Сообщений в теме: 23

[anikona]

Добрый день, подскажите пожалуйста, как вы расчитываете ставку дисконтирования для оценки недвижимости при доходном подходе?

[LiquidGas]

Недвижимость приобретается как бизнес?

[Legolas]

IMHO, стредняя ипотечная ставка + риск премиум на усмотрение.

[anikona]

да, в данном случае земельный участок под застройку ком недвижимостью

[anikona]

IMHO, стредняя ипотечная ставка + риск премиум на усмотрение.

Собственные средства
Безрисковая ставка [A] 11%
Коэффициент "Beta" [B] 1
Ожидаемый рыночный доход сверх безрисковой ставки (Rm) [C] 5%
Специфический риск [D]

CAPM [E]=[A]+[B]*[C]+[D] 16%
Долгосрочный рост [F]
Ставка прямой капитализации [G]=[E]-[F] 16%

Ставка налога на прибыль [H] 30%

Доналоговая ставка прямой капитализации [J]=[G]/(1-[H]) 22%
Доналоговая ставка [K]=[J]+[F] 22%

Заемные средства
Стоимость заемных средств [L] 9%

Доля собственных средств [M] 0%
Доля заемных средств [N] 100%

Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) [O]=[M]*[K]+[N]*[L] 9%

------------------------
Что можете сказать по поводу данного расчёта? Могу ли я его применить в данном случае?

[Odracl]

Я обычно беру среднюю ставку по депозиту. Это при первоначальном этапе расчета, после того как модель готова начинаю играться ставкой что бы выйти на нужные показатели. А уж после этого обосновываю почему я выбрал такую ставку .... знаю не често и не правильно , а что делать в такой стране живем, главное чтоб сошлось

[anikona]

спасибо=) да..согласна..по сравнению с Россией... мы далеко от них...
а как быть с аудиторами? которым в последствии нужно будет обосновать ставку?

[LiquidGas]

Доля собственных средств [M] 0%
Доля заемных средств [N] 100%

Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) [O]=[M]*[K]+[N]*[L] 9%

------------------------
Что можете сказать по поводу данного расчёта? Могу ли я его применить в данном случае?

Корректную ставку дисконтирования при такой структуре финансирования рассчитать нельзя по определению - теряется её смысл. Если недвижимость покупается для коммерческого использования, а не спекуляции, надо расчитывать ставку именно для бизнеса, а рост/падение стоимости недвижимости, можете учесть как опцион.

[Odracl]

а как быть с аудиторами? которым в последствии нужно будет обосновать ставку?

Обоснование подобрать всегда можно, это не проблема... ставка дисконтирования по определению не может быть абсолютно точной (правильной), и ее расчет так же можно крутить куда угодно (вразумных пределах естествено) ... Например обще приняты три методики расчета и если вы например подойдете со всей ответственностью и посчитаете по каждой из них, ставки могут различаться очень существенно, и все три будут ПРАВИЛЬНЫМИ.

Например что бы занизить ставку иногда брал в качестве базовой ставки не рыночную ставку а ставку рефианнсирования НБ (а это гарантированно на 4-5% ниже), дальше просто не акцентируешь на этом внимание и с умным видом гонишь пургу ... По скольку расчет то прозрачный и все цифры проверяемые и правильные (прикол только в подмене понятий) ни кто еще не придерался... Хотя конечно такой вариант не исключен .

Или еще как вариант, просто объявляю ставку дисконтирования без всяких расчетов, нет расчета нет проблемы .... такой вариант прокатывает реже, но всегда есть возможность сказать ах-да забыл вставить расчет, сейчас исправлю...

[anikona]

у меня 18% получается

[Odracl]

у меня 18% получается

ИМХО для текущей ситуации с инфляцией это даже маловато наверное.... но проектов которые окупяться при такой ставке на моем опыте мало....

[anikona]

да, я уже пересчитала..вышла на 22%
уфф устала я уже..

[matya]

при любых расчётах, не только с недвижимостью, за брэйкивен беру инфляцию. тоже самое и с дисконтированием, минимальное значение должно быть не ниже уровня инфляции, иначе пропадает какой либо смысл что то делать. ИМХОтеб

[anikona]

Всем спасибо!

[Kulyoma]

Народ, назрел новый вопрос по WACC.

В Казахстане возможно снизится ставка налога с 30% в этом году, до 20% в следующем, до 17,5% в 2010 и 15% в 2011.

У меня дилемма. Какую взять ставку налога в стоимости долга? Есть два варианта. С коллегами развели бурную дискуссию, но к общему мнению не пришли.

