Сообщений в теме: 11

[UEP]

Уважаемые форумчане, всем доброго времени суток!

Помогите Застройщику (проектно-строительной компании) расставить приоритеты в программе по развитию жилищного строительства на 2011-2014 г, какой вариант наиболее приемлем для Застройщика и в тоже время выгоден покупателю? В чем на Ваш взгляд минусы и плюсы данной программы. Данная тема очень актуальна для нашей проектно-строительной компании, заранее спасибо за информационную помощь.

Итак. с Вашего позволения, начнем...

Правительство РК утвердило новую Программу развития жилищного строительства на 2011-2014 г. В ней предусмотрены два основных направления:

1 направление
Депозитно-накопительная система с последующей продажей в рассрочку

2 направление
Схема реализации жилья, построенного с участием частных инвестиций через систему жилстройсбережений.

По второму механизму соглашение о поддержке жилстроительства уже подписано с 10 банками второго уровня (БВУ). Из этого числа пять банков — ЦентрКредит, Евразийский, Цесна, Темiрбанк, БТА.

[UEP]

1 направление:

Реализация жилья в рассрочку по депозитно-накопительной системе осуществляется в следующем порядке:

1. Застройщик (проектная компания) за счет собственных средств в размере 20% от стоимости проекта начинает строительство (З/У, ПСД, фундамент).
2. Параллельно застройщик (проектная компания) формирует пул покупателей в объеме не менее 50% в беспроцентную рассрочку. Для этого, между застройщиком (проектной компанией) и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи с отражением условий платежей и ответственности сторон.
3. После заключения предварительного договора купли-продажи покупатель открывает сберегательный счет в БВУ, для чего заключает договор с БВУ об открытии сберегательного счета и вносит вклады согласно графику платежей.
4. Между БВУ, застройщиком (проектной компанией) и покупателем заключается договор уступки права требования, в котором определяются порядок списания денежных средств в пользу застройщика (проектной компании), накопленных покупателем на своем индивидуальном сберегательном счете, после готовности объекта и передачи жилища по акту приема-передачи покупателю.
5. Застройщик (проектная компания) после получения от БВУ кредитных ресурсов обеспечивает строительно-монтажные работы.
6. После завершения строительства и подписания заключения рабочей комиссии о готовности построенного объекта для предъявления государственной приемочной комиссией покупатель подписывает Акт приема-передачи. После этого застройщик (проектная компания) может снять денежные средства, накопленные на счете покупателя. Покупатель оставшуюся часть стоимости жилья продолжает вносить на свой индивидуальный счет согласно графика выплат. При этом застройщик (проектная компания) без письменного согласия покупателя может производить списание со счета покупателя на основании условий предварительного договора, Акта приема-передачи и договора уступки права требования.
7. После подписания Акта государственной приемочной комиссией о приемке построенного объекта в эксплуатацию и регистрации объекта в уполномоченном органе в сфере регистрации прав недвижимости, покупатель и застройщик (проектная компания) подписывают договор передачи, на основании которого представитель застройщика (проектной компании), согласно выданной покупателем доверенности, оформляет право собственности на приобретаемое жилье покупателя.
8. После оформления права собственности на покупателя, застройщик (проектная компания) и покупатель заключают договор залога на приобретаемое покупателем жилье в обеспечение обязательств покупателя, который регистрируется в уполномоченных органах.
9. Застройщик (проектная компания) заключает с БВУ договор уступки права требования с предоставлением оригиналов договора залога, зарегистрированного в уполномоченном органе и правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов на квартиру, в обеспечение обязательств застройщика (проектной компании).
10. После полного исполнения покупателем своих обязательств, застройщик (проектная компания) уведомляет об этом БВУ и осуществляет надлежащий контроль за своевременным снятием обременения на жилье покупателя и получения оригиналов правоустанавливающих, право удостоверяющих документов на приобретаемое жилье, в установленных законодательством сроке и порядке.

В рамках данного механизма:

1) Застройщик (проектная компания) не использует денежные средства, накопленные покупателем на реализацию проекта и получает их только после сдачи объекта и передачи жилища покупателю.
2) Покупатель не имеет возможности снять денежные средства со своего индивидуального счета и продать жилье, переданное застройщиком (проектной компанией), до полного погашения всей стоимости жилья. Снятие обременения на жилье и обретение права собственности на жилье осуществляется только при условии полной оплаты стоимости жилья.
3) Процентное вознаграждение, начисляемое на денежные средства на счете покупателя, остаются в распоряжении застройщика (проектной компании).
4) Сумма договора, фиксированная в тенге по установленному курсу на момент заключения предварительного договора купли-продажи, остается неизменной до момента сдачи жилья.

