Сообщений в теме: 20

[Grishakz]

Наши банки должны призадуматься.....

27 сентября в Астане состоялась встреча Президента Казахстана Нурсултана Назарбаева с председателем правления немецкого банка Александром Эрдландом и председателем правления АО "Жилищный строительный сберегательный банк Жилищный строительный банк Германии "Швэбиш Халль".
Обсуждалась возможность финансирования немецкой стороной строительства жилья для широких слоев казахстанского населения в рамках реализации жилищной программы РК. В ходе встречи была достигнута договоренность о проведении переговоров между Правительством РК и руководством банка "Швэбиш Халль, итогом которых должно стать создание совместного казахстанско-германского предприятия, работающего в сфере жилстройсбережений.
По предварительным прогнозам, немецкий банк ежегодно будет заключать 30 тысяч договоров на выдачу кредитов. По оценкам немецкой стороны, в ближайшие 2-3 года предполагается мобилизовать финансовые средства в размере 200 млрд. тенге. В настоящее время рассматривается вопрос о выкупе банком "Швэбиш Халль" части акций казахстанского Жилстройсбербанка.

[kzBEKru]

Это. Хорошо. Но это половина дела. Даже если деньги бесплатно раздать населению жилищная проблема сама не решится. Просто вздуются цены. Посмотрите, что произошло в Москве. У людей стали появляться деньги, стали строить больше, цены на квартиры стали расти. Появились компании которые стали привлекать деньги населения как соинвесторов и нанимать подрядчиков. А реклама в газетах шла ?Продается квартира на этапе котлована?. То есть достаточно было выкопать ямку и начать продавать квартиры, торговцы воздухом. Кидалово не было, потому как было выгоднее раскручивать пирамиду. Сейчас вот наступает горькое похмелье. Народ не понимал, чо соинвестирование ? это не покупка. Соинвестор по закону подписывается на все риски наравне с компанией и он не защищен законом. Он не покупатель и прав пкупателя, потребителя у него нет. А как это происходит у нас в Казахстане? Заметил, что тоже стараются ?продать? квартиры на уровне котлована. Просто у нас еще неьет ажиотажа.
?Если Назарбаев пустит это дело без контроля, то цены на квартиры поднимутся до заоблачных высот. Типа 2-3 тысячи долларов за метр. А строиться будет меньше. А ведь желательно строить больше за те же деньги. Я не очень разбираюсь в строительстве и банковском деле. Но, нужны какие то действенные инструменты. И еще надо кое-что учесть, понакидаю в общую кучу:
1. Ограничение суммы жилищного кредита в пределах 500 $ за метр квадратный.Возможно, что это будет тормозить неконтролируемый рост цен.
2. Кредит выдается только на покупку новой квартиры.
3. Ввести паспортизацию квартир. Продавец квартир-новостроек должен сначала получить паспорт на квартиру и уж потом продавать квартиру, завершенную под ключ.
Иначе начнут за 500 баксов за метр продавать пустые коробки, что равно вздутию цен.
4. Должна быть создана еще одна общественная организация, которая бы контролировала строительный бизнес в этом направлении. Возможно из числа местных депутатов.
5. Снижение первого взноса по ипотечному кредиту до 10% для желающих. Это потребует ипотечное страхование для таких кредитов.
6. Запретить оптовую закупку квартир с целью перепродажи. То есть принять меры по противодействию чистым перекупщикам-паразитам.
7. Парковки и гаражи. Предусмотреть повышенные нормы обеспечения машино-местами новых районов. Чуть ли не месту на каждую квартиры. Иначе придется потом решать и эту проблему, когда и места не останется.
...Короче говоря, требуется специальная программа, комплекс мер. Недавно промелькнуло в новостях что в российской госдуме принят к обсуждению пакет законов в этом направлении. Примерно 10-15 законов. Что туда входит не знаю. Интересно было бы узнать. И готовится ли какая то программа в КЗ? Потому как просто привлечь деньги будет самой крупной ошибкой.

[Brandt]

Потому как  просто привлечь деньги будет самой крупной ошибкой.

ДУМАю, вы не правы. денег в стране и своих (у олиграхов во главе с Семьей) с избытком. Причем реально с избытком - девать некуда. тот строительный бум, который мы наблюдаем сейчас - это оч удачное решение некоторых господ по сохранению и приумножению собственных денег.
Создавать тот комплекс мер, о котором вы говорите и создавать таким образом дефицит, спекуляцию и распределиловку - это вообще нечто!
Уменьшить кол-во инвестиционных квартир можно только одним образом - создать доп. возможности для инвестирования.

так что IMHO - эти переговоры имеют совершенно другую РЕАЛЬНУЮ цель. возможно? создание моста между папиными деньгами здесь и там, минуя швейцарские и американские банки

[kzBEKru]

ДУМАю, вы не правы. денег в стране и своих (у олиграхов во главе с Семьей) с избытком. Причем реально с избытком - девать некуда.

Я веду речь и жилищной проблеме НАРОДА и о миллионах людей которые нуждаются в квартирах. Крме того стареет жилищный фонд и через N лет без квартир останутся и пока не нуждающиеся. А вы пишете про избыток денег у олигархов. Какое это имеет ношение к бездомному казаху? Ему олигархи квартиру не подарят.

