Перейти к содержимому

Фотография

Как сделать крупный навар за год.обсуждаем риски долевого участия пайщика

- - - - -

  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 26

#1
Stainless_Agent_X

Stainless_Agent_X
  • Забанен
  • 3 431 сообщений
Тема чисто финансового характера. Суть идеи проста до потери пульса.
Сейчас много компаний строят новые квартирные дома. Когда еще не вырыт фундамент и домишки даже еще не снесены цена за кв.метр очень даже привлекательна.

Идея (думаю многие обдумывали ее): покупается долевое участие за 2-3-4 к.кв и потом ждете пока дом не построят.

После вы или делаете ремонт и продаете с большим наваром или же сразу продаете, но тогда навар будет меньше.

Интересно кто что думает.

Мои мысли:

1 банк не согласится в залог брать воздух (ведь дома еще нет). Придется закладывать что то другое или искать деньги иным способом нежели обращаться в банк

2 покупатель несет риски:
- компания может разориться
- сроки могут затянуться
- цены могут заморозиться, хуже всего хоть и маловероятно если они начнут падать
- трудность продажи новой построенной кв. (маловероятно на мой взгляд..помоему ее с руками и ногами оторвут).

3 ждать целый год не так просто. Ведь потенциально можно было бы купить готовую квартиру и весь этот год или сдавать ее или жить. То есть тут приходится около года а то и больше терпеть и ждать.

4 строительные портаки. Недоделки, некачественная стройка и пр. Это все выясняется обычно уже на стадии завершения. Может иметь место, а может и не иметь, но учитывать приходится. По идее по контракту строит.компания обязана в теч.мес.устранить свои портаки если покупатель их вовремя заметит.

5 один из тяжелый пунктов имхо...это если "вдруг" ни с того ни с сего престижность р-на через год поменяется. Поэтому покупая еще не постр.дом имхо надо смотреть что есть вокруг и что намечают строить (магазины, офисы и пр.)


Пока остановлюсь тут. Кто что думает по этой теме?

#2
tomik_1

tomik_1
  • В доску свой
  • 2 744 сообщений
Забавная тема)
Сталкиваюсь с ней каждый день, поскольку работаю в сфере строительства и недвижимости :mad:
Могу сказать, что пока мы тут думаем, другие делают... в смысле, так, как Вы описали) По крайней мере, в Астане... хотя, думаю, что в Алматы та же ситуация.
Навар, действительно, не маленький выходит. Причем, иногда нет необходимости ждать целый год... можно и быстрей вытащить деньги.. еще до того, как дом сдан в эксплуатацию. Опять же повторюсь - в Астане.
Что для этого нужно? Деньги и правильно выбранный объект вложений. Риски вполне реально можно просчитать, но для этого надо ориентироваться в ситуации на рынке новостроек. В принципе, 100-процентно застрахованы мы никогда не будем (все-таки долевое участие...), но вот при наличии головы на плечах :mad: максимально обезопасить свой вклад от всяких непредсказуемых вещей, которые Вы перечисляли, можно.
Кстати, многие застройщики сейчас имеют договоренности с определенным банком об ипотечном кредитовании под залог строящегося жилья.

3 ждать целый год не так просто. Ведь потенциально можно было бы купить готовую квартиру и весь этот год или сдавать ее или жить. То есть тут приходится около года а то и больше терпеть и ждать.


А вот тут речь уже идет о том, чего Вы хотите :( Надежней, но меньше. Или больше, но рискованней :D

5 один из тяжелый пунктов имхо...это если "вдруг" ни с того ни с сего престижность р-на через год поменяется. Поэтому покупая еще не постр.дом имхо надо смотреть что есть вокруг и что намечают строить (магазины, офисы и пр.)


