Сообщений в теме: 6046

[gosh]

Заслуженный топик-брат сабжевого - Цена купли-продажи. Не только факты, но и обсуждение

[select]

Прошу прощения у модераторов данного форума, но закрытие известной ветки на букву К, не снимает остроты проблемы предстоящего Крушения цен на недвижимость в Алматы.

Можно закрыть все темы. Можно отключить все телеканалы. Можно перестать печатать все газеты. Но отменить законы экономики невозможно.

За бурным периодом (бум), следует (баст). Иначе говоря бум и крах. Мыльный пузырь на рынке недвижимости лопнул.Согласно исследованиям Нобелевского лауреата по экономике Пола Кругмана, спад цен на рынке недвижимости идет в среднем 6 лет, потом начинается медленное восстановление. (Исследовано более 134 рецессий за последние 100 лет)

Уважаемые модераторы, не зависимо от того будет закрыта эта тема или будет существовать, ЗАКОНЫ ЭКОНОМИКИ ОТМЕНИТЬ НЕВОЗМОЖНО.

Сообщение отредактировал select: 25.10.2009, 03:30:16

[select]

Рынку недвижимости Алматы грозит полная катастрофа.

Для начала несколько ссылок. Попробуем почитать нашу любимую газету "Крыша" под другим углом.

Сайт "Крыша" Данные за 15.10.2009 г

http://krisha.kz/a/s...8744.html?all=1 Все 210 объявлений этого продавца "Grand Estate "
http://krisha.kz/a/s...8062.html?all=1 Все 205 объявлений этого продавца http://krisha.kz/a/s...6991.html?all=1 Все 164 объявлений этого продавца http://krisha.kz/a/s...7723.html?all=1 Все 62 объявления этого продавца Агентство SkyS http://krisha.kz/a/s...3516.html?all=1 Все 124 объявлений этого продавца Агентство Elit Agency http://krisha.kz/a/s...6673.html?all=1 Все 129 объявлений этого продавца Агентство Ануэль http://krisha.kz/a/s...7021.html?all=1 Все 82 объявления этого продавца http://krisha.kz/a/s...8170.html?all=1 Все 73 объявления этого продавца, Ира.
http://krisha.kz/a/s...4518.html?all=1 Все 139 объявлений этого продавца , Юлия.
http://krisha.kz/a/s...2138.html?all=1 Все 83 объявлений этого продавца . Агентство «Абсолют» http://krisha.kz/a/s...5838.html?all=1 Все 68 объявлений этого продавца. Агентство "Достар",
http://krisha.kz/a/s...0202.html?all=1 Все 67 объявлений этого продавца, Мухтар.
http://krisha.kz/a/s...9233.html?all=1 Все 74 объявлений этого продавца. Агентство «Аркада»
http://krisha.kz/a/s...1477.html?all=1 Все 84 объявления этого продавца «Kibris Premer Estate
http://krisha.kz/a/s...9371.html?all=1 Все 54 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7049.html?all=1 Все 53 объявлений этого продавца http://krisha.kz/a/s...5845.html?all=1 Все 49 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7694.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...0918.html?all=1 Все 31 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7787.html?all=1 Все 52 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...6987.html?all=1 Все 54 объявлений этого
http://krisha.kz/a/s...8047.html?all=1 Все 27 объявления этого продавца
http://krisha.kz/a/s...1774.html?all=1 Все 23 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7832.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...8868.html?all=1 Все 27 объявлений этого
http://krisha.kz/a/s...3134.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...4667.html?all=1 Все 45 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...2138.html?all=1 Все 36 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...7403.html?all=1 Все 22 объявлений этого продавца
http://krisha.kz/a/s...3735.html?all=1 Все 35 объявлений этого продавца
и т.д.
По этой выборке дано 2102 квартир из 8344 представленных в Крыше.
Это 25% квартир на рынке.

Получается , что 30-35 агентств недвижимости держат за горло полутора миллионный город. Именно по такому пути развивались события в Риге, там сейчас по 700 долларов за квадрат не покупают квартиры.А началось все с нереально высоких цен, потом агентства недвижимости пытались держать цены, но не смогли продавать квартиры и зарабатывать себе прибыль. В результате многие агентства обанкротились, а многие продавцы квартир стали продавать сами по любой цене(их давил внезапно выросший процент по ипотеке). В результате цены рухнули.

[select]

Вывод: Удержать цены искусственно можно от 6 до 12 месяцев, этот период "псевдо дна" заканчивается. После этого периода агентства недвижимости не могут нести расходы (оплата офиса,оплата маклерам, показы квартир, объявления в газетах и т.д.) .Главной причиной банкротства агентств недвижимости и подачи объявлений в газету "простыми людьми" - становится увеличение срока экспозиции квартир. Иначе говоря - квартиры не продаются в течение 1-2 месяцев как гарантирует агентство.Квартиры не продаются т.к. не выдают МАССОВО ипотеку, до 80% сделок шло по ипотеке.В результате люди сами пытаются продать квартиры с пометкой "срочно продам" дают массу объявлений- рынок недвижимости обваливается.( Так произошло летом 2009 года с участками в Алматы- цены рухнули на 50%)

[select]

«Reuters»: Казахстан и Украина представляют огромную угрозу международным торгово-финансовым рынкам
http://www.inosmikz.com/?p=2298



С наступлением осени в оценках международных торгово-финансовых организаций относительно состояния дел в финансовом секторе экономики Казахстана вновь начинают превалировать прогнозы о возможности дефолта или даже банкротства.
В переданном из Женевы и опубликованном 22 сентября информационным агентством «Reuters» материале под названием «Kazakhstan, Ukraine are big trade finance risks – WTO», говорится, к примеру, следующее: «Опасность банковских дефолтов в Казахстане и Украине представляет угрозу торговым финансовым рынкам», - заявила во вторник Всемирная торговая организация (ВТО)».

Ситуация с торгово-финансовой ликвидностью для крупных банков, как было сказано в отчете ВТО на состоявшейся на прошлой неделе встрече торгово-финансовых экспертов, улучшилась. Однако при этом ликвидности все еще было, оказывается, недостаточно в Африке, Центральной Америке, ключевых восточноевропейских странах, в некоторых странах с низким доходом в Юго-Восточной Азии и Центральной Азии.
«Эксперты выразили озабоченность касательно ситуации в Казахстане и Украине, где принятый риск был очень высок, и банковский дефолт мог бы иметь системные последствия на торговых финансовых рынках», - говорится в отчете.
В общем, отчего экономика Казахстана, по заявлению его властей, начала уходить осенью прошлого года при поддержке выделявшихся под это дело миллиардов долларов, туда она, похоже, теперь снова возвращается.
В четвертом квартале прошлого года и в первом квартале нынешнего года Казахстан эксперты называли едва ли не самым первым кандидатом на повторение прошлогоднего провального опыта Исландии. Это продолжалось так долго, что временами такие предположения начинают казаться во многом надуманными. В Казахстане общая социально-экономическая стабильность, казалось, продолжала сохраняться.
Исландия не одинока. Сербия, прибалтийские государства, Казахстан, Индонезия, Южная Корея и Аргентина – все они в финансовой беде».
Тут надо, наверное, отметить, что было и есть немало других очень авторитетных экспертов и наблюдателей полагали, что Казахстан являлся наиболее вероятным кандидатом на повторение такого банкротства, в которое угодила Исландия. То есть наша страна, получается, находилась ближе всех к так называемому «исландскому синдрому». Другими словами, ситуация, судя по всему, складывалась для нее очень серьезная. Наши власти, естественно, прекрасно отдавала себе в этом отчет. Но тут беспокойство вызывает другой вопрос: как страна дожила до такой жизни?
Все это, наверное, так, но ведь ситуация в течение нескольких последних лет до того шло именно к тому, что сейчас, как говорится, страна, по дружному мнению экспертов, одна из наиболее вероятных кандидаток на роль «второй Исландии», имеет. И что ж, ничего нельзя было, никак предотвратить было нельзя такое?! Ведь кто только не предсказывал формирование именно такой опасной ситуации, кто только не предупреждал о надвигающейся опасности.
К примеру, в сентябре 2006 года одна из российских исследовательских структур опубликовала на сайте «Regnum» результаты своего изучения социально-экономической ситуации в Казахстане, там однозначно было предсказана возможность дефолта в нашей стране именно четвертом квартале 2008 года.
В октябре 2007 года выступила с предупреждением о том, к чему нарастающие объемы привлекаемых из-за рубежа кредитов могут привести казахстанскую банковскую систему и вместе с ней и всю экономику, уже Международный валютный фонд.
В общем, многие в ближнем и дальнем зарубежье видели, к чему казахстанская финансовая система и экономика идут и чем это для нее может кончиться. Не только видели, но и говорили и предупреждали. Только вот должной, соответствующей действенной реакции со стороны казахстанских монетарных и экономических властей так и никто не дождался. На дальнейшее развитие ведущей к угрозе дефолта тенденции, помнится, не оказала никакого препятсвующего влияния даже имевшее место в апреле 2007 года обнародование председателем Нацбанка РК А.Сайденовым того факта, что объем внешнего долга страны достиг уровня 95% от ВВП.
В общем, остается вопрос: что было толку от миллиардов помощи для банков, если по степени вероятности банковских дефолтов опять оказался впереди всех других стран?!