тот строительный бум, который мы наблюдаем сейчас - это оч удачное решение некоторых господ по сохранению и приумножению собственных денег.

Вот именно, сейчас идет строительный бум НЕ для народа, а для богатых. Это тоже неплохо. Но это путь в страну трущоб. Это очень неприятно - жить в стране где через улицу начинаются трущобы. Теперь нужно сделать строительный бум ДЛЯ НАРОДА. Хотя бы для существенной его части. Это же цепочка: обеспечнные передут в новые квартиры, а менее богатые в их старые квартиры и т.д.

Создавать тот комплекс мер, о котором вы говорите и создавать таким образом дефицит, спекуляцию и распределиловку - это вообще нечто! Уменьшить кол-во инвестиционных квартир можно только одним образом - создать доп. возможности для инвестирования.

Да вы мастер передергивания До вас просто не дошел смысл написанного или вы переживаете за наших банкиров. Меры как раз направлены чтобы сделать рынок цивилизованным. Все написано с точностью до наоборот.

так что IMHO - эти переговоры имеют совершенно другую РЕАЛЬНУЮ цель. Возможно? создание моста между папиными деньгами здесь и там, минуя швейцарские и американские банки

Мне абсолютно плевать, кто будет ссужать деньги под процент для строительства доступного жилья. Если не готовы наши банкиры, то пусть это будет немец или лично Назарбаев. Я с превеликим удовольствием получу в банке кредит из назарбаевских денег на покупку квартиры.
.....Главное - борьба не с инвестиционными деньгами, а недопущение пирамиды на рынке недвижимости. В Москве дошло до того, что мелкие инвесторы-граждане стали перепродавать не новые квартиры, а всего лишь права требования на нее, тут же вкладывая деньги в новый котлован. А пирамида легко грохнется в любой момент от любого внешнего толчка. Причем это будет легко спровоцировать одним росчерком пера. Главное не допустить пирамиды. Есть коэффициент доходности, он не должен зашкаливать. Если банковский депозит дает 9%, а цены на квартиры растут на 30% процент в год, то деньги направятся туда и рынок начнет разогреваться, будет накачиваться квартирный пузырь, который обязательно лопнет. Это будет суррогатом биржи, где роль акций будут играть квартиры. А биржа работает по своим законам и возможны сильные падения и подьемы. Но там хоть речь идет о бизнесе, а квартиры всего лишь суррогат. Это напоминает мне историю, те далекие времена когда котировались луковицы. Надеюсь, вам не надо напоминать, чем это закончилось? Квартира - товар и его выпуск (строительство) должно коррелироваться с платежеспособным спросом. Когда рушится любая пирамида, то народ злится и волнуется. Его гнев может направиться против властей. Зачем властям настраивать против себя народ? Да еще в преддверии выборов? Лучше создать цивильную бизнес среду для строительного бизнеса с целью массового строительства для значительной части населения. Тогда это обеспечит властям лояльность электората. Пенсионерка проголосует за нее, если ее дети смогут купить себе квартиру.
.....Впрочем все это мечты. Но может хоть что-то сделают....
PS. Обязательно должна быть государственная программа обеспечения жильем, пусть и на платной-кредитной основе. Понимаю неприязнь к регулированию, но иначе будет анархия. Нужны определенные рыночные инструменты. Думаю, что если не ограничат сумму кредита ценами за метр, то это значит, что решено надувать пузырь. Можно просто ограничить сумму кредита 500 баксами за метр, а можно внести ограничения, что 90% кредитов должны быть предоставлены из этого расчета и лишь 10 % кредитов - до 1000 $ за метр.Это для богатых людей которые хотят купить элитные квартиры. Не думаю, что процент богатых больше. Причем для регионов должны быть понижающие коэффциенты, примерно 0,8. Если вообще не делать ограничения, то придет один тип и возьмет кредит для покупки виллы за 10 лимонов баксов. Думаю, что такие типы не являются нуждающимися и их надо отправлять в другие банки и не обслуживат в рамках данной государственной программы.

[Cypok]

Практически полностью согласен с kzBekru.

Добавлю только, что государство очень интересно себя ведёт: с одной стороны ругает банкиров, что они держат высокими проценты по кредитам, а с другой стороны его детище, Казахстанская ипотечная компания (КИК), не снижает проценты. Маржа банков с КИКовских кредитов не больше 4 процентов. Это не суперский навар, учитывая, сколько требуется работать с клиентом (например, как только у клиента начинаются проблемы с возвратом кредита, КИК не заморачивается возвратом, работой с клиентом, он передаётся обратно банку).

Скорее всего немцы не будут сами возиться с каждым клиентом, а откроют кредитные линии (как Европейский банк реконструкции и развития) или запустят программу, аналогичную КИК.

ИМХО, очень помогло бы законодательное и налоговое регулирование на рынке недвижимости, как писал kzBekru. Если посчитать объёмы рекламы в газетах, на улицах, на ТВ, то видно, что очень много рекламируются банки, строительные компании и окопавшиеся вокруг первых двух риэлторы. Банки довольно крепко держит за яй..., за горло Нац. банк и другие гос. органы (чего только стоит одна недавняя тотальная проверка банков второго уровня). Строительные же компании и риэлторов, мне кажется, очень слабо контролируют и регулируют.