[UEP]

2 направление:

Схема реализации жилья, построенного с участием частных инвестиций через систему жилстройсбережений.

Механизм реализации жилья через систему жилстройсбережений:

1. Застройщик (проектная компания) за счет собственных средств в размере 20% от стоимости проекта начинает строительство (З/У, ПСД, фундамент).
2. Параллельно застройщик (проектная компания) формирует пул покупателей. Для этого, между застройщиком (проектной компанией) и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи с отражением условий приобретения жилья и ответственности сторон.
3. После заключения предварительного договора купли-продажи покупатель заключает договор о жилищных строительных сбережениях с ЖССБК и осуществляет внесение на счет жилстройсбережений ежемесячных взносов в размере и сроки, указанные в договоре, в целях накопления 50% от стоимости жилья на жилищном счете.
4. Застройщик (проектная компания) после получения от БВУ кредитных ресурсов обеспечивает строительно-монтажные работы.
5. После завершения строительства объекта застройщик (проектная компания) и покупатель заключают договор аренды жилья (с нулевой арендной платой) и подписывают акт приема-передачи жилья. Согласно Договора аренды покупатель производит оплату только коммунальных и эксплуатационных услуг эксплуатирующей организации застройщика (проектной компании). Право на заселение в жилище у покупателя возникает с момента подписания акта приема передачи.
6. По истечению 5,5 лет покупатель, накопив на счете жилстройсбережений 50% от стоимости квартиры обращается в ЖССБК с заявлением о рассмотрении заявки на получение жилищного займа на оставшуюся сумму стоимости квартиры (50%) и предоставляет застройщику (проектной компании) копию данного заявления с отметкой ЖССБК о регистрации.
7. После принятия положительного решения ЖССБК о выдаче жилищного займа покупателю, ЖССБК предоставляет застройщику (проектной компании) уведомление о выдаче жилищного займа покупателю.
8. После получения застройщиком (проектной компанией) уведомления ЖССБК о выдаче жилищного займа покупателю, покупатель и застройщик (проектная компания) подписывают договор передачи жилья, на основании которого представитель застройщика (проектной компании), согласно выданной покупателем доверенности, оформляет право собственности на приобретаемое жилье покупателя. После регистрации права собственности на покупателя застройщик (проектная компания) предоставляет в ЖССБК договор передачи жилья.
9. После оформления права собственности на покупателя, ЖССБК и покупатель заключают договор залога на жилье, приобретаемое покупателем в обеспечение обязательств покупателя перед ЖССБК, который регистрируется в уполномоченном органе в сфере регистрации прав недвижимости.
10. После оформления жилищного займа покупателем и перечисления ЖССБК полной стоимости жилья застройщику (проектной компании), застройщик (проектная компания) предоставляет ЖССБК и покупателю подтверждающий документ о поступлении на расчетный счет денежных средств покупателя.
11. С момента поступления денежных средств покупателя на счет застройщика (проектной компании) все взаимоотношения между покупателем и продавцом прекращаются. В дальнейшем покупатель исполняет обязательства перед ЖССБК по погашению жилищного займа.

В рамках данного механизма:
1) Застройщик (проектная компания) не использует денежные средства, накопленные покупателем, на реализацию проекта и получает их только после оформления права собственности жилья на покупателя;
2) начисленное вознаграждение ЖССБК и суммы премии государства причисляются к общей вносимой сумме покупателя.

[UEP]

В результате реализации Программы:

в 2011-2014 годах планируется ввести с эксплуатацию около 24300 тыс. кв. метров жилья за счет всех источников финансирования, в том числе:

• в 2012 году – 6050 тыс. кв. метров,
• в 2013 году – 6100 тыс. кв. метров,
• в 2014 году – 6150 тыс. кв. метров;

в 2011-2013 годах за счет кредитных средств через систему жилстройсбережений будет построено 796,5 тыс. кв. метров жилья, в том числе:

• в 2012 году – 299,6 тыс. кв. метров,
• в 2013 году – 307,2 тыс. кв. метров;

в 2011-2014 годах за счет целевых трансфертов из республиканского бюджета будет построено 558,7 тыс. кв. метров арендного (коммунального) жилья, в том числе:

