Сообщений в теме: 62

[Мясник]

Столкнулся с таким случаем (неоднократным):
Человек берет кредит под залог (допустим) квартиры. Квартиру допустим оценивают в 100 тенге (условно). Залоговая 50 тенге. Кредит ессно не более 50 тенге.

И вот случается форс мажор, денег нету. Банк реализует залог. И тут то происходит самое интересное. Он реализует залог по ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ!!!! То есть за 50 тенге!!! Хотя вчера сам согласился с залогодателем, что квартира стоит 100 тенге. Конечно, банк интересует быстрая реализация залога, возврат суммы кредита и процентов по нему. Его устраивает реализация за 50 тенге. НО КАК ЖЕ ЗАЛОГОДАТЕЛЬ?!?!?!?
Фактически банк должен реализовывать залог по той стоимости, которая соответствует рыночной на момент реализации, т.е. за те же 100 тенге, вернуть сумму кредита, недополученные проценты и т.д., а оставшиеся деньги вернуть залогодателю. Нифига. Он реализует залог за 50 тенге, закрывает долг, а залогодатель остается ни с чем! Куда смотрит НацБанк? Я читал отчеты нацбанка, полная охинея (скажем так, в подпольном газетном киоске купил). Пол отчета описание правил и требований, остальные пол отчета "мурыжинье" каких то мелких замечаний по нескольку раз. Если у нас так, то представляю какой бардак в других странах СНГ. Когда начнут ПО НАСТОЯЩЕМУ защищать права клиентов банка?

ЗЫ - после таких слов меня уволят наверное

[Nick]

тайна в том, что залог уходит к банковским "дочкам", и на разнице между залоговой и рыночной стоимостями наваривают уже конкретные люди, не далёкие, как правило, от банка. имха вроде.

[Помидорка]

Вы извините, я конечно сочувствую человеку в такой ситуации, но банку то до вас какое дело? Ему свои долги оправдать - и тарва не расти. Можно конечно пойти и попробовать договориться с банком самому реализовать квартиру, в принципе это реальный вариант, но для банка продавать самому "за подороже" это лишняя головная боль, да и резона им нет. А какое припятствие может чинить Нац.банк для этого? Сказать - ай-яй-яй, не обижайте клиента? Реализуйте квартиру как оценивали? - не имеют права.

Конечно обидно, жалко, зло берет - но у нас по другому скорее всего и не будет

[lPhreon]

реализация банком залога требуется только в одном случае, если кредит не погашен вовремя. как правило дается некоторый срок для поиска средств для погашения долга.
что мешает владельцу залога продать этот самый залог по устраивающей его цене самому, а потом погасить задолженность в банке?
на мой взгляд, ничего не мешает,
а потому все зависит от расторопности самого заемщика.

ЗЫ
имхо
возня в продажей залогового имущества не приносит много дохода, а проблем, в случае если это подвергнется огласке, не оберешься,
абсолютное большинство банков на это пойдет.

хотя это и не исключает возможность отдельным не совсем сознательным сотрудникам банка использовать ситуацию со своей выгодой, но это может быть в любой сфере, не только банковской, я думаю с этим также все согласятся...

[Nick]

владелец залогового имущества не может его продать по банальной причине - потому что имущество В ЗАЛОГЕ. в этом и есть основной принцип понятия "залог".

[Помидорка]

Если банк договаривается с клиентом, то можно, даже если она в залоге. Клиент находит покупателя, договаривается о продаже - а потом вместе с банком рулят с документами.

[lPhreon]

владелец залогового имущества не может его продать по банальной причине - потому что имущество В ЗАЛОГЕ. в этом и есть основной принцип понятия "залог".

Помидорка права.
вопрос с документами решаем легко, нужно выходить только не на рядового менеджера, а на начальника отдела, хотя бы.
рядовой сотрудник может просто не знать о такой возможности.
схема продажи в этом случае нетривиальна, но вполне работоспособна.

безусловно, возня с продажей заложенного имущества приносит мало радости и покупателю, и продавцу (заемщику), и банку. но возня с реализацией залогового имущества для банка еще более "неприятна". все просто, из двух зол выбирается меньшее.

[Мясник]

А какое припятствие может чинить Нац.банк для этого? Сказать - ай-яй-яй, не обижайте клиента? Реализуйте квартиру как оценивали? - не имеют права.

в корне не согласен. можно подать в суд... хотя с другой стороны это зависит от залоговой политики того или иного банка. Если в политике прописано, что реализация по рыночной - то можно смело судиться и выиграть дело. Если все наоборот, то увы... квартиру реализуют по той цене, которую сочтет нужной банк...

[Dirk Diggler]

а разве залоговое имущество не выставляется на торги? продажная цена может быть и пятьдесят и стопятьдесят.

[Charlie]

А какое припятствие может чинить Нац.банк для этого? Сказать - ай-яй-яй, не обижайте клиента? Реализуйте квартиру как оценивали? - не имеют права.

в корне не согласен. можно подать в суд... хотя с другой стороны это зависит от залоговой политики того или иного банка. Если в политике прописано, что реализация по рыночной - то можно смело судиться и выиграть дело. Если все наоборот, то увы... квартиру реализуют по той цене, которую сочтет нужной банк...

Есть у Нацбанка ограничение - стоимость залогового имущества не должна превышать размер кредита более чем в 5 раз. Хотели как лучше, а открыли гигантское поле для нарушений прав заемщиков

[Nick]

а разве залоговое имущество не выставляется на торги? продажная цена может быть и пятьдесят и стопятьдесят.