[Brandt]

ДУМАю, вы не правы. денег в стране и своих (у олиграхов во главе с Семьей) с избытком. Причем реально с избытком - девать некуда.

Я веду речь и жилищной проблеме НАРОДА и о миллионах людей которые нуждаются в квартирах. Крме того стареет жилищный фонд и через N лет без квартир останутся и пока не нуждающиеся. А вы пишете про избыток денег у олигархов. Какое это имеет ношение к бездомному казаху? Ему олигархи квартиру не подарят.

МДА уж уважаемый. это вы мастер передергивать. Вы радуетесь приходу на рынок западногерманских денег, а когда я грю, что западногерманские деньги ничуть не лучше отечественных, начинаете шумно возмущаться. где логика?
Отвечу на ваши вопросы (в подтверждение вышеуказанного тезиса) встречными:
Каоке отношение имеет нем.банк к бездомному казаху? подарит квартиру?

тот строительный бум, который мы наблюдаем сейчас - это оч удачное решение некоторых господ по сохранению и приумножению собственных денег.

Вот именно, сейчас идет строительный бум НЕ для народа, а для богатых. Это тоже неплохо. Но это путь в страну трущоб. Это очень неприятно - жить в стране где через улицу начинаются трущобы. Теперь нужно сделать строительный бум ДЛЯ НАРОДА. Хотя бы для существенной его части. Это же цепочка: обеспечнные передут в новые квартиры, а менее богатые в их старые квартиры и т.д.

В чем-то вы несомненно правы. однако опять меня не поняли ни фига. я грил, что это путь для определенных лиц, чтобы сохранить и приумножить свои деньги. я не грил, кому, зачем и как сторить. я токо грил, что инвестирование в строительные компании - это выгодно.
дальше по всем правилам экономики строительные компании начинают зарабатывать деньги: вначале снимают сливки... ну а дальше, если не знаете, откройте люой учебник по маркетингу.
это нормаальная экономическая система. и она показывает, что НЕЛЬЗЯ делать то, что вы грите, нужно просто подождать насыщения. пусть это и печально для кого-то.

Создавать тот комплекс мер, о котором вы говорите и создавать таким образом дефицит, спекуляцию и распределиловку - это вообще нечто! Уменьшить кол-во инвестиционных квартир можно только одним образом - создать доп. возможности для инвестирования.

Да вы мастер передергивания До вас просто не дошел смысл написанного или вы переживаете за наших банкиров. Меры как раз направлены чтобы сделать рынок цивилизованным. Все написано с точностью до наоборот.

Я еще раз грю, что я не переживаю за кого-либо. сорри, но я не певец трибун (или не певец-трибун? ) и я переживаю только за близких мне людей. Но есть определенные законы. например экономические. попытка их нарушить (например средствами политическими) рано или поздно приведет в тупик.

так что IMHO - эти переговоры имеют совершенно другую РЕАЛЬНУЮ цель. Возможно? создание моста между папиными деньгами здесь и там, минуя швейцарские и американские банки

Мне абсолютно плевать, кто будет ссужать деньги под процент для строительства доступного жилья. Если не готовы наши банкиры, то пусть это будет немец или лично Назарбаев. Я с превеликим удовольствием получу в банке кредит из назарбаевских денег на покупку квартиры.
.....Главное - борьба не с инвестиционными деньгами, а недопущение пирамиды на рынке недвижимости.

ВЫ знаете, я не спец на рынке недвижимости, потому не буду оспаривать приведенные вами цифры. более того, я читаю ваши выкладки с большим интересом.
позволю только заметить, что предлагаемые вами меры не дадут результата. вы опять пытаетесь обмануть законы экономики. рано или поздно это приведет в никуда.
итак, мы являемся (хотим того или нет) частью мировой экон.системы. в настоящее время важнейшей частью этой экономики являются нематериальные ресурсы. если я не ошибаюсь, кол-во денег в разы превышает ст-ть мат.ресурсов. поэтому немат.рес-ы - необходимая часть для эффективного существования экономики. в нашей стране этого рынка практически нет. соответственно будет происходить перегрев экономики. для того, чтобы не было краха, время от времени надо "спускать пар". "пирамиды" являются довольно эффективным средством "спускания пара". потому они (или их аналоги) просто будут, кто бы как к этому не относился.

PS ТЫ знаешь, все эти предложения напоминают мне один случай. как-то раз во сне у меня сместился позвоннок и защемил нерв. это были, скажу я вам деньки! я приспосабливался правильно криво сидеть в кресле, водить одной рукой (вторая онемела и хреново слушалась) и т.п. короче, выдумал себе на это время кучу правил, чтоб жизнь была сносной. а потом просто пошел к мануальщику и он мне вправил позвонок. счастливый, я моментально забыл все эти правила и распорядки.