В любом случае, есть районы престижность которых за один год не изменится)
Кстати, вот, например, по опыту Астаны могу сказать, что в ряде случаев крупный навар люди получали не от того, что вкладывали деньги в застройку (чаще элитную) уже престижных районов, а от того, что правильно предугадывали перспективность развития новых :shy:

Пока остановлюсь тут. :mad:

Сообщение отредактировал tomik_1: 23.11.2004, 13:55:31

  • 0

#3
Stainless_Agent_X

Stainless_Agent_X
  • Забанен
  • 3 431 сообщений
[QUOTE][quote name='tomik_1' date='23.11.2004, 13:52']Забавная тема)
Сталкиваюсь с ней каждый день, поскольку работаю в сфере строительства и недвижимости :mad:
Могу сказать, что пока мы тут думаем, другие делают... в смысле, так, как Вы описали) По крайней мере, в Астане... хотя, думаю, что в Алматы та же ситуация.
Навар, действительно, не маленький выходит. Причем, иногда нет необходимости ждать целый год... можно и быстрей вытащить деньги.. еще до того, как дом сдан в эксплуатацию. Опять же повторюсь - в Астане.[/QUOTE]

а как это "быстрей"? Вы имеете ввиду продать еще до сдачи в экспл-ю?
Что для этого нужно? Деньги и правильно выбранный объект вложений. Риски вполне реально можно просчитать, но для этого надо ориентироваться в ситуации на рынке новостроек. В принципе, 100-процентно застрахованы мы никогда не будем (все-таки долевое участие...), но вот при наличии головы на плечах  :-) максимально обезопасить свой вклад от всяких непредсказуемых вещей, которые Вы перечисляли, можно.
Кстати, многие застройщики сейчас имеют договоренности с определенным банком об ипотечном кредитовании под залог строящегося жилья.
да..верно..нужно правильно выбрать объект вложений. Все просчитать.
Насчет договоренности между банком и застройщиком не слышал. Обычно они хотят видеть реальную квартиру, а не воздух... конечно неплохо если есть такие банки. Может кто подскажет в Алматы уже есть такие?

[QUOTE][QUOTE] 3 ждать целый год не так просто. Ведь потенциально можно было бы купить готовую квартиру и весь этот год или сдавать ее или жить. То есть тут приходится около года а то и больше терпеть и ждать. [/QUOTE]

А вот тут речь уже идет о том, чего Вы хотите :mad: Надежней, но меньше. Или больше, но рискованней :( [/QUOTE]

конечно второе :shy:

[QUOTE][QUOTE] 5 один из тяжелый пунктов имхо...это если "вдруг" ни с того ни с сего престижность р-на через год поменяется. Поэтому покупая еще не постр.дом имхо надо смотреть что есть вокруг и что намечают строить (магазины, офисы и пр.) [/QUOTE]

В любом случае, есть районы престижность которых за один год не изменится)
Кстати, вот, например, по опыту Астаны могу сказать, что в ряде случаев крупный навар люди получали не от того, что вкладывали деньги в застройку (чаще элитную) уже престижных районов, а от того, что правильно предугадывали перспективность развития новых :D [/QUOTE]

Весь вопрос в том, КАК правильно предугадать эту самую перспективность...

Спасибо за Ваш пост.
Агент

#4
tomik_1

tomik_1
  • В доску свой
  • 2 744 сообщений

а как это "быстрей"? Вы имеете ввиду продать еще до сдачи в экспл-ю?


Так точно :mad: Иногда все квартиры, особенно наиболее удачные, в строящемся доме продаются еще до того, как дом сдан в эксплуатацию. А желающие купить в этом доме квартиру остаются. В таком случае Вы достаточно выгодно можете продать свою, еще не готовую, квартиру (долевой вклад), а точнее переуступить свои права на будущую квартиру. Вот и получается, что товара (объекта собственности) еще не существует, поскольку дом не сдан в эксплуатацию... но Вы можете выгодно переуступать свои права, не дожидаясь готовности квартиры :mad:

Насчет договоренности между банком и застройщиком не слышал. Обычно они хотят видеть реальную квартиру, а не воздух... конечно неплохо если есть такие банки. Может кто подскажет в Алматы уже есть такие?


