Сообщений в теме: 3

[kzBEKru]

Летом цены на квартиры в Москве замерли. Все стали утверждать, что это летнее затишье. Но уже октябрь кончается. Цены по миллиметру начинают снижаться. Люди покупают еще квартиры но стали меньше ИНВЕСТИРОВАТЬ.
В результате стали падать ТРИ основных индекса:
- индекс ценового ожидания
- индекс доходности жилья
- ндекс стоимости жилья.
============
Последняя неделя:
18.10.04 : Индексы рынка недвижимости на неделю от 18.10.2004

Индекс стоимости жилья : 1804 $/кв. м. (- 0.1%)
Индекс ценового ожидания : - 0.11 % в месяц (- 0.1%)
Индекс доходности жилья : 2.23 от ср. доходности по банковским депозитам (- 0.3 б/д)

За прошедшую неделю индекс стоимости жилья в Москве уменьшился еще на 1$. По данным аналитического центра www.irn.ru его величина составила 1804$ за квадратный метр. Значения индекса ожидания - текущего темпа изменения цен ? также перешли в отрицательную область.
http://www.irn.ru/news/7238.html
====

ИТОГИ сентября:

Индекс стоимости жилья : 1806 $/кв. м. (+ 0.1%)
Индекс ценового ожидания : + 0.12 % в месяц (+ 0.0%)
Индекс доходности жилья : 3.33 от ср. доходности по банковским депозитам (-1.7 б/д)

Итоги сентября окончательно развеяли миф о том, что наступившая стагнация столичного рынка недвижимости носит сезонный характер. Лето, и характерный для него спад деловой активности, уже давно остались позади. В то время как уровень цен на московское жилье, по-прежнему, не проявляет никаких признаков роста.
Если опережение является незначительным, то в течение осеннего сезона экономически обоснованный уровень цен на московское жилье сравняется с реально сложившимся. И тогда в среднесрочной перспективе повышение цен может возобновиться, однако оно, конечно же, будет не столь масштабным, как за последние два года.

Если же текущий уровень цен на жилье сильно ?оторвался? от экономически обоснованного, то рано или поздно это приведет к откату цен назад. Психологическое противостояние занявших выжидательную позицию потенциальных покупателей и не готовых снижать цены продавцов не может продолжаться вечно. А следовательно, сейчас существует реальная вероятность общерыночной корректировки цен вниз.

Однако, если в ближайшие месяцы оформится тенденция к общему снижению цен на жилье, то подобное снижение окажется не слишком значительным. По оценкам специалистов www.irn.ru оно может составить не более 10%-15%. Предпосылок для заметного снижения цен, например вдвое, сейчас очевидно нет.
http://www.irn.ru/news/7098.html
-----
Вообще то методика подсчета ИРН является мне верной. Другие участники рынка считают так, что можно всегда трактоватьв свою пользу. А у ИРН более точная методика. Можно почитать о ней вот здесь http://www.irn.ru/methods/
Хотя эти прогнозы для Москвы, но мне интересно. Будут ли тенденции одинаковыми? Похоже, что да. Но даже если и цены в Алматы не будут следовать за Москвой, то возникает вопрос - кто нибудь считал по московской методике? Тогды бы мы точно знали - падают или растут цены.

Сообщение отредактировал kzBEKru: 20.10.2004, 14:50:13

[kzBEKru]

А вот, что писали весной, когда думали что пирамида рухнет через год. Не думали, что она может упасть в этом году.
Вот тсарая статья с старыми прогнозами.Но она интересна расуждениями:
==========
16.04.2004


Investzem.ru ? Новости ? 16.04.2004


Московский рынок недвижимости одни называют пирамидой, построенной по технологии МММ, другие "мыльным пузырем", который надулся из-за высоких цен на нефть. Как бы то ни было, но стремительный рост цен на недвижимость превратил московские квартиры в реальный инструмент для инвестиций. Согласно исследованию аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), на столичном рынке жилья доля квартир, приобретенных в инвестиционных целях, выросла в прошлом году до 30%. В этом году "пустых" квартир будет уже 35-40%. Если рост цен прекратится или среди инвесторов просто возникнет страх от такой возможности, то "инвестиционные" квартиры сразу же будут выставлены на продажу. Произойдет обвал цен, и "мыльный пузырь" лопнет. И никто сейчас не сможет точно сказать, когда это произойдет.

Как надувался "мыльный пузырь"

Уже четвертый год цены на столичном рынке недвижимости растут весьма заметными темпами. Только за прошлый год жилье подорожало в среднем на 30-40%, а отдельные квартиры выросли в цене более чем на 50%. Неудивительно, что в таких условиях покупатели видят в недвижимости не только место обитания, но и средство для вложения денег и получения дохода от сдачи в аренду и перепродажи квартир. Это создает угрозу затоваривания и обвала рынка, теоретически возможного при единовременной продаже всего жилья, купленного с инвестиционными целями.

Приобретение квартир для последующей перепродажи началось примерно в конце 2000-го - начале 2001 года, когда стало ясно, что финансовый кризис преодолен, и цены на недвижимость стабильно пошли вверх. Но тогда число инвестиционных покупок, по данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН), составляло не более 1-2% от общего количества сделок на рынке. Олег Репченко, руководитель центра, отмечает, что тогда далеко не все частные инвесторы, покупая квартиру, сразу же планировали ее перепродавать - свою выгоду они осознавали постепенно, видя, как уже через год после покупки их собственность становится значительно дороже. И только к началу 2003 года инвестиции в недвижимость стали по-настоящему модными - в основном благодаря снижению курса доллара, вызвавшему необходимость найти накоплениям более достойное применение.

