Сообщений в теме: 14

[securedigital]

Прошу постить в данном топике исключительно:

- хорошо сформулированные мысли с вразумительными доводами - не менее 100 слов
- аналитические статьи, и прочие полезные материалы по тематике

Прошу НЕ постить короткие мысли без аргументов!

[Katinka]

Будет мало слов, но все-же...
1. В торговле есть такое понятие как "сантимент рынка". Т.е. настроение масс, которое измерить невозможно количественно, но можно оценить. Сама природа рынка устроена так, чтобы убегать от толпы. Деньги не берутся из воздуха. Так вот, самый верный признак перед началом разворота тенденции - это зашкаленный сантимент. Простыми словами - когда 70-80-90%участников рынка и потенциальных участников (речь не идет о сторонних наблюдателях) будет уверена в непоколебимости роста цен на недвижимость - в скором времени жди обвала.
Моя оценка - сантимент зашкален..
2. Сравнительно недавно была установлена четкая взаимосвязь и несомненная корреляция между ценами на недвижимость и ценами на нефть (на примере марки Brend). Взаимосвязь настолько очевидная, что достаточно следить на рынком нефти. Кажется на вчера - Brend достиг 77.60$. Если понаблюдать за рынком нефти, за характером его движения, то станет очевидным, что в настоящее время трендом управляет спекулятивный настрой и никакие фундаментальные данные на него не действуют. Рынок буквально пропускает сквозь уши данные по неизменным запасам нефти в США, о создании и разработках альтернативных видов топлива, о потенциальном снятии кубинского эмбарго на разработку нефти, о увеличении добычи нефти в мире.... Но чутко реагирует на какую-то обнаруженную дырку в трубопроводе. Такой спекулятивный настрой на рынке не будет держаться долго и рухнет очень красиво.
О крахе рынка недвижимости и нефти в один голос почти одновременно заявили Сорос и Баффет. Не знаю как для вас, но для меня их мнения горадно более авторитетны, чем многоуважаемых экспертов из всемирно известной газеты "Крыша".

[securedigital]

HOW MUCH?!

[11:15] 15/08/2006, Сергей Портер

Цены на недвижимость в Алматы растут еженедельно и каждый месяц достигают все более астрономических значений.

Программа президента и новые проекты ипотечного кредитования дают существенные преимущества в вопросах приобретения жилья, но ситуация все равно потрясает - как чьи-то счета и кошельки, так и обывательское воображение.

"НЕ ПУГАЙСЯ", - гласила надпись на энциклопедии "Путеводитель "Автостопом по Млечному Пути". (Адамс Дуглас, "Автостопом по галактике"). Возможно, именно эти два слова стоит писать под предложениями о продаже недвижимости в Южной столице.

Интересный пример:

Штат Флорида, США - Тип: квартира/апартаменты, 1.200 кв. футов (366 кв. метра), 2 спальни, 2 с/у, кондиционеры, балкон, кабельное ТВ, ковры. Возможно приобретение места на доках - $239 000

Майами - Тип: дом/вилла, Новый 2-этажный дом, 3 спальни, 2,5 с/у, хорошая планировка. Общая площадь около 2420 кв.футов (738 кв. метра). Гараж на 2 машины. Участок 50х100. - $264 000

Алмалинский район, г. Алматы - Тип: квартира, с/у раздельный, телефон отдельный, общая площадь 113 кв. м., жилая 90 кв.м., кухня студия, евроремонт - $270 000.

В Испании дом на побережье Коста Бланка (один из самых знаменитых курортов Испании) обойдется в $180 000 (130 кв.м.), в Турции (Анталия) вилла "Умный дом" в элитном комплексе - 350 000 EURO (250 кв.м.), в Сочи - элитный дом (2005г.), 550 кв.м., 12 соток, 21 комната, 350 метров до моря - $ 950 000.

По алматинским меркам, каждый из этих домов имеет просто смехотворную цену, учитывая их уровень. Но московским ценам Алматы все-таки не много уступает, хотя все успешнее конкурирует с Санкт-Петербургом.

Однако, все возможно. В Алмате можно найти жилье и дешевле. Ситуация выглядит так: самый дорогой район в Алматы - Медеуский (недвижимость стоит, как правило, не ниже $2000 за кв.м.), за ним идут Бостандыкский и Алмалинский.

