Давайте теперь подумаем, сколько должна стоит недвижимость? Сама по себе, без производства дохода, недвижимость не имеет ценности. Поэтому способность недвижимости производства дохода и есть основа для ее "справедливой стоимости".
Теперь, возьмем квартиры и постараемся посчитать их "справедливую цену". Поскольку цена основывается на способности генерировать доход, мы берем единственную такую опцию -- аренду. Если взять США, то в среднем считается справедливым определять ежемесячную аренду в размере 1% от стоимости жилья. В разных городах понятно, ситуация разная.
Заходим на крышу, смотрим за сколько можно арендовать трешку в Мега Тауэрс Алматы. За 250 тысяч можно, даже с мебелью. В США кстати это довольно редкость. Если 250 тысяч есть 1% стоимости жилья, О ШОК трешка в Мега Тауэрс за Мегой должна стоить 25 миллионов тенге. Ни о каких 60-70 миллионов речи нет, ибо за 600-700 тысяч эти квартиры не снимают. Это крайне непривычно. Более того, она должна стоить еще дешевле, поскольку Казахстан в отличии от США страна экономически нестабильная, поэтому люди выводят деньги, а не вливают сюда.
Теперь, почему держится цена на столь высоком уровне? Причин несколько.
1. Люди не знают альтернативных инвестиций. Разные богачи, справедливые или вообще нет, это не финансисты, а не очень грамотные спокойные люди. Вот скажем, сказала жена давай купим квартиру за Мегой, когда доллар стоил 120, и купили. Теперь они за дешевую цену не отдадут, а владеют квартирами примерно такие люди. Им и не надо продавать, и они обеспечивают дефицит рынка по справедливой цене, и поэтому люди нуждающиеся продать недвижимость ориентируются на этих ребят и определяют цену. Она искусственно держится, но будет медленно падать. Дефицит уйдет, и приезжие будут жить хоть за городом, а квартиры все равно надо будет продать.
2. Коррупция. Эту причину совершенно недооценивают. Каждое звено в коррупционной цепи безусловно отражается в себестоимости жилья. По этой причине девелоперы просто не могут поставить привлекательную и уровновешенную цену на квартиры. Потому что есть коррупционное бремя, которая лежит как тройной налог, за разного рода разрешения. Это бремя как итог берут на свои шеи и обычные покупатели. Метр квартир могла бы продаваться гораздо дешевле, не было бы коррупции. Сначала никто не отпустит, но в конкуренции, без монополии, они вынуждены будут пойти на рыночные условия.
Цена на недвижимость будет все равно падать, даже если не исчезнет коррупция, люди поймут что это нерентабельно, и лучше вкладывать в те же индексы финансовых активов, которая исторически давали 10% в год в твердой валюте, либо в ту же недвижимость на западе. С развитием технологий и образования, все туда посмотрят, раз не агашки с их женами, уже старенькие, так дети умеющие считать и получающиеся образование зарубежом. Как итог, недвижимость будет продаваться, от этих активах будут пытаться избавиться. А если коррупция уйдет и поменяется ситуация в стране, так нынешние обкраденные на своих сметах квартиры вообще поплывут в цене, в общем в этом случае цену пойдут вниз еще быстрее.
Кстати, по теме месяц тому назад была статься в тенгриньюс что согласно экспертам жилье в КЗ переоценена в 2.5-5 раз. Статья была о декларации доходов по-моему.