Перейти к содержимому

Фотография

Цены на жилье в Алматы продолжают победное шествиевверх. Дата: 19.10.2004 10:09:37 Почему?


  • Авторизуйтесь для ответа в теме
Сообщений в теме: 88

#1
Stainless_Agent_X

Stainless_Agent_X
  • Забанен
  • 3 431 сообщений
Цены на жилье в Алматы продолжают победное шествие вверх
Дата: 19.10.2004 10:09:37

Прочтите http://news.kkb.kz/show.asp?no=1873746

"риэлторы ожидают дальнейшего повышения цен на жилье, в то же время не исключая влияния массового выброса первичного жилья на цены на вторичном рынке в сторону понижения. Что касется земли, однозначно изменения популярности направлений не ожидается; потенциальных покупателей интересуют участки в верхней части города. Что касается цен, то они останутся на том же ценовом пределе".

Кто согласен с этим прогнозом?

#2
Warren_Buffeth

Warren_Buffeth

    Читатель

  • В доску свой
  • 2 118 сообщений
Спросите тех, кто уже третий месяц не может продать свое "элитное жилье"
  • 0

#3
GreatMouse

GreatMouse

    Мыш. Великий.

  • Модератор
  • 6 487 сообщений
Если мне память не изменяет, где-то натыкался на заметку о ценах на жильё. Так вот, вкратце, желаете вы, к примеру продать квартиру. Решили навариться поболее. Просите за неё, к примеру, 40 тыс. баксов. Приходит покупатель. Желает купить вашу квартиру. Поскольку подавляющее большинство потенциалных покупателей просто не имеют таких денег, они берут ссуду в банке. Банк присылает СВОЕГО оценщика. Оценщик даёт заключение о стоимости квартиры, скажем, в 30 тыс. баксов. Так вот, банк, руководствуясь этим заключением, просто не даст ссуду более 30 тыс. на покупку этой квартиры. И данную квартиру вы более, чем за эту сумму НЕ ПРОДАДИТЕ. Так что реально сейчас на рынке жилья цены устанавливают не риэлтеры, а банки. И рост цен на жильё они пока ограничивают.
  • 0

#4
Warren_Buffeth

Warren_Buffeth

    Читатель

  • В доску свой
  • 2 118 сообщений
Ничего подобного. Существует правило, согласно которому жилье оценивается с 15-25% дисконтом к рыночной стоимости и банк выдает кредит опять же с дисконтом минимум 20% от оценочной стоимости. Обычно 30%.

В цифрах это выглядит следующим образом:

40 тысяч - цена сделки (допустим, что она рыночная)
32 тысячи - оценка (20% реальный дисконт от рыночной стоимости)
25,6 тысячи - сумма выдаваемого кредита (20% минимальный дисконт от оценки).

В итоге покупатель должен будет заплатить 14,4 тысячи собственных средств и 25,6 тысяч из кредитных.

Видимо ситуация несколько изменилась, потому что несколько лет назад реальная и оценочная стоимость были приблизительно одинаковы.

И это ситуация с построенными в прошлом веке домами.
  • 0

#5
Stainless_Agent_X

Stainless_Agent_X
  • Забанен
  • 3 431 сообщений
иногда фигурируют две цифры...одна-да, как вы сказали---та, что оценил банк..а вот вторая--это уже чисто та, что между покупателем и продавцом.

