Сообщений в теме: 26

[litePhreon]

в соседнем форуме разгорелись жаркие споры на эту тему.
стороны не пришли к единому мнения, и дабы не оставлять вопрос без ответа, я решил опросить народ, кто что думает, и раз и навсегда разрешить спор.

я утверждаю что аннуитетная схема - самая выгодная схема гашения ипотечного кредита для заемщика. (под ипотечным кредитов понимается кредит на покупку жилья при этом часть стоимости жилья заемщик-покупатель вносит самостоятельно - первоначальный взнос; доход заемщика стабилен, получение наследства и выигрыш в лотерею не предвидится, т.е. кредит гасится из трудовых доходов)

итак, мои собственные выкладки.

способ 1.
сугубо математический-теоретический (объясняю как могу, за "кривой язык" не пинать).

задача: при каких условиях общие выплаты по кредиту будут минимальны?
по кредиту начисляется вознаграждение на фактический остаток.
чем меньше оостаток - тем меньше начисляется вознаграждение.
чем меньше срок кредита - тем меньше начисляется вознаграждение.
следовательно чем больше регулярные выплаты по кредиту - тем меньше сумма выплаты (первое промежуточное утверждение).

с другой стороны.
доход заемщика не безграничен, в среднем некая стабильная величина. лишь только часть своего дохода заемщик может достаточно безболезненно отдавать в качестве выплат по кредиту. практика утверждает что эта часть болтается в районе 30-40%. т.е. в среднестатистическая семья может отдавать лишь треть своего дохода с риском банкротства приемлимым для ведения бизнеса и зарабатывания денег путем кредитования. (второе промежуточное утверждение).

итак у нас есть два промежуточных утверждения.
1) общие выплаты по кредиту будут минимизироваться, при росте регулярных выплат.
2) регулярные расходы не могут превышать трети доходов.
получаем ответ: минимальные сумма общих выплат будет при регулярных выплатах, равных трети дохода.

т.к. "доход заемщика не безграничен, в среднем некая стабильная величина", получаем что выплаты по кредиту так же стабильны, => равны. вспоминаем определение аннуитета - поток равных платежей => схема при которой расходы по погашению ипотечного кредита минимальны - аннуитетная.


способ 2.
житейский.

кредит на 30000. ставка 12%. срок 20 лет.

1) аннуитет

		   ОД		 гасим ОД  гасим %	 платеж
1	   30,000.00	   30.33	 300.00	 330.33 
2	   29,969.67	   30.63	 299.70	 330.33 
3	   29,939.04	   30.94	 299.39	 330.33 
4	   29,908.10	   31.25	 299.08	 330.33 
5	   29,876.85	   31.56	 298.77	 330.33 
6	   29,845.29	   31.88	 298.45	 330.33 
7	   29,813.41	   32.20	 298.13	 330.33 
8	   29,781.21	   32.52	 297.81	 330.33 
9	   29,748.69	   32.84	 297.49	 330.33 
10	  29,715.85	   33.17	 297.16	 330.33 
11	  29,682.68	   33.50	 296.83	 330.33 
12	  29,649.18	   33.84	 296.49	 330.33 
...
237	  1,284.83	  317.48	  12.85	 330.33 
238		967.35	  320.66	   9.67	 330.33 
239		646.69	  323.86	   6.47	 330.33 
240		322.83	  322.83	   3.23	 326.06
итого			   30,000.00  49,274.93  79,274.93 

общие выплаты - 79,274.93

2) равнодолевка

		   ОД		 гасим ОД  гасим %	 платеж
1	 30,000.00	 125.00	  300.00	425.00 
2	 29,875.00	 125.00	  298.75	423.75 
3	 29,750.00	 125.00	  297.50	422.50 
4	 29,625.00	 125.00	  296.25	421.25 
5	 29,500.00	 125.00	  295.00	420.00 
6	 29,375.00	 125.00	  293.75	418.75 
7	 29,250.00	 125.00	  292.50	417.50 
8	 29,125.00	 125.00	  291.25	416.25 
9	 29,000.00	 125.00	  290.00	415.00 
10	28,875.00	 125.00	  288.75	413.75 
11	28,750.00	 125.00	  287.50	412.50 
12	28,625.00	 125.00	  286.25	411.25 
...
237	  500.00	 125.00	   5.00	 130.00 
238	  375.00	 125.00	   3.75	 128.75 
239	  250.00	 125.00	   2.50	 127.50 
240	  125.00	 125.00	   1.25	 126.25 
итого			30,000.00  36,150.00  66,150.00