Квартира в приличном состоянии (3-комнатная, например) в этих районах будет стоить от $85 000-90 000 и выше. Есть квартиры дешевле, в Алмалинском районе можно найти 3-комнатную квартиру за $40 000, а в Медеуском примерно за $60 000 - однако качество этих квартир очень настораживает.

Дешевле стоят квартиры в микрорайонах. Квартира в хорошем состоянии здесь будет стоить примерно $65 000-70 000 и выше. Это довольно неплохое предложение, единственный недостаток - квартиры здесь, как правило, не отличаются хорошей планировкой и просторностью.

Квартиры подороже и более хорошего качества (просторные, с достойной жилой площадью) лучше искать в районах подороже, стоимость не элитного жилья варьируется от $100 000 до $400 000 (3-комнатная квартира).

Квартиры в кирпичных домах обойдутся дороже, чем в панельных или монолитных. Элитное жилье начинается в ценовом коридоре от $500 000 и выше.

Насчет новостроек: при покупке жилья в не построенном доме, оно обойдется гораздо дешевле. Например, элитное жилье можно купить по цене $950 за кв.м., затем цена будет расти каждую неделю примерно на $10 по мере строительства. Стоимость такой квартиры в готовом доме может достигать уже $4 000 за кв.м.

Однако далеко не все готовы вкладывать деньги в недостроенные дома. Долевое участие в строительстве хоть и сулит выгоду, но вместе с тем предполагает большой риск.

Есть два главных фактора, которые могут помешать покупателю остаться довольным своей покупкой:

1. Фактор мошенничества;

2. Экономический фактор.

При слове "мошенничество" вспоминается агентство по недвижимости MERXIA. Когда некая Лейла Жуптыбаева (основатель агентства) продавала квартиры в новом строящемся доме в микрорайоне "Мамыр-3". Всего по $350 за квадратный метр - прекрасное предложение. Однако квартир никто так и не увидел. И это далеко не единичный пример.

MERXIA занималась самым простым методом мошенничества, есть и гораздо более сложные схемы. Даже если вы все-таки, получили квартиру - есть вероятность быть обманутым. Новоиспеченный жилец, решив ради смеха измерить свою квартиру, может запросто недосчитаться доброго десятка квадратных метров.

Что касается экономического фактора, здесь все проще. При строительстве здания компаниям часто приходится брать кредит в банке (под неплохие проценты) и, кроме того, они сильно зависят от покупателей.

продолжение следует....

[securedigital]

Инвесторы покупающие квартиры на первых этапах стройки обеспечивают финансирование дальнейшего строительства. Если покупателей не будет или будет слишком мало - строительство может существенно замедлиться. Кроме того, у компании могут возникнуть и другие финансовые (например, оплата кредита) и не финансовые (например, с законом) трудности в процессе строительства.

Случаи с серьезным замедлением строительства наблюдались у компаний "Казстрой", "Столичная Недвижимость" и некоторых других. Однако покупатели часто ждут до последнего, так как расторжение договора сулит им штрафами. Когда покупаешь квартиру в строящемся доме, всегда есть вероятность, что дом так и не будет построен. Рынок недвижимости в Алматы не отличается стабильностью.

Единственный способ избежать рисков при долевом участии в строительстве - работать с крупными компаниями. Почти нет риска мошенничества, нет риска недостатка финансирования и, кроме того, крупные компании стараются уладить все конфликты мирным путем. Но и цены здесь значительно выше.

Услугами агентств по недвижимости лучше пользоваться в случаях когда "деньги не проблема", за свои услуги они берут довольно неплохие гонорары.

Стоит отметить, что динамика цен, которая наблюдалась в Алматы последние несколько лет, сейчас наблюдается и в некоторых других городах Казахстана.

Например, в Усть-Каменогорске и Семипалатинске сейчас растет интенсивными темпами жилищное строительство, сопровождаясь резким ростом цен на жилье.

В Алматы, тем временем, рост цен несколько замедлился. Спрос на жилье не безграничен, кроме того, программа развития жилищного строительства предполагает ряд мер для снижения себестоимости жилья.

Важно отметить, что чем дороже стоят квартиры, тем больше вероятность перегрева рынка недвижимости и как следствие - падения цен.