Марал САЛЫКЖАНОВ

[select]

Еще раз повторю картинку.

http://eestiseebimul...og-post_24.html

Многим нравится, когда их недвижимость поднимается в цене. В это время люди становятся опьяненными жадностью и поглощаются идеей обладания недвижимым имуществом как инвестиции. Однако, как только недвижимость становится инвестицией, цены на недвижимость начинают вести себя как инвестиции, и изменчивость вводится в систему. Вы не хотите чтобы недвижимость торговалась с изменчивостью рынка товаров потребления. Это вызывает больше вреда чем пользы..."
Вышеупомянутый график - превосходное описание психологических стадий пузыря рынка недвижимости. Довольно легко поместить периоды в каждую из этих стадий, как показано нашим местным рынком недвижимости*(смотрите сноску внизу):


* Взлет: 1998-1999
* Первая Распродажа: 2000
* Внимание СМИ: 2001-2002
* Энтузиазм: 2003
* Жадность: 2004-2005
* Заблуждение: 2006
* Опровержение: 2007
* Опасение: 2008
* Капитуляция: 2009-2010
* Отчаяние: 2011-2013
* Возврат к золотой середине: 2014

Сообщение отредактировал select: 25.10.2009, 03:22:46

[select]

Почему падение стоимости жилья на 50% еще не "дно"?

http://eestiseebimul...2009/04/50.html

Существует мнение, что цены, упав на 50% достигли «дна» и что настало «отличное время» для покупки жилья. Такое мнение ошибочно в силу целого ряда причин.

В последнее время появляется всё больше статей о том, что недвижимость стала «дешёвой» и «привлекательной». Маклеры констатируют факты: цены на жильё упали на 50%.

Другими словами: «настало время покупать, дешевле быть не может!».
Психология такой эйфории понятна всем нам. Людьми пытаются манипулировать для того, чтобы заставить их забыть какими цены были до пузыря. Их внимание фокусируют на размере падения цен от пузырёвого пика. То же самое справедливо и в отношении любого другого пузыря, будь то недвижимость, акции, или луковицы тюльпанов.

Сегодняшние цены не имеют никакого отношения к пику ценового пузыря.
Поэтому факт падения цен на 50%, это ещё не определение «дна».




Пузыри имеют тенденцию следовать по схеме человеческой психологии:


Людей захватывает эйфория крутого повышения цен, все начинают верить, что такая тенденция бесконечна.
Первоначальное сдутие цен на пике пузыря вызывает шок. На данном этапе нетронутым остаётся пузырёвое мышление: «рынок недвижимости (или акций интернет компаний и т.п.) переживает обычное «выравнивание» цен и тенденция на повышение цен по-прежнему осталась.»
На рынке недвижимости, такая психология объясняется стандартными фразами: «земля кончается», «недвижимость всегда растёт со временем», «людям надо где-то жить, поэтому спрос на жилье всегда будет только расти», и т.д.
В какой-то момент спекулянты, опоздавшие на начальный всплеск цен, прыгают на уходящий поезд, т.к. «сейчас самые лучшие цены, каких никогда уже не будет».
Резкий спрос оказывает временное снижение предложения, временно подталкивая цены вверх.
Однако за кулисами кратковременного скачка цен рынок переживает координальные изменения. Всплеск вскоре исчезает: спрос ослабевает, предложения растут и цены продолжают своё снижение.
На памяти спекулянтов, инвесторов, маклеров и строительных фирм - огромные прибыли времён пузыря. Образуется т.н. «инвестиционная память», прочно встроенная в их мышление и порождающая «воспоминания о хороших временах». Такая память заставляет их думать о том, что тенденция на повышение вот вот начнётся в какой-то момент. Всё это приводит к постоянному провозглашению «дна». В такое «дно» начинают верить спекулянты и они закупаются недвижимостью. Разочарование не заставляет себя долго ждать, т.к. тенденция к понижению продолжается.
На каком-то этапе, капитал спекулянтов иссякает и цены возвращаются к предпузырёвому уровню, или даже падают ещё ниже. Это то, что можно назвать настоящим дном.
Память о прошлых «хороших временах» не даёт покоя спекулянтам. Тенденция к повышению начинается как надежда на то, что «всё повторяется». Рынок недвижимости постепенно оживает.
В конце концов «память о тенденции к повышению» исчезает вместе с неудачной попыткой «восстановить» цены. Стандартные фразы, которые подкармливали пузырь, такие как «недвижимость может только дорожaть», и т.п. становятся бесполезными. Это подталкивает рынок к конечной фазе - капитуляции.

[select]

Пузырь на рынке недвижимости

http://ru.wikipedia..../wiki/Пу%...?ти
Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Пузырь на рынке недвижимости — является разновидностью экономического пузыря, происходящего на рынке недвижимости.

Признаки

Финансовая доступность. Измеряется стоимостью недвижимости к величине ВВП. Может определяться для отдельной взятой территории как стоимость к доходам населения.
Размер ипотечных платежей. Измеряется долей ипотечных платежей к доходу населения.
Ставка аренды. Определяется как ставка аренды к стоимости дома.
Рентабельность строительства. Определяется как прибыль к затратам.

Причины

Пузырь на рынке недвижимости возникал по следующим причинам:

Факторы предложения:

Законодательные ограничения застройки. В случае ограничения законодателем размеров строительства приводит к снижению предложения на рынке и снижению ликвидности рынка недвижимости. В Нью-Йорке, США, существует ограничение на этажность постройки, называемое зональностью. Каждая зона допускает определённую высотность зданий, что ограничивает плотность проживания на территории зоны.
Самостоятельные ограничения застройки. В случае сговора/монополии застройщиков происходит сознательное ограничение объёмов строительства. Считается, что данная причина является одним из факторов взрывного роста цен в Москве.
Естественные ограничения застройки. Территориальные ограничения являются частой причиной роста цен, особенно в центрах крупных городов.
Ожидание доходности со стороны продавцов. Обладатели недвижимости, при росте цен ожидают дальнейшего удорожания недвижимости, как инвестиционного объекта.