общие выплаты - 66,150.00

продолжение следует

[litePhreon]

79,274.93 и 66,150.00.
конечно 66,150.00 меньше чем 79,274.93 .
и делается очевидный вывод что равнодолевка выгоднее, чем аннуитет.
но не учитывается следующее обстоятельство.
посмотрите на первый строчки графиков.
и одного выплаты по 330, у второго в среднем по 418.
что это влекет для заемщика? его платежеспособность должна быть больше.
т.е. вместо обязательного дохода в первом случае в сумме примерно 943 (35%), во втором случае доход должен быть примерно 1194. разница почти 250.

преположим что ваш доход 943, и вы соглашаетесь на равнодолевку. что произойдет? увеличивается нагрузка на бюджет.

да, равнодолевка со временем уменьшается. да, нагрузка на бюджет со временем уменьшается. но как уменьшается? очень медленно. в месяц на 1,25. за год на 15. равнодолевка достигнет уровня 330 только через 6 с небольшим лет. а все 6 лет выплаты по равнодолевке будут больше чем по аннуитету.

преположим что ваш доход 1194, и перед вами опять выбор, равнодолевка или аннуитет.
как ни странно, но лучше брать аннуитет. коль скоро для вас не представляет сложности выплаичать по 418 ежемесячно, то для вас выгоднее и дальше платить по 418, а не уменьшать платеж - доход ведь у вас позволяет это делать. а раз так, аннуитетный график становится несколько иным.

		   ОД		 гасим ОД  гасим %   платеж
1	30,000.00	 118.18	 300.00	 418.18 
2	29,881.82	 119.36	 298.82	 418.18 
3	29,762.46	 120.56	 297.62	 418.18 
4	29,641.90	 121.76	 296.42	 418.18 
5	29,520.14	 122.98	 295.20	 418.18 
6	29,397.16	 124.21	 293.97	 418.18 
7	29,272.95	 125.45	 292.73	 418.18 
8	29,147.50	 126.70	 291.48	 418.18 
9	29,020.80	 127.97	 290.21	 418.18 
10   28,892.83	 129.25	 288.93	 418.18 
11   28,763.58	 130.54	 287.64	 418.18 
12   28,633.04	 131.85	 286.33	 418.18 
...
124   1,632.20	 401.86	  16.32	 418.18 
125   1,230.34	 405.88	  12.30	 418.18 
126	 824.46	 409.94	   8.24	 418.18 
127	 414.52	 414.52	   4.15	 418.67 
итого		   30,000.00  23,109.35  53,109.35 

общие выплаты - 53,109.35

опять сравнение. 66,150.00 и 53,109.35.
только уже не в пользу равнодолевки.

[MrMAU]

Пришла как то к раввину девушка которая выходила на следующий день замуж, и спросила она: ребе как мне лечь в первую брачную ночь чтобы не было так больно?

И ответил ей раввин: как бы ты не ложилась тебя все равно вы...бут!
Так что как бы ни платили ипотеку долями или аннуитетом банки нас все равно имеют. Я понимаю берущих ипотеку людей только таким макаром: своей хаты нет и копить на неё нереально, а так ипотека хоть дает надежду что когда нибудь жилье станет твоим и среднемесячная выплата по ипотеке является равной сумме аренды аналогичного жилья в месяц.

[Uncle Shal]

Еще более простой ответ:
- если вы рассчитываете закрыть кредит раньше, чем срок кредита - вым выгоднее выбрать оплату равными долями (потому что при аннуитете бОльшая часть процентов банка включается в платежи первых 2-х лет),
- в противном случае вам должно быть все равно, какая схема погашения.

[Зараза]

Я вообщето еще не изучала схему действия равнодолевого кредита, но если логически поразмыслить - разве равнодолевка не предусматривает досрочного погашения? то есть платежи оставить одинаковыми по 418, в таком случае ваша таблица получится такой же, но у вас остается возможность для отступления..... ведь доходы не всегда бывают стабильными....

[Uncle Shal]

Я вообщето еще не изучала схему действия равнодолевого кредита, но если логически поразмыслить - разве равнодолевка не предусматривает досрочного погашения?