то-то и оно. вы много "честных" тендеров/торгов видели? я - нет.
покупают залоги за сумму близкую к стартовой. те, кто должен купить.

[polter]

тайна в том, что залог уходит к банковским "дочкам", и на разнице между залоговой и рыночной стоимостями наваривают уже конкретные люди, не далёкие, как правило, от банка. имха вроде.

не совсем дочкам..... если говорить о недвижимости то ее сечас скупает муниципалитет - проще город. Этим и объясняется наверное что уровень цен на вторичное жилье не понижается. если бы банки проводили официальные торги залоговым имуществом то обвала цен не избежать

[John Smith]

не совсем дочкам..... если говорить о недвижимости то ее сечас скупает муниципалитет - проще город. Этим и объясняется наверное что уровень цен на вторичное жилье не понижается. если бы банки проводили официальные торги залоговым имуществом то обвала цен не избежать

Создается впечатление, что явление приняло массовый масштаб. Такие факты существуют, но вряд ли они могут повлиять на рынок из-за своей относительной малочисленности.

Что касается цены продажи, то я предлаю обращаться к руководству банка, если вы считаете, что квартиру просто сливают нужным людям. Если это прописано в политиках банках, то тогда - увы, не стоит с ним больше связываться... Если же злоупотребляют конкретные люди, то нужно их за это наказать - в банке, как в госоргане, шефу не "отметишься", особенно из топов... Так что пишите письма, они обязательно рассматриватся...

[Lom]

Квартира продается не за "100 тенге", а допустим за "90 тенге". Клиент найдется за пару дней. Все оформление займет на 2-3 дня больше чем обычно и все дела. У любого маклера спросите.
И проблема решена.

[Udavilov]

слышал от людей, что существует внутрибанковские торги имущества. если не купят, то на межбанковские. а потом уже в печать и простым людям. однако такая практика не у всех. вроде тураналем и казком сразу продают на аукционе. вообще с залогом неразбериха. если кредит многолетний, то вспомним насколько выросли цены ан недвижимиость. а в залоге по прежней цене. вообще сейчас темные времена. все пытаются навариться на правовой неграмотности населения. пример не по теме. хотел я както депозитный сейфик арендовать. пошел в казком в уральске. сейфов нет, но есть депозитный мешок. кладут твои пожитки туды при начальнике охраны и свидетеле (!!!) потом в общую кучу таких же мешков. в договоре указано, что при просрочке оплаты или несвоевременном изымании сданного имущесва все это имущество переходит в собственность банка. и день в том чиле!!! я был немного не в себе. в итоге в народном арендовал сейфик, в обшарпаном помещении но ничего не украли.

[RDR]

народ вы все таки немного не правы, по опыту работы могу точно сказать что существует точно оговоренные законом процедуры реализации залогового имущества где даже по дням расписано сколько предоставляется клиенту срок на погашение просрочки, включающий вручений уведомлений (их два - о невыполнении обязательства и проведении торгов, кстати обязательно проходящие регистрацию там где был зарегистрирован залог, в нашем случае Центр недвижимости), вплоть до подачи объявления (только республиканские издания). невыполнение данных условий банком влечет к крупным проблемам с правосудием, нац банком и налоговыми органами. Необходимо учитывать, что банк при просрочки очень много теряет - недополученные %% с которых он уже уплатил налоги, создание провизий в обязательном порядке, страховых резервов по иному (при сроке просрочки свыше 180 дней создается 100% провизий на сумму займа - а процедура реализации, самое быстрое, занимает не менее 60 дней, плюс содержание спец упаравления для всего этого, в случае реализации еще есть и аукционный сбор 3% от суммы реализации. так что в те остальные 50% которые банк вам не додал он вложил все эти расходы и риски. для статистики один невозврат сводит на нет доход по 15 равнозначным кредитам. Ктати ваш предложенный вариант по самостоятельной реализации не так уж и фантастичен - на самом деле реализация залогодателем под присмотром залогодержателя наиболее выгодный для всех вариант ( с учетом покрытия всех расходов а не мифических доходов банка), возможен вариант что 3-е лицо погасило за вас кредит и на основании этого получает право требовать с вас сумму долга и обратить взыскание на залог (одна из форм реализации ))) оформляемая и признаваемая любыми органами.

[Damir]

Я за два года взял три ипотечных кредита и продал две залоговые квартиры.
При продаже первой квартиры попались покупатели которые доверяли, я с ними заключил договор займа на один месяц и за неделю рассчитался с банком и снял квартиру с обременения в бти.
При продаже второй, покупатель то же брал кредит, но в другом банке. Я оформил эту сделку на подобие рефинансирования. Единственно пришлось брать в одном банке гарантию, а в другом письмо согласие на реализацию квартиры, пришлось побегать.
Первый вариант более простой и быстрый, но во втором случае меньше рисков.

[sipirgish_]

Необходимо учитывать, что банк при просрочки очень много теряет - недополученные %% с.....
.

но все таки если отношение кредита к реальной стоимости.. 1:5...и забирают за 1 копейку...несправделиво однако..

[TaiBeck]

В последнее время все чаще вижу обьявления о торгах на залоговое имущество!
Реально ли купить что либо с торгов или как всегда все решается за счет откатов/знакомств/служебного положения?

[CooLeR]

в основном за счет откатов/знакомств/служебного положения, но все равно выгодно