Сообщение отредактировал Brandt: 08.11.2004, 14:03:28

[Grishakz]

Привет, мой прогноз по ценам:

Цены будут снижаться но не сейчас а где то к концу 2005 или в первом и втором квартале 2006 года и вот почему.
Все наверное знают про жилищную программу с 350 зелеными за квадратный метр - озвучил это президент в своем общении с народом - это было перед выборами, в программе отана тоже эта цифра присутствует, потом в заявлении президента было о 10% за ипотечный кредит.
Выборы прошли - все знают кто победил, типа оппозиция ак жол их проиграли. Казкоммерцбанк (и не только), который ак жол финансирует не заинтересован
чтобы людям хорошо жилось - на носу выборы президента 2006 года, до этого
времени они всячески будут охаивать через свои газеты (что и происходит) жилищную программу и публиковать (что и происходит) статьи о том, что жилье будет дорожать и т.д. Есть мнение, что большинство риэлторских шараг
(другим словом их сложно назвать) контролируется банками и работают
они в тесной связке убивая двух зайцев - обирая людей и внося смуту и раздрай в общество перед выборами президента. Корпорация Век - конкретный пример, финансируется Казкоммерцбанком. Строят мало, а продают задорого.
Сейчас кстати произошло повышение ставки за кредит и банки все как один
увеличили штраф за досрочное погашение кредита.
Со стороны президента должна последовать реакция и думаю скоро она будет.
Можете посмотреть данную статью http://www.express-k...2&img=no&area=1 данная газета, кто не знает, контролируется Евразийской промышленной ассоциацией, все знают на чьей она стороне.
Некоторое время назад президент встречался вместе с Григорием Марченко с представителями Немецкого ипотечного банка (о чем и тема), они собираются активно работать в Казахстане. Думаю, что процесс уже пошел, президент и правительство не дураки, как их пытаются представить и все процессы они понимают. Сейчас Марченко занят организацией какой то финансовой организации, думаю она будет заниматься и ипотечным кредитованием и инвестициями в строительство. Выводы делайте сами. Когда эти рычаги заработают, тогда и начнется понижение стоимости жилья, но произойдет это не раньше указанных мной сроков - пока строительство начнется и т.д.
Есть и другая составляющая - у наших банков кризис инвестирования - деньги
есть, а вкладывать типа их некуда - инвестируйте в строительство, но они
этого активно не делают - выступал Жамишев и заявил, что многие риски банков связаны с опасным инвестированием в жилищное строительство, цены завышены и т.д. и они должны понизиться (кстати это заявлял и Марченко). Сейчас мыльный пузырь достиг своих максимальных размеров и в ближайшее время он лопнет. Государство должно взять конроль за ценами.

[Grishakz]

Вот статья интересная:

Попытки Казахстана войти в мировую элиту на самом деле не актуальны. Это уже давно свершилось. Что касается цен.
Взять хотя бы жилье - то, с чем связан так или иначе, хочет или нет - любой человек. Известно, что стоимость жилья сегодня в наиболее развивающихся центрах страны достигает европейских вершин. Центр Алматы, например, сейчас котируется почти как Париж. В столице красоты небольшую (40 кв. метров) и не в элитном районе, но комфортную квартирку можно приобрести за 40 - 44 тысячи евро. Чуть большие по площади апартаменты в Версале - 20 минут от Парижа на электричке - будут дешевле на 10 тысяч. То есть примерно как у нас около ?Атакента?

Конечно, между Алматы и Парижем есть разница. Прежде всего, разница в возрасте. На островах, в центре французской столицы, расположились старинные здания, памятники истории, квадратный метр в которых может доходить до 15 тысяч евро. Таких цен у нас, разумеется, не встретишь. Но и зданий подобных в Алматы в силу исторических обстоятельств нет.



В Европейском союзе в одних городах квартира стоит 12 тысяч евро, в других - более 300. Какое жилье можно приобрести в Европе, продав квартиру в Алматы? Однокомнатная обычной планировки в спальных районах города (20-25 тысяч долларов) соответствует небольшой двухкомнатной квартире с балконом в провинциальном городке на Средиземноморском побережье Испании. Не столица, конечно, зато ЕС, да и климат отличный. И вообще, Европа маленькая, пара часов на машине - и можно оказаться в Мадриде, благо дороги хорошие. В крупных испанских городах цены раза в два - два с половиной выше. В Тарагоне, к примеру, двухкомнатная квартира стоит столько же, сколько аналогичная по площади в нашем ?Аксае? - 40 тысяч (речь все еще идет о долларах). А в окрестностях Барселоны и того больше - как на Тимирязева - Маркова (60 тысяч долларов).
Наименее престижные районы южной столицы (так называемая Алма-Ата-I, район ВАЗа и аэропорта, ?Айнабулак?) котируются примерно на уровне жилья в городах Восточной Европы. В Болгарии, к примеру, комфортабельная однокомнатная квартира (30-50 кв.м) в крупных прибрежных городах, таких как Бургас или Варна, стоит 12-16 тысяч евро, добротный дом - от 24 тысяч.
В центр мировых столиц алматинцу, правда, перебраться все еще накладно. В Москве квадратный метр жилья стоит $1700-1800, у нас такие цены только на самое что ни на есть элитное жилье. А в Лондоне, Париже, Риме и Барселоне - 1600-3000 евро. Здесь можно рассчитывать лишь на самые окраины. В центре столицы Италии, к примеру, не найти жилья дешевле 2 тысячи евро за 1 квадратный метр. Но, например, в том же городе, только в промышленных кварталах, цены на метр падают до 400-470 евро.
Особняки в Европе также стоят не намного дороже алматинских. Скромненький домик в три уровня на пересечении всего-то Абая - Саина вполне можно променять на аналогичную по стоимости виллу с бассейном и садом на Французской Ривьере. В рекламных казахстанских газетах не редкость встретить объявления о продаже особняков в миллион долларов и выше. Причем даже не в самых престижных районах - Каменка, Баганашыл. Тогда как на горке цены, разумеется, еще выше.
В европейской же провинции (средиземноморские побережья Франции, Италии, Испании) за сумму в 200-300 тысяч евро вполне можно присмотреть себе уютный домик в несколько этажей, с бассейном и всеми необходимыми наворотами. В Подмосковье стоимость неплохих особняков колеблется от 150 до 600 тысяч долларов, а вот симпатичная усадьба с парком в английском стиле, двумя конюшнями и теннисным кортом обойдется покупателю в 6 миллионов долларов. Но это уже рекорды, а они и в Казахстане, как уже отмечалось, не намного ниже.
При таких либеральных европейских и американских ценах на недвижимость неудивительно, что казахстанские богатеи предпочитают приобретать жилье где-нибудь в Бельгии. И не очень дорого, и не отнимут, если что...
Стоит ли говорить о том, что средняя зарплата алматинца или астанинца не соответствует таким диким ценам на недвижимость, причем не на новую, а на возведенную 30-40 лет назад и зачастую не видавшую капитального ремонта?
Рост благосостояния казахстанцев - причина тому весьма сомнительная. Всего три года назад я приобрела двухкомнатную квартиру на пересечении улиц Гоголя - Желтоксан за 8,5 тысячи. Сейчас аналогичное жилье можно купить за 50 тысяч долларов. Очевидно, что зарплата среднестатистического казахстанца увеличилась далеко не в 6 раз.
Что движет нашим рынком, трудно сказать. Вероятнее всего, речь идет о росте благосостояния отдельных граждан. И рост этот соизмерим как раз с ценами на недвижимость (в шесть раз) за последние три года. По всей видимости, для определенной, очень узкой группы вложения в недвижимость оказались неплохим способом хранить деньги, нежданно и в больших количествах свалившиеся на их головы. Те самые шальные деньги, которые предпочтительно вкладывать как раз в динамично развивающийся рынок недвижимости. Ведь ?жилье? и ?дом? у нас давно уже не синонимы.