Многие банки страхуются от досрочного погашения заемщиками кредитов (недополученная прибыль!), включая в кредитные договора пункт, предусматривающий штраф за досрочное погашение.

[litePhreon]

Еще более простой ответ:
- если вы рассчитываете закрыть кредит раньше, чем срок кредита - вым выгоднее выбрать оплату равными долями (потому что при аннуитете бОльшая часть процентов банка включается в платежи первых 2-х лет),
- в противном случае вам должно быть все равно, какая схема погашения.

мммммммм....
не согласен.

и в том и в другом случае вознаграждение начисляется на остаток. соответственно, сколько выплатится за весь срок зависит только от того как быстро уменьшается остаток - как по времени, так и по размерам.

разберем подробнее мои примеры. график 2 и график 3.
допустим мы будем гасить досрочно ровно через год.
остаток в примере 2 (равнодолевка) будет 28,625.00.
остаток в примере 3 (аннуитет) будет 28,633.04.

в этом случае равнодолевка лучше, но почему?
цифру 418 для расчета треьего графика я взял как среднеарифметическое от сумм первого года по равнодолевому графику.

в первый месяц по графику 3 - платеж 418. по графику 2 - 425.
обращаем внимание, что начисленное вознаграждение одинаковое (что очевидно, остаток основного долга одинаковый же).
разница между платежом и начисленным вознаграждением и идет на гашение основного долга.
т.к. по графику 2 сумма платежа больше (425 против 418), то в первый месяц погасится основного долга больше, остаток основного долга будет меньше. а значит в следующий месяц начисленное вознаграждение будет чуточку меньше.

но почему мы допускаем что по равнодолевке в первый месяц можно платить 425, а по аннуитету нельзя? давайте рассчитаем график из расчета аннуитета в размере 425.
график 4.

		   ОД		 гасим ОД  гасим %   платеж
1	30,000.00	 124.98	 300.00	 424.98 
2	29,875.02	 126.23	 298.75	 424.98 
3	29,748.79	 127.49	 297.49	 424.98 
4	29,621.30	 128.77	 296.21	 424.98 
5	29,492.53	 130.05	 294.93	 424.98 
6	29,362.48	 131.36	 293.62	 424.98 
7	29,231.12	 132.67	 292.31	 424.98 
8	29,098.45	 134.00	 290.98	 424.98 
9	28,964.45	 135.34	 289.64	 424.98 
10   28,829.11	 136.69	 288.29	 424.98 
11   28,692.42	 138.06	 286.92	 424.98 
12   28,554.36	 139.44	 285.54	 424.98 
...
120   1,658.14	 408.40	  16.58	 424.98 
121   1,249.74	 412.48	  12.50	 424.98 
122	 837.26	 416.61	   8.37	 424.98 
123	 420.65	 420.65	   4.21	 424.86 
итого		   30,000.00  22,272.42  52,272.42 

остаток через год 28,554.36.
сравните с "остаток в примере 2 (равнодолевка) будет 28,625.00."

в ипотеке альтернативы аннуитету нет.
а вот например в рознице вполне. и поясню почему.
покупаем например холодильник за 100000.
1) вопрос платежеспособности не стоит остро, значит можно платить как нам удобно
2) в первый месяц, пока воспоминания о покупке свежи, мы готовы выплатить например 15 000 без сожаления. время бежит, хорошее забывается и отдавать ежемесячно свои деньги становится жалко. и психологически уменьшение ежемесячных платежей действует очень благоприятно.
3) аннуитная схема - самая экономная. равнодолевка дороже. но на небольших суммах и сроках разница между ними небольшая (например в данном случае разница будет меньше 500 тенге). поэтому вопрос экономности снимается и становится актуальным психологический аспект из п.2)

[Охотник]

передумал.

Сообщение отредактировал Охотник: 29.12.2005, 20:27:31

[SavageMX]

Так всетаки равными долями заплотишь меньше, в этом и есть выгода!!!
так напрягаться будешь не долго выплачивая долг, а далее меньше. И разница в 13000 значительная.

[Nurbek Zh.]

LitePhreon рулит!
Толково и грамотно все раскидал и объяснил! Спасибо!!! )

[BaldA]

Тоже хочу пожать руку LitePhreon!
Удивляюсь Вашему терпению, объясняете твердолобам типа LAUK простые истины, а в ответ одно да по тому...
Не умеют люди читать и считать.
Простите, те, кого обидел

[fancier]

а если 2 кредита взяли одновременно, то какую лучше погасить быстрее??? Я так поняла сейчас уже нет штрафов за досрочное погашение?