Сейчас система кредитования под залог строящегося жилья развита повсеместно. Такова объективная необходимость, поскольку многие не обладают собственным залоговым имуществом.
Я не буду называть конкретных названий банков и застройщиков, но Вы сами можете легко их узнать :( Достаточно прозвонить различные банки и поинтересоваться у них, какие компании-застройщики с указанием конкретных домов они кредитуют под залог строящегося жилья. Однозначно могу сказать, что есть и такие банки, и такие застройщики. Причем, в зависимости от договоренности между ними Ваш первоначальный взнос будет составлять от 15% и выше. То есть банк получает подтверждение от застройщика о внесении Вами первоначального взноса, забирает у Вас договор долевого участия... и всё. Больше никакого залога не нужно :D Единственное "НО": Ваша годовая процентная ставка по кредиту до сдачи дома в эксплуатацию будет несколько выше, чем в тех случаях, когда ипотека предоставляется на приобретение готовой квартиры на вторичном рынке. НО как только дом сдадут в эксплуатацию, ставка будет понижена.

конечно второе  :-/


А Вы, батюшка, азартными играми не увлекаетесь? :shy:

Весь вопрос в том, КАК правильно предугадать эту самую перспективность...


Я - не знаток рынка недвижимости Алматы :mad: Сугубо теоретически рассуждать на эту тему не хочется, потому как уверена, что от теории Вы и сами не далеки ;) Но если задаться вопросом серьезно, то предугадать можно. Этим мы, в частности, в Астане и занимаемся... но по рынку новостроек Астаны)
Пусть никто ни в коем случае не воспримет это как саморекламу ;)

Спасибо за Ваш пост.
Агент


На здоровье :spy:
  • 0

#5
Stainless_Agent_X

Stainless_Agent_X
  • Забанен
  • 3 431 сообщений

а как это "быстрей"? Вы имеете ввиду продать еще до сдачи в экспл-ю?


Так точно :mad: Иногда все квартиры, особенно наиболее удачные, в строящемся доме продаются еще до того, как дом сдан в эксплуатацию. А желающие купить в этом доме квартиру остаются. В таком случае Вы достаточно выгодно можете продать свою, еще не готовую, квартиру (долевой вклад), а точнее переуступить свои права на будущую квартиру. Вот и получается, что товара (объекта собственности) еще не существует, поскольку дом не сдан в эксплуатацию... но Вы можете выгодно переуступать свои права, не дожидаясь готовности квартиры


я как то об этом не подумал. Но мне кажется, что если подождать до конца застройки и потом еще ее довести до ума то можно будет оччееень хорошо продать.... Ведь те, кто перекупает это право, что вы упомянули, на полпути знают что делают!!! :shy:

Сейчас система кредитования под залог строящегося жилья развита повсеместно. Такова объективная необходимость, поскольку многие не обладают собственным залоговым имуществом.
Я не буду называть конкретных названий банков и застройщиков, но Вы сами можете легко их узнать  Достаточно прозвонить различные банки и поинтересоваться у них, какие компании-застройщики с указанием конкретных домов они кредитуют под залог строящегося жилья. Однозначно могу сказать, что есть и такие банки, и такие застройщики. Причем, в зависимости от договоренности между ними Ваш первоначальный взнос будет составлять от 15% и выше. То есть банк получает подтверждение от застройщика о внесении Вами первоначального взноса, забирает у Вас договор долевого участия... и всё. Больше никакого залога не нужно :mad: Единственное "НО": Ваша годовая процентная ставка по кредиту до сдачи дома в эксплуатацию будет несколько выше, чем в тех случаях, когда ипотека предоставляется на приобретение готовой квартиры на вторичном рынке. НО как только дом сдадут в эксплуатацию, ставка будет понижена.


хорошо..спасибо! я разузнаю по Алматы. До сегодня я думал, что таких банков нет, т.к.банк согласившийся на это - несет риски... я буду только рад, если такой банк есть, кто согласится в залог взять..воздух :mad:
Обычно они очень консервативны...и то чего нельзя потрогать руками они не берут но Вы похоже лучше владеете ситуацией, т.ч.я склонен верить Вам.

конечно второе  ;)


А Вы, батюшка, азартными играми не увлекаетесь? 


нет! что Вы?! просто дело это стоящее и я более чем уверен, что сделать солидный куш очень даже вполне возможно на этом деле. Бесплатно тут идею панимаете ли раздаем ))) помоему, Томик, нам положено вознаграждение ;)


Весь вопрос в том, КАК правильно предугадать эту самую перспективность...


