Как сделать крупный навар за год.обсуждаем риски долевого участия пайщика
#1
Отправлено 23.11.2004, 13:00:20
Сейчас много компаний строят новые квартирные дома. Когда еще не вырыт фундамент и домишки даже еще не снесены цена за кв.метр очень даже привлекательна.
Идея (думаю многие обдумывали ее): покупается долевое участие за 2-3-4 к.кв и потом ждете пока дом не построят.
После вы или делаете ремонт и продаете с большим наваром или же сразу продаете, но тогда навар будет меньше.
Интересно кто что думает.
Мои мысли:
1 банк не согласится в залог брать воздух (ведь дома еще нет). Придется закладывать что то другое или искать деньги иным способом нежели обращаться в банк
2 покупатель несет риски:
- компания может разориться
- сроки могут затянуться
- цены могут заморозиться, хуже всего хоть и маловероятно если они начнут падать
- трудность продажи новой построенной кв. (маловероятно на мой взгляд..помоему ее с руками и ногами оторвут).
3 ждать целый год не так просто. Ведь потенциально можно было бы купить готовую квартиру и весь этот год или сдавать ее или жить. То есть тут приходится около года а то и больше терпеть и ждать.
4 строительные портаки. Недоделки, некачественная стройка и пр. Это все выясняется обычно уже на стадии завершения. Может иметь место, а может и не иметь, но учитывать приходится. По идее по контракту строит.компания обязана в теч.мес.устранить свои портаки если покупатель их вовремя заметит.
5 один из тяжелый пунктов имхо...это если "вдруг" ни с того ни с сего престижность р-на через год поменяется. Поэтому покупая еще не постр.дом имхо надо смотреть что есть вокруг и что намечают строить (магазины, офисы и пр.)
Пока остановлюсь тут. Кто что думает по этой теме?
#2
Отправлено 23.11.2004, 13:52:42
Сталкиваюсь с ней каждый день, поскольку работаю в сфере строительства и недвижимости
Могу сказать, что пока мы тут думаем, другие делают... в смысле, так, как Вы описали) По крайней мере, в Астане... хотя, думаю, что в Алматы та же ситуация.
Навар, действительно, не маленький выходит. Причем, иногда нет необходимости ждать целый год... можно и быстрей вытащить деньги.. еще до того, как дом сдан в эксплуатацию. Опять же повторюсь - в Астане.
Что для этого нужно? Деньги и правильно выбранный объект вложений. Риски вполне реально можно просчитать, но для этого надо ориентироваться в ситуации на рынке новостроек. В принципе, 100-процентно застрахованы мы никогда не будем (все-таки долевое участие...), но вот при наличии головы на плечах максимально обезопасить свой вклад от всяких непредсказуемых вещей, которые Вы перечисляли, можно.
Кстати, многие застройщики сейчас имеют договоренности с определенным банком об ипотечном кредитовании под залог строящегося жилья.
3 ждать целый год не так просто. Ведь потенциально можно было бы купить готовую квартиру и весь этот год или сдавать ее или жить. То есть тут приходится около года а то и больше терпеть и ждать.
А вот тут речь уже идет о том, чего Вы хотите Надежней, но меньше. Или больше, но рискованней
5 один из тяжелый пунктов имхо...это если "вдруг" ни с того ни с сего престижность р-на через год поменяется. Поэтому покупая еще не постр.дом имхо надо смотреть что есть вокруг и что намечают строить (магазины, офисы и пр.)
В любом случае, есть районы престижность которых за один год не изменится)
Кстати, вот, например, по опыту Астаны могу сказать, что в ряде случаев крупный навар люди получали не от того, что вкладывали деньги в застройку (чаще элитную) уже престижных районов, а от того, что правильно предугадывали перспективность развития новых
Пока остановлюсь тут.
Сообщение отредактировал tomik_1: 23.11.2004, 13:55:31
#3
Отправлено 23.11.2004, 14:37:24
Сталкиваюсь с ней каждый день, поскольку работаю в сфере строительства и недвижимости
Могу сказать, что пока мы тут думаем, другие делают... в смысле, так, как Вы описали) По крайней мере, в Астане... хотя, думаю, что в Алматы та же ситуация.