Никто наверняка не знает, что будет с ценами на жилье завтра, но инвесторы все больше проявляют осторожность при вложении денег в недвижимость города Алматы.

[securedigital]

Вот еще интересная статься с Континента, правда старенькая немного

недвижимость: Воздушные замки
http://www.continent.kz/2005/10/11.htm

вот начало, продолжение на сайте

В последнее время все чаще можно слышать, что алматинский рынок недвижимости перегрет, а цены на нем искусственно ?раздуты?. А так как судьба любого мыльного пузыря хорошо известна, в городе появились слухи о предстоящем существенном снижении цен на жилье и даже об обвале рынка. С одной стороны, дыма без огня не бывает, и в основе слухов есть рациональное зерно. С другой ? на рынке недвижимости Алматы нет ни одного серьезного игрока, которому понижение цен было бы выгодно

Юля Семыкина
Алматы

[securedigital]

Вот статья

В следующем году квартиры в Алма-Ате подорожают на 25%
14-12-05 КП

- Мария ЗАЩИРИНСКАЯ

А все слухи о том, что цены на жилье упадут, ? беспочвенны

полная статья

Сообщение отредактировал securedigital: 17.08.2006, 12:19:32

[Ван Акелен]

HOW MUCH?!

[11:15] 15/08/2006, Сергей Портер

Цены на недвижимость в Алматы растут еженедельно и каждый месяц достигают все более астрономических значений.

Программа президента и новые проекты ипотечного кредитования дают существенные преимущества в вопросах приобретения жилья, но ситуация все равно потрясает - как чьи-то счета и кошельки, так и обывательское воображение.

"НЕ ПУГАЙСЯ", - гласила надпись на энциклопедии "Путеводитель "Автостопом по Млечному Пути". (Адамс Дуглас, "Автостопом по галактике"). Возможно, именно эти два слова стоит писать под предложениями о продаже недвижимости в Южной столице.

Интересный пример:

Штат Флорида, США - Тип: квартира/апартаменты, 1.200 кв. футов (366 кв. метра), 2 спальни, 2 с/у, кондиционеры, балкон, кабельное ТВ, ковры. Возможно приобретение места на доках - $239 000

Майами - Тип: дом/вилла, Новый 2-этажный дом, 3 спальни, 2,5 с/у, хорошая планировка. Общая площадь около 2420 кв.футов (738 кв. метра). Гараж на 2 машины. Участок 50х100. - $264 000

Алмалинский район, г. Алматы - Тип: квартира, с/у раздельный, телефон отдельный, общая площадь 113 кв. м., жилая 90 кв.м., кухня студия, евроремонт - $270 000.

В Испании дом на побережье Коста Бланка (один из самых знаменитых курортов Испании) обойдется в $180 000 (130 кв.м.), в Турции (Анталия) вилла "Умный дом" в элитном комплексе - 350 000 EURO (250 кв.м.), в Сочи - элитный дом (2005г.), 550 кв.м., 12 соток, 21 комната, 350 метров до моря - $ 950 000.

По алматинским меркам, каждый из этих домов имеет просто смехотворную цену, учитывая их уровень. Но московским ценам Алматы все-таки не много уступает, хотя все успешнее конкурирует с Санкт-Петербургом.

Однако, все возможно. В Алмате можно найти жилье и дешевле. Ситуация выглядит так: самый дорогой район в Алматы - Медеуский (недвижимость стоит, как правило, не ниже $2000 за кв.м.), за ним идут Бостандыкский и Алмалинский.

Квартира в приличном состоянии (3-комнатная, например) в этих районах будет стоить от $85 000-90 000 и выше. Есть квартиры дешевле, в Алмалинском районе можно найти 3-комнатную квартиру за $40 000, а в Медеуском примерно за $60 000 - однако качество этих квартир очень настораживает.

Дешевле стоят квартиры в микрорайонах. Квартира в хорошем состоянии здесь будет стоить примерно $65 000-70 000 и выше. Это довольно неплохое предложение, единственный недостаток - квартиры здесь, как правило, не отличаются хорошей планировкой и просторностью.

Квартиры подороже и более хорошего качества (просторные, с достойной жилой площадью) лучше искать в районах подороже, стоимость не элитного жилья варьируется от $100 000 до $400 000 (3-комнатная квартира).