• в 2012 году – 136,0 тыс. кв. метров,
• в 2013 году – 134,8 тыс. кв. метров,
• в 2014 году – 135,3 тыс. кв. метров;

ожидается мультипликативный эффект в смежных отраслях за счет увеличения выпуска продукции промышленности строительных материалов, электротехнической, металлургической и химической промышленности, а также предметов обустройства нового жилья

[UEP]

В обоих направлениях к Проектно-строительной компании предъявляются одинаковые требования это:

1 направление: и 2 направление:

1. Застройщик (проектная компания) за счет собственных средств в размере 20% от стоимости проекта начинает строительство (З/У, ПСД, фундамент).

Допустим мы выполнили данные требования купили З/У (земельный участок), сделали ПСД (проектно сметную документацию) и залили фундамент, далее по логике вещей изложенной в данной программе, должно начаться финансирование на завершение строительства, за счет ПУЛА клиентов, через БВУ или жилстройсбережение . Но меня смущает один факт изложенный в рамках данного механизма. а именно:

1 направление: Реализация жилья в рассрочку по депозитно-накопительной системе

В рамках данного механизма:

1) Застройщик (проектная компания) не использует денежные средства, накопленные покупателем на реализацию проекта и получает их только после сдачи объекта и передачи жилища покупателю.

2 направление: Схема реализации жилья, построенного с участием частных инвестиций через систему жилстройсбережений

В рамках данного механизма:
1) Застройщик (проектная компания) не использует денежные средства, накопленные покупателем, на реализацию проекта и получает их только после оформления права собственности жилья на покупателя;

Вопрос а за счет чего продолжать строительство ? Если Застройщик не имеет правом пользоваться ПУЛами клиентов? Если Застройщик не может пользоваться денежными средствами, зачем тогда предъявляют требования: купить участок, сделать проектно сметную документацию и залить фундамент? Предъявляли бы тогда что должна быть 100% готовность объекта. Но тогда зачем нам Застройщикам такая программа, ведь мы тогда и сами бы могли без помощи данной программы построить и продать напрямую без БВУ и жилстройсбережений. Поясните пожалуйста может я чего не недопонимаю ...

[Turbo]

Вопрос а за счет чего продолжать строительство ? Если Застройщик не имеет правом пользоваться ПУЛами клиентов? Если Застройщик не может пользоваться денежными средствами, зачем тогда предъявляют требования: купить участок, сделать проектно сметную документацию и залить фундамент? Предъявляли бы тогда что должна быть 100% готовность объекта. Но тогда зачем нам Застройщикам такая программа, ведь мы тогда и сами бы могли без помощи данной программы построить и продать напрямую без БВУ и жилстройсбережений. Поясните пожалуйста может я чего не недопонимаю ...

Смотрите пункт 5 в механизме №1 и пункт 4 в механизме №2.

[UEP]

Смотрите пункт 5 в механизме №1 и пункт 4 в механизме №2.

Спасибо за ответ, но в механизме №1 перед пунктом 5, есть пункт 4 где говорится что:

4. Между БВУ, застройщиком (проектной компанией) и покупателем заключается договор уступки права требования, в котором определяются порядок списания денежных средств в пользу застройщика (проектной компании), накопленных покупателем на своем индивидуальном сберегательном счете, после готовности объекта и передачи жилища по акту приема-передачи покупателю.

Исходя из вышеописанного и выделенного , как мне кажется есть противоречие между 4м и 5м пунктом, исходя из 4 пункта получается БВУ смогут списать со счета покупателя в пользу застройщика, только после того как будет 100%-ая готовность объекта.


В механизме №2 перед пунктом 4 . тоже есть пункт 3, где говорится что:

3. После заключения предварительного договора купли-продажи покупатель заключает договор о жилищных строительных сбережениях с ЖССБК и осуществляет внесение на счет жилстройсбережений ежемесячных взносовв размере и сроки, указанные в договоре, в целях накопления 50% от стоимости жилья на жилищном счете.

Следует ли исходя из пункта 3, механизма №2 , что Застройщик будет ждать когда покупатель накопит и внесет 50% от стоимости жилья? Или можно прописать в предварительный договоре купли-продажи с отражением условий приобретения жилья и ответственности сторон (механизм №2 пункт 2) о внесение единовременной оплаты в размере 50% от стоимости жилья?