Навар, действительно, не маленький выходит. Причем, иногда нет необходимости ждать целый год... можно и быстрей вытащить деньги.. еще до того, как дом сдан в эксплуатацию. Опять же повторюсь - в Астане.[/QUOTE]
а как это "быстрей"? Вы имеете ввиду продать еще до сдачи в экспл-ю?
Что для этого нужно? Деньги и правильно выбранный объект вложений. Риски вполне реально можно просчитать, но для этого надо ориентироваться в ситуации на рынке новостроек. В принципе, 100-процентно застрахованы мы никогда не будем (все-таки долевое участие...), но вот при наличии головы на плечах :-) максимально обезопасить свой вклад от всяких непредсказуемых вещей, которые Вы перечисляли, можно. Кстати, многие застройщики сейчас имеют договоренности с определенным банком об ипотечном кредитовании под залог строящегося жилья.да..верно..нужно правильно выбрать объект вложений. Все просчитать.
Насчет договоренности между банком и застройщиком не слышал. Обычно они хотят видеть реальную квартиру, а не воздух... конечно неплохо если есть такие банки. Может кто подскажет в Алматы уже есть такие?
[QUOTE][QUOTE] 3 ждать целый год не так просто. Ведь потенциально можно было бы купить готовую квартиру и весь этот год или сдавать ее или жить. То есть тут приходится около года а то и больше терпеть и ждать. [/QUOTE]
А вот тут речь уже идет о том, чего Вы хотите Надежней, но меньше. Или больше, но рискованней [/QUOTE]
конечно второе
[QUOTE][QUOTE] 5 один из тяжелый пунктов имхо...это если "вдруг" ни с того ни с сего престижность р-на через год поменяется. Поэтому покупая еще не постр.дом имхо надо смотреть что есть вокруг и что намечают строить (магазины, офисы и пр.) [/QUOTE]
В любом случае, есть районы престижность которых за один год не изменится)
Кстати, вот, например, по опыту Астаны могу сказать, что в ряде случаев крупный навар люди получали не от того, что вкладывали деньги в застройку (чаще элитную) уже престижных районов, а от того, что правильно предугадывали перспективность развития новых [/QUOTE]
Весь вопрос в том, КАК правильно предугадать эту самую перспективность...
Спасибо за Ваш пост.
Агент
#4
Отправлено 23.11.2004, 15:30:02
а как это "быстрей"? Вы имеете ввиду продать еще до сдачи в экспл-ю?
Так точно Иногда все квартиры, особенно наиболее удачные, в строящемся доме продаются еще до того, как дом сдан в эксплуатацию. А желающие купить в этом доме квартиру остаются. В таком случае Вы достаточно выгодно можете продать свою, еще не готовую, квартиру (долевой вклад), а точнее переуступить свои права на будущую квартиру. Вот и получается, что товара (объекта собственности) еще не существует, поскольку дом не сдан в эксплуатацию... но Вы можете выгодно переуступать свои права, не дожидаясь готовности квартиры
Насчет договоренности между банком и застройщиком не слышал. Обычно они хотят видеть реальную квартиру, а не воздух... конечно неплохо если есть такие банки. Может кто подскажет в Алматы уже есть такие?
Сейчас система кредитования под залог строящегося жилья развита повсеместно. Такова объективная необходимость, поскольку многие не обладают собственным залоговым имуществом.
Я не буду называть конкретных названий банков и застройщиков, но Вы сами можете легко их узнать Достаточно прозвонить различные банки и поинтересоваться у них, какие компании-застройщики с указанием конкретных домов они кредитуют под залог строящегося жилья. Однозначно могу сказать, что есть и такие банки, и такие застройщики. Причем, в зависимости от договоренности между ними Ваш первоначальный взнос будет составлять от 15% и выше. То есть банк получает подтверждение от застройщика о внесении Вами первоначального взноса, забирает у Вас договор долевого участия... и всё. Больше никакого залога не нужно Единственное "НО": Ваша годовая процентная ставка по кредиту до сдачи дома в эксплуатацию будет несколько выше, чем в тех случаях, когда ипотека предоставляется на приобретение готовой квартиры на вторичном рынке. НО как только дом сдадут в эксплуатацию, ставка будет понижена.