Квартиры в кирпичных домах обойдутся дороже, чем в панельных или монолитных. Элитное жилье начинается в ценовом коридоре от $500 000 и выше.

Насчет новостроек: при покупке жилья в не построенном доме, оно обойдется гораздо дешевле. Например, элитное жилье можно купить по цене $950 за кв.м., затем цена будет расти каждую неделю примерно на $10 по мере строительства. Стоимость такой квартиры в готовом доме может достигать уже $4 000 за кв.м.

Однако далеко не все готовы вкладывать деньги в недостроенные дома. Долевое участие в строительстве хоть и сулит выгоду, но вместе с тем предполагает большой риск.

Есть два главных фактора, которые могут помешать покупателю остаться довольным своей покупкой:

1. Фактор мошенничества;

2. Экономический фактор.

При слове "мошенничество" вспоминается агентство по недвижимости MERXIA. Когда некая Лейла Жуптыбаева (основатель агентства) продавала квартиры в новом строящемся доме в микрорайоне "Мамыр-3". Всего по $350 за квадратный метр - прекрасное предложение. Однако квартир никто так и не увидел. И это далеко не единичный пример.

MERXIA занималась самым простым методом мошенничества, есть и гораздо более сложные схемы. Даже если вы все-таки, получили квартиру - есть вероятность быть обманутым. Новоиспеченный жилец, решив ради смеха измерить свою квартиру, может запросто недосчитаться доброго десятка квадратных метров.

Что касается экономического фактора, здесь все проще. При строительстве здания компаниям часто приходится брать кредит в банке (под неплохие проценты) и, кроме того, они сильно зависят от покупателей.

продолжение следует....

слишком много воды.... нужно конкретнее

[Ван Акелен]

до конца года рост цен на недвижимость составит порядка 25-30%. Почему так?
Во первых, нет альтернативы рынку недвижимости, то есть фондовый рынок не развит, депозиты не привлекательны, паям доверие еще не сложилось и довольно рискованно. Во вторых, досутупность ипотечных программ. В третьих, спекуляции на рынке недвижимости и отсутствие достаточного количества предложений на рынке жилья. Остальные факторы вторичны.

[S*S]

* Во вторых, досутупность ипотечных программ*
по 1000 баков в течении 10 лет за однокомнатную.....

[securedigital]

ПРОШУ НЕ ПОСТИТЬ КОРОТКИЕ КОММЕНТАРИИ
ПИШИТЕ НЕ МЕНЕЕ 100 СЛОВ С ВРАЗУМИТЕЛЬНЫМИ ДОВОДАМИ И АРГУМЕНТАМИ

ЗДЕСЬ ПОЛЕЗНАЯ ССЫЛКА НА АНАЛИЗЫ НОВОСТРОЕК, ПЛАН МЕТРО, ОБЗОР КОТТЕДЖНЫХ ГОРОДКОВ

Сообщение отредактировал securedigital: 18.08.2006, 10:41:12

[Dimentiy]

Слишком сильное обесценивание денег обуславливает рост на все товары и услуги. Почему то все смотрят на рост цен на недвижимость и не смотрят на рост цен на услуги и остальные товары. С учетом роста цен на услуги(примерно 100% роста за два года) и продукты (30-80%) рост цен на недвижимость просто обусловлен обесцениванием денег и фактически стабилизировался на уровне 20-25% в год - это и есть темпы потери покупательской способности тенге.

[securedigital]

Вот интересная статейка с Эксперта, и вот отрывки:

Резкому падению рынка недвижимости могут способствовать две вещи. Сейчас на рынке работает множество застройщиков, то есть предложение со стороны строителей достаточно большое. Однако платежеспособность населения растет не так быстро, и 70?80% покупки жилья осуществляется за счет ипотеки, следовательно, в долг. С 1 июля этого года для банков введены новые нормативы заимствований, которые всерьез повысят стоимость банковских денег. Кроме того, чтобы бороться с инфляцией, Национальный банк увеличил нормы, по которым коммерческие банки бесплатно резервируют деньги в Нацбанке. А это значит, что банк должен заработать деньги, в том числе и на зарезервированной сумме. Соответственно он должен поднять ставки по кредитам. И быть более взыскательным к заемщикам, поскольку денег у него уже меньше. Крупным корпоративным клиентам банки ставки поднять не смогут, так как они имеют весомые рычаги влияния на банк. Таким образом, ?слабое звено? ? розница и малый и средний бизнес. Поэтому вполне возможно, что осенью кредиты для этих заемщиков вырастут на 1?1,5%.

