 2013

Сообщение отредактировал ZakonvKz: 25.01.2013, 15:00:04