Вариант 1: Взять средневзвешенную эффективную ставку за весь период прогнозирования. То есть сумму эффектинвых налоговых выплат за весь период поделить на сумму доходов до налога тоже за весь прогнозируемый период (Income tax paid/ PBT)ю Я больше склоняюсь к этому варианту.

Вариант 2: Взять нынешнюю эффективную ставку налога. Аргумент коллеги такой, что я дисконтирую на сегодня и смотрю сколько стоит долг сегодня, а не в следующем году или последующем году.

Проще, конечно, взять какую-нить книжку, типа подготовки к CFA, но нету под рукой.
Заранее спасибо за помощь.

[Odracl]

Вариант 1 конечно логичнее...

Краткое название этого метода WACC.
В этом методе ставка дисконтирования является суммой взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства, где в качестве весов выступают доли собственных и заемных средств в структуре капитала. Рассчитывается по следующей формуле:

i = k1 * (1 - h) * w1 + k2 * w2 + k3 * w3

Вариант два тоже имеет право на жизнь но только с я расхожусь во мнениях с вашим колегой относительно причин такого шага, на мой вгляд можно взять 30% как пессимистический вариант, то есть при уменьшении налогового бремени в проекте, у нас создается дополнительный резерв прочности проекта.

Мой совет такой посчитайте проект с обоими ставками и если Вариант2 даст положительное NPV возьмите его, потом можно будет ссылаться что в проекте заложены такие резервы.

[intangible]

нужно расчитать разный ВАКК для разных лет (года 1,2,3, и тд) и потом соответствующие нет кэш флоу года приводить к настоящему времени используя соответствующую ставку.. в степени того года в котором кэш флоу произойдет

думаю ясно объяснил

[Venush]

насчет risk free rate, вы какую берете ставку на данный момент? читала отчет аналитиков Тенгри финанс, они там берут за константу безрисковую ставку 7% и риск инвестирования в акции 5,4%. как вы считаете?

[Fibo]

Народ, назрел новый вопрос по WACC.

В Казахстане возможно снизится ставка налога с 30% в этом году, до 20% в следующем, до 17,5% в 2010 и 15% в 2011.

У меня дилемма. Какую взять ставку налога в стоимости долга? Есть два варианта. С коллегами развели бурную дискуссию, но к общему мнению не пришли.

Вариант 1: Взять средневзвешенную эффективную ставку за весь период прогнозирования. То есть сумму эффектинвых налоговых выплат за весь период поделить на сумму доходов до налога тоже за весь прогнозируемый период (Income tax paid/ PBT)ю Я больше склоняюсь к этому варианту.

Вариант 2: Взять нынешнюю эффективную ставку налога. Аргумент коллеги такой, что я дисконтирую на сегодня и смотрю сколько стоит долг сегодня, а не в следующем году или последующем году.

Проще, конечно, взять какую-нить книжку, типа подготовки к CFA, но нету под рукой.
Заранее спасибо за помощь.

Все просто, считайте WACC для каждого отдельного периода с учетом изменения ставки КПН, а также с учетом измения структуры финансирования, это наиболее правильный вариант.

Сообщение отредактировал Fibo: 15.12.2008, 16:04:27

[Venush]

Народ, назрел новый вопрос по WACC.

В Казахстане возможно снизится ставка налога с 30% в этом году, до 20% в следующем, до 17,5% в 2010 и 15% в 2011.

У меня дилемма. Какую взять ставку налога в стоимости долга? Есть два варианта. С коллегами развели бурную дискуссию, но к общему мнению не пришли.

Вариант 1: Взять средневзвешенную эффективную ставку за весь период прогнозирования. То есть сумму эффектинвых налоговых выплат за весь период поделить на сумму доходов до налога тоже за весь прогнозируемый период (Income tax paid/ PBT)ю Я больше склоняюсь к этому варианту.

Вариант 2: Взять нынешнюю эффективную ставку налога. Аргумент коллеги такой, что я дисконтирую на сегодня и смотрю сколько стоит долг сегодня, а не в следующем году или последующем году.

Проще, конечно, взять какую-нить книжку, типа подготовки к CFA, но нету под рукой.
Заранее спасибо за помощь.

Все просто, считайте WACC для каждого отдельного периода с учетом изменения ставки КПН, а также с учетом измения структуры финансирования, это наиболее правильный вариант.

если верить теории, то структуру капитала нельзя пересматривать для целей расчета WACC)) предполагается что эта структура сохранится в будущем, либо берут прогнозные данные, но тоже с учетом что она будет постоянна.