Сообщение отредактировал UEP: 10.12.2011, 23:03:27

[UEP]

И еще пару вопросиков

по пункту 2 направление № 1: Реализация жилья в рассрочку по депозитно-накопительной системе .

2. Параллельно застройщик (проектная компания) формирует пул покупателей в объеме не менее 50% в беспроцентную рассрочку. Для этого, между застройщиком (проектной компанией) и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи с отражением условий платежей и ответственности сторон.

Допустим куплен участок, разработан ПСД, залит фундамент. Как формировать ПУЛ покупателей в объеме не менее 50% в беспроцентную рассрочку? Правильно я понимаю,что на этом этапе мы можем начинать размещать рекламу о продаже строящейся недвижимости, через выбранный БВУ? Или тут приоритет отдается Постановлению о долевом участии ?

Эх финансы, банки, , жаль что это не мое.

[UEP]

Нурбуби Серекхажиевна, Жилстройсбербанк определен основным оператором Государственной программы жилищного строительства на 2011-2014 годы. Какие социальные и экономические функции несет в себе данная программа?

Программа состоит из двух направлений: первое - это строительство и реализация жилья через систему жилищных строительных сбережений. В рамках данного направления местным исполнительным органам будет выделено из республиканского бюджета порядка 80,84 млрд тенге на строительство жилья, реализация же построенного жилья будет осуществляться через АО «Жилстройсбербанк Казахстана». То есть для того, чтобы приобрести жилье в рамках данного направления программы, нужно быть клиентом нашего банка. Проекты на строительство жилья будут согласовываться с банком, так как предусмотрены определенные требования к построенному жилью.

Второе направление программы предусматривает кредитование застройщиков банками второго уровня, при этом 50% финансирования предполагается за счет собственных средств БВУ, а вторая половина - за счет средств нашего банка, которые будут размещены в БВУ в виде депозита на пять лет по ставке 3%. На эти цели за два года банку будет выделено 70 млрд тенге из республиканского бюджета в виде дополнительной капитализации банка. Процентная ставка по кредиту для застройщиков должна составить не более 12% годовых. За счет этого планируется снизить конечную стоимость жилья, так каждый застройщик обязуется построить и реализовать жилье по цене не выше 170 тыс. тенге за квадратный метр. Стоит четко понимать, что данное условие обязательное, и без этого застройщику заем выдан не будет.

Для обоих направлений программы предусмотрены средства из местных бюджетов для проведения инфраструктурных коммуникаций, что также позволит снизить стоимость построенного жилья.

- По первому направлению жилье будет реализовываться среди клиентов банка. Каково соотношение спроса и предложения по программе на данный момент?

- За все время работы банком заключено более 200 тыс. договоров. По первому направлению будет реализовано порядка 13 тыс. квартир. По результатам опроса наших клиентов и анализа структуры действующих договоров банка около 18 тыс.человек готовы участвовать в этом проекте, то есть уже сейчас спрос превышает предложение. Однако это предположительно, более точно можно будет об этом говорить, когда будет формироваться пул покупателей.

- То есть, можно предположить, что на одну квартиру могут претендовать несколько покупателей. Тогда по каким критериям будет определяться покупатель? Будет ли предпочтение отдано определенным социальным группам?

- Государственная программа в любом случае не сможет обеспечить весь спрос на рынке. Так, первые программы жилищного строительства не удовлетворили и половины спроса, и за несколько лет решить данную проблему полностью не получится. Государство решает проблему обеспечения населения доступным жильем последовательно. В данной программе предпочтения группам населения отдаваться не будет. Дополнительным требованием к вышесказанным критериям при отборе потенциальных покупателей будет отсутствие жилья у покупателя. При этом не нужно забывать о платежеспособности, ведь не все желающие смогут финансово осилить приобретение жилья даже по заниженной стоимости.

Взято из http://finance.nur.k...t_zhile_zhssbk/

Какую программу выбрать ? У нас есть Земельный участок с подведенными коммуникациями, есть ПСД, имеется лицензия на Проектно-строительные работы, осталось залить фундамент, что бы пройти под требования данной программы. Да и в требуемую цену вписываемся 170 тыс. тенге за квадратный метр, 12% годовых нас тоже устраивает. Извините за назойливость,мозг кипит, работать хочется

Сообщение отредактировал UEP: 10.12.2011, 23:44:27

[settan]

Помогите Застройщику (проектно-строительной компании) расставить приоритеты в программе...