как в этом случае считается интерест, допустим у меня в июле 06 ОД+% 1000 У.е (ставка 20% годовых), значит я 16,66 мои проценты + я хочу закрыть 500 сразу? я так могу?

а банк всегда передает инфо о моей кредитной истории в Кредитное бюро или же есть банки которые не предоставляют такую инфо? а меня ставят в известность о том что банк передает инфо в кб?

что то я слишком много вопросов задала

[Halil]

вопрос банкирам или компетентным людям:
допустим был получен кредит по аннуитетной схеме. Через определенный срок, когда уже есть возможность досрочного погашения можно ли будет переоформить кредит уже по схеме равные доли?
заранее благодарю за ответ

[MaCaReNa]

а банк всегда передает инфо о моей кредитной истории в Кредитное бюро или же есть банки которые не предоставляют такую инфо? а меня ставят в известность о том что банк передает инфо в кб?

Любой БВУ вне зависимости от того, является ли он участником 1-го кредитного бюро или нет обязаны предоставлять информацию о заемщиках. Все и без исключения.
КРедитный офицер вообще-то при оформлении займа должен напомнить, что информация будет передана в Кредитное бюро. А вообще, Вы подписываете бумажку о том, что не возражаете, чтобы ваша информация была передана КБ.

[Uncle Shal]

вопрос банкирам или компетентным людям:
допустим был получен кредит по аннуитетной схеме. Через определенный срок, когда уже есть возможность досрочного погашения можно ли будет переоформить кредит уже по схеме равные доли?

Переоформить-то, наверное, можно, но проценты, которые Вы успели выплатить по аннуитету, Вам уже не вернут

[Halil]

вопрос банкирам или компетентным людям:
допустим был получен кредит по аннуитетной схеме. Через определенный срок, когда уже есть возможность досрочного погашения можно ли будет переоформить кредит уже по схеме равные доли?

Переоформить-то, наверное, можно, но проценты, которые Вы успели выплатить по аннуитету, Вам уже не вернут

это понятно, что не вернуть. Но все ли банки идут на переоформление или банкам это невыгодно и поэтому могут отказать?

[Uncle Shal]

вопрос банкирам или компетентным людям:
допустим был получен кредит по аннуитетной схеме. Через определенный срок, когда уже есть возможность досрочного погашения можно ли будет переоформить кредит уже по схеме равные доли?

Переоформить-то, наверное, можно, но проценты, которые Вы успели выплатить по аннуитету, Вам уже не вернут

это понятно, что не вернуть. Но все ли банки идут на переоформление или банкам это невыгодно и поэтому могут отказать?

Если в условиях кредита прописана возможность выбора клиентом схемы погашения, то поменять ее "на ходу" можно. Если же жестко прописана только одна из схем, то нет.

[Halil]

вопрос банкирам или компетентным людям:
допустим был получен кредит по аннуитетной схеме. Через определенный срок, когда уже есть возможность досрочного погашения можно ли будет переоформить кредит уже по схеме равные доли?

Переоформить-то, наверное, можно, но проценты, которые Вы успели выплатить по аннуитету, Вам уже не вернут

это понятно, что не вернуть. Но все ли банки идут на переоформление или банкам это невыгодно и поэтому могут отказать?

Если в условиях кредита прописана возможность выбора клиентом схемы погашения, то поменять ее "на ходу" можно. Если же жестко прописана только одна из схем, то нет.

спасибо за советы UncleShal теперь будем внимательно смотреть договор

[AlibekD]

79,274.93 и 66,150.00.
конечно 66,150.00 меньше чем 79,274.93 .
и делается очевидный вывод что равнодолевка выгоднее, чем аннуитет.

Не многие помнят про стоимость денег и думают, что $100 сегодня равны $100 через 10 лет.
Если считать приведенную стоиомость денег то разница между схемами - нулевая

Еще один аргумент: в условиях роста экономики и роста благосостояния лучше выбирать аннуитет, так как в начале графика суммы ежемесячных выплат сущесвенно больше тех, что к концу графика, а к тому времени и зарплата будет выше.

[Alexo]

2 Uncle Shal а возможно ли в ККБ получить кредит или линию без подтверждения доходов в Алмате при залоге в другом городе? например в Капчагае или Талдыкоргане