конечно второе
А Вы, батюшка, азартными играми не увлекаетесь?
Весь вопрос в том, КАК правильно предугадать эту самую перспективность...
Я - не знаток рынка недвижимости Алматы Сугубо теоретически рассуждать на эту тему не хочется, потому как уверена, что от теории Вы и сами не далеки Но если задаться вопросом серьезно, то предугадать можно. Этим мы, в частности, в Астане и занимаемся... но по рынку новостроек Астаны)
Пусть никто ни в коем случае не воспримет это как саморекламу
Спасибо за Ваш пост.
Агент
На здоровье
#5
Отправлено 23.11.2004, 17:36:04
а как это "быстрей"? Вы имеете ввиду продать еще до сдачи в экспл-ю?
Так точно Иногда все квартиры, особенно наиболее удачные, в строящемся доме продаются еще до того, как дом сдан в эксплуатацию. А желающие купить в этом доме квартиру остаются. В таком случае Вы достаточно выгодно можете продать свою, еще не готовую, квартиру (долевой вклад), а точнее переуступить свои права на будущую квартиру. Вот и получается, что товара (объекта собственности) еще не существует, поскольку дом не сдан в эксплуатацию... но Вы можете выгодно переуступать свои права, не дожидаясь готовности квартиры
я как то об этом не подумал. Но мне кажется, что если подождать до конца застройки и потом еще ее довести до ума то можно будет оччееень хорошо продать.... Ведь те, кто перекупает это право, что вы упомянули, на полпути знают что делают!!!Сейчас система кредитования под залог строящегося жилья развита повсеместно. Такова объективная необходимость, поскольку многие не обладают собственным залоговым имуществом.
Я не буду называть конкретных названий банков и застройщиков, но Вы сами можете легко их узнать Достаточно прозвонить различные банки и поинтересоваться у них, какие компании-застройщики с указанием конкретных домов они кредитуют под залог строящегося жилья. Однозначно могу сказать, что есть и такие банки, и такие застройщики. Причем, в зависимости от договоренности между ними Ваш первоначальный взнос будет составлять от 15% и выше. То есть банк получает подтверждение от застройщика о внесении Вами первоначального взноса, забирает у Вас договор долевого участия... и всё. Больше никакого залога не нужно Единственное "НО": Ваша годовая процентная ставка по кредиту до сдачи дома в эксплуатацию будет несколько выше, чем в тех случаях, когда ипотека предоставляется на приобретение готовой квартиры на вторичном рынке. НО как только дом сдадут в эксплуатацию, ставка будет понижена.
хорошо..спасибо! я разузнаю по Алматы. До сегодня я думал, что таких банков нет, т.к.банк согласившийся на это - несет риски... я буду только рад, если такой банк есть, кто согласится в залог взять..воздух
Обычно они очень консервативны...и то чего нельзя потрогать руками они не берут но Вы похоже лучше владеете ситуацией, т.ч.я склонен верить Вам.конечно второе
А Вы, батюшка, азартными играми не увлекаетесь?
нет! что Вы?! просто дело это стоящее и я более чем уверен, что сделать солидный куш очень даже вполне возможно на этом деле. Бесплатно тут идею панимаете ли раздаем ))) помоему, Томик, нам положено вознаграждениеВесь вопрос в том, КАК правильно предугадать эту самую перспективность...
Я - не знаток рынка недвижимости Алматы Сугубо теоретически рассуждать на эту тему не хочется, потому как уверена, что от теории Вы и сами не далеки Но если задаться вопросом серьезно, то предугадать можно. Этим мы, в частности, в Астане и занимаемся... но по рынку новостроек Астаны)
Пусть никто ни в коем случае не воспримет это как саморекламуСпасибо за Ваш пост.
Агент
А что у Вас за контора? можно в лс...
На здоровье
#6
Отправлено 23.11.2004, 18:31:07
Но мне кажется, что если подождать до конца застройки и потом еще ее довести до ума то можно будет оччееень хорошо продать....