?Тем, кто набрал кредиты, будет тяжело их обслуживать, новые кредиты станет труднее брать. Это вызовет падение спроса на недвижимость и, как следствие, падение цен, а за этим может произойти обвал рынка. Если 70% стоимости недвижимости взято в долг, а аренда и цены падают, может начаться паника, и на рынке все захотят продавать, и никто не захочет покупать. Хотя эта ситуация не будет продолжаться долго, двухлетний кризис возможен?, ? считает президент УК Compass Алмас Чукин.

[Dimentiy]

Рейтинг самых дорогих новостроек Москвы

Рост цен на московские квартиры в первом полугодии 2006 года пока является абсолютным рекордом за всю историю. За первые 6 месяцев 2006 года жилье в столице подорожало в среднем в полтора раза. Что касается элитных новостроек, то здесь цены увеличиваются еще быстрее.

Цены в строящихся элитных домах Москвы преодолели рубеж в 20 тысяч долларов за квадратный метр, сообщает IRN.ru. А цены вышли на мировой уровень. Стоимость квартиры на Остоженке сопоставима с элитным жильем в Париже. Так, квадратный метр в дворце XVII века на Площади Воже, построенном Генрихом IV для королевской резиденции, стоит около 23,6 тысяч долларов. Это чуть дороже самой дорогой московской новостройки.

В Москве в доме на Хилковом переулке, который еще даже не сдан госкомиссии, стоимость квадратного метра жилья в июле составляла более 22 тысяч долларов. Самая просторная квартира в этом доме обойдется примерно в 6,6 млн долларов. За эту же цену в январе 2006 года был продан Тернопольский городской аэропорт на Украине, пишет РБК.

Немного дешевле стоит квадратный метр в доме на Большой Никитской. Однако в итоге пятикомнатный пентхаус на шестом этаже обойдется почти в два раза дороже квартиры в Хилковом переулке - цена 580 метровых апартаментов, если исходить из указанной цены за метр, составит 12 миллионов долларов. Оставшиеся 9 квартир оцениваются "скромнее": всего от 2,9 до 7 млн долларов.

Возводимый "дом над водой" на 7-ом Ростовском переулке пока не преодолел барьер стоимости квадратного метра в 20 тысяч долларов ? третье место в десятке самых дорогих квартир. А вот новостройки на Кутузовском потеряли былую респектабельность. Цена квадратного метра в Белых Дачах - 11,5 тысячи долларов.

[caken]

Рынок недвижимости перегрет, но перегрета вся экономика, хотя может пока еще не сильно. Основой всего этого есстественно является нефть. Если только посмотреть на все возрастающие ее объемы добычи и очень высокую стоимость, то становится ясно что недвижимость врядли уже подешевеет. Спасением от всего этого является нацфонд, куда огромные излишки денег будут сливаться. Но тут возникает вопрос сможет ли наше правительство обеспечивать эффективную работу экономики без нефтяных доходов. Лично я сомневаюсь. А пока приток денег от продажи нефти будет поддерживать высокие цены на недвижимость и не только на нее. Вобщем "за бортом" остаюся миллионы казахстанцев которые не имеют высоких и стабильных доходов, что бы покупать квартиры по заоблачным ценам.

[NiX-373]

Сравнительно недавно была установлена четкая взаимосвязь и несомненная корреляция между ценами на недвижимость и ценами на нефть (на примере марки Brend). Взаимосвязь настолько очевидная, что достаточно следить на рынком нефти.

смотрим тут - где вы видели такой тренд цен на недвижимость? Видимо, агентство ОБС...

*О крахе рынка недвижимости и нефти в один голос почти одновременно заявили Сорос и Баффет* - а что они говорили в прошлом году про этот рынок. Случаем не те же слова говорили? Не предсказывали обвал? Лучше всего оценивать выбранных экспертов по реализации их предсказаний. Берете их высказывания годичной давности и сравниваете с тем, что видите в реале. Совпадает - гуд, нет - не гуд.

Сообщение отредактировал NiX-373: 04.09.2006, 17:11:42