#6
Brandt

Brandt

    Просто Шеф

  • В доску свой
  • 3 269 сообщений
цены росли, растут и будут расти. IMHO цены на жилье регулируются даже не банками и не риэлторами, а доходами населения.
мы имеем стабильный рост кол-ва денег у населения. исторически, население (и я и вы) хранит деньги в одной из 2-х валют - тенге и доллар. недоверие народа к тенге вполне понятно и обосновано. я например легко представляю ситуацию, когда Папа завтра выступит и скажет "для поднятия конкурентности наших товаров на внешнем рынке тенге дешевеет в 2 раза". а вы? думаю, тож легко представляете что-нить подобное. доллар счас стабильно падает, и хранение денег в долларах - не самая удачная мысль. евро? но оно тож ведет себя достаточно непредсказуемо. есть кнешно вариант "валютной корзины", но вы лично представляете себе среднестатистического чабана, отслеживающего свою валютную корзину? :rolleyes: я- нет.
потому у народа счас есть только 2 реальных пути вложения - драгоценности и недвижимость. помножьте это на то, что из-за различных скандалов некоторым высокопоставленным приходится хотя бы часть своих денег заворачивать обратно в КЗ, поскольку за пределами эти деньги не чувствуют себя спокойно. эти деньги счас отмываются всеми возможными путями. самый простой и выгодный в настоящее время - строительство.
вот вам и ситуация, когда интересы верхов (отмывание бабла) и низов (вложения, стабильно растущие в цене) совпадают.
хотя, кнешно, из такого расклада следует, что рано или поздно произойдет коллапс.
  • 0

#7
Stainless_Agent_X

Stainless_Agent_X
  • Забанен
  • 3 431 сообщений
какой такой коллапс? можно поподробнее, уважаемый...ПОЖАЛУЙСТА!

#8
Renegade

Renegade
  • В доску свой
  • 2 640 сообщений

потому у народа счас есть только 2 реальных пути вложения - драгоценности и недвижимость.


Хотелось бы узнать, кого вы имеете в виду под "народом"?
  • 0

#9
Tunes

Tunes
  • Свой человек
  • 610 сообщений
Все ето хорошо конечно, но в итоге каким образом жильем то обзаводится, кто нить скажет?
  • 0

#10
egoist

egoist

  • В доску свой
  • 3 895 сообщений
Еще одна предпосылка для роста цен на первичное жилье, а следовательно и на весь жильщный рынок.