В общем-то, это так) Но тут надо опять же соразмерить затраты и эффект Предположим, Вы удачно купили квартиру на начальном этапе строительства. А буквально через полгода у Вас появилась возможность продать эту квартиру, предположим, на 40-50% дороже. При этом, дом будет сдан в эксплуатацию еще только через полгода. И на тот момент, опять же предположим, вы сможете продать квартиру на 55% дороже первоначальной стоимости. То есть получается, что Вы еще будете ждать полгода, доводить квартиру "до ума", но цена ее от этого не возрастет настолько, чтобы с лихвой покрыть Ваших затрат времени, сил и денег. Опять же, если Вы покупали квартиру с помощью ипотечного кредита, то чем больше ожидание, тем больше сумма уплаченных Вами процентов.
Пример несколько условный, но суть отражает
Есть, конечно, еще всякие разные нюансы... в зависимости от того, о каком классе жилья идет речь, какие конкретно условия и т.п.
#7
Отправлено 23.11.2004, 19:05:34
До сегодня я думал, что таких банков нет, т.к.банк согласившийся на это - несет риски... я буду только рад, если такой банк есть, кто согласится в залог взять..воздух Обычно они очень консервативны...и то чего нельзя потрогать руками они не берут.
Ситауция буквально за последние полтора года или год сильно изменилась. Раньше банки, действительно, были очень консервативны в отношении первичного рынка недвижимости. Сейчас же они вынуждены менять свои принципы работы.
Первичный рынок выгоден и интересен для банков. Да, риск выше. Но не настолько, как изначально кажется. Банки отработали уже механизм просчета этих рисков и защиты от них. Получается, что тот недостаток залога, который имеется со стороны дольщика, покупающего квартиру в строящемся доме, банк перекрывает залогом со стороны застройщика. Так что, не такой уж и воздух банки кредитуют
#8
Отправлено 23.11.2004, 19:15:58
нет! что Вы?! просто дело это стоящее и я более чем уверен, что сделать солидный куш очень даже вполне возможно на этом деле. Бесплатно тут идею панимаете ли раздаем ))) помоему, Томик, нам положено вознаграждение
Очень даже возможно) Я умолчу, насколько даже иногда возможно)
Кстати, про вознаграждение мне очень даже понравилась мысль
#10
Отправлено 24.11.2004, 13:01:35
ну...идея не нова....
многие люди, у которых были деньги(на первую такую квартиру) уже так и сделали и продолжают делать....
думаю для таких дел нужен солидный первоначальный капитал
Идея, действительно, не нова... этого никто, в общем-то, и не утверждал
А по поводу солидности первоначального капитала... Понятие "солидность" относительно. Что Вы в него вкладываете?
#12
unknown_Хруст_
Отправлено 25.11.2004, 01:43:58
#14
Отправлено 03.12.2004, 11:11:11
#16
Отправлено 03.12.2004, 13:53:47
#19
Отправлено 04.12.2004, 15:36:17
Стоит. Правда, я ориентирована на рынок Астаны, поэтому не могу привести Вам факты применительно к алматинскому рынку, а у него, несомненно, есть своя специфика.Все это хорошо, но где цифры господа-товарищи. Стоит ли игра свеч?
Я в этом ничего не понимаю,но вопросы возникли.
Но на некоторые вопросы, не имеющие привязки к конкретному рынку могу попробовать дать ответы
Возможно ли продать квартиру если она куплена в ипотеку?
Возможно.
В этом-то и заключается правильность выбора квартиры в новостройке с целью инвестирования. Астанинская практика показывает, что не съедят При правильном учете сопутствующих условий.Проценты за ипотеку за год, не сьедят ли они всю прибыль?
А вот здесь уже могу с достаточной степенью компетентности говорить лишь об Астане.Реально ли что после постройки дома квартира в нем подоражает, мне кажеться что застройщики сейчас продают что перед стороительством, что после построики дома, по одной цене, так как высока конкуренция. И самое главное спрос, какая сейчас тенденция, нужны ли нам новостройки, ведь в одном и том же районе квартира в новостройке дороже на 30-50% чем квартира в соседнем 15-ти летнем доме, не исскуственные ли цены в новостройке?
Количество пользователей, читающих эту тему: 0
пользователей: 0, неизвестных прохожих: 0, скрытых пользователей: 0