Факторы спроса:

Значительное увеличение реальных доходов населения. В результате экономического роста богатеющие классы начинают вкладываться в недвижимость. Считается, что данная причина является одним из факторов взрывного роста цен в Москве.
Развитие ипотеки. Приводит к увеличению доступности жилья для больших слоев населения, в развитых странах ипотечный спрос является преобладающим. Колебания процентных ставок на ипотечные займы сильно влияют на эту составляющую спроса.
Отток средств инвесторов с рынка капитала на рынок недвижимости. При снижении доходности рынка капитала наблюдается отток средств в рынок недвижимости. Подобная тенденция обозначилась в США после прокола интернет-пузыря, когда значительные средства стали вкладываться в приобретение недвижимости.
Ажиотажный спрос. В случае ряда причин возникает неадекватный, необоснованный ажиотаж. Примером служит кризис 1920-х годов во Флориде.

Предсказание момента разрыва пузыря
Несмотря на то, что индикаторы рынка недвижимости, свидетельствующие о его перегреве, давно проработаны, момент прокола пузыря предсказать не удаётся. Основная причина, препятствующая предсказанию — инерционность ожиданий продавцов относительно доходности. В итоге, корректировка часто производится за счёт инфляционной составляющей, без падения номинальных цен. Тем не менее, кризис 1990-х в Японии был ожидаем и привел к значительному снижению цен в номинальном и реальном выражении в течение 14 лет подряд.

Сообщение отредактировал select: 25.10.2009, 03:28:31

[select]

Какие аргументы приводят люди, которые пытаются раскрутить недвижимость на рынке .Aргументы и факты.

http://eestiseebimul...og-post_17.html

1. Арендовать - это просто выкидывать деньги на ветер.
НЕВЕРНО, арендовать сейчас гораздо дешевле, чем иметь своё. Если вы не платите аренду, то вы либо:
а) Выплачиваете кредит, в этом случае вы выкидываете деньги на: интресс - арендуете деньги у банка, налоги, ремонты, мебель

б) Уже выплатили кредит, тогда вы выкидываете дополнительный доход, который могли бы получать, если бы продали свою квартиру и вложили деньги в гарантийные бонды или просто в банк под процент. Американские банки страхуют свои счета до $100000 и платят 5.40% в год. Я не утверждаю, что стоит нести свои деньги в американские банки, а привожу это для наглядного примера (куда именно можно вложить свои деньги вам сможет подсказать финансовый советник, которым я не являюсь). Этого дополнительного дохода могло бы хватить чтобы покрыть от 50% до 200% затрат на аренду, чтобы уже не зависeть от работы, а в некоторых случаях полностью заменить свой доход и уйти с работы на пенсию.

В любом случае владельцы квартир тратят гораздо больше денег ежедневно, чем те, кто арендует. Владельцы, арендуя свои квартиры, "одалживают" их под 2% интресса. Это просто фантастическая сделка для съёмщиков. Мало того, многим из владельцев не хватает аренды, чтобы покрыть всю стоимость владения квартирой и ежемесячных платежей. Oни вынуждены ещё и доплачивать из своего кармана! Это сегодняшняя реальность, которая, если разобраться, похожа на фантастику. Интресс будет только расти, чтобы придерживать инфляцию. Это означает ещё большие потери для всех, кто платит интресс: владельцев в долгах, спекулянтов и строителей. Некоторые из которых одалживали свои деньги у банков, а теперь застряли со своими владениями на холодном рынке.

2. Налоговые преимущества владеть собственной квартирой.
НЕВЕРНО, налоговые преимущества незначительны по сравнению с большими месячными потерями. Аренда это конечно тоже затрата, но покупать сейчас - гораздо большая трата.

3. Ладно, владеть квартирой означает терять деньги на сегодняшний день, но зато её ценность растет с каждым годом и всё уровняется!
НЕВЕРНО, ценность падает. Цены падают, а это в свою очередь только усугубляет картину тем, что интресс повышается и платить надо будет всё больше.

.4. Как только цены упадут немного, количество покупателей, которые ждали падения, хлынут разбирать квартиры!
НЕВЕРНОосталось уже слишком мало покупателей. И те, кто захочет купить, не сможет взять кредит. Банки уже сегодня отказывают людям в кредитах. Сходите в банк и попробуйте взять кредит. Вам скажут прийти в конце года, так как сами банки опасаются ожидаемого краха. А без кредита мало кто сможет принести наличные деньги и цены опустятся ещё ниже.

5. Цены на дома НИКОГДА не упадут в моём районе, потому что все хотят там жить!
НЕВЕРНО, конечно, все меняется относительно, но особенность района не гарантирует стабильности цен в целом. Многие люди не понимают разницу между высокими ценами и повышающимися ценами. Цены уже высоки и они не повышаются. Цены падают. Падающие цены делают покупку собственной квартиры плохим вложением денег.

6. Цены на дома не падают до нуля как скажем цены на акции. Поэтому безопасней вкладывать деньги в недвижимость.
НЕВЕРНО. Правда, что цены на дома не падают до нуля. Однако то, сколько вы уже выплатили за дом может свестись на ноль или даже уйти в минус. Если вы выплатили за дом первоначально 20% его стоимости, а ценность дома упала на 20% - это означает, что ваши деньги пропали впустую. Плюс, в такой ситуации банк потребует от вас дополнительный залог, если цены упадут на 20%. А если ценность дома упала еще ниже, чем вы выплатили, то значит вы потеряли еще больше. Даже маленькое падение цен в 4% полностью опустошает каждого, кто выплатил за квартиру 10% её покупной стоимости, так как маклеры и продажа вместе заберут в районе 6%. Это значит, что крах недвижимости хуже, чем крах на рынке акций. Большинство людей вложили все свои деньги в свои дома, и эти деньги наxодятся под угрозой исчезновения по причине падения цен. На маркете вы можете потерять все свои вложенные деньги. В недвижимости вы можете потерять все свои деньги, недвижимость и остаться должником с процентами.

[select]

7. Мы знаем, что будет мягкая посадка, так как газеты об этом пишут.
НЕВЕРНО. Цены могут упасть в пропасть. Никто не знает точно, что произойдет. Однако, риск неожиданного краха уже серьёзен. Мыльный пузырь на рынке недвижимости в на данный момент самый большой в истории этой страны. Предсказания о "мягкой посадке" (вместо жёсткой) являются манипуляцией эмоциями покупателей, чтобы заставить их купить недвижимость, несмотря на то, что цены падают. Financial Times независима от компаний недвижимости и прогнозирует "резкое падение цен на жилье и значительный экономический спад". Большинство новостей в газетах не являются новостями. Это всего лишь реклама, которую сделали так, чтобы она выглядела как новости. Эти новости перенасыщены мнениями бюро недвижимости, чей доход зависит от того, как умело они освободят вас от ваших денег. Их цель не оповестить вас, а попытаться заставить вас купить. Они учатся у своих американских коллег, которые первыми начали использовать подобные методы в средствах массовой информации. Когда кто-то вам говорит, что всё в порядке - посмотрите, от кого исходит такая информация. Не исходит ли она от лица заинтересованного или фирмы, которые хотят, чтобы вы верили в рынок недвижимости и они смогли заполучить ваши деньги?






8. Цены были взвинчены спросом.
НЕВЕРНО. Цены были взвинчены манипуляцией, доступными кредитами и спекулянтами, которые скупали всё подряд с целью лёгкой наживы. Правда - то, что цены могут повыситься или упасть без любого изменения спроса или предложения. Пузырь был манией дешевого и легкого кредита. Теперь мания закончена. Вот выдержка из статьи DELFI:"На рост цен повлияло манипулирование потребителем: продажа недвижимости с помощью ежемесячных взносов, создание находящихся под контролем посредников интернет-порталов и психологическая обработка людей. Люди опасались, что цены еще более вырастут, и, стремясь успеть на уходящий поезд, спешили за выгодными кредитами в банки, даже те, кому делать там было нечего." (DELFI Эксперт: банки сговорились с бюро недвижимости)

9. Места для построек остаётся всё меньше. Землю не построишь.
ВЕРНО, однако продажи резко упали за последний год. Похоже и покупателей не построишь. Почитайте про Японский кризис (на английском "Take it from Japan: Bubbles hurt" NY Times, или на русском), там тоже мало земли, однако это не остановило падение цен 14 лет подряд. Уровень цен в Японии на сегодняшний день такой, каким он был 23 года назад.