ИНТЕРФАКС-КАЗАХСТАН
В Казахстане в течение ближайших 2-3 лет ожидается существенный рост цены на цемент.
"Можно ожидать существенный рост цен на цемент в 2005-2006 годах с дальнейшей его стабилизацией на уровне роста стоимости основных ресурсов", - сказал председатель правления АО "Восток-Цемент" (Усть-Каменогорский цементный завод, в Восточно-Казахстанской области) Константин Морозов, выступая с докладом на IV международной центрально-азиатской конференции "Цементная промышленность и рынок" во вторник в Алматы.
По его мнению, рост цены на цемент, который пока наблюдается в сезон его максимального потребления (с мая по октябрь), скорее всего, станет системным.
Как сказал К.Морозов агентству "Интерфакс-Казахстан" в кулуарах конференции, среднегодовой рост на цементном рынке Казахстана может составить "в пределах 10-20%".
Среди основных факторов, которые будут влиять на подорожание цемента, К.Морозов назвал "объективное увеличение его себестоимости", связанное с повышением стоимости сырья, энергоресурсов и железнодорожных тарифов. Кроме того, полагает он, удорожание цемента может быть связано с необходимостью формирования компаниями-владельцами цементных заводов инвестиционных фондов для реконструкции этих предприятий с целью увеличения объемов производства. Наряду с этим, по его мнению, на рост цен на цемент могут повлиять такие "субъективные причины", связанные с сезонностью, как срывы поставок сырья и готовой продукции из-за отсутствия железнодорожных вагонов, "спекуляция на дефиците" и другие.
Примерно такого же мнения придерживается и президент Ассоциации производителей цемента и бетона Казахстана Сергей Терехов.
Он полагает, что в краткосрочном периоде рост цен на цемент будет носить "спекулятивный характер" и наблюдаться "в строительный сезон".
"Это будет зависеть от существенного превышения спроса (на цемент. - "ИФ-К".) над предложением в строительный сезон и невозможности инфраструктуры обеспечить доставку цемента в нужное время и в нужное место", - сказал глава Ассоциации.
Между тем в долгосрочном периоде подорожание цемента, по мнению С.Терехова, будет обусловлено ростом экономики и инвестиционных затрат, необходимых для перевооружения всех цементных заводов.
"В Казахстане, да и других странах СНГ, сегодня подавляющее большинство (цементных. - "ИФ-К".) заводов имеет неэффективный, с точки зрения ресурсосбережения, способ производства, а именно - так называемый "мокрый", который в мире уже практически нигде не применяется", - сказал С.Терехов агентству "Интерфакс-Казахстан" в кулуарах конференции.
"Чтобы переделать мощности на более экономичный способ производства, требуются очень большие средства, которые закладываются в цене цемента. Окупаемость необходимых инвестиций составляет не менее 10-15 лет", - добавил он.
По его мнению, казахстанские производители цемента "сегодня подошли к той цене, которая позволяет начать инвестиционные программы".
"Сегодня все наши цементные заводы готовят эти инвестиционные программы", - сообщил С.Терехов.
По информации К.Морозова, в настоящее время в среднем по регионам страны цена 1 тонны цемента колеблется в пределах 7-10 тыс. тенге (текущий 132,8/$1). Между тем в летний период в ряде регионов его цена повышалась до $100 за 1 тонну.
Ежегодная конференция "Цементная промышленность и рынок" проводится поочередно в Алматы и Ташкенте. В этом году в конференции принимают участие представители цементной и сопутствующих отраслей из 17 стран мира.
В Казахстане в настоящее время работают пять цементных заводов: АО "Central Asia Cement" (CAC, Карагандинский завод, в центре республики), АО "Шымкентцемент" (на юге), АО "Семейцемент" (Семипалатинский завод), АО "Восток Цемент" (Усть-Каменогорский завод, оба на востоке) и Сас-Тюбинский цементный завод, специализирующийся на производстве цветных цементов, применение которых в Казахстане ограничено.
Общая проектная мощность цементных заводов Казахстана составляет в настоящее время 8,4 млн. тонн в год, располагаемая - 4,9 млн. тонн.
За период 2001-2003 годы производство цемента в республике выросло с 1,7 млн. тонн до 2,5 млн. тонн. За январь-август 2004 года было произведено 1,9 млн. тонн цемента, что на 17% превышает показатель за аналогичный период прошлого года. Между тем потребление цемента в Казахстане за 2001-2003 годы возросло с 2 млн. тонн до 3 млн. тонн. За первые восемь месяцев текущего года потребление цемента составило 2,5 млн. тонн, что на 30% больше января-августа 2003 года.
В целом в 2004 году, согласно прогнозам экспертов, первые 4 вышеуказанных завода произведут от 700 тыс. до 800 тыс. тонн цемента каждый. Между тем потребление цемента в Казахстане в 2004 году прогнозируется на уровне 4 млн. тонн, из которых 800 тыс. тонн будут импортированы. В минувшем году из 3 млн. тонн цемента, которые потребил Казахстан, 400 тыс. тонн составил импорт.
  • 0

#11
Slavka

Slavka

    Ocean

  • В доску свой
  • 4 166 сообщений

Все ето хорошо конечно, но в итоге каким образом жильем то обзаводится, кто нить скажет?

Да ваще млин беспредел какой-то,как можно купить квартиру у кого з\п 300 у.е?
Млять слов аж нету :rolleyes: :lol: :-/