[Brandt]

Корпорация Век - конкретный пример, финансируется Казкоммерцбанком. Строят мало, а продают задорого.

опять тема про заговоры. увы, но есть законы экономики. если кто-то снимает сливки - это нормально.

Сейчас кстати произошло повышение ставки за кредит и банки все как один
увеличили штраф за досрочное погашение кредита.

а вот это радует. верный признак, того что близко насыщение. и, как следствие, изменение рыночной стратегии строителей.

Со стороны президента должна последовать реакция и думаю скоро она будет.

думаю, кроме обычного популизма (для успокоения наиболее шумных) ничего не будет. папа не самоубийца.

Есть и другая составляющая - у наших банков кризис инвестирования - деньги есть, а вкладывать типа их некуда - инвестируйте в строительство, но они этого активно не делают - выступал Жамишев и заявил, что многие риски банков связаны с опасным инвестированием в жилищное строительство, цены завышены и т.д. и они должны понизиться (кстати это заявлял и Марченко).

ватсон, это элементарно. банки со своими (то бишь нашими) деньгами просто проморгали нужный момент. и сейчас, если включатся, то включатся в пирамиду с соответствующими результатми. хотя кнешно, правильная стратегия - сделать задел, чтоб потом, в нужный момент, правильно провести атаку и отхапать кусок рынка. увы, это даст прибыль только в долгосрочном периоде. а в среднесрочном - убытки.

  Сейчас мыльный пузырь достиг своих максимальных размеров и в ближайшее время он лопнет. Государство должно  взять конроль за ценами.

зачем оттягивать конец?

PS а мой вопрос относительно нахера этот банк лезет сюда никто не поддержал

Сообщение отредактировал Brandt: 08.11.2004, 15:53:51

[Старая Волчица]

PS а мой вопрос относительно ..... этот банк лезет сюда никто не поддержал 

а он сюда действительно лезет?
только в сообщении три взаимоисключающих прогноза: СП, выкуп акций Жилстройбанка и кредитная линия (под гос.гарантии через местный банк)... по суммам и срокам - тоже сплошные вопросы...

зы: вопрос чайника: а немецкий ж-с банк вообще может инвестировать в Казахстане немецкие деньги?

Сообщение отредактировал Старая Волчица: 08.11.2004, 16:43:45

[kzBEKru]