Если вы действительно думаете, что домов и квартир не хватает, то почему же столько свободных квартир на рынке? И их становится всё больше.


10. Сайты недвижимости доказывают что цены не падают!
НЕВЕРНО. Сайты недвижимости принадлежат и контролируются бюро недвижимости. Вот, что пишет о себе CITY24: "CiTY24 был основан акционерным обществом AS Kinnisvaraportaal Ltd. Акционеры AS Kinnisvaraportaal Ltd - четыре наибольших фирмы недвижимого имущества в Эстонии - Arco Vara, Uus Maa, Pindi Kinnisvara and Rime Kinnisvara; и компанией капитал-предприятия AS Intergate Ltd. CiTY24 появился на рынке в декабре 2000 и в скором времени стал самым популярным порталом недвижимого имущества в Эстонии. Фактически, это - единственный портал, к которомy все другие большие фирмы недвижимого имущества в Эстонии присоединились. CiTY24 состоит в партнерстве с 34-мя (!!!) фирмами по недвижимости." О какой конкурентности в сфере недвижимости может идти речь, если сам CITY24 фактически признаёт, что является монопольным объединением в собственном описании!? Приведём типичный пример манипуляций с порталами недвижимости: если квартира не продаётся, то маклер может убрать её из списка или поменять фотографии. Тогда вы не заметите, что эта квартира не продалась. Потом маклер может заново поставить эту квартиру назад с новыми фотографиями, под другим углом, с меньшей ценой. Ничего не подозревающий покупатель думает, что это новое объявление. И маклер может доказать покупателю: "Вот тут вам и дата, что квартира только была выставлена на продажу. Покупайте быстрее, пока кто-то другой не купил!"

Никто не проверяет по каким конечным ценам продаются квартиры, и цены на сайтах недвижимости подчастую не говорят правду.

Сайты недвижимости не пускают к себе владельцев бесплатно, которые продают без маклеров, так как если вы экономите деньги - они их теряют.

11. Богачи из других стран способствуют повышению цен.
НЕВЕРНО. Процент купленных домов иностранцами ничтожно мал. Более того, вложение денег в эстонскую недвижимость - это ужасное вложение на данный момент. Иностранцы могут просто подождать и посмотреть со стороны на падение кроны и эстонской недвижимости. И они смогут купить гораздо дешевле через некоторое время. Богатые инвесторы не настолько глупы, чтобы покупать на завышенном рынке, однако ваш маклер надеется, что вы глупы.

[select]

12. Вот уже 10 лет говорят что будет обвал на рынке недвижимости, а его все нет!
ВЕРНО, но это не важно. Крахи реально происходят приблизительно каждую декаду. И даже часы маклера, несмотря на то, что поломаны - показывают верное время 2 раза в день.

13. Доходы населения оправдывают цены.
НЕВЕРНО. Банки используют формулу: ваша зарплата в год умножаемая на 3, как безопасную основу цен на квартиру. Мы уже давно удалились из опасной зоны. Сейчас цены на недвижимость соответствуют формуле: ваша зарплата в год умножаемая на 10.

14. Аренда может повыситься, а месячная оплата за квартиру останется прежней.
НЕВЕРНО. Интресс может повыситься из-за инфляции, а вместе сним ваша месячная оплата. Когда цены падают, никто не заплатит вам сумму, которую вы заплатили на пике или на падающем рынке. Поэтому если владельцу надо будет продать из-за потери работы, то он потеряет серьёзную сумму. Учтём ещё ко всему инфляцию, которая составляет в Эстонии 5.1% в год. Получается аренда за последние несколько лет вообще подешевела и станет ещё дешевле. Владельцы не смогут продать квартиры по высоким ценам и будут теперь бороться за аренды. А в такой борьбе, когда большое предложение аренды - цену поднять будет нереально.


15. Ну надо-же где-то жить!
КОНЕЧНО. Однако, это не означает, что вам надо пустить свои жизненные сбережения на плохую инвестицию. Вы можете спокойно жить в хорошей квартире с мебелью за гораздо меньшие деньги. Те, кто арендует, может сэкономить сотни тысяч не только на аренде, но и на возможности не потерять свой начальный взнос.

16. Не оскорбляй квартиру или дом родной, называя её недвижимостью!
НЕВЕРНО. Это всё недвижимость. Mаклеры манипулируют другими терминами, чтобы повлиять на ваши эмоции. Mаклеры знают, что никто, будучи в своём уме, не купит на таком рынке. Поэтому они вам продают домик, квартирку, гнёздышко, ваш уютный уголок или вашу крепость, а не какую-то там бездушную недвижимость.

17. Если не купишь сейчас, у тебя не будет другого шанса, так как цены всё время идут вверх!
НЕВЕРНО. Цены падают. A представленный аргумент был также популярен в 1989 в Америке, в Лос-Анджелесе, как раз перед огромным крахом. Это абсурд. Подумайте, eсли ни у кого кроме вас никогда не появится другой шанс купить недвижимость, то вы также не будете в состоянии продать вашу недвижимость через несколько лет, потому что не останется больше покупателей. Настоящая проблема не в том, застрянете ли вы, будучи съемщиком всю жизнь, а вот в чем: испугаетесь ли вы того, что никогда больше не сможете купить квартиру из-за высоких цен на пике рынка, на столько, что застрянете в квартире, которую не сможете позволить себе продать. Подумайте, банк не разрешит вам продать вашу квартиру, если вы должны за неё больше, чем она стоит на рынке.

18. Недвижимость стоит столько, сколько дураки за неё готовы заплатить.
НЕВЕРНО. У дураков, как правило, нет денег. Дуракам нужен будет кредит. Банки отказывают в кредитах уже сейчас. Дураки умнее, чем думают спекулянты - им спокойнее снимать и ждать падения. Времени у них много. А когда цены упадут ещё, дураки вдруг станут умными, а умники останутся в дураках.

19. Стоимость аренды может взлететь!
НЕВЕРНО. Аренда как-раз ограничена тем, сколько денег за неё могут платить люди, а не какой кредит они могут получить. Попробуйте сходить в банк и попросить миллион крон в кредит, чтобы платить за аренду.

20. Недвижимость защищает от инфляции, так что все равно надо покупать!
НЕВЕРНО. Интресс идёт вверх с инфляцией. Интресс, идущий выше, окажется последней каплей для людей и так уже с трудом справляющимися с высокими месячными затратами. Они могут не только потерять свой дом за неуплату, а еще и останутся при этом в долгу у банка. Мало шансов того, что зарплата пойдёт дальше вверх, так как в других странах могут выполнять работу дешевле, чем в Эстонии. Многие теряют работу из-за того, что фирмы уезжают из Эстонии в страны, где рабочая сила дешевле. Почитайте новости, и вы в этом убедитесь.

21. Непатриотично говорить о домах с завышенными ценами. Из-за этого цены могут пойти вниз.
НЕВЕРНО. Есть много людей в Эстонии, которым помогло бы понижение цен. Они заслуживают награду за их ожидание, терпение и неподписывание дорогих, разрушающих жизни людей кредитов, а также за их терпимость к проворным маклерам, строителям и спекулянтам, которые были похожи на богачей долгое время. Эти жители Эстонии заслуживают низких цен, и это ваш патриотический долг послать им линк этого блога http://eestiseebimull.blogspot.com

[select]

Что же теперь делать?
Если вы владеете, продайте сейчас. Таким образом вы можете фактически заработать деньги, которые появились из ничего. В противном случае, будет больно наблюдать, как эти деньги испаряются. Спекулянты помогли увеличению цены вашего дома. Теперь они хотят свои деньги назад, и вы должны воспрепятствовать им добиться этого. Единственный способ это сделать - продать перед тем, как это сделают ваши соседи. Время не на вашей стороне.