Я - не знаток рынка недвижимости Алматы :( Сугубо теоретически рассуждать на эту тему не хочется, потому как уверена, что от теории Вы и сами не далеки Но если задаться вопросом серьезно, то предугадать можно. Этим мы, в частности, в Астане и занимаемся... но по рынку новостроек Астаны)
Пусть никто ни в коем случае не воспримет это как саморекламу

Спасибо за Ваш пост.
Агент


А что у Вас за контора? можно в лс...

На здоровье :D



#6
tomik_1

tomik_1
  • В доску свой
  • 2 744 сообщений

Но мне кажется, что если подождать до конца застройки и потом еще ее довести до ума то можно будет оччееень хорошо продать....


В общем-то, это так) Но тут надо опять же соразмерить затраты и эффект :) Предположим, Вы удачно купили квартиру на начальном этапе строительства. А буквально через полгода у Вас появилась возможность продать эту квартиру, предположим, на 40-50% дороже. При этом, дом будет сдан в эксплуатацию еще только через полгода. И на тот момент, опять же предположим, вы сможете продать квартиру на 55% дороже первоначальной стоимости. То есть получается, что Вы еще будете ждать полгода, доводить квартиру "до ума", но цена ее от этого не возрастет настолько, чтобы с лихвой покрыть Ваших затрат времени, сил и денег. Опять же, если Вы покупали квартиру с помощью ипотечного кредита, то чем больше ожидание, тем больше сумма уплаченных Вами процентов.
:p Пример несколько условный, но суть отражает ;)
Есть, конечно, еще всякие разные нюансы... в зависимости от того, о каком классе жилья идет речь, какие конкретно условия и т.п.
  • 0

#7
tomik_1

tomik_1
  • В доску свой
  • 2 744 сообщений

До сегодня я думал, что таких банков нет, т.к.банк согласившийся на это - несет риски... я буду только рад, если такой банк есть, кто согласится в залог взять..воздух  :) Обычно они очень консервативны...и то чего нельзя потрогать руками они не берут.


Ситауция буквально за последние полтора года или год сильно изменилась. Раньше банки, действительно, были очень консервативны в отношении первичного рынка недвижимости. Сейчас же они вынуждены менять свои принципы работы.
Первичный рынок выгоден и интересен для банков. Да, риск выше. Но не настолько, как изначально кажется. Банки отработали уже механизм просчета этих рисков и защиты от них. Получается, что тот недостаток залога, который имеется со стороны дольщика, покупающего квартиру в строящемся доме, банк перекрывает залогом со стороны застройщика. Так что, не такой уж и воздух банки кредитуют :p
  • 0

#8
tomik_1

tomik_1
  • В доску свой
  • 2 744 сообщений

нет! что Вы?!  просто дело это стоящее и я более чем уверен, что сделать солидный куш очень даже вполне возможно на этом деле. Бесплатно тут идею панимаете ли раздаем )))  помоему, Томик, нам положено вознаграждение :)


Очень даже возможно) Я умолчу, насколько даже иногда возможно)
Кстати, про вознаграждение мне очень даже понравилась мысль :p
  • 0

#9
Margo

Margo
  • В доску свой
  • 1 078 сообщений
ну...идея не нова....
многие люди, у которых были деньги(на первую такую квартиру) уже так и сделали и продолжают делать....
думаю для таких дел нужен солидный первоначальный капитал
  • 0

#10
tomik_1

tomik_1
  • В доску свой
  • 2 744 сообщений

ну...идея не нова....
многие люди, у которых были деньги(на первую такую квартиру) уже так и сделали и продолжают делать....
думаю для таких дел нужен солидный первоначальный капитал


Идея, действительно, не нова... этого никто, в общем-то, и не утверждал :)
А по поводу солидности первоначального капитала... Понятие "солидность" относительно. Что Вы в него вкладываете?
:p
  • 0

#11
SHEVA

SHEVA

    гарнi хлопiц

  • В доску свой
  • 8 860 сообщений
Это кто предлагает у нас на рынке долевое участие?
  • 0

#12
unknown_Хруст_

unknown_Хруст_
  • никто
Что то подобное долевому участию. я предлагал в соседнем топике - Снос частного сектора. http://vse.kz/index....pic=38596&st=20

#13
tomik_1

tomik_1
  • В доску свой
  • 2 744 сообщений

Это кто предлагает у нас на рынке долевое участие?