Ну, с этого момента можно вообще не обращать внимания на то, что пишет Brandt. Так как он лицо явно заинтересованное, каким то боком.
----------
Если мы посмотрим на строительный бизнес в других странах, то надо смотреть на опыт именно Москвы, потому как на Европу смотреть смысла нет. Так вот, строительный бизнес Москвы стал полностью коррумпированным и превратился в пирамиду МММ. Успешно применяется схема когда строительные организации сознательно сидят без прибылей, понасоздавав строительно-инвестиционные компании кому они продают все жилье на корню по низкой стоимости. Строительные организации раздающие взятки и прочие откаты не могут показать эти расходы в себестоимости и они отдаются строительно-инвестиционными организациями. Которые накручивают цены в два раза. Более того они создают при себе всякие риэлтерские агентства которые также старательно вздувают цены, перепродавая квартиры еще раз или просто добавляя маржу. Вся эта гоп-компания заметив естественный рост просто-напросто оседлала его и превратила в пирамиду. Они сидят и рисуют графики роста цен и стараются выдерживать их. Дошло даже до того, что некоторые компании в рекламе указывают цены с график роста цен. Это подстегивало поупателей-инвесторов. В рекламе не найдешь ни одной разницы от рекламы с Леней Голубковым - "Куплю жене еще одну квартиру". И еще один штрих в облик строительно-инвестиционных компаний: они не только привлекают инвестиции граждан, но и выпускают облигации. Самое интересное, что у этих строительно-инвестиционных организаций нет никакого обеспечения, только обязательства и недоконченные дома. В случае остановки роста цен, все обязательства подвисают в воздухе, а закончить нарытые котлованы будет просто нечем. Но все сделано так хитро, что обанкротятся только инвестиционные компании зарегистрированные на душевнобольных лиц.
----------
...Самое интересное, что я заметил такие же нарождающиеся признаки в строительном бизнесе Алматы и Астаны. То есть старательно копируется опыт Москвы. Помнится сначала возник МММ в Москве, а потом уж появились казахстанские пирамиды. Многие помнят те годы, а может и даже вкладывали денег

[Brandt]

Ну, с этого момента можно вообще не обращать внимания на то, что пишет Brandt. Так как он лицо явно заинтересованное, каким то боком.

конечно заинтересованное. я в следующем или послеследующем году хочу наконец-то оквартириться. хотя мож и подожду еще немного.

что ж. можете не обращать внимания. "но ясновидцев, впрочем как и очевидцев во все века сжигали люди на кострах" (с)
вы последовательно продолжаете подтверждать мой тезис о том что проблема на рынке жилья носит характер системной и с упорством, достойным лучшего применения, продолжаете утверждать, что она разрешима полит. методами.

ну что ж продожайте ве...щать: "Родина в опасности"

[kzBEKru]

Здесь риэлтеры обсуждают положение дел на рынке недвижимости:

http://www.kdo.ru/fo...wforum.php?f=17

Правда речь идет о московской, но интересно же, что будет в Алматы и Астане через годик

[Марк Сестерций Антилох]

...Самое  интересное, что я заметил такие же нарождающиеся признаки в строительном бизнесе Алматы и Астаны. То есть старательно копируется опыт Москвы. Помнится сначала  возник МММ в Москве, а потом уж появились казахстанские пирамиды. Многие помнят те годы, а может и даже вкладывали денег

...а вот в этом месте позвольте свои пять копеек вставить реалисту и материалисту. Не оскорбления ради, а пользы для.
Честно говоря, меня забавляют разговоры типа "а вот тут мы переложим денег из этой кучки вон в ту - и все сразу наладится". Но всему свое время.

Сначала буквально. Итак - пресловутое московское "строительное чудо" , как уже было замечено, к массовому строительству отношения не имеет , иметь не может, и по количеству сдаваемых квадратных метров разительно уступает заурядному плановому соцстроительству 50х-80х годов. За последние три года сказать не могу - но не думаю, что там что-то произошло взрывообразно.
Это при том, что промышленность стройматериалов там все-таки убили не окончательно, школу проектирования добили почти, но таки не совсем, производителей металлоконструкций экспатам не продали, а строительство шло большею частью рабской силой, по отношению к которой у подрядчика обязательств нет никаких.

Вернемся теперь в наши пенаты. Итак, собираемся строить много и дешево. Президент сказал. Оглядываемся. Что имеем? Массовую застройку в старых районах забываем сразу - она дешевой по определению не будет. Итак - чистый лист, пустая местность. Для начала нам во множестве (далее это слово по умолчанию пропускаю) понадобятся следующие специалисты и работы -
1. Ландшафтное и архитектурное планирование.
2. Разведка грунтов и гидрогеологии.
3. Планирование и подводка коммуникаций -
а. Водопровод
b. канализация
с. теплотрассы
d. связь etc.
e. Дороги, дорожные развязки.
Если кто мне расскажет, где сейчас факультеты ПГС готовят специалистов нужного количества и качества, и где сейчас отыскать несбежавших и не потерявших квалификацию ГИП-ов, например...а то я насмотрелся уже "эксклюзивных" проектов, в которых местными были только утверждающие печати и подписи. Впрочем, можно и дальше продолжить линию "проекты и специалисты со стороны", только вот стоить они будут, а с ними пресловутый квадратный метр...

Под все это, естественно, нужно расширять и развивать и строить новые базовые элементы - теплоэлектростанции, станции водоочистки и аэрации etc. Ибо существующие и изношены и работают на пределе.
Опять же - новые инженеры и техники теплотехники, водопроводчики, ассенизаторы, электрики...