Если вы хотите купить - посмотрите вокруг и поймите, что цены падают. Зачем спешить покупать на падающем рынке? Время сейчас на вашей стороне. Да, вы король. Так не давайте же королю сделать из себя раба платежей на долгие годы, а может и на всю жизнь. Сэкономьте деньги сейчас и купите потом, когда цены будут значительно ниже. Чтобы выиграть в этой игре, надо иметь достаточно собственных денег в то время, когда никто не может получить кредит. Найдите себе доступную квартиру в аренду, откладывайте или вкладывайте ваши деньги, получайте удовольствие от жизни и ждите обвала цен - он уже идет!

[select]

Крах лучшего казахстанского банка и лучшей банковской системы СНГ
То, чего казахстанцы боялись больше всего: падения лучшей финансовой системы Казахстана, происходит.
http://www.kn.kz/articles.php?id=3148

На рынке появилась информация, что ситуация с "БТА Банком" осложнилась дефолтом. Скоро будут опубликованы подробности.

Хроника последних событий
Пока известно, что надежды на то, что "БТА Банк" будет приобретен "Сбербанком России", из туманных превратились в призрачные. В середине этой недели российский банк опубликовал свою отчетность, согласно которой его прибыль в 1 квартале 2009 года уменьшилась в 120 раз.
Банк пояснил, что такое серьезное снижение прибыли связано с ростом резервирования. Но казахстанцев больше волнует вопрос – продолжит ли "Сбербанк России" в связи с резким снижением прибыли интересоваться таким активом как "БТА Банк".
Как известно, период кризиса самый удобный момент для приобретения активов, так как именно тогда стоимость падает до минимума. Но покупка, разумеется, возможна только в случае если финансовое состояние приобретателя стабильно. Во всем мире количество сделок по покупкам продажам и слияниям из-за финансового кризиса серьезно снизилось. Это с тем, что компании в первую очередь стремятся обеспечить ликвидностью себя. Именно это и происходит сейчас со "Сбербанком России".
Между тем российский банк после озвучивания своей заинтересованности покупки "БТА Банка" и после подведения итогов первого квартала никаких подтверждающих или опровергающих заявлений по поводу казахстанского банка не делал. А с учетом новости о том, что казахстанский банк будет гасить только проценты по займам ясно, что покупка не состоится.
Между тем для владельца контрольного пакета акций "БТА Банка" – правительства Казахстана в лице фонда национального благосостояния "Самрук-Казына" архиважно было как можно быстрее решить проблему с данным банком.
Дело в том, что "БТА Банку" сегодня были выставлены требования по досрочному погашению части долгов, общая же сумма которых почти 12 млрд долларов!
Если с текущими выплатами долгов "БТА Банк" до сих пор справлялся, то с досрочное погашение его окончательно подкосило. Как известно в досрочной выплате долгов, прежде всего, заинтересованы хедж-фонды, которые испытывают наиболее остро нехватку ликвидности. По-видимому именно ситуация с ними и привела к тому, что случилось с "БТА Банк".

Меруерт Болатова, www.posit.su

[select]

Нет повести печальнее, чем эта…»
Все более скорбными от месяца к месяцу становятся сводки госфиннадзора о реальном состоянии дел в банковском секторе

http://www.respublik...ews/banks/2733/

Тулеген АСКАРОВ / 25 сентября 2009 года, № 36 (171)
Аналитические выкладки АФН сводят на нет бодрые пропагандистские реляции власти об улучшении ситуации. Похоже, теперь вопрос заключается лишь в том, когда и как в «Ак орде» решатся разрубить затянувшийся узел проблем и кого из чиновников определят ответственным за неудачный эксперимент с захватом частных банков, чтобы посадить на скамью подсудимых вдобавок к банкирам.

Судя по выкладкам аналитиков АФН, опирающихся в своих расчетах на данные оперативной отчетности банков, в августе ситуация в банковском секторе продолжала ухудшаться. Совокупный убыток банков за последний месяц значительно увеличился – на 9,8% (в абсолютном выражении – на 231,9 млрд тенге), до минус 2 трлн 599,6 млрд ($17,3 млрд), по состоянию на 1 сентября. Такой результат почти совпадает с объемом средств господдержки, влитых в экономику, и подсказывает ясный ответ всем желающим разобраться, что произошло с этими деньгами на самом деле.

«Минусы» по всем фронтам

Увеличился за август в минусовую сторону и отрицательный собственный капитал банковского сектора – на впечатляющие 40,1% (219,7 млрд тенге), до минус 767,7 млрд тенге. Чтобы хоть как-то сгладить негативное впечатление от этой грустной картины, в АФН применяют сейчас простой прием – дают общий результат как с учетом данных по «БТА Банку» и «Альянс Банку», так и без них. В последнем случае расчетный собственный капитал банковского сектора оказывается положительным на уровне 1 трлн 311,3 млрд тенге, но легче от этого, естественно, не становится.

Весьма высокой остается и доля активов банков, номинированных в инвалюте, – 52,5% от их общего объема, выросшего за август лишь на 0,1%, до 12 трлн 116 млрд тенге (на высоколиквидные активы приходилось 19,6%). А на займы, выданные в инвалюте, приходилось 60,1% от совокупного ссудного портфеля, прирост которого составил 0,2%, до 10 трлн 163,6 млрд тенге.

Кстати, займы нерезидентам, которым АФН объявило беспощадную борьбу, в августе росли гораздо быстрее – их размер увеличился на 1%, до 1 трлн 944,7 млрд тенге (19,1% от ссудного портфеля). Не менее примечательно, что лидером по объему таких займов по-прежнему остается «БТА Банк» – 1 трлн 396,6 млрд тенге, что составляет 71,8% от всех займов нерезидентам и 53,5% от кредитного портфеля этого банка.

Кстати, структуру ссудного портфеля аналитикам АФН также приходится представлять как с учетом данных по «БТА Банку» и «Альянс Банку», так и без них. В первом случае доля безнадежных кредитов оказывается на уровне 28,7%, относящихся к сомнительным займам 5‑й категории и безнадежным (с учетом провизий по однородным кредитам) – 33,8% от совокупного объема банковских кредитов.

Если же исключить данные по этим двум банкам, то доля безнадежных кредитов опускается до 8,2%, а сомнительных займов 5‑й категории и безнадежных – до 15,3%. Доля же займов, по которым имеется просроченная задолженность по платежам свыше 90 дней, на 1 сентября при первом способе подсчета составляла 15,8%, а при втором – 12,2%. Доля стандартных займов сейчас весьма низка – 28,7%, тогда как на сомнительные кредиты приходится 44%.

Далее, в структуре кредитного портфеля банков к 1 сентября на долю юридических лиц приходилось 65,9% (6 трлн 693,6 млрд тенге), физических лиц – 19,2% (1 трлн 954,3 млрд тенге), субъектов малого предпринимательства – 12,9% (1 трлн 314,3 млрд тенге). При этом по физическим лицам, как это ни удивительно, объем кредитов на потребительские цели (853 млрд тенге) оказался примерно равным сумме ипотечных жилищных займов (785,3 млрд тенге) и кредитов на строительство и покупку жилья (89,7 млрд тенге).

Кредитование отраслей экономики банками за август увеличилось на 36,6 млрд тенге, до 7 трлн 865,8 млрд тенге, при этом основная доля выделенных займов приходится на строительство (27,2%), торговлю (26,1%), непроизводственную сферу (23%) и промышленность (15,3%).