Теперь людей, приобретающих квартиры не для собственных нужд, становится все больше. Они облюбовали в основном сегмент новостроек, поскольку на этапе строительства жилье можно купить дешевле, а вопрос быстрого заселения таких покупателей не волнует.

[kzBEKru]

Пустые квартиры инвесторов

В исследовании IRN говорится, что за прошлый год доля инвестиционных покупок жилья выросла до 30%. По прогнозу аналитического центра, в 2004 году эта цифра может составить уже 35-40%.

Риэлторы и инвесторы считают эту цифру завышенной, что понятно - они люди заинтересованные. По мнению Геннадия Стерника, руководителя аналитического центра компании "МИЭЛЬ", она составляет примерно 9-10% от общего числа сделок. Андрей Сучков, вице-президент Внешторгбанка, называет цифру в 15%. Аналитики полагают, что рост числа купленных для перепродажи квартир представляет собой мину замедленного действия - их единовременная распродажа усилит любые негативные обстоятельства, которые могут возникнуть на рынке недвижимости. Кроме того, стремление вложить средства в недвижимость только подогревает увеличение цен. На рост рынка, по словам Стерника, работает также и ипотека, становящаяся более доступной и увеличивающая платежеспособный спрос.

Если рост цен по какой-то причине остановится или среди инвесторов просто возникнет страх от такой возможности, то купленные впрок квартиры сразу же будут выставлены на продажу. А это, в свою очередь, уже вызовет затоваривание и обвал цен. С такой перспективой не спорит ни один аналитик. Но те, кто связан с недвижимостью напрямую, считают, что рынок рухнет только при условии, что количество инвестиционных квартир успеет дойти до критической массы.




Обратный отсчет

Рост цен на столичном рынке в этом году будет равняться как минимум 20-25%. В дальнейшем он несколько замедлится, но не остановится, составив в 2005-2006 годах около 15% в год. Следовательно, и доля инвестиционных квартир будет сохраняться и даже несколько увеличиваться, а их объем будет возрастать примерно на 1 млн. кв.м в год. "Чтобы определить критическую массу инвестиционных квартир, нужно установить связь между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж, - объясняет Олег Репченко из ИРН. - Исследования показали, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. И наоборот: при двойном увеличении объемов предложения рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема на те же 10%. Если исключить из рассмотрения инвесторов, то на рынке окажется 2 млн. реальных покупателей, и чтобы задержать рост цен на 10%, им нужно предложить 4 млн. кв.м. Но и такое замедление серьезно не изменит динамику рынка, который растет более высокими темпами".

По мнению Репченко, к этому же времени исчерпается и потенциал роста цен на московское жилье, достигнув средней отметки в $2 тыс. за кв.м. Тогда темпы роста цен заметно снизятся. А резкое увеличение объема предложения за счет продажи инвестиционных квартир создаст условия для легкого перехода от роста цен к их снижению. Риэлторы надеются, что рынок не рухнет, а плавно перейдет в стадию стабилизации, при этом сохранив даже небольшой прирост цен на уровне инфляции (около 10% в год).

Чтобы продажа всех инвестиционных квартир смогла перекрыть ожидаемый рост цен, считают аналитики, их объем должен соответствовать замедлению ценового роста минимум на 20%. Для этого годовой объем предложения должен составлять около 6 млн. кв.м - то есть необходимо, чтобы доля продаваемых инвестиционных квартир была равна объемам нового строительства. Получается, что критическая масса не предназначенных для собственного проживания квартир составляет около 3 млн. кв.м. жилья. Такой объем, говорят на рынке, накопится в лучшем случае только к рубежу 2005-2006 годов.

Когда он лопнет?

С тем, что цены на московскую недвижимость перестанут расти в 2005-2006 годах, соглашаются многие эксперты. Но причины они называют разные. Стерник ссылается на прогнозируемое снижение мировых цен на нефть, которое потянет за собой уменьшение платежеспособного спроса и возможные трудности с выплатами взятых кредитов и у застройщиков, и у потребителей. Леонид Краснянский, руководитель Департамента инвестиционных программ строительства Москвы, связывает снижение цен с тем, что к 2006 году на рынке появится новое жилье гораздо лучшего, чем сейчас, качества, и все прежние постройки перестанут быть высоколиквидными.

Все это предположения. А вот реальные цифры. Годовой объем предложения квартир в новостройках в Москве, за вычетом социального жилья, сейчас составляет порядка 3 млн. кв.м в год. Если исходить из оценок количества инвестиционных квартир по сделкам прошлого года, на их долю пришлось около 1 млн. кв.м. Что будет, когда этот миллион вернется на рынок? Ответ понятен. Когда? Да в любой момент

[daka]

"Что будет, когда этот миллион вернется на рынок? Ответ понятен. Когда? Да в любой момент"

1.Ну для начала миллион может вернуться только гипотетически, и причина этого возврата должна быть Очень серьезной. Поэтому пока рано грозить Россий о "крахе пирамиды". Согласен что нынешние цены как в Москве так и в Кз раздутые, но с другой стороны рост цен является своеобразным показателем роста благососостояния народа(над конкретным доказательством я сейчас и работаю )
2.В отличий от Россий у нас и инвест фондов "поменьше" и вкладывать в недвижимость им никто не разрешит(поправте елси не прав).
3.Из п. 2 видно что доля "нежилых" квартир у нас поменьше, значительно...
4. За 2005-2007 гг в Ате планируют построить 2 млн кв.м. квартир, которые будут расположены ниже Ташкентской и
дальше Момыш-улы.
Поэтому я не думаю что у нас в ближайшее время упадут цены, они только растут, и когда прекратится этот рост Никто точно сказать не может.