Это подготовка к строительству. Теперь собственно процесс. Точнее материал.
На сегодня имеем четыре базовых технологии. Кирпич, панельное домостроительство, монолит и пенобетон на стальном конструктиве(саман и дерево пока сознательно опускаю) . Кирпичные и крупнопанельные производства большею частью лежат в руинах, монолит по срокам и ценам уходит за озвученные пределы, пеноблок без конструктива не даст этажности, с конструктивом - цены. Что выбираем?
Рабсила. Пробегитесь по стройкам двух столиц. Узбеки, киргизы, отчасти южане. В каких лагерях будем содержать их в случае массового строительства?
Техника. Вглядитесь в то, чем пользуются элитстрои и иже с ними. Те же Камазы, Зилы и проч. советское наследство, частично доживающее свой век, частично вновь приобретенное. Есть идеи насчет удешевления опций строительной техники в случае массового строительства?
Думаю, пока хватит вопросов. Напоследок ссылочка в первоисточнике, ходившая в сети после Трансвааля. Почитайте, если не лениво будет.
http://zhurnal.lib.r...a_i_a/den.shtml
Особенно интересны были там обсуждения "сразу после"

И личный прогноз. Если в 10е-30-е годы этого столетия массовое строительство будет выглядеть примерно так же, как в аналогичный период прошлого -
то есть деревянно-саманная хоромина в один этаж, централизованная вода если повезет, удобства во дворе, печное отопление, о! электричество, грунтовая укатайка (в чем я как-то даже солидарен с главным архитектором ЮКО, высказавшимся примерно так же после президентских речей) - то это будет не самый пессимистический прогноз.

Да, про немцев забыл совсем. Дадут они денег. И я даже знаю почему. Но об этом в следующей серии.

[kzBEKru]

...а вот в этом месте позвольте свои пять копеек вставить реалисту и материалисту. Не оскорбления ради, а пользы для.

Марк, а при чем здесь мой пример с МММ? Очень по детски выглядит двойная подстраховка: по московски не получится, а потом на всякий случай - в Москве не было жилищного взрыва Определись уж пожалуйста. Не надо меня цитировать тем, кто считает что строительного бума не будет. Потому как я это не утверждаю. Только самый недалекий человек может перепутать жилищный бум с пирамидой на рынке жилья. Я подозреваю что будет строиться пирамида и очень против этого, но я не думаю, что жилищная программа обеспечит каждого жильем. Однако существенно поможет в обеспенчии жильем ЗНАЧИТЕЛЬНОЙ части населения. К сожалению миллионы людей зарабатывающих ниже среднего и живущие в хрущобах, к сожалению так и останутся там жить. Но, страна постарается пойти вперед и обязательно добьется определенных успехов. Уверен, что в этом направлении Казахстан обязательно обгонит Россию.
---------
Я понимаю, что хочется лишний раз поднасрать и попытаться доказать, что в Казахстане все плохо и будет еще хуже. Но это не так. Если ситуация была бы такая, то русские показали бы это ногами, как это было с массовым отьездом в 90-е годы. Однако если русские сейчас не уезжают на родину, то значит есть перспективы, которые удерживают их даже от отьезда на родину. Но в таком случае надо всерьез заняться решением жилищной проблемы. Да, трудностей много. Но надо не выть, что все плохо, а решать проблемы. Ваша позиция - сложа руки причитать что ничего не получится (возможно сидя на чемоданах), не устраивает остальных казахстанцев. Поэтому не сидящий на чемоданах казахстанец озабочен не перечислением трудностей, а путями их преодоления.

[kzBEKru]

Почему я уверен, что вполне реально осуществить жилищную программу? Потому что есть две главные предпосылки для этого:
1. В стране есть деньги.
2. Есть спрос.
......То есть в наличии главное: платежеспособоный спрос! Страшная сила!
Трудности не имеют значения. Строительную отрасль легко можно поднять за пару лет. Это компьютеры и процессоры не реально освоить и выпускать на сильно конкурентном рынке. Но просто построить на родине кучу домов, имея платежеспособное население - запросто. Надо только захотеть. Сейчас Россия принимает пакет документов по вопросу жилищного строительства. Думаю, что пора и нашему президенту и Мажилису этим заняться. Нам будет легче ? страна меньше, обеспеченность жильем выше в полтора раза и состояние жилищного фонда лучше также в полтора раза (новее). Уверен, что через 5 лет купить жилье для среднего класса не будет никаких проблем. Пошел, подписал договора, получил ключи и вьезжай в новенькую квартиру. Нет ничего сильнее платежеспособного спроса. Странно, что умные люди пытаются здесь оспорить это.

[Alter]

Почему я уверен, что вполне  реально осуществить жилищную программу? Потому что есть две главные предпосылки для этого:
1. В стране есть деньги.
2. Есть спрос.

если следовать такой логике, то пох нах на себестоимость будет?
а вам не кажется что при отсутствии соответствующего предложения спрос (а за ним и цены) будут всетаки расти?
далее читайте выше марка систерция.
чтобы обеспечить должным образом и кол-вом - нужно поставить строительную базу. а это на какие шиши будем делать? и главное когда?
если вы реально верите (как было сказано) что это можно сделать за пару лет - извините, но вы утопист. где у нас учат так? а то я может сам туда пойду... о заводах и должном кол-ве технике я молчу при этом.

Это компьютеры и процессоры не реально освоить и выпускать на сильно конкурентном рынке. Но просто построить на родине кучу домов, имея платежеспособное население  - запросто. Надо только захотеть.

скорее уж реальней поставить автоматическую линию по сборке
зы. вы с хатабычем не родственники?

Нам будет легче ? страна меньше, обеспеченность жильем выше в полтора раза  и  состояние жилищного фонда  лучше также в полтора раза  (новее).