Обязательства банков перед нерезидентами уменьшились за последний месяц лета на 0,4% (19,6 млрд тенге), до 4 трлн 856,3 млрд тенге, что составило 37,7% от совокупного объема обязательств банковского сектора в 12 трлн 883,7 млрд тенге. Конечно, это позитив, но большой радости он не доставляет, так как объем обязательств, номинированных в инвалюте, все еще очень высок – 58%, а в абсолютном выражении на них приходится 7 трлн 474,9 млрд тенге. А приток инвалюты в страну за счет внешнеторговой выручки сейчас невелик, к тому же доступ банков на внешние рынки закрыт.

[select]

Экс-посол США в РК свидетельствует: Нацбанк РК прогорел с инвестициями на ипотечном кризисе в США. Похоже, это были деньги Нефтяного фонда

http://www.inosmikz....94#comment-9107
Написано 15 Сентябрь, 2009 в категории Экономика

Как – «Kazakhstan to stop drawing on oil fund for crisis» - передает информационное агентство «Reuters», министр экономики и бюджетного планирования Бахыт Султанов, выступая в парламенте РК, сказал: «Хотя 2010 год останется кризисным годом для мировой экономики, которая также затронет нашу экономику, мы предложили использовать внутренние ресурсы бюджета для продолжения тех (антикризисных) мер». Речь идет о том, что Казахстан решил больше не прибегать к использованию Национального нефтяного фонда (ННФ) страны для ведения борьбы с экономическим кризисом.
Сейчас его запасы, как сообщается, составляют 23 млрд. долларов. Похоже, они так же, как золотовалютные резервы (ЗВР), ощутимо уменьшились в размерах.
По официальным же данным, по состоянию на предшествовавший тому времени сентябрь месяц чистые международные резервы составляли $21,947 млрд., активы Национального нефтяного фонда – 27,561 млрд. долларов. В сумме получалась $49,508 миллиардов.
В репортаже «GlobalAtlanta», опубликованном 22 мая под названием «U.S. and EU Share Pains of Global Recession» и посвященном одному из публичных выступлений сенатора США от штата Джорджия Джонни Айзексона, фигурировала информация на этот счет.

Будучи в Астане, столице Казахстана, он был поражен количеством кранов и строительных проектов, и потом заметил, что нет никакой активности на строительных площадках, где возводятся здания.
Далее в репортаже сообщается следующее: «Он спросил у тогдашнего посла США Джона Ордвея, почему все это строительство пришло к приостановке, и ему сказали, что главный банк Казахстана сделал большие инвестиции в высокой степени рискованные ипотеки в США (U.S. sub-prime mortgages) и страдает от последствий. «Какой маленький мир, в котором мы живем», - сказал он на официальном завтраке, указывая на масштаб кризиса». У американского сенатора пример с Казахстаном, который вложил большой объем своих национальных сбережений в крайне рискованные ипотечные бумаги в США и, в итоге, вылетел, образно говоря, в трубу, вызывает, в общем-то, дежурные ассоциации. Это для нашей страны речь идет об огромных деньгах, но, по американским меркам, они, наверное, представляются не столь уж значительными. И потом, мало ли в мире еще таких неамериканских инвесторов, кто разорился, польстившись в свое время на американские «sub-prime mortgages». Всех сейчас, пожалуй, и не упомнишь.
А вот в самом Казахстане этот пример едва ли может или должен рассматриваться как обычный и ничем особенным не примечательный случай. Точно определить сложно, но, видимо, речь все же тут идет о средствах Национального нефтяного фонда РК, вложенных, как сообщалось в свое время, в американские ценные бумаги. И эти ценные бумаги теперь в значительной степени трансформировались, похоже, в обычные бумаги. Увы, разъяснения тогдашнего посла США в РК Дж.Ордвея, которые он дал прошлым летом сенатору Дж.Айзексону по вопросу того о том, почему же в Астане стройки встали, не дают точного представления о том, с какими же именно своими инвестициями главный банк Казахстана прогорел капитально на ипотечном кризисе в США. Поэтому остается лишь строить догадки со ссылкой на другие, уже казахстанские источники.
Так, в связи с появлением вышеуказанного характера информации вспоминается заявление, которое сделал несколько месяцев тому назад другой сенатор, но уже наш, казахстанский. Уалихан Кайсаров, депутат сената парламента РК второго созыва, вскоре после этого, в – «Уәлихан Қайсаров: Президенттің өзін бетпе-бет әңімеге шақырамын» -интервью, который он дал газете «Жас Алаш» и который был опубликован 5 марта 2009 года, ответил на вопрос так: «В связи с тем, что президент сказал: «В Национальном фонде имеются средства в размере около 30 млрд. долларов», я получил такую надежную информацию. Когда президент говорил, что мы, мол, возьмем из того самого Национального фонда 10 млрд. долларов для программы по предотвращению экономического кризиса, количество оставшихся там денег, оказывается, едва дотягивало до уровня в 6 млрд. долларов. Как известно, средства в Национальном фонде хранятся в виде ценных бумаг. Сейчас стоимость тех самых ценных бумаг, оказывается, подверглась восьмикратному обесценению».
Получается, что, если Дж.Ордвей, давая сенатору Дж.Айзексону разъяснения по поводу инвестиций главного банка Казахстана в американские «sub-prime mortgages», имел в виду все же размещенные в США средства Национального нефтяного фонда РК, казахстанский бывший сенатор У.Кайсаров, говоря, о катастрофическом обесценении этих самых ценных бумаг, был прав.
Тогда то, сколько же теперь в действительности составляют запасы ННФ, не могут не вызывать вопроса.

Ерлан СМАГУЛОВ

[select]

Уровень падения цен на недвижимость в странах бывшего СССР

http://www.m-2.ru/ne...972895937.shtml
Аналитический центр GED Analytics завершил исследование изменения уровня цен на жилье в 15-ти столицах республик бывшего Советского Союза за последний год. С сентября 2008 года по сентябрь 2009 года больше всего средние цены предложения на жилье снизились в столице Латвии - Риге (-53%), столице Грузии - Тбилиси (-42%) и в украинской столице - Киеве (-39%). Наименьший уровень снижения цен оказался в столице Киргизии - Бишкеке (-16%), столице Армении - Ереване (-19%) и столице Молдавии - Кишиневе (-21%).
В большинстве стран, ранее входивших в состав Советского Союза, снижение цен на жилье началось в 2008 году, до этого же год за годом цены уверенно росли. Однако в двух странах цены начали идти вниз еще в 2007 году.
Так в советской столице Казахстана (Алматы) цены достигли в 2007 году пика в 3750 долларов за кв. м. С тех пор они снизились до уровня $1550 за 1 кв. м. В Риге цены в 2007 году переползли высоту в 2200 долларов за кв. м. Теперь они съехали до отметки в $750 за 1 кв. м. Таким образом, за последние два года цены на жилье в Алматы снизились в 2,5 раза, а в Риге - в три раза.
Различная динамика цен на жилье в 15-ти столицах обусловлена сочетанием локальных политических и экономических факторов, помимо глобального экономического кризиса. Например, высокие темпы снижения цен на жилье в Тбилиси за последний год, были связаны с последствиями вооруженного конфликта Грузии с Россией, негласной экономической блокадой со стороны северного соседа и сопутствующими экономическими и инвестиционными потерями этой страны. Снижение цен на жилье в Украине было обусловлено слабым запасом прочности у украинской экономики, которая оказалась наименее способна к выживанию в условиях глобального кризиса из всех республик бывшего СССР - ВВП страны сократился на 20%.
Уровень цен на жилье в столицах республик бывшего СССР на сентябрь 2009 года (долл. за 1 кв. м)