Вопрос не совсем понятен :)
  • 0

#14
void

void
  • Постоялец
  • 396 сообщений
Все это хорошо, но где цифры господа-товарищи. Стоит ли игра свеч? Я в этом ничего не понимаю,но вопросы возникли. Возможно ли продать квартиру если она куплена в ипотеку? Проценты за ипотеку за год, не сьедят ли они всю прибыль? Реально ли что после постройки дома квартира в нем подоражает, мне кажеться что застройщики сейчас продают что перед стороительством, что после построики дома, по одной цене, так как высока конкуренция. И самое главное спрос, какая сейчас тенденция, нужны ли нам новостройки, ведь в одном и том же районе квартира в новостройке дороже на 30-50% чем квартира в соседнем 15-ти летнем доме, не исскуственные ли цены в новостройке?
  • 0

#15
Буба

Буба

    Читатель

  • В доску свой
  • 2 170 сообщений
Братан, купи Камаз яблок и отгони его в Челябинск. И быстрее и кучерявее
  • 0

#16
void

void
  • Постоялец
  • 396 сообщений
Чтоб такой навар получить яблоки должны быть золотыми. Здесь осуждается возможность заработать именно на квартире, а не на чем либо другом. Я тоже могу предложить тебе например открыть счет на Forex и рубить бабло не выходя из дома, но это совсем другаю тема.
  • 0

#17
ULYMUNAT

ULYMUNAT
  • Свой человек
  • 746 сообщений
Идея не плохая и не очень рискованная , но а если форс-мажорное обстоятельство?
  • 0

#18
MG-42

MG-42

    Центральный Спортивный Клуб Армии

  • В доску свой
  • 7 257 сообщений
Кто нить так уже делал и что из этого вышло? Хотелось бы по-подробней о механизме прокупки в кредит строящегося жилья узнать.
  • 0

#19
tomik_1

tomik_1
  • В доску свой
  • 2 744 сообщений

Все это хорошо, но где цифры господа-товарищи. Стоит ли игра свеч?

Стоит. Правда, я ориентирована на рынок Астаны, поэтому не могу привести Вам факты применительно к алматинскому рынку, а у него, несомненно, есть своя специфика.

Я в этом ничего не понимаю,но вопросы возникли.


Но на некоторые вопросы, не имеющие привязки к конкретному рынку могу попробовать дать ответы :rotate:

Возможно ли продать квартиру если она куплена в ипотеку?


Возможно.

Проценты за ипотеку за год, не сьедят ли они всю прибыль?

В этом-то и заключается правильность выбора квартиры в новостройке с целью инвестирования. Астанинская практика показывает, что не съедят :weep: При правильном учете сопутствующих условий.

Реально ли что после постройки дома квартира в нем подоражает, мне кажеться что застройщики сейчас продают что перед стороительством, что после построики дома, по одной цене, так как высока конкуренция. И самое главное спрос, какая сейчас тенденция, нужны ли нам новостройки, ведь в одном и том же районе квартира в новостройке дороже на 30-50% чем квартира в соседнем 15-ти летнем доме, не исскуственные ли цены в новостройке?

А вот здесь уже могу с достаточной степенью компетентности говорить лишь об Астане. :laugh:
  • 0

#20
tomik_1

tomik_1
  • В доску свой
  • 2 744 сообщений

Идея не плохая и не очень рискованная  , но а если форс-мажорное обстоятельство?


Ну, в инвестициях без риска не бывает... Больше или меньше, но он будет :rotate:
  • 0




Количество пользователей, читающих эту тему: 0

пользователей: 0, неизвестных прохожих: 0, скрытых пользователей: 0

X

Размещение рекламы на сайте     Предложения о сотрудничестве     Служба поддержки пользователей

© 2011-2016 vse.kz. При любом использовании материалов Форума ссылка на vse.kz обязательна.