откуда данные можно поинтересоваться? а то вот когда-то на уроках географии учили что у нас около 70% населения сельское. со всеми вытекающими.
зы. может оно и поменялось конечно - но думаю что разброс населения по всей стране не особо уменьшился. а соответственно встает вопрос - технику то нужно на весь КЗ... и строителей надо на весь КЗ. тобишь у нас лагеря будут еще и передвижными? супер.

Уверен, что через 5 лет купить жилье для среднего класса не  будет никаких проблем.Пошел, подписал договора, получил ключи и вьезжай в новенькую квартиру. Нет ничего сильнее платежеспособного спроса.

не будет. пока есть бабки - будут строить. но чтобы строители строили - кто-то должен покупать. что и будет происходить и с чем вы так активно хотите бороться.
а лет через 5, замечательно все будем ходить и покупать жилье за 15 минут в жилфонде или ипотечной компании или риэлторской конторе и я не вижу в этом ничего удивительного.

Странно, что умные люди пытаются здесь оспорить это.

ЭТО - это что? зачем же все на свой счет то воспринимать?


зы. а вообще-то речь о немцах все таки
и на этом я с марком согласен. про мост. крутить здесь конечно приятно. но не безопастно. а так есть замечательная труба

[kzBEKru]

Уровень понятен - у одного нах и пох, а другой совершил открытие что пирамида МММ поможет ему купить квартиру Если серьезно то не надо считать себя умнее правительства России, которое как раз пытается хоть в какой то мере решить эту проблему. Жаль конечно, что они не знают о существовании вот таких вот "гениев" В РФ сейчас помелькнула вот какая новость:
---------------------------
Президент России Владимир Путин выразил недовольство работой по созданию рынка доступного жилья

Президент России Владимир Путин на минувшей неделе в ходе встречи с главой Минпромэнерго Виктором Христенко заявил, что работа над созданием рынка доступного жилья в России затянута ?сверх меры?. В ответ на это министр промышленности и энергетики пообещал, что к концу года вся законодательная работа по созданию рынка доступного жилья будет завершена. Впрочем, эксперты утверждают, что проблема формирования данного рынка не сводится только к отсутствию необходимых законов. В первую очередь необходимо принятие практических мер, без которых законы останутся лишь на бумаге. Виктор Христенко, по мнению экспертов, данному вопросу особого внимания не уделял, что и вызвало недовольство президента, поручения которого остались невыполненными.

Напомним, что создание рынка доступного жилья в России было объявлено президентом одной из приоритетных задач. Необходимость принятия данного пакета законопроектов вызвана остро стоящим квартирным вопросом в стране. Так, на сегодняшний день к нуждающимся в улучшении жилищных условий себя причисляют 62% населения. На одного человека в нашей стране приходится 19,7 кв. м площади, в то время как в Европе ? 40-50 кв. м, а в США ? свыше 70. Решить задачу обеспечения населения жильем призван пакет из двадцати восьми законопроектов, ныне рассматриваемых Госдумой. Законопроекты призваны стимулировать как спрос на жилье, путем развития ипотечного кредитования в стране, так и предложение ? путем стимулирования строительства. Одним из самых спорных законопроектов, направленных на стимулирование предложения, является Градостроительный кодекс (против которого, в частности, активно возражает московское правительство), который предполагает, что всем земельным участкам будет приписано функциональное назначение. В таком виде участки и будут продаваться инвесторам. Считается, что таким способом будет уменьшено количество административных барьеров и создан конкурентный рынок земли под строительство. Предполагается, что, после того как весь пакет будет принят и вступит в силу, в стране будут созданы условия для формирования рынка доступного жилья, а ипотека станет доступна если не большинству, то значительной части населения.
.....Произойти это должно за счет двух факторов:
во-первых, удешевления ипотеки за счет снижения рисков для банков,
во-вторых, за счет стабилизации цен на жилье и создания конкурентной среды в строительстве.

Сообщение отредактировал kzBEKru: 09.11.2004, 23:56:20

[Brandt]

...Самое  интересное, что я заметил такие же нарождающиеся признаки в строительном бизнесе Алматы и Астаны. То есть старательно копируется опыт Москвы. Помнится сначала  возник МММ в Москве, а потом уж появились казахстанские пирамиды. Многие помнят те годы, а может и даже вкладывали денег

...а вот в этом месте позвольте свои пять копеек вставить реалисту и материалисту. Не оскорбления ради, а пользы для.
Честно говоря, меня забавляют разговоры типа "а вот тут мы переложим денег из этой кучки вон в ту - и все сразу наладится". Но всему свое время.

а смысл грить им? чего Папе не хватает, так это еще 10-20 подобных орлов. kzBEKru в КЗ за 5 лет всех жильем обеспечит, Моцарт автопромышленность построит не хуже корейской, те 10-20 тож найдут к чему руку приложить...
нас вон уже и Путиным пугают, дескать тот сказал - значит сделает. вначале по сортирам проскочит - домочит оставшихся и сразу ж после этого всех расселит. а то! путин ведь - голова! ему палец в рот не клади!

[kzBEKru]

kzBEKru в КЗ за 5 лет всех жильем обеспечит

Может опять извинишься? Только на этот раз лучше прямо здесь. Или приведи где я написал "ВСЕХ". Резвуны, считающие себя умнее чем российское правительство. Не дай бог Путину на вас донесут - заберут ведь И назначат министрами Глупо флеймить и молоть чушь только лишь из неприязни к оппоненту