Уровень цен на жилье в столицах республик бывшего СССР на сентябрь 2008 года (долл. за 1 кв. м)



Снижение уровень цен на жилье в столицах республик бывшего СССР сентябрь 2008 - сентябрь 2009 года

[select]

Девять! Именно столько казахстанских банков находятся на грани закрытия. Причем "лопнуть" они могут уже первого октября, заявила сегодня глава Агентства по финнадзору Елена Бахмутова.

http://news.nur.kz/133652.html



Напомним, в начале следующего месяца минимальный размер собственного капитала банков, работающих в Астане и Алматы, должен будет составлять от 3 до 5 миллиардов тенге. В противном случае финансовые организации должны либо закрыться, либо объединится с другими банками, либо переехать в провинцию. Эту норму АФН принимало для того, чтобы развить банковский сектор в регионах.
Независимые аналитики прогнозировали, что из-за этих требований в стране лопнут как минимум 12 банков. Но глава нацбанка Григорий Марченко уверял, что их будет всего семь. И вот сегодня Елена Бахмутова заявила, что в "черном списке" - девять банков. Их названия она оглашать не стала, чтобы не сеять панику, но успокоила всех вкладчиков: выплаты по своим депозитам они получат при любых обстоятельствах.
Елена Бахмутова, председатель Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка:
- Мелкие банки сейчас находятся в зоне риска, т. е. те банки, которые не выполнили требования по увеличению абсолютного размера капитала. Их девять, мы даем информацию, но часть из них уже двигаются в этом направлении. Осталось совсем немного. Три банка декапитализируются, три банка передислоцируются за пределы Астаны и Алматы, а три собираются заниматься поиском стратегических инвесторов. Это самая рискованная зона, потому что поиск требует времени, а давать отсрочку по закону мы не намерены.

[select]

Александр Калинин: Не торопитесь покупать квартиры
http://www.zakon.kz/...es-pokupat.html

- Если мы не предпримем необходимых мер, в первую очередь в области государственного регулирования рынка недвижимости, то возможен кризис, как в Юго-Восточной Азии - в Таиланде, на Тайване, в конце 80-х - в Японии. У них кризис начался с рынка недвижимости. Вкладывались большие финансовые ресурсы в развитие этого рынка, цены слишком завышались, потом в связи с тем, что у людей не было возможности своевременно выкупить жилье, разразился кризис. Кризис на рынке недвижимости спровоцировал финансовый кризис, что в итоге привело к государственному дефолту. Усложняет ситуацию то, что в Америке есть симптомы кризиса рынка ипотечного кредитования, на прошлой неделе Всемирный банк назвал Россию и Казахстан зоной рискового ипотечного кредитования.
- В чем же риск?
- Девять из десяти казахстанцев ХОТЯТ улучшить свои жилищные условия, и только один МОЖЕТ это сделать. Речь идет о ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОМ спросе. На этом и играют сейчас нерадивые риелторы и застройщики. У нас сегодня всего полтора-два процента населения владеют всеми национальными богатствами, их обслуживает еще 3-4 процента. У этих людей решены все жилищные проблемы на несколько поколений вперед. Плюс к этому небольшая прослойка управленцев высокого уровня, средний класс. В итоге - максимум 12-15 процентов населения. Больше никто не имеет возможности улучшить свои жилищные условия. На рынке идет игра “деньги-деньги”: у одного 50 квартир, у другого - 70, они между собой торгуют и поддерживают таким образом цены на рынке. Это и есть мыльный пузырь - рост цен без платежеспособного спроса. Сколько бы мы ни строили, без стабилизации цен придем к краху. До 70 процентов кредитов, привлекаемых из-за рубежа, направляется в строительство и ипотечное кредитование. Но когда-нибудь придется платить по счетам. Придет время, когда большие и короткие деньги, привлекаемые из-за рубежа, нужно будет отдавать. Но рынок не обладает платежеспособностью. Чем тогда отдавать? Иностранным заемщикам наши квадратные метры не нужны. На пятый-шестой год выплат по ипотеке люди устают во всем себе отказывать ради квартиры, проходит эйфория от факта обладания собственным жильем. Люди могут начать отказываться от квартир. Может случиться экономический дефолт: рынок недвижимости рушится, за ним рушится финансовый рынок или наоборот. Таким образом, мы ставим под угрозу всю банковскую систему. Я все время говорю крупным участникам рынка недвижимости: ваша жадность приведет к тому, что вы потеряете все.
Еще один фактор, ведущий к кризису, - государство самоустранилось от управления рынком недвижимости. В Алматы 900 строительных компаний, 400 риелторских компаний - все кушать хотят, поэтому и участвуют в этом росте цен. Кровь рынка недвижимости - теневые деньги. А у нас такое законодательство, что, если в центре Алматы построить гостиницу за 100 миллионов долларов, никто и не спросит, откуда на это взялись деньги.
- Кризис неизбежен?
- Если будет сохраняться сегодняшняя тенденция, рынок рухнет. Первое, что необходимо, чтобы Национальный банк вмешался и ограничил внешние заимствования. Нужно, чтобы ипотечные компании более серьезно исследовали платежеспособность заемщиков. Государство должно установить экономически обоснованную цену одного квадратного метра. Она должна складываться из себестоимости плюс нормальная среднеотраслевая прибыль в размере 25-30 процентов. Существует государственный перечень социальных товаров и услуг, который должен жестко контролироваться правительством, и мы предлагаем ввести жилье в этот перечень, чтобы появился контроль за этим рынком. Ведь сегодня рынком недвижимости управляет горстка людей, нет никакого баланса спроса и предложения, никакой невидимой руки рынка, саморегулирования - ничего этого нет. Все, кому выгоден рост цен на недвижимость, ссылаются на то, что рынок, мол, все отрегулирует. Нет, господа! Именно на этапе развивающегося рынка цены диктует производитель - это же классика, об этом еще Маркс говорил. Спрос большой, предложение малое, поэтому производитель и диктует цены. Почему одна группа людей получает колоссальные прибыли? По итогам прошлого года прибыли крупных корпораций только по Алматы составили 10 миллиардов долларов. Эти данные неоднократно озвучивались, но никто из крупных корпораций эти данные не опроверг.
- Сколько, на ваш взгляд, должен стоить один квадратный метр жилья в Алматы?
- Есть так называемая экономически обоснованная стоимость квадратного метра. В приватных беседах многие строители, которые понимают, к чему приведет безудержный рост цен, нам сообщали, что себестоимость квадратного метра даже в Алматы, в сейсмоопасных зонах, составляет 550 - 600 долларов.

[select]

Залоги на внесудебную продажу


http://zonakz.net/articles/26310

Сообщение отредактировал select: 25.10.2009, 04:18:24

[select]

Зарождение и последствия экономического кризиса на примере Аргентины. Пример выживания

http://2bz.ru/argentina.htm


ГОРОД ИЛИ ПРИГОРОД?

Кто-то однажды спросил меня, как жилось в пригороде. Было ли им легче, чем горожанам. Как всегда нет простых ответов. Хотелось бы сказать пригород - хорошо, город - плохо, но я не могу, потому что, если я должен быть абсолютно честным, то есть некоторые вопросы, которые необходимо проанализировать, особенно то, что касается безопасности. Естественно те, кто живут в пригороде, имеют земли, и скот были лучше подготовлены. Нет необходимости иметь несколько акров засаженных культурами. Несколько фруктовых деревьев, несколько кур, коров и кроликов, и небольшого сада было достаточно для «легкой» жизни по сравнению с теми, кто остался в городах. Цыплята, яйца и кролики обеспечат белками, корова или две - молоко и сыр, овощи и фрукты обеспечат растительную диету, а некоторые яйца или кроликов, можно было обменять на муку для теста, чтобы сделать хлеб и макароны, или сахар и соль.