Насколько разобрался, для застройщика выгоднее первый вариант. Средства (накопленную часть) можно вывести сразу после акта приемки.
Во втором случае нужно ждать 5,5 лет до полной выплаты.
В смысле лучше для оборота, можно сразу вкладываться в следующий проект, а не ждать.

Сообщение отредактировал settan: 11.12.2011, 20:39:59

[UEP]

Именно для того, чтобы дать возможность как можно большему числу казахстанцев приобрести для себя жилье по ценам, соизмеримым с их доходами, не допустить раздувания ипотечного пузыря, была принята новая "Программа жилищного строительства в Республике Казахстан на 2011-2014 годы, - говорит председатель правления АО "Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана" Нурбуби НАУРЫЗБАЕВА.

http://prodengi.kz/p...ank_kazahstana/

- Как действуют эти два механизма финансирования?

- По первому направлению жилье строят местные исполнительные органы. Когда объект будет сдан в эксплуатацию, мы передадим список очередников - наших вкладчиков - в акимат. На его основе акимат заключает договоры купли-продажи и обеспечивает регистрацию прав собственности на жилье в ЦОНе, а также передачу зарегистрированного договора купли-продажи в банк. Только после этого мы выдаем заем с перечислением сумм займов и/или накоплений участников пула в местный исполнительный орган в счет оплаты приобретаемых квартир. Новосел въезжает в новое жилье и начинает погашать заем. Акимат на условиях госпрограммы возвращает деньги госбюджету.

То есть, Застройщик имеющий государственную лицензию на проектно строительные работы, не сможет работать по первому направлению напрямую с Жилстройсбербанком. По логике вещей Акимат должен выделить землю, провести первый тендер на разработку ПСД, второй тендер на само строительство. В данный момент я не нашел ни одного тендера. объявленными Акиматами на проектирование и строительство жилья по данной программе

По второму направлению Жилстройсбербанк выступает в качестве финансового партнера коммерческих банков. Застройщиков отбирают банки совместно с акиматами. Затем банки передают список нам, а мы - в Госкомиссию по модернизации экономики, которая и определяет перечень объектов. Лишь получив одобрение, мы размещаем средства на специальные депозиты банков под 3 процента годовых сроком на 5 лет. Предоставив коммерческим банкам средства на выгодных условиях, государство ставит требование: снизить ставку кредитования для застройщиков с нынешних 15-18 процентов до 12 процентов годовых, поскольку главная цель госфинансирования - поддержать уровень ежегодного ввода жилья на уровне 6 млн. кв. метров. Застройщики же кредитуются при условии, что при реализации жилья населению квадратный метр будет стоить примерно 170 тысяч тенге в чистовой отделке. Жилье должно быть 2-3-го классов комфортности. При этом застройщики финансируют лишь внутриплощадочные коммуникации, строительство магистральных сетей берут на себя акиматы.

По второму направлению, Если Акимат (сам не объявляет тендер на ПСД и Строительство ) Застройщик обращается в Акимат и БВУ и изъявляет тем самым желание участвовать в данной программе. Далее Акимат совместно с БВУ проверяют ПСД , если Застройщик гарантирует и подтверждает что стоимость жилья в чистовой отделке не превысит 170 000 тенге за м2, то Жилстройсбербанк размещает средства на депозите в БВУ под 3% сроком на 5 лет. БВУ уже кредитует Застройщика под 12% годовых, в данном случае Застройщик заинтересован в скорейшем завершении строительства, ведь чем быстрее Застройщик построит, тем меньше набежит %. Ну и прибыль БВУ на лицо 9% годовых с оборотных средств

Все вроде замечательно, но где гарантия что Застройщик купив земельный участок, разработав ПСД и "залив" фундамент войдет в данную программу или эта программа просуществует до того момента пока Застройщик зальет фундамент? На мой взгляд не хватает в данном пункте такого понятия как предварительного согласования проекта, с подписанием предварительного договора. Данная программа требует сразу:

1. Застройщик (проектная компания) за счет собственных средств в размере 20% от стоимости проекта начинает строительство (З/У, ПСД, фундамент).

Согласитесь Застройщик очень сильно рискует, вложив собственные средства в данную программу. Или я не прав?

Сообщение отредактировал UEP: 12.12.2011, 20:16:29

[Farmer]

MODERATORIAL

Если хотите продолжать свою рекламно-маркетинговую кампанию на ВВ, обратитесь по ссылке, размещенной на каждой странице в левом нижнем углу.
А пока тему закрываю.