Сообщение отредактировал Slavka: 20.10.2004, 13:50:25

  • 0

#12
Буба

Буба

    Читатель

  • В доску свой
  • 2 170 сообщений
Где-то в феврале-марте я давал свой прогноз на конфе. Всё происходит пока по нему. Ценники уже медленнее растут. Первичка сжимается - заметьте, кол-во строек уменьшилось. Да и те которые остались - это не обрушители рынка. Рост (не такой сильный как в начале года) будет и дальше - примерно до середины след года. Обвалить может только сильная господдержка и реализация жилищной программы. Всё остальное - чепуха.
Цемент тут савиршенно ни при чём. Эти гаврики постоянно твердят о необходимости и неизбежности. 20% в год - хахаха! А до этого он не дорожал? (вот металл подорожал на 80-120% - этого никто не заметил). А демпинг киргизов и узбеков? А Россию кто учитывать будет?
Про вторичный рынок - тоже гониво. Процентов 80 хат реально не продаются, а лишь котируются. Я свою тоже регулярно выставляю. Так, для интереса. Кроме того. цена котировки и цена сделки - две большие разницы.
Про оценку. Есть такая чтука, залоговая политика банка. Дык, согласно ей сначала проводится рыночная оценка (самая реальная цена, буквально агентства обзванивают или газетные объявления юзают). После этого применяют понижающий коэффициент (0.5-0.8 в зависимости от объекта недвижимости). В принципе, дисконт получается, как сказал ВБ, но только не всегда банки требуют полного покрытия. И часто заёмщик всё-таки располагает некоторой суммой для первоначального взноса.

Кароче, не баитесь. До уровня Маськвы мы не допрыгнем.
  • 0

#13
Glyukoza

Glyukoza
  • Постоялец
  • 447 сообщений
я беседовала с одним из риэлторов, так вот он говорит, что объективных причин для такого удорожания жилья попросту нет .ну не настолько богатые в нашей стране люди. процент богачей от общего количества населения составляет не более 20 процентов.
А цены растут из-за того,что кто то очень умело дергает за нужные ниточки и получает с эого огромный доход.
насчет того что все это из-за ипотеки то здесь мнения расходятся. некоторыеговорят что ипотека пвлияла на удороание ринка на 25 процентов, некоторые говорят на 80 процентов. Лично ядумаю, что ипотека не особо сильно влияет, в силу вышеуказанных причин. :rolleyes:
  • 0

#14
Stainless_Agent_X

Stainless_Agent_X
  • Забанен
  • 3 431 сообщений
В вышеуказанной статье (см.ссылку в самом начале) речь еще идет и о земле...

#15
Warren_Buffeth

Warren_Buffeth

    Читатель

  • В доску свой
  • 2 118 сообщений

процент богачей от общего количества населения составляет не более 20 процентов.


Если это богачи по меркам цивилизованного мира, то тогда Казахстан - страна всеобщего благоденствия. Швейцария курит в сторонке. :rolleyes:
  • 0

#16
Dimkaumnik

Dimkaumnik
  • В доску свой
  • 1 672 сообщений

Кто согласен с этим прогнозом?


Да заказная статья... По заголовку ж видно :rolleyes:
А вообще текущие цены на жилье - маразм. В России выше только в Москве, Питер уже сопоставим. В Нью-Джерси (это типа Нью-йоркского Жетысу) хаты дешевле наших )))
Вторичный рынок догнал и перегнал первичный )) Только сегодня читал объявление о продаже старой квартиры - 1400 за квадрат (причем судя по площади - обычная планировка). Гхм, новостройки по 800 (черновая) и 1000 (чистовая), причем нормальные новостройки в нормальных районах.
Эх, еще бы нефть упала баксов до 30... И буде у нас коррекция, баксов эдак до 500 за квадрат на вторичке.

Цены на цемент существенно не повлияют на стоимость жилья, на вскидку 10% рост цен на цемент обеспечит пару процентов роста цен готового жилья, не больше.

А первичный рынок сейчас куда активнее того, что был года три назад, строят больше, однозначно. В одном только столичном центре под полтыщщи квартир по-мойму будет (кстати, непонятно, по каким стандартам они за полгода 22 этажа за полгода набахали, это ж этаж в неделю получается, возникает вопрос сейсмоусточивости, однако)
  • 0

#17
Brandt

Brandt

    Просто Шеф

  • В доску свой
  • 3 269 сообщений


потому у народа счас есть только 2 реальных пути вложения - драгоценности и недвижимость.