Те, кто живут в городах, должны управлять, как они могут. Поскольку цены на продовольствие поднялись около 200% -300%. Люди были вынуждены сокращать расходы на чем могли, чтобы они могли купить еду. Некоторые охотились на птиц или ели беспризорных собак и кошек, другие голодали. Когда это добралось до продовольствия, города оказались в кризисной ситуации. Нехватка продовольствия или невозможность приобретать его, приводит к началу беспорядков и мародерства.

Когда речь заходит о безопасности все еще более усложняется. Забудьте о стрельбе, те кто мечтают отстреливать врагов с 300 ярдов. Оставьте эти мечты диванным-коммандос и 12-тилетним детям.

Некоторые факты:

1) Те, кто хочет причинить вред вам/обворовать вас не ходят с пиратским флагом.

2) И они не начинают стрелять в вас с расстояния 200 ярдов.

3) Они не приедут на ревущих мотоциклах или одетые в оранжевую униформу, чтобы вы могли их сразу распознать. Не думайте, что они будут одеты как в кино.

4) Человек с женой и двумя или тремя детьми не может наблюдать из укрытия часами. Не важно, спецназовец вы или Джон Рэмбо, но 6th чувство подсказывает, предупредить вас, что есть парень, целящийся из ружья вам в спину, когда вы пытаетесь установить водяной насос, который только что сломался, или несете большой мешок сушеной фасоли, которую вы купили утром.

Лучшая охранная сигнализация, которую любой может иметь на ферме - это собаки. Но собаки могут быть отравлены. У моего друга отравили всех четырех собак за одну ночь, все они погибли. После всех этих лет я узнал, что, даже несмотря на то, что человек, который живет в «безопасном» пригороде, он более подвержен насилию при домашнем ограблении. Преступники знают, что они изолированы, и их чувство неуязвимости увеличивается. Когда они совершают нападение на пригородный дом или ферму, они, как правило, остаются там в течение нескольких часов или дней пытая владельцев. Я слышал, что всех: женщин и дети насилуют, людей привязывали к кровати и пытали электричеством, избивали, прижигали горелками. Большие города, не намного безопаснее для «выживальщика», решившего остаться в городе. Ему придется столкнуться с похищениями, ограблениями, и ежесекундно рисковать получить пулю в живот, из-за содержимого его карманов или даже из-за одежды.

Итак, куда идти? Бетонные джунгли опасны, и поэтому держитесь вдали от всего этого, на свой страх и риск. Решение этой проблемы заключается в том, чтобы держаться подальше от города, но по группам, либо живя в небольшом городе-общине или если у Вас есть друзья или семья, разделяющие ваши взгляды сформируйте собственную небольшую общину. Некоторые могут подумать, что подобное соседство приведет к потере неприкосновенности личной жизни и свободы, но это та цена, которую вам придется заплатить, если вы хотите, чтобы кто-то, мог помочь вам, когда вы будете нуждаться в этой помощи. Для тех, которые считают, что им никогда не понадобится помощь от кого-либо, потому что они всегда будут иметь свою винтовку под рукой, осматривая периметр в бинокль каждые пять минут, и аптечка на в их припасах на все времена…. Повзрослейте!

[select]

Фундаментальные причины краха цен на недвижимость в Алматы остались прежними.


1) Отсутствие доступного ипотечного кредитования. Под 5-6% годовых.
Получить ипотеку сейчас практически невозможно, с одной стороны и люди не хотят лезть в ипотечную кабалу под 18-20% годовых с другой стороны. Ситуация дикая, когда занимая 50 000$ под покупку квартиры надо отдать 250 000$. Со всех сторон все слышат стоны ипотечников, ИПОТЕКА И ЛОХОТРОН стали синонимами. Даже при доступной ипотеке основная масса активного населения уже в кредитах. Выдано свыше 350 000 ипотечных кредитов, примерно 10% населения, а это активная часть погрязла в кредитах-ипотечных, потребительских и т.д.
2) Огромное количество "плохих кредитов" в банках.
Так по всей банковской системе на июль 2009 года, количество просроченных кредитов превысило 30% http://www.afn.kz/in...0...4&docid=661
В частности в некоторых банках количество неработающих кредитов равно 66%.А два системообразующих банка имеют отрицательный капитал т.е. долги больше чем капитал банка. Фактически эти банки - банкроты. Или «зомби-банки» как в Японии.
3) Гигантский внешний долг частных банков.
Именно внешнее заимствование привело к раздуванию "мыльного пузыря" на рынке недвижимости. Так внешний долг Казахстана с 2.5 млрд долларов в 2004 году , вырос до 118 млрд долларов в 2008 году и продолжает увеличиваться. Цены на недвижимость в Алматы выросли в 16 раз, именно во столько раз вырос внешний долг. При этом цены на землю выросли в 50-100 раз в зависимости от района. Сверх доступная ипотека за счет внешних заимствований привела к росту цен на 2000% и более. Отсутствие ипотеки привело к краху цен на недвижимость на 55% и краха цен на землю на 80%.

http://www.zakon.kz/...ja-sistema.html
В заключение хотелось бы подчеркнуть, что все, о чем мы говорим, не является проблемой узкого круга лиц. Все 800 тысяч ипотечников оказались в похожем положении. И еще одно: если правительство срочно не примет меры для решения ипотечной проблемы, ко второй половине 2010 года для населения возврат кредитов - погашение основного долга и процентов, - банкам второго уровня станет невозможным. Провизии дойдут до 100 процентов, и это создаст нежелательную ситуацию в банковской сфере.

http://www.zakon.kz/...asp?id=30437344
БТА и Альянс перетянули убыток на себя

Чистый непокрытый убыток БТА и Альянса на 1 июня составил 1, 472 трлн тенге и оказался больше собственного капитала всех БВУ Казахстана. При этом АФН и сами банки не видят поводов для беспокойства.Совокупный чистый убыток банков в январе-мае 2009 года достиг 2 трлн 32,9 млрд тенге. При этом совокупный расчетный собственный капитал на 1 июня сложился отрицательный – минус 127,6 млрд тенге.
Как отмечается в аналитическом обзоре АО «Тройки диалог Казахстан», банковский сектор Казахстана, исходя из статистических данных, формально работает в условиях серьезного недостатка капитала после массового списания активов двух обанкротившихся банков – «БТА Банка» и «Альянс Банка».

Убытки банков на 1.07.2009 г. млн тг.
АО «Народный Банк Казахстана» – 13,5
АО «АТФБанк» – 1,2
ДО АО «БТА Банк» – АО «ТЕМIРБАНК» – 23,9
АО «Евразийский Банк» – 236,7
ДБ АО «Сбербанк» – 236,7
АО «Жилстройсбербанк Казахстана» – 307,8
АО «Банк «Астана-финанс» – 609
АО «Банк Позитив Казахстан» – 441,7
АО «Данабанк» – 130,0
АО «Экспресс Банк» – 24,2

4) Выплаты долгов банками Казахстана. Структура внешних долгов наших банков такова, что кредиты брали они короткие на 1-3 года, а выдавали ипотеку на 10-15 лет. Соответственно у банков нет денег на обслуживание внешнего долга. Надо либо занимать эти деньги за рубежом, а их никто не даст , пока не будет расчета по старым долгам. Либо привлечь средства населения на депозиты, а денег у население мало. (Потому что внешнеторговое сальдо за 2008 год показало, экспорт 40 млрд долларов, импорт 70 млрд долларов. При этом из страны ушло денег на 30 млрд больше.) Третий вариант выживания для банков присосаться к государственно титьке, что они и делают.Но под разными предлогами в банки закачано 19 млрд долларов, это позволяет им свести концы с концами, но не развиваться и кредитовать реальный сектор-основу процветания государства.

Сообщение отредактировал select: 25.10.2009, 05:25:41