Хотелось бы узнать, кого вы имеете в виду под "народом"?

всех а вас и себя и окружающих. сейчас - уже не 10 лет назад. и о нищете народа орут все больше политики. квартиры покупают простые люди. доказывать не буду. есть желание - зайдите к риэлторам, в ипотеку и т.д. и т.п.

2Stainless_Agent_X
тут чел рядом тему открыл, в которой привел статью, где профессионл так по полочкам раскладывает то, что я сказал и хотел сказать

2 egoist
я тут недавно с челом грил, он предлагал мне вложить денежку в завоз кирпича в алмату из... китая, кончно. поднимут цены на цемент - и его из китая попрут
  • 0

#18
erjan1972

erjan1972
  • Гость
  • 27 сообщений
когда-то пузырь обязательно лопнет
было МММ был Насдак...
но вот до какого уровня и когда этот момент определить?
можно было срубить неплохие бабло
  • 0

#19
kzBEKru

kzBEKru
  • Свой человек
  • 513 сообщений
....В Казахстане нет и никогда не было нормально рынка жилья. Когда я однажды попал в Атырау, то был шокирвоан тем, что 1 комнатная квартира стоила 10 тыс. баксов в тот момент когда он в Алматы стоил 4-5 тысяч. , а в других городах по 500 баксов, работы не было, народ буквально голодал. Но за счет единиц богатых держались такие высокие цены. Ни одному голодающему безработному атыраусцу не приходилов голову продать квартиру и купить две ткие в Алматы и жить сдавая вторую. Таким образом я понимаю, что цены на квартиры в КЗ могут быть выше чем Лондоне. Такая вот страна панимаш...
...Но те дикие времена уходят. Сейчас все меняется быстро. Люди научились быстро реагировать на обстановку и закрывать дефицит предложения. Приходит нормальный рынок и строительство. А значит приходят и нормальные рыночные законы. А они говорят вот, что:

http://vse.kz/index....showtopic=36369
  • 0

#20
denon

denon
  • Гость
  • 22 сообщений
2 Abdl
В первом сообщении Вы написали, что ?цены росли, растут и будут расти?. Во втором сообщении Вы написали ?профессионл так по полочкам раскладывает то, что я сказал и хотел сказать? и ссылаетесь на тему ?Цены на жилье начинают падать?, Алматы последует за Москвой??. Непонятно, Вы считаете что цены будут расти или падать?

2 kzBEKru
Quote:
А значит приходят и нормальные рыночные законы. А они говорят вот, что:
http://vse.kz/index....showtopic=36369

Честно говоря, не понял, что Вы хотели этим сказать. В целом статья не делает прогнозов, а констатирует факты, и пытается подобрать объяснение происшедшим движениям цен. Как это относится к Алмате ? для меня непонятно.

В целом автор темы спрашивает: согласны ли Вы с прогнозом риэлтеров?
"риэлторы ожидают дальнейшего повышения цен на жилье, в то же время не исключая влияния массового выброса первичного жилья на цены на вторичном рынке в сторону понижения. Что касется земли, однозначно изменения популярности направлений не ожидается; потенциальных покупателей интересуют участки в верхней части города. Что касается цен, то они останутся на том же ценовом пределе". (Выделено мной)

Честно говоря я в этом прогнозе ничего не понял ? то ли цены повысятся, то ли понизятся, то ли останутся на прежнем уровне. Единственный прогноз в отношении направления цен дал Буба.
  • 0


Количество пользователей, читающих эту тему: 1

пользователей: 0, неизвестных прохожих: 1, скрытых пользователей: 0

Размещение рекламы на сайте     Предложения о сотрудничестве     Служба поддержки пользователей

© 2011-2022 vse.kz. При любом использовании материалов Форума ссылка